文前提要：不動(dòng)產(chǎn)登記制度即將頒布并開(kāi)始實(shí)施。這項(xiàng)制度的執(zhí)行，將會(huì)形成統(tǒng)一登記系統(tǒng)，這對(duì)規(guī)范市場(chǎng)有著極為重要的作用，但不會(huì)直接打壓房?jī)r(jià)，所以購(gòu)房者完全可以按照自己早已制訂好的置業(yè)計(jì)劃來(lái)推進(jìn)，無(wú)需做出調(diào)整。
不動(dòng)產(chǎn)登記漸行漸近
不動(dòng)產(chǎn)登記離我們?cè)絹?lái)越近了。
有媒體報(bào)道稱，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》已由國(guó)務(wù)院簽發(fā)，可能會(huì)在今年年底頒布，明年3月1日起實(shí)施。
本刊不動(dòng)產(chǎn)研究中心梳理發(fā)現(xiàn)，相較此前，今年在推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記方面，政府推進(jìn)速度明顯加快。3月，“不動(dòng)產(chǎn)登記工作部際聯(lián)席會(huì)議第一次會(huì)議”召開(kāi)，明確用3年左右時(shí)間全面實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。5月，經(jīng)中央編辦批復(fù)，國(guó)土部掛牌成立不動(dòng)產(chǎn)登記局。8月，不動(dòng)產(chǎn)登記局“三定方案”印發(fā)。9月，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的公開(kāi)征求意見(jiàn)就已結(jié)束，并在進(jìn)一步修改后上報(bào)高層。11月28日，中央編辦已批復(fù)同意中國(guó)土地礦產(chǎn)法律事務(wù)中心更名為國(guó)土資源部不動(dòng)產(chǎn)登記中心。
不動(dòng)產(chǎn)登記中心的出現(xiàn)，意味著不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)施，已是為時(shí)不遠(yuǎn)。據(jù)了解，該中心的工作職責(zé)主要承擔(dān)不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)政策、業(yè)務(wù)、技術(shù)等方面支撐工作和國(guó)土資源法律事務(wù)工作。此舉被解讀為不動(dòng)產(chǎn)登記制度實(shí)施已為時(shí)不遠(yuǎn)。此后，各地陸續(xù)有消息傳出將在近期成立不動(dòng)產(chǎn)登記局，包括廣東、四川、湖南等。
打壓房?jī)r(jià)無(wú)根據(jù)
不動(dòng)產(chǎn)登記制度對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響?會(huì)不會(huì)像市場(chǎng)之前所擔(dān)心的那樣，導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌?專(zhuān)業(yè)人士分析指出，這種可能性不是很大。
早在去年，就有人在公開(kāi)場(chǎng)合表示不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)施，將導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌。去年11月份，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)、建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。就在同一時(shí)間，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹隨即發(fā)布微博稱，“這是好政策，如果今年實(shí)施，房?jī)r(jià)馬上會(huì)跌�！�
潘石屹的觀點(diǎn)得到不少人的贊同，有人甚至進(jìn)一步分析指出，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)施，會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)出現(xiàn)大量拋房現(xiàn)象，進(jìn)而引起市場(chǎng)供應(yīng)加大，由此導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌。其理由在于，不動(dòng)產(chǎn)登記制度若再跟進(jìn)住房信息公開(kāi)和房產(chǎn)稅，持有多套房產(chǎn)的成本就將上升，甚至?xí)小胺锤钡男Ч�。這將帶來(lái)的一種可能就是，買(mǎi)房人對(duì)投資房地產(chǎn)熱情下降，同時(shí)很多房源可以釋放到二手房市場(chǎng)帶來(lái)供應(yīng)量的增加，進(jìn)而造成房?jī)r(jià)下降的情形出現(xiàn)。
不動(dòng)產(chǎn)登記制度到底能否引起市場(chǎng)供應(yīng)的加大?兩者之間是否有必然聯(lián)系?業(yè)內(nèi)人士給出了不一樣的解釋。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)首席研究員李戰(zhàn)軍指出，不動(dòng)產(chǎn)登記制度并不直接瞄準(zhǔn)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，更不能簡(jiǎn)單理解為房屋登記。國(guó)內(nèi)住房買(mǎi)賣(mài)行為一直都在住建部門(mén)實(shí)行登記備案，新的不動(dòng)產(chǎn)登記制度只是在信息系統(tǒng)方面的整合，不涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)整體供求，即使登記引起的少數(shù)“吐房”現(xiàn)象也不會(huì)撼動(dòng)當(dāng)前市場(chǎng)基本面。
