萬科北京區(qū)域首席執(zhí)行官毛大慶近日在萬科松花湖度假區(qū)開幕式記者見面會上表示，人口紅利拐點、城鎮(zhèn)化降速以及總庫存難解決是中國房地產(chǎn)無法避免的三大問題，未來房企將淡出大開發(fā)模式。
對于人口紅利，毛大慶表示，作為支撐房地產(chǎn)的絕對剛需，中國20-29歲婚齡人口數(shù)量快速下降，15歲至64歲的勞動生產(chǎn)力人口數(shù)量也現(xiàn)下滑，這就意味著已出現(xiàn)人口紅利拐點。
“此前支撐房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展的是1964年到1970年第一次生育高峰和1985到1990第二次生育高峰的人口支撐，但現(xiàn)階段我們面臨的是，64年到70年代改善性需求的提前釋放，第二次生育高峰的人的需求提前入市，購買力進(jìn)一步削弱�！泵髴c說，下一個可能的“高峰”只能等到1985-1991年的人群達(dá)到財富高峰時再釋放，但這樣的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于第一輪生育高峰對樓市的拉動。
城鎮(zhèn)化速度下降。毛大慶表示，雖然中國的城鎮(zhèn)化率僅剛剛超過53%，但農(nóng)村的剩余人口數(shù)量其實并不多了。所以城鎮(zhèn)化將解決的，將是已進(jìn)城的這一類人，其帶來的購房需求大致在1-2億人左右。
此外，毛大慶指出，中國樓市面臨巨大的社會總庫存消化，這是中國房地產(chǎn)發(fā)展面臨的最大障礙。
一方面，中國人的房子的戶均套數(shù)已經(jīng)1.03套，這意味著從總體來看，房屋總數(shù)已經(jīng)足夠，但目前我國城市間不平衡，北京人均套數(shù)僅為0.8到0.9，但很多城市超過1，將已批未建住房計算的話，部分地區(qū)高達(dá)1.5-1.6。
另一方面，從國土部數(shù)據(jù)來看，現(xiàn)階段地方已批但還未賣給開發(fā)商的土地指標(biāo)，與開發(fā)商仍未開工的土地合計，已足夠現(xiàn)在數(shù)年正常庫存，僅以現(xiàn)在的土地出讓速度，光賣地還足夠賣兩年。
毛大慶認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場態(tài)勢轉(zhuǎn)變后，房企將逐步淡出之前的大開發(fā)模式，一方面加快去庫存回籠資金速度，另一方面，轉(zhuǎn)型尋求自身出路。
