日前，萬科、恒大、富力等房地產(chǎn)企業(yè)先后公布了半年報，與上半年銷售不暢、市場低迷的直觀感受有所不同的是：萬科、恒大、保利、綠地、富力、融創(chuàng)、碧桂園、雅居樂等大型房企上半年業(yè)績呈現(xiàn)了同比上漲的態(tài)勢。那么，從房企的半年報如何分析當(dāng)下的房地產(chǎn)市場走向？房地產(chǎn)市場調(diào)整，房價下行，為何眾多的房企依然在盈利？央視財經(jīng)頻道主持人沈竹和著名財經(jīng)評論員馬光遠、劉戈共同評論。
半年報公布，房企現(xiàn)狀如何？下半年房價是何走勢？
馬光遠：大部分房企難以完成全年任務(wù) 樓市的調(diào)整態(tài)勢仍在繼續(xù)
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事實上我們一直在談房地產(chǎn)市場的分化問題，事實上最準確的分化就是企業(yè)的分化�？梢灾v極個別的企業(yè)表現(xiàn)不錯，因為正常情況下，房地產(chǎn)的銷售，一般上半年跟下半年表現(xiàn)是不一樣的。因為上半年的概念非常多，過完春節(jié)以后，大家置業(yè)的概念非常多，置業(yè)的理由也非常多，但是進入下半年以后，我們一般都會談金九銀十，那么除了金九銀十以外，剩下的銷售量都不是很好。所以一般情況下，房企一般不會把自己的業(yè)績的完成率放到上半年，也就是說上半年如果完成60％、70％的話，那么下半年的壓力就不會太大。如果從這個標志去看，上半年達到60％以上的只有一家企業(yè)，就是恒大，那么剩下的企業(yè)，萬科是完成了50％，當(dāng)然他的半年也超過了1000億。
從這個來講，如果以60％作為一個標桿，那可以講99％的企業(yè)都沒有達到這個目標，而且一季度到二季度，包括未來的三季度、四季度。如果整體業(yè)績逐步下滑，那么意味著下半年他們完成任務(wù)的壓力非常大。如果按照這么一個規(guī)律推算，那如果下半年的表現(xiàn)繼續(xù)往下走，那就意味著可能到年底以后，可能有極個別的企業(yè)才能完成任務(wù)。所以這個業(yè)績恰好說明，整個房地產(chǎn)市場調(diào)整的態(tài)勢仍然在繼續(xù)。
劉戈：目前就整個市場來說 大小房企之間是冰火兩重天
（《央視財經(jīng)評論》評論員）
我們來看一下這些上市公司里，凡是業(yè)績比較好，而且增長比去年更多的，大多是這些品牌知名度比較高的，而且規(guī)模比較大的公司。比如說恒大，那么他在半年的時候完成了全年63％的任務(wù)；比如說萬科，他無論是銷商面積，還是銷售額都增長了有百分之十幾、百分之二十的這樣一個額度，所以看起來很好。
你再看那一些中小企業(yè)，其實就是冰火兩重天了。像有一些企業(yè)在房地產(chǎn)企業(yè)里算是中小企業(yè)，但就總的體量來說，都是幾十億檔的。那么這樣的一些企業(yè)，有的企業(yè)只完成了全年銷售的20％、30％，這樣的企業(yè)也不少。另外，還要注意一點，即使是這樣一些大的公司里，他二季度的業(yè)績也不如一季度的好，也就是說他更多的業(yè)績是在一季度產(chǎn)生的，而整體上房價下行的勢態(tài)是從二季度開始的。從這個來分析，總體來說，大企業(yè)總體受的影響不大。而由于市場的影響，市場預(yù)期發(fā)生的變化，中小企業(yè)的變化已經(jīng)非常明顯。
馬光遠：目前市場預(yù)期在逆轉(zhuǎn) 降價的壓力很大
