盛傳已久的房貸松綁政策終在國(guó)慶長(zhǎng)假前一天落地。9月30日，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱：《通知》）�！锻ㄖ访鞔_，對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，再次貸款買房將實(shí)行首套房貸政策，貸款利率下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍。與此同時(shí)，《通知》還指出，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過(guò)發(fā)行住房抵押貸款支持證券（MBS）、發(fā)行期限較長(zhǎng)的專項(xiàng)金融債券等多種措施籌集資金，專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。
雖然坊間傳聞松綁已經(jīng)多時(shí)，但此次正式公布的政策力度還是超出了不少人的預(yù)期。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場(chǎng)加速下滑的背景下，房貸松綁政策的出臺(tái)將使得購(gòu)房者的改善型需求短期內(nèi)得到集中釋放，帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，防止房?jī)r(jià)格大幅快速下滑給整體經(jīng)濟(jì)造成巨大沖擊，定向穩(wěn)增長(zhǎng)號(hào)角再次吹響。
“救市力度之大，超出預(yù)期�！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉指出，本次央行的松綁，雖然未提及降準(zhǔn)、降息，但松綁的幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)之前預(yù)期的‘認(rèn)房不認(rèn)貸’，基本上是之前信貸政策的全面松綁，對(duì)市場(chǎng)的信號(hào)意義較大。
《通知》的出臺(tái)被認(rèn)為將全面提振房地產(chǎn)市場(chǎng)�！锻ㄖ分赋�，對(duì)于貸款購(gòu)買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，具體由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況自主確定。對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。在已取消或未實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，對(duì)擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，又申請(qǐng)貸款購(gòu)買住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)化發(fā)展規(guī)劃，向符合政策條件的非本地居民發(fā)放住房貸款。
對(duì)于二套改善性住房的優(yōu)惠政策，張大偉表示，本條政策影響非常大，實(shí)際執(zhí)行影響，將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于限購(gòu)政策的松綁。
“如果針對(duì)這部分客戶銀行執(zhí)行首套房不上浮的利率，預(yù)期整體市場(chǎng)將全面止跌�！眰ゼ伟步輰＜覅顷辉诮邮堋督�(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，從北京整體貸款人群比例來(lái)看，改善置業(yè)人群中用于自住的剛需群體占到30%至40%左右。此次新政的出臺(tái)將使得這部分人群解套出來(lái)，從而帶動(dòng)北京房貸市場(chǎng)成交量的上升，各銀行地方性細(xì)則出臺(tái)后，四季度的交易量或?qū)⒋蠓蠞q。
尤其值得注意的是，此次出臺(tái)的政策不僅著眼于松綁房貸的需求端，更著眼于增加房貸供給方的動(dòng)力�！锻ㄖ访鞔_，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過(guò)發(fā)行住房抵押貸款支持證券（MBS)、發(fā)行期限較長(zhǎng)的專項(xiàng)金融債券等多種措施籌集資金，專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放�！般y行綜合負(fù)債成本高，做按揭貸款意愿不足。通過(guò)發(fā)行長(zhǎng)期限專向金融債和MBS，可以緩解期限錯(cuò)配、定向降低按揭貸款資金成本，增加銀行按揭貸款配置動(dòng)力，房貸利率或逐步從高點(diǎn)回落�！泵裆C券首席宏觀研究員管清友表示。
《通知》還稱，繼續(xù)支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的合理融資需求。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在防范風(fēng)險(xiǎn)的前提下，合理配置信貸資源，支持資質(zhì)良好、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)普通商品住房，積極支持有市場(chǎng)前景的在建、續(xù)建項(xiàng)目的合理融資需求。擴(kuò)大市場(chǎng)化融資渠道，支持符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行債務(wù)融資工具。積極穩(wěn)妥開(kāi)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。
中銀國(guó)際認(rèn)為，房地產(chǎn)投資和土地財(cái)政對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用逐漸減弱，投資拉動(dòng)型經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)向消費(fèi)推動(dòng)型經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整成為不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)，此時(shí)全面放松限購(gòu)限價(jià)限貸等行政管制措施符合政策邏輯。一方面幫助開(kāi)發(fā)商加速去庫(kù)存，緩解負(fù)債率攀升引發(fā)的資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)，為投資托底；另一方面，可以減少房?jī)r(jià)暴跌風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)防由于抵押物貶值造成的金融體系動(dòng)蕩；除去行政化之外，開(kāi)發(fā)多樣化金融工具，推進(jìn)資產(chǎn)證券化亦是未來(lái)的重要措施，既可為行業(yè)資金開(kāi)源、緩解銀行體系壓力，也可以增辟住戶投資渠道和分散風(fēng)險(xiǎn)。
不過(guò)，也有專家指出，此次政策的出臺(tái)應(yīng)更多的看作對(duì)之前過(guò)緊政策的修正。交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平表示，原來(lái)的政策是房地產(chǎn)泡沫明顯、市場(chǎng)熱的時(shí)候出臺(tái)的嚴(yán)厲措施，現(xiàn)在市場(chǎng)發(fā)生了明顯變化，供求關(guān)系明顯發(fā)生逆轉(zhuǎn)，這種情況下，對(duì)需求嚴(yán)厲抑制的政策顯然應(yīng)該退出。目前出臺(tái)這個(gè)政策是切合實(shí)際的，政策朝著市場(chǎng)化的方向發(fā)展，更符合市場(chǎng)實(shí)際情況，對(duì)市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康運(yùn)行有好處。
管清友表示，當(dāng)前政策取向是修正此前過(guò)緊政策，不宜理解為全面寬松，未來(lái)定向穩(wěn)增長(zhǎng)仍是主基調(diào)，經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)將有所緩解。
