呼和浩特、鄭州、南昌、濟(jì)南、南寧……多個(gè)城市相繼表示對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行調(diào)整。記者在深入采訪過程中了解到，相當(dāng)一部分業(yè)內(nèi)人士對(duì)“松綁限購(gòu)”刺激樓市非常謹(jǐn)慎，更有一部分房地產(chǎn)金融專家擔(dān)心，松綁限購(gòu)不是“救命稻草”，反而很可能成為壓垮樓市的最后一根稻草。
松綁限購(gòu)?fù)癸@樓市焦慮
桂林理工大學(xué)區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)博士后曾鵬認(rèn)為，松綁限購(gòu)充分暴露了當(dāng)前我國(guó)各地樓市的“焦慮”，包括地方政府對(duì)土地財(cái)政稅收的焦慮，開發(fā)商對(duì)維持高利潤(rùn)的焦慮。從全國(guó)范圍來(lái)看，開發(fā)商“金山銀山不如土地山”的幸福日子一去不復(fù)還。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局7月16日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，上半年全國(guó)商品房銷售面積達(dá)48365萬(wàn)平方米，同比下降6.0%。全國(guó)商品房銷售額為31133億元，同比下降6.7%。中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至6月末，14個(gè)重點(diǎn)城市的庫(kù)存環(huán)比增長(zhǎng)2.78%，處于今年以來(lái)最高水平，多地庫(kù)存接近2010年以來(lái)的最高水平。
土地成交面積的下降對(duì)地方財(cái)政稅收產(chǎn)生立竿見影的影響，以濟(jì)南市為例，1-5月份，全市稅收收入增長(zhǎng)11.5%，未達(dá)到年初計(jì)劃增速12%的目標(biāo)。主要原因是主體四稅合計(jì)完成123.03億元，僅增長(zhǎng)8.04%，其中，總量占營(yíng)業(yè)稅近1/3的房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅完成19億元，同比下降2.85%。
濟(jì)南市財(cái)政局分析認(rèn)為，在更高的基數(shù)之下，房地產(chǎn)業(yè)稅收增收舉步維艱。由于稅收收入增幅不高，未能達(dá)到計(jì)劃增幅，地方可用財(cái)力受到影響。與此同時(shí)，全市各項(xiàng)民生支出、法定支出、重點(diǎn)支出等必保的項(xiàng)目都需要持續(xù)加大投入，財(cái)政收支的矛盾日趨突出，財(cái)政收支任務(wù)壓力巨大。
松綁限購(gòu)多渠道出爐
一方面是中央調(diào)控房地產(chǎn)的“禁令”仍未廢除，另一方面則是地方政府迫于財(cái)政稅收增幅壓力而設(shè)法變通。
珠三角高檔住宅協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)張斌表示，出臺(tái)政策的城市往往喜歡打“擦邊球”，如南寧市以北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)“同城化”為名，由房管局下文明確允許非南寧市戶籍的居民進(jìn)入南寧市購(gòu)房；南昌市房產(chǎn)中介商則透露，其消息來(lái)源的渠道是南昌市房產(chǎn)協(xié)會(huì)通知，允許有條件放開房地產(chǎn)限購(gòu)。
深圳惠城商業(yè)地產(chǎn)公司總經(jīng)理林玉明認(rèn)為，目前出臺(tái)松綁限購(gòu)措施的城市，大部分都是銷售不暢的城市，如中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，今年1-5月，呼和浩特新建商品房成交套數(shù)為3780套，而目前可售庫(kù)存高達(dá)約12萬(wàn)套。按照目前的去庫(kù)存速度，需要10年之久。
廣西師范學(xué)院公共傳媒專家方邦超分析認(rèn)為，各地之所以出臺(tái)“限購(gòu)松綁令”，核心原因在于地方對(duì)土地財(cái)政的過度依賴，在沒有房地產(chǎn)項(xiàng)目作為稅收支撐、實(shí)體經(jīng)濟(jì)增速低迷的情況下，只能通過房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)增加財(cái)政收入。
救命稻草恐壓垮樓市