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價格的分化也是房地產(chǎn)市場分化之一，我們現(xiàn)在看到很多房地產(chǎn)企業(yè)在全國范圍內(nèi)，那么他的項目，他采取的價格策略是不一樣的。比如說對一線城市，一些未來他仍然認為需求比較旺盛的城市，那么他可能采取一些不是很明確的降價策略，比如說通過補貼等等，但市場明確顯示供應(yīng)已經(jīng)過剩的，降價的力度就非常大。比如說我們現(xiàn)在到一些三線城市去，你會看到六折、七折的項目都已經(jīng)出現(xiàn)了，而且是很明確的降價。因為不降價的話，根本賣不出去。
在這種情況下，我們現(xiàn)在看到的，一個是市場預(yù)期在逆轉(zhuǎn)，那么逆轉(zhuǎn)下，降價的壓力很大。第二個就是個現(xiàn)金流的問題，現(xiàn)金流可能對于今年所有的房地產(chǎn)企業(yè)來講，無論是完成任務(wù)的，還是完不成任務(wù)的，都是最大的壓力。
劉戈：大部分資金壓力較大的房企會考慮以價換量
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今年上半年，無論是萬科在北京的一些項目，還是在廣州的一些項目，都主動的降價，出現(xiàn)了降價以后日光盤的情況。恒大一直以來也是用這種快出快進的策略，這一直是他的銷售戰(zhàn)略。所以這兩家在所有的房地產(chǎn)企業(yè)里面，業(yè)績比較突出，我覺得可能正好就是他們順勢而為的這樣一種態(tài)勢。
那么其他的企業(yè)是不是有此效仿？既然這兩家企業(yè)已經(jīng)在隨著市場的預(yù)期的變化，對價格、對銷售策略進行改變，那么其他的企業(yè)是不是也會跟風(fēng)，會不會也會效仿？我看了一下統(tǒng)計數(shù)字，47％的房企，他們在上半年的資金、現(xiàn)金的進流量是在降低的，所以這樣的話，對于很多那些資金壓力比較大的企業(yè)來說，他可能也會考慮，就是以價換量的這樣一種方式。
張大偉：下行趨勢已經(jīng)明確 大部分房企難以完成今年的目標任務(wù)
（中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān) 《央視財經(jīng)評論》特約評論員）
到目前為止，已經(jīng)有30個企業(yè)公布了上半年的銷售簡報，有16家企業(yè)是同比上漲的，有14家企業(yè)出現(xiàn)了同比下調(diào)。分化比較嚴重。像包括萬科和恒大這種企業(yè)，他的同比和環(huán)比都出現(xiàn)了上漲，主要的原因是因為大部分銷售的項目都是處于，受到調(diào)控影響比較小的區(qū)域。從降價來說，他們的價格基本上都是相對比較平穩(wěn)的。特別是以恒大為例，目前從全國的銷售來看，包括在六月份他幾個項目的銷售情況都不錯，價格跟市場價格相比，有一定競爭力有關(guān)系。
有14個企業(yè)出現(xiàn)了同比下調(diào)，但這種同比下調(diào)主要原因是，全國市場來看，今年的降價的下行趨勢已經(jīng)較明確，特別是二、三線城市已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的調(diào)整，所以大部分企業(yè)是不太樂觀的。從完成任務(wù)的情況來看，只有少數(shù)幾個企業(yè)出現(xiàn)了完成超過50％，其他的大部分企業(yè)完成率都在30％左右。其實按照正常情況來看，這種完成率基本上可以判斷今年的目標達成率都很難能夠完成100％的任務(wù)了。
馬光遠：下半年對于房地產(chǎn)企業(yè)來講 最大的壓力就是資金壓力
（《央視財經(jīng)評論》評論員）
我認為下半年對整個房地產(chǎn)企業(yè)來講，最大的壓力就是資金壓力，包括大的企業(yè)。我們現(xiàn)在看到比如說前五個月，整個融資的增長下滑得非常厲害，去年全年融資增長是26％，那么到五月份的時候，融資增長沒有超過4％。那么我們考慮到去年拿了那么多的地，擴張的非常厲害。比如說去年對2014年的展望，有些企業(yè)甚至把他們的增長目標擴展到100％以上。
再有，下半年，我認為整體的流動性不會寬松，所以綠城為什么轉(zhuǎn)讓業(yè)績呢？當(dāng)然我們看到有些企業(yè)業(yè)績增長非常好，有些上半年增長了350％，但是我們來回去研究，為什么增長了350％？原來是股權(quán)轉(zhuǎn)讓，而不是說你賣房子賺得錢。在這種情況下，無論是大企業(yè)、小企業(yè)，今年考驗房地產(chǎn)的最大的問題，肯定是流動性問題，而且信托馬上就要兌付了，這樣對于主要依賴信托融資的這些企業(yè)來講，壓力將會非常大。
劉戈：上市房企的融資渠道相對寬 應(yīng)更關(guān)注未上市房企的資金狀況
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今年上半年業(yè)績的公報，和2008年上半年有相似的地方，那時基本也是這樣的一種狀況，就是一些大企業(yè)還行，一些中小企業(yè)相對而言是下降，或者完成任務(wù)的情況不太理想。但它有一個不同，就是從現(xiàn)在來講，這些房地產(chǎn)的上市公司比2008年要多得多，所以整體上的資金狀況，可能大部分的上市房企，短時間內(nèi)可能沒有大的壓力。
從現(xiàn)在來看，基本上他們的資本、資金的構(gòu)成，總體結(jié)構(gòu)上來說沒有大的問題。但那些沒有上市的，很多在二三四線城市里，這些房地產(chǎn)公司的資金壓力，如果整個信貸政策沒有一個大的變化，那么他的壓力要比這些上市公司大得多。所以我們不能光看這些上市公司，因為上市公司的融資渠道要寬得多，那些沒有上市的公司可能更需要關(guān)注，他們的資金狀況是什么樣的。
如果房子的價格還橫在現(xiàn)在這樣的一個高位上，那么很多人可能是覺得，我來看一看，我原來不夠條件不能買，那么現(xiàn)在有條件了，能買，但是我也得看一看，但是什么時候出手，一定要房地產(chǎn)開發(fā)商有了實實在在的動作，有了誠意我再說，你把房價降下來以后，這樣的話才夠引領(lǐng)一些消費者，就是所謂的剛需真正進入市場。
馬光遠：開發(fā)商應(yīng)以價換量求得生存 等待春天的到來
�。ā堆胍曍斀�(jīng)評論》評論員）
現(xiàn)在整個的開發(fā)商對整個市場的判斷還是過于樂觀，還是有幻想。巴西跟德國比賽的時候，進了一個球以后，他們還覺得可以跟德國打?qū)�，進了第二顆球以后，仍然在打?qū)�，進了第三個球以后，心理防線逐漸在崩潰，但他們沒有想到最后是七比一。我覺得目前整個開發(fā)商的心理仍然停留在二比零的階段，現(xiàn)在全國在降價，但是還沒到七比零的情況下，我還有幻想把它掰回來，我們有主場優(yōu)勢，有別的優(yōu)勢，整個經(jīng)濟還沒覆蓋上，我覺得這個心態(tài)一定要改變。目前房地產(chǎn)的主要問題，第一個是價格問題，價格太高了。第二個問題就是有些地方房子太多了，基本面跟過去完全不同。
那么，開發(fā)商最好的選擇是什么？就是應(yīng)該聰明的看到這個市場的變化，通過價格的變化來換量，求得生存。我認為你可能會幻想以后有白銀時代，春天可能不會太遠。但是如果你死在冬天，春天跟你沒有任何關(guān)系，所以能不能走出春天的關(guān)鍵，能不能等到春天的關(guān)鍵是什么？就是你會不會通過價格來換量，讓自己活下來。而且這對于中國房地產(chǎn)行業(yè)塑造一些好的品牌，讓一些真正做品質(zhì)的，真正給大家好房子的、好的管理的、好的概念的開發(fā)商留下，把那些對整個市場不利的，僅僅靠做一個開發(fā)商就能夠賺錢的，把這些踢出去。