其實(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的根本意義在于只為劃清物權(quán)歸屬，而不是打壓房?jī)r(jià)。從某種程度上來(lái)說(shuō)，在不動(dòng)產(chǎn)登記制度實(shí)施之后，攝于房地產(chǎn)稅壓力，部分房產(chǎn)持有者可能會(huì)處于調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的目的而出售房產(chǎn)，甚至有政府官員出于某種壓力而出售房產(chǎn)，但這并非市場(chǎng)主流。而從制度本身來(lái)說(shuō)，它無(wú)法實(shí)現(xiàn)讓人隨意查詢其他人的財(cái)產(chǎn)，所以人們寄希望該制度成為反腐利器從而使市場(chǎng)供應(yīng)量上升的猜測(cè)，幾乎不存在。而從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)登記制度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響更多體現(xiàn)在規(guī)范運(yùn)行方面，是房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制的一種重要組成部分，如果在此基礎(chǔ)上再推出房地產(chǎn)稅等法規(guī)，可以起到引導(dǎo)市場(chǎng)需求的作用，從而保證市場(chǎng)的健康穩(wěn)定。
不動(dòng)產(chǎn)登記影響幾何
在房地產(chǎn)稅全面鋪開(kāi)呼聲越來(lái)越大的今天，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)施，顯然會(huì)影響到未來(lái)房產(chǎn)投資的預(yù)期。
首當(dāng)其沖的是房產(chǎn)投資熱情。從目前已知情況來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)登記更像“資產(chǎn)登記”，從這個(gè)角度來(lái)看，這對(duì)房產(chǎn)投資而言，并不是很有利。這是因?yàn)橥顿Y不動(dòng)產(chǎn)，很有可能會(huì)面臨要承擔(dān)較高的稅負(fù)的情形，而一旦不動(dòng)產(chǎn)登記制度全面實(shí)施，對(duì)于房產(chǎn)投資者而言，名下所擁有的房產(chǎn)信息在登記系統(tǒng)中完全體現(xiàn)，而按照目前房地產(chǎn)稅開(kāi)征標(biāo)準(zhǔn)，超過(guò)規(guī)定面積之后必須納稅，相對(duì)自動(dòng)申報(bào)這種方式來(lái)說(shuō)，通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記這種方式來(lái)鎖定納稅目標(biāo)，幾乎能讓所有房產(chǎn)持有者無(wú)一幸免。
之所以能夠做到這一點(diǎn)，專(zhuān)家分析指出是因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記還可為房地產(chǎn)稅向存量開(kāi)征奠定基礎(chǔ)。有專(zhuān)家指出，房地產(chǎn)稅出臺(tái)有兩個(gè)前期必要條件，一是不動(dòng)產(chǎn)信息登記并全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，二是不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估。不動(dòng)產(chǎn)信息的統(tǒng)一登記歸類(lèi)整理，有利于相關(guān)部門(mén)掌握全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的數(shù)量、類(lèi)別、分布及產(chǎn)權(quán)狀況，可以幫助解決房地產(chǎn)稅向存量開(kāi)征第一個(gè)問(wèn)題。因此一旦建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一統(tǒng)計(jì)體系，所有不動(dòng)產(chǎn)投資者的“底細(xì)”便會(huì)被摸清。
當(dāng)然，短期內(nèi)還無(wú)法做到這一點(diǎn)。首先是不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)現(xiàn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)查詢，還需要一個(gè)過(guò)程，從不動(dòng)產(chǎn)登記制度的正式實(shí)施，到全國(guó)完全聯(lián)網(wǎng)，專(zhuān)家預(yù)計(jì)需要一段時(shí)間，少則數(shù)月，多則一兩年。其次是與之相對(duì)應(yīng)的居民信息系統(tǒng)以及信用體系也需要得到完善，這樣方能為房地產(chǎn)稅提供準(zhǔn)確信息。
在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)登記制度對(duì)樓市的影響有限。就目前的情況而言，雖然在剛剛過(guò)去的11月份成交量仍然保持較高的活躍程度，如上海11月份成交量與10月份相當(dāng)，超過(guò)百萬(wàn)平方米，北京11月份新建商品住宅網(wǎng)簽量更是達(dá)到了12279套，為今年之最。但由于11月份供應(yīng)量的加大，導(dǎo)致市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)并無(wú)實(shí)質(zhì)性的改善，供大于求局面并未得到真正緩解。中房指數(shù)研究院數(shù)據(jù)表明，截止到12月7日，上海的新建商品房庫(kù)存量達(dá)到了1327萬(wàn)平方米，已處于階段性高位。就市場(chǎng)整體水平而言，由于成交月初周期性收窄加之企業(yè)繼續(xù)加大推盤(pán)，使得該周去化速度放緩，致使庫(kù)存高位攀升。截至12月7日，中房指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)的18個(gè)主要城市庫(kù)存總量較上周環(huán)比上漲1.66%，12個(gè)城市庫(kù)存增加。因此在這種市場(chǎng)環(huán)境下，購(gòu)房者仍然可以按照既定的購(gòu)房節(jié)奏安排置業(yè)計(jì)劃，比如首次購(gòu)房者，可以選擇性價(jià)比較高的物業(yè)從容出手。而對(duì)于改善型需求來(lái)說(shuō)，則應(yīng)該根據(jù)現(xiàn)有政策做出適當(dāng)調(diào)整，盡量讓自己達(dá)到滿足“首套房”貸款標(biāo)準(zhǔn)，以切實(shí)降低購(gòu)房成本。
