福州市人民政府發(fā)布促進房地產(chǎn)市場發(fā)展意見
各縣(市)區(qū)人民政府，市直各有關(guān)單位：
為切實滿足廣大群眾的合理住房需求，促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，現(xiàn)就貫徹落實《福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》提出如下實施意見：
一、支持首次和改善性購房需求
對首次和改善性購房需求予以切實保障，提供稅收等優(yōu)惠措施。
(一)首次購買普通住房是指居民家庭第一次以市場方式購買普通商品住房(含二手房)的行為，包括從省外引進的專家學者；總部經(jīng)濟企業(yè)派駐入閩人員；從省外投靠在閩子女的父母等人員；進城經(jīng)商、務(wù)工的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口；大學畢業(yè)生；成年子女等首次購買商品住房。
首次購買改善性普通商品住房(以下簡稱首改房)是指居民家庭為改善居住條件而再次購買一套普通商品住房(含二手房)的行為。
購房人住房套數(shù)認定不包括其自建房、房改房、經(jīng)濟適用房、繼承房、受贈房、征遷安置房和已償清貸款的二手住房。居民家庭擁有的住房套數(shù)只在購房所在地房屋登記機構(gòu)查詢。房屋登記機構(gòu)出具的查詢證明只載明購房人擁有一手住房的套數(shù)情況，根據(jù)本實施意見對居民家庭擬購買住房(含二手房)是否符合首套房條件予以確認并出具證明。家庭購買首改房按首套房認定。
(二)對2014年8月1日起購買商品住房的，普通商品住房按以下標準認定：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米以下(含144平方米)。購房人購房時間按以下方式認定：購買新建商品住房的以網(wǎng)簽時間為準，未實行網(wǎng)簽的商品房項目以紙質(zhì)合同申請登記備案(或預告登記)的時間為準；購買二手房的，以申請辦理房屋轉(zhuǎn)移登記時間為準。
(三)對家庭購買首套普通住房面積在90平方米以下(含90平方米)的，契稅按1%稅率征收；面積在90～144平方米(不含90平方米)的，契稅按1.5%稅率征收。實行貨幣補償?shù)谋徽鬟w戶，購買一套商品住房的給予免征契稅，購買多套商品住房的，其購房款與貨幣補償金額(含區(qū)位補償、舊房補償、貨幣補償獎勵、搬遷獎勵等)等額部分給予免征契稅。
(四)發(fā)展二手住房市場，個人轉(zhuǎn)讓購買超過5年(含5年)的普通住房，免征營業(yè)稅。個人轉(zhuǎn)讓住房時，其轉(zhuǎn)讓住房的原購房時間按以下方式認定：購買新建商品住房的以網(wǎng)簽時間為準，未實行網(wǎng)簽的商品房項目以紙質(zhì)合同申請登記備案(或預告登記)的時間為準；購買二手房的，以申請辦理房屋轉(zhuǎn)移登記時間為準；根據(jù)生效法律文書取得房產(chǎn)的以法律文書中記載的合同訂立時間或拍賣時間為準；特殊情況的，應(yīng)提供能夠證明購買時間的有效憑證作為依據(jù)(如銀行進賬單等)。
(五)住房公積金在確保資金安全和正常提取的前提下，優(yōu)先滿足公積金繳存職工首次利用公積金貸款的購房需求。公積金管理機構(gòu)要合理利用“公轉(zhuǎn)商”、財政借款等融資方式，緩解公積金信貸資金壓力。
二、改善宏觀調(diào)控措施
(一)在本市范圍內(nèi)取消商品住房限購措施。
(二)在全市范圍內(nèi)購房辦理簽約(網(wǎng)簽)、貸款、產(chǎn)權(quán)登記等手續(xù)時，無需提供一定年限納稅證明或社會保險繳納證明。
(三)購房人償清購房貸款后，再次申請貸款購房的，按首貸認定。金融機構(gòu)在貸款首付款比例和利率方面按照政策規(guī)定的低限執(zhí)行。
三、落實差別化住房信貸政策
(一)各商業(yè)銀行要增加住房開發(fā)貸款供應(yīng)，并向商業(yè)銀行總行積極爭取開發(fā)貸款額度，優(yōu)先保障普通商品住房開發(fā)項目合理資金需求，進一步提高開發(fā)貸款授信審批效率。對達到授信條件的開發(fā)貸款，及時發(fā)放，促進增加房地產(chǎn)市場供應(yīng)。
(二)各商業(yè)銀行要努力配足個人住房貸款額度，優(yōu)先滿足個人首次購買普通住房貸款需求，落實好人民銀行關(guān)于支持合理住房貸款的各項優(yōu)惠政策。加快受理、審批、發(fā)放個人住房貸款，不壓單、不壓貸。異地購房者可以在購房所在地商業(yè)銀行辦理住房按揭貸款，各商業(yè)銀行應(yīng)當支持。
(三)房地產(chǎn)開發(fā)項目融資納入企業(yè)資金應(yīng)急處置機制的協(xié)調(diào)范圍。對在建或已預售的房地產(chǎn)項目出現(xiàn)資金風險的，建立政府、房企、銀行、承建商的合作協(xié)調(diào)機制，按照“分類處置”原則，一企一策，通過重組等手段實施幫扶，促進項目建成銷售，化解風險。對兼并重組的有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)和項目，各金融機構(gòu)要積極提供融資支持和相關(guān)金融服務(wù)。
