近日，《經(jīng)濟參考報》記者陸續(xù)接到江蘇宿遷多名讀者來信來電，反映該市“小產(chǎn)權房”問題較為嚴重，記者為此趕赴江蘇宿遷陳集鎮(zhèn)、蔡集鎮(zhèn)、倉集鎮(zhèn)、洋北鎮(zhèn)等多個鄉(xiāng)鎮(zhèn)調研發(fā)現(xiàn)，國家三令五申“不許建、不許賣”的“小產(chǎn)權房”不但沒有得到遏制，反而越禁越多、遍地開花，呈現(xiàn)蔓延之勢，而當?shù)卣哪S和支持態(tài)度則令人驚訝。
怪狀一：“小產(chǎn)權房”遍地開花
在宿遷市，《經(jīng)濟參考報》記者驅車所到達的每一個鄉(xiāng)鎮(zhèn)都存在“小產(chǎn)權房”，情況最嚴重的鄉(xiāng)鎮(zhèn)根本找不到“大產(chǎn)權房”，所有在建房地產(chǎn)項目均為“小產(chǎn)權房”。
“小產(chǎn)權房”，顧名思義，就是指在集體土地上進行房地產(chǎn)開發(fā)，未繳納土地出讓金等各種稅費，不具有房管部門頒發(fā)的合法有效的產(chǎn)權證。按照現(xiàn)行法律法規(guī)，我國不允許在集體土地上進行房地產(chǎn)開發(fā)。
在宿遷市陳集鎮(zhèn)，一塊矗立在路邊的大牌子十分惹眼，上面寫著：陳集·南苑名城安置小區(qū)位于洋青路東側，項目占地179畝，總投資2億元，總面積約18萬平方米，規(guī)劃建設49幢5+1多層住宅和18幢沿街兩層商業(yè)用房。記者注意到，這塊地被圍墻圍了起來，已經(jīng)建起了十幾幢尚未封頂?shù)姆孔�，另有大量土地閑置著，圍墻上“一間好商鋪、世代搖錢樹”的銷售宣傳口號赫然在目，距離項目不遠的集鎮(zhèn)道路的道旗上也印著“鋪鋪臨街，財源滾滾”的口號。正在閑置土地上種植農(nóng)作物的陳集居委會四組王姓村民告訴記者，這塊地以前是菜地和林地，是村里的農(nóng)用地。
《經(jīng)濟參考報》記者調查獲悉，南苑名城是“小產(chǎn)權房”，沒有產(chǎn)權證。記者在宿城區(qū)陳集鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)走訪發(fā)現(xiàn)，該鎮(zhèn)竟然沒有一家“大產(chǎn)權房”項目。該鎮(zhèn)徐元村不少老百姓反映，他們想到鎮(zhèn)上買“大產(chǎn)權房”，可是鎮(zhèn)里沒有沒法買。徐元村一組村民反映，組里在洋青路路邊的一塊農(nóng)田里最近竟然蓋上了一排房子且對外出售，老百姓不知道是誰居然敢在農(nóng)田上蓋房子。記者在現(xiàn)場看到，這排房子共有30多間，兩層高，一部分已經(jīng)封頂，為了方便建設竟然填堵了洋青路西側的排水河道。村民們非常擔心今后如果發(fā)洪水怎么辦。
記者又驅車來到距離宿遷市區(qū)只有幾公里的蔡集鎮(zhèn)，70歲的村民孫守本告訴記者，朱李村七組有塊農(nóng)田，被政府租去搞什么工業(yè)，結果有人竟然在沿街的農(nóng)田上建起了一排門面房，最近準備對外出售時遭到了老百姓的堅決反對。朱李村七組一位不愿意透露姓名的村民告訴記者，這塊農(nóng)田大概幾年前就被政府強制租用過去了，每畝每年租金大約900元，租期是10年，本來說搞工業(yè)現(xiàn)在蓋商品房我們肯定不同意。孫守本又帶著記者走訪了蔡集鎮(zhèn)朱李小區(qū)、張油坊小區(qū)、樊灣小區(qū)，這些小區(qū)有的已經(jīng)建成多年，有的正在推進二期、三期建設，也有的只剩少數(shù)幾幢即將封頂?shù)姆孔印＿@些小區(qū)里的房子都是所謂的安置房，均沒有房產(chǎn)證。孫守本告訴記者，他曾經(jīng)就朱李小區(qū)違法占用農(nóng)田事情向國土部門反映，結果村里被罰了30萬元，但罰款過后照樣建設。一位知情人士證實了這一說法，但坦言執(zhí)法部門也沒有辦法，因為當?shù)攸h委政府在支持。
在宿遷市某鄉(xiāng)鎮(zhèn)搞正規(guī)大產(chǎn)權開發(fā)的一位房地產(chǎn)商告訴《經(jīng)濟參考報》記者，最初鎮(zhèn)里也建議他們建“小產(chǎn)權房”，但是由于擔心后期被查處等多種因素還是決定走正規(guī)程序。而現(xiàn)在令他十分沮喪的是，全鎮(zhèn)除了他一家“大產(chǎn)權房”外，其他均是“小產(chǎn)權房”，而當初政府承諾的“五年之內不再新上‘小產(chǎn)權房’項目”，在鎮(zhèn)黨委書記換了三任后成為泡影，遍地開花的“小產(chǎn)權房”則對其產(chǎn)生了致命的沖擊�！皻v時四年多房子至今只賣掉一半，這個項目鐵定要虧了”，該房地產(chǎn)商苦不堪言。
怪狀二：以安置名義“掛羊頭賣狗肉”
在一個“小產(chǎn)權房”較為嚴重的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，鎮(zhèn)黨委書記告訴《經(jīng)濟參考報》記者，該鎮(zhèn)沒有“小產(chǎn)權房”，都是農(nóng)民集中居住形式的安置房。而當記者在某縣國土局要求出示哪怕任意一個集中居住區(qū)的合法手續(xù)時，分管副局長卻表示，全縣沒有一家能規(guī)范操作的，大多只有政府文件。
不久前，包括宿遷市在內的江蘇省進行了一次“小產(chǎn)權房”建設現(xiàn)狀摸底統(tǒng)計。知情人士透露，宿遷個別鄉(xiāng)鎮(zhèn)在給上級的匯報材料上赫然寫著“我鎮(zhèn)沒有小產(chǎn)權房”的字樣，而敢于背書的竟是鄉(xiāng)鎮(zhèn)的黨政主要負責人，但事實上這個鄉(xiāng)鎮(zhèn)上存在“小產(chǎn)權房”。采訪中，記者也遭遇了類似的奇怪現(xiàn)象。
在一個“小產(chǎn)權房”較為嚴重的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，鎮(zhèn)黨委書記告訴記者，該鎮(zhèn)沒有“小產(chǎn)權房”，都是農(nóng)民集中居住形式的安置房。另一個鄉(xiāng)的副鄉(xiāng)長在面對記者要求提供兩個小產(chǎn)權項目的手續(xù)時稱，其中一個項目的材料都報上面去了鄉(xiāng)里沒有，另一項目正在辦理相關土地手續(xù)�！安牧喜辉卩l(xiāng)里”顯然是在為農(nóng)民集中居住區(qū)的不規(guī)范找借口，因為如果真有各種手續(xù)，鄉(xiāng)里理應有存檔且一切合法手續(xù)應張貼公示，而一個已經(jīng)開工建設幾年的項目“正在辦理土地手續(xù)”明顯說不過去。
業(yè)內人士指出，即便是建設康居示范村、農(nóng)民集中居住區(qū)，也必須履行嚴格手續(xù)，獲得上級政府關于在該處建設農(nóng)民集中居住區(qū)的文件、縣（市、區(qū)）發(fā)改局的立項批文、國土部門的建設用地批準書、建設規(guī)劃部門的建設項目選址意見書、建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證等各種手續(xù)。而事實上，面對繁瑣的審批程序，一些地方政府往往不管有沒有手續(xù)就違法建設了，成為既成事實后也就無人管問了。記者在一個縣的國土局要求出示哪怕任意一個集中居住區(qū)的合法手續(xù)，但分管副局長面露難色地表示，全縣沒有一家能規(guī)范操作的，大多只有政府文件。