多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心：今年上半年的全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)新開工面積、銷售面積、銷售額、土地購(gòu)置面積均下降的情況，其態(tài)勢(shì)與2008年上半年相似，就目前情況分析，政府出臺(tái)“限購(gòu)松綁令”不僅對(duì)目前的樓市走向毫無(wú)幫助，反而有可能成為壓垮樓市的“最后一根稻草”。
首先是地方政府托底樓市手段已經(jīng)不多。
曾鵬梳理了地方政府為穩(wěn)定財(cái)政收入“托底樓市”的做法：一是解決資金鏈問題，即通過銀行及政府融資平臺(tái)為房地產(chǎn)行業(yè)注入資金，這一做法隨著央行對(duì)銀行放貸規(guī)模的限制，以及政府融資平臺(tái)債務(wù)問題浮出水面而宣告無(wú)力持續(xù)；二是通過加大土地供應(yīng)量來(lái)維持財(cái)政收入規(guī)模，但目前房地產(chǎn)開發(fā)商拿地意愿不高，土地拍賣價(jià)格持續(xù)低迷；三是通過刺激購(gòu)房群體購(gòu)房而穩(wěn)定房?jī)r(jià)。
深圳良仕資產(chǎn)管理公司投資部部長(zhǎng)季書銘認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)升級(jí)換代，中央要求地方政府?dāng)[脫“考核壓力”，銀行對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投放非常謹(jǐn)慎，“資金鏈荒”是樓市價(jià)格看跌不看漲的核心原因。
廣西北部灣金融促進(jìn)會(huì)副秘書長(zhǎng)陳錚認(rèn)為，地方政府通過松綁限購(gòu)刺激樓市、托底地價(jià)的心態(tài)昭然若揭。但最讓人擔(dān)心的問題在于，目前銀行控制房地產(chǎn)貸款規(guī)模，地方融資平臺(tái)因地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)凸顯而無(wú)力持續(xù)注入資金，在土地市場(chǎng)疲弱，減稅等財(cái)政措施出臺(tái)無(wú)望的情況下，松綁限購(gòu)令成了地方政府救市的最后手段。
從數(shù)據(jù)上看，即便是松綁限購(gòu)令的城市，樓市銷量也未出現(xiàn)上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)，以最早放開限購(gòu)的南寧市為例，3月份新建商品房銷售6344套，4月份是5553套，松綁限購(gòu)令后，5月份新建商品房銷售6448套，6月份反而下跌到5164套，而且5月、6月的房屋均價(jià)分別環(huán)比下跌2.15%、0.81%。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，松綁限購(gòu)令的城市，房地產(chǎn)開發(fā)商、銀行等融資信貸機(jī)構(gòu)和地方政府均對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)信心不足，松綁限購(gòu)在一定程度上能刺激消費(fèi)，但購(gòu)房者觀望心態(tài)和“等跌心態(tài)”更加濃厚。目前一些城市的土地市場(chǎng)冷清，地方政府被迫在土地拍賣中“鎖定”地產(chǎn)巨頭，以求以大項(xiàng)目來(lái)提振市場(chǎng)信心。如南寧五象新區(qū)的萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目，三幅總計(jì)537.5畝的地塊由于拍賣報(bào)名條件過高，最終以掛牌出讓的形式被萬(wàn)達(dá)集團(tuán)以總價(jià)8.8億元獲得，這價(jià)格遠(yuǎn)低于去年和前年同區(qū)域的土地價(jià)格。
常年從事房地產(chǎn)銷售的營(yíng)銷專家付正彪認(rèn)為，地價(jià)下跌——政府加快推地規(guī)模維持土地財(cái)政——取消限購(gòu)刺激消費(fèi)透支——消費(fèi)者觀望心態(tài)更濃——開發(fā)商利潤(rùn)攤薄被迫削價(jià)銷售或許是下半年樓市的走向�！拔覀儗�(duì)大部分房地產(chǎn)開發(fā)商提出的咨詢建議是：哪里傳出松綁限購(gòu)令的消息，就一定要加快低價(jià)促銷回籠資金，各地如果大規(guī)模出臺(tái)措施松綁限購(gòu)令，有可能成為壓垮樓市的最后一根稻草�！�
