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國際貨幣基金組織(IMF)11日發(fā)出預(yù)警，目前許多國家的房價(jià)均已遠(yuǎn)超歷史平均水平，各國應(yīng)采取積極行動控制樓市風(fēng)險(xiǎn)，防止再次出現(xiàn)毀滅性的樓市危機(jī)，威脅全球經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。
全球房價(jià)持續(xù)上升
IMF網(wǎng)站11日公布的信息顯示，在過去一年中，IMF追蹤的51個(gè)國家中，有33個(gè)國家的房價(jià)在上升。其最新數(shù)據(jù)顯示，全球房價(jià)已經(jīng)連續(xù)增長7個(gè)季度，目前同比上漲了3.1%。美國、澳大利亞和德國的房價(jià)同比均上漲超過5%，英國約上漲4%。在新興市場，房價(jià)上升更快。菲律賓房價(jià)同比上升了10%，中國上升了9%，巴西上漲了7%。
IMF副主席朱民指出，在一些情況下，房價(jià)是在從金融危機(jī)后的低谷回升；而另一些情況下，房價(jià)卻是延續(xù)了金融危機(jī)之前的上漲勢頭。
在一些國家，房地產(chǎn)近年來日益成為一種重要的投資手段，成為財(cái)富的主要組成部分。美國非金融私人部門的資產(chǎn)中，約有三分之一為房產(chǎn)。大多數(shù)的家庭更愿意擁有房產(chǎn)而非金融資產(chǎn)。在法國，不到四分之一的家庭擁有股票，而超過60%的家庭擁有住房。
IMF認(rèn)為，全球主要央行近年為提振經(jīng)濟(jì)普遍將利率降至歷史低位，成為推動房價(jià)上升至危險(xiǎn)水平的一個(gè)重要原因。房價(jià)上漲過快已成為全球經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的主要威脅。
IMF的研究顯示，過去數(shù)十年中的50次系統(tǒng)性銀行業(yè)危機(jī)中，有三分之二在發(fā)生之前都出現(xiàn)過房地產(chǎn)泡沫的破裂。而解決房價(jià)崩盤問題的代價(jià)是巨大的。以愛爾蘭為例，由于樓市崩盤引發(fā)銀行業(yè)危機(jī)，政府不得不花費(fèi)40%的國內(nèi)生產(chǎn)總值救助銀行業(yè)。
但在一些歐洲邊緣國家，房價(jià)卻在下降。IMF的最新數(shù)據(jù)顯示，希臘房價(jià)同比下降7%，意大利房價(jià)下跌6.6%，西班牙房價(jià)下跌5%。印度房價(jià)也同比下降了約8%。
房價(jià)高估程度不同
要判斷樓市是否過熱，房價(jià)相對于收入和租金的水平是可供衡量的重要指標(biāo)。
IMF的數(shù)據(jù)顯示，相對于收入和租金，大多數(shù)國家的房價(jià)仍持續(xù)明顯高于歷史平均水平，例如澳大利亞、比利時(shí)、新西蘭、法國、英國、加拿大、挪威和瑞典。這顯示出房價(jià)出現(xiàn)被高估的跡象。去年第四季度，加拿大房價(jià)相對于收入和租金比長期平均水平分別高出33%和87%。英國房價(jià)相對于收入和租金比長期平均水平分別高出27%和38%。
在另一些市場，房價(jià)在快速上漲，但并未出現(xiàn)明顯被高估的跡象。例如美國，房價(jià)相對于收入比長期平均水平低13.4%，房價(jià)相對于租金比長期平均水平僅高出2.6%。而房價(jià)水平最低的是日本市場，房價(jià)相對于收入和租金比長期平均水平分別低41%和38%。德國房價(jià)相對于收入和租金均比長期平均水平低出超過10%。
有分析指出，僅靠房價(jià)相對于收入和租金的水平這一個(gè)因素還不足以判斷出房價(jià)是否被高估，還需綜合考慮信貸增長速度和家庭負(fù)債狀況等其他關(guān)鍵因素。尤其是信貸增長狀況，大多數(shù)的樓市泡沫形成時(shí)都伴隨著信貸快速增長的現(xiàn)象。
各國應(yīng)加快應(yīng)對
雖然全球房價(jià)出現(xiàn)加速上漲態(tài)勢，但相關(guān)各國在抑制房價(jià)方面所取得的進(jìn)展尚且有限。朱民表示，控制房價(jià)上升的政策尚在研究之中，但這不應(yīng)當(dāng)成為不采取行動的理由。
IMF11日宣布開辦全球房市觀察網(wǎng)站。該網(wǎng)站將匯總并定期發(fā)布世界各國房市數(shù)據(jù)，跟蹤房市波動周期，發(fā)布全球房價(jià)指數(shù)和其他與房市相關(guān)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，將每個(gè)季度更新全球樓市的監(jiān)察情況。
IMF希望借此增強(qiáng)公眾對該領(lǐng)域的了解，幫助各國政策制定者預(yù)防房市過熱而再度引發(fā)金融危機(jī)，并促進(jìn)房市調(diào)控方面的跨國合作。
朱民表示，房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)重要部門，也是經(jīng)濟(jì)脆弱性和危機(jī)的一個(gè)源頭，當(dāng)前全球房市保持復(fù)蘇是一個(gè)好現(xiàn)象，但需預(yù)防再次出現(xiàn)不可持續(xù)的快速上漲。但是，發(fā)現(xiàn)房市是否過熱依然“更像一門藝術(shù)而非科學(xué)”，目前的政策工具組合仍需建設(shè)。
朱民表示，盡管控制房價(jià)的政策工具還很新，但也必須立即開始使用。他提到一些可能的選擇，包括限制抵押貸款的發(fā)放，在發(fā)放風(fēng)險(xiǎn)信貸方面對銀行提高資本金要求，對國外房產(chǎn)投資者更多征稅等。同時(shí)，綜合使用多種政策，將有助于彌補(bǔ)單項(xiàng)政策的缺陷。