此外，根據(jù)規(guī)定，集中居住區(qū)既不能建設在農(nóng)用地性質的土地上，也不能對外銷售，嚴禁以集中居住區(qū)為名進行商品房開發(fā)。而在實際操作中，很多項目都存在或多或少占用農(nóng)用地的現(xiàn)象，且基本上都對外銷售，實質上都是披著“集中居住區(qū)”外衣的名副其實的“小產(chǎn)權房”。記者所走訪過的所謂“集中居住區(qū)”、“康居示范區(qū)”，沒有一個項目敢拍著胸脯說沒有賣過。如蔡集鎮(zhèn)朱李村村民孫守本反映，朱李小區(qū)表面上是安置小區(qū)實際上建在農(nóng)田上，這塊農(nóng)田當年還插有“基本農(nóng)田”的牌子，建的房子部分竟然是別墅，一部分賣給了外村甚至外鄉(xiāng)鎮(zhèn)人，一部分本村人購買，但本應收回的老宅基地仍繼續(xù)占用，出現(xiàn)了“一戶多宅”的現(xiàn)象，違背了集約用地的初衷。即便是省里批準設立的集中居住點也存在手續(xù)不全、對外銷售等不規(guī)范問題。如蔡集鎮(zhèn)張油坊村是江蘇省批準的康居示范村、宿遷市首批新農(nóng)村建設示范點，但記者注意到，2013年4月4日《宿遷晚報》刊登的一篇《開發(fā)商賣房子，承建方也賣房子這個安置小區(qū)房屋買賣有點亂》的文章顯示，蔡集鎮(zhèn)張油坊小區(qū)的開發(fā)商和承建方都在對外銷售房子。
《經(jīng)濟參考報》記者登陸宿遷市住建局網(wǎng)站，撰寫日期為2011年5月24日、來源為該局城鄉(xiāng)建設處的《關于我市農(nóng)民集中居住區(qū)建設情況的調研報告》透露，通過對20余個鄉(xiāng)鎮(zhèn)進行實地調研發(fā)現(xiàn)，宿遷市農(nóng)民集中居住區(qū)少部分為商業(yè)開發(fā)，大部分沒有辦理土地手續(xù)。
怪狀三：和國家督察組“躲貓貓”
4月中下旬，《經(jīng)濟參考報》記者在采訪中發(fā)現(xiàn)一個奇怪現(xiàn)象：絕大多數(shù)“小產(chǎn)權房”的建設現(xiàn)場都停工了，工地上的一些廣告宣傳牌也空空如也，有剛剛被撤去內容的跡象。4月29日，陳集鎮(zhèn)南苑名城安置項目一位知情人士告訴記者，已經(jīng)停工十幾天了，大概明后天就可以復工了。
這究竟是為什么？一個項目的工地負責人告訴記者，大概在4月10日左右，開發(fā)商就接到了通知，說上面有檢查組要來，一律停工，鄉(xiāng)里還用汽車大喇叭來回廣播要求停工。記者登陸國家土地督察南京局網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)了這樣一條新聞：2014年4月9日、10日，國家土地督察南京局在江蘇省宿遷市、安徽省阜陽市、江西省撫州市分別召開土地例行督察啟動會議，正式啟動了2014年土地例行督察駐點督察工作，督察期為4月9日至4月30日。
督察組在宿遷的日子里，《經(jīng)濟參考報》記者走訪許多“小產(chǎn)權房”發(fā)現(xiàn)，有的售樓處關門上鎖，有的大白天拉上了窗簾。幾乎所有的售樓處售樓員在接待記者時說的第一句話都是“我們是安置房，不對外銷售”，而停放在售樓處門口的班車的車身廣告“引爆搶鋪狂潮”、“風水寶地財務引擎”則泄露了“天機”。
5月初，記者再次走訪宿遷市部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)現(xiàn)，情況果然又發(fā)生了變化：不少售樓處正常開門了，售樓員開始吆喝了，部分工地又開工建設了。