四、簡化行政審批程序，優(yōu)化市場發(fā)展環(huán)境
(一)進一步簡化行政審批環(huán)節(jié)，縮短審批時限。但商品房預售許可部門對預售價格變動幅度不進行限制，物價部門對商品房預售價格及其變動幅度不進行備案。繼續(xù)實行一房一標價制度。供電、供氣、供水、通信等行業(yè)對房地產(chǎn)項目配套設(shè)施建設(shè)，要積極主動配合，實施跟蹤服務(wù)。
(二)對于房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)市場變化，在不變更容積率、建筑密度等指標，并滿足停車位等公共配套設(shè)施的情況下，做出的戶型調(diào)整，規(guī)劃部門應(yīng)當及時予以審批。除國有或國有控股的房地產(chǎn)項目外，其它房地產(chǎn)項目可以由開發(fā)企業(yè)自主直接發(fā)包，選擇勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位。
(三)商品房預售許可條件中“投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%”界定為：中高層及以下(即九層及以下)建筑主體施工形象進度達到地面二層，高層(即十層及以上)建筑主體施工形象進度達到地面一層，超高層(即建筑高度100米及以上)建筑主體施工形象進度達到地面±0.00。申請商品房預售許可，無需提供建設(shè)部門和國土部門認定的資金投入證明。
(四)加強商品房預售資金監(jiān)管，由政府部門和銀行等建立聯(lián)合監(jiān)管機制，在項目開始預售后，各監(jiān)管銀行根據(jù)項目的建設(shè)情況，在項目辦理竣工備案和房產(chǎn)初始登記之前預留監(jiān)管資金總額的5%，確保開發(fā)項目順利完成。
(五)強化合同意識，嚴格履行商品房買賣合同。支持房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)市場形勢，相應(yīng)作出價格調(diào)整。有關(guān)部門要堅決制止“房鬧”，依法追究其法律責任。
五、推進保障性住房建設(shè)
(一)加快構(gòu)建以政府為主提供基本住房保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。堅持以租為主，以鞏固租賃住房為主要形式，實行公共租賃住房和廉租住房并軌運行。提供優(yōu)惠租賃價格的保障性住房，面向城鎮(zhèn)低收入和中等偏下收入住房困難家庭，逐步將符合一定條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口納入城鎮(zhèn)住房保障體系，穩(wěn)步擴大住房保障對城鎮(zhèn)常住人口的覆蓋面。探索完善租賃補貼(租金減免)制度，通過發(fā)放租賃補貼或?qū)嵭泄沧赓U住房租金減免，增強保障家庭承租住房的能力。大力推進棚戶區(qū)改造，落實2014—2017年棚戶區(qū)改造規(guī)劃，積極改善群眾居住條件。加快實施城中村改造、石結(jié)構(gòu)房屋改造，有序推進舊住宅小區(qū)綜合整治、危舊住房和非成套住房改造。
(二)多渠道籌集保障性住房。探索政府收儲商品住房作為保障性住房的模式，以有效增加保障性住房供給；進一步落實出讓地配建公共租賃住房，由政府回購所配建的房源，其營業(yè)稅按照政府回購價計算稅基征收；進一步支持和鼓勵企業(yè)在符合一定條件的前提下，利用自有土地建設(shè)公共租賃住房。
六、完善土地供應(yīng)機制，完善預警預報系統(tǒng)
(一)各縣(市)土地部門要根據(jù)本地商品住房庫存量和市場供求變化情況，合理確定商品住宅用地供應(yīng)量，按計劃有節(jié)奏地均衡投放；并針對市場變化情況，不再將捆綁配建星級酒店作為出讓條件。
(二)建立交地跟蹤服務(wù)機制，加強對已出讓的房地產(chǎn)項目實際交地情況的跟蹤，增強履約意識，及時協(xié)調(diào)交地過程中遇到的問題，確保按土地出讓合同規(guī)定的時限全面交地，切實解決企業(yè)受讓土地后發(fā)生的拖延交地問題。
七、加強市場分析監(jiān)測
(一)加大房地產(chǎn)市場信息公開力度，及時準確發(fā)布市場供求信息。完善房地產(chǎn)市場風險預警機制，各縣(市)要建立市場異常變化、突發(fā)性重要情況向上一級政府報告制度。市場庫存量壓力大的縣(市)要及時制定風險應(yīng)對預案。
(二)要密切關(guān)注輿情，加強輿論引導，穩(wěn)定市場預期，形成有利于房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的輿論氛圍。
八、本《實施意見》自2014年8月1日起施行，優(yōu)惠政策有效期1年。
福州市人民政府辦公廳
2014年9月17日