耐人尋味的是，采訪中，面對是否有合法手續(xù)的問題時，大多數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)選擇了回避。記者就了解到的“小產(chǎn)權房”情況試圖采訪陳集鎮(zhèn)領導時，鎮(zhèn)長表示“剛來3個多月，不了解情況”，宣傳委員也表示不了解情況。當記者要求讓了解情況的人解答時，他們又都支支吾吾，并讓記者跟區(qū)委宣傳部聯(lián)系。記者聯(lián)系蔡集鎮(zhèn)宣傳委員采訪，讓其提供轄區(qū)內三個“安置小區(qū)”的合法手續(xù)，但截至記者發(fā)稿時未有任何回復。
“小產(chǎn)權房”為何屢禁不止
2013年11月22日，國土資源部辦公廳、住房城鄉(xiāng)建設部辦公廳下發(fā)緊急通知，要求堅決遏制違法建設、銷售“小產(chǎn)權房”，所有在建、在售“小產(chǎn)權房”一律停建、停售。但從《經(jīng)濟參考報》記者在宿遷調研的情況來看，這一政策執(zhí)行得并不好。記者發(fā)現(xiàn)，“小產(chǎn)權房”屢禁不止的背后潛藏著土地指標緊張、利益驅動、政績沖動等三大要因。
土地指標日趨緊張
從用途來看，土地可以分為建設用地、農(nóng)用地和未利用地。隨著工業(yè)發(fā)展和城市化進程的加快，存量建設用地越來越少，新增建設用地則主要來自于農(nóng)用地轉用，而農(nóng)用地轉用指標則由省人民政府實行年度總量控制。而且轉用程序十分嚴格復雜，必須按照土地利用年度計劃在符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃和城市、村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃的前提下擬定農(nóng)用地轉用方案、補充耕地方案、征用土地方案并分批逐級上報，經(jīng)批準后再實施。
《經(jīng)濟參考報》記者調研發(fā)現(xiàn)，一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)之所以熱衷于“小產(chǎn)權房”，其中一個原因就是土地指標緊張。據(jù)知情人士透露，宿遷全市每年的農(nóng)用地轉用指標只有幾千畝，分到一個縣一年最多千把畝，這個數(shù)字還在逐年減少。一位鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委書記私下感嘆，有時候招來一個大項目卻落不了地，僅有的指標還要保障重點交通、水利、醫(yī)療衛(wèi)生、教育等民生用地，哪里還有多余的指標去搞“大產(chǎn)權房”開發(fā)。宿遷市《關于我市農(nóng)民集中居住區(qū)建設情況的調研報告》也認為，建設用地是制約農(nóng)民集中居住區(qū)建設的一大瓶頸，因為土地增減掛鉤產(chǎn)生的建設用地指標的70%都用在了市、縣(區(qū))城區(qū)的建設，返還給鄉(xiāng)鎮(zhèn)的30%指標也優(yōu)先安排供給鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)集中區(qū)建設，形成了工業(yè)集中區(qū)擠占農(nóng)民集中居住區(qū)建設指標的現(xiàn)象。
利益驅動無處不在
事實上，土地指標緊張只是一方面原因，在很多鄉(xiāng)鎮(zhèn)即便有指標也不愿意搞“大產(chǎn)權房”。曾經(jīng)在宿遷市宿城區(qū)搞鄉(xiāng)鎮(zhèn)小產(chǎn)權開發(fā)的一位老板告訴《經(jīng)濟參考報》記者，因為“大產(chǎn)權房”用地必須經(jīng)過招拍掛等嚴格的程序，而一旦走程序，你不一定能拍到這塊地，即使拍到價格也可能被抬得很高，而且后期繳納的各項稅費相比小產(chǎn)權就更高了。
記者采訪發(fā)現(xiàn)，“小產(chǎn)權房”所占的集體土地(一般是農(nóng)用地)，大多是開發(fā)商與當?shù)卣较抡労靡粋�較低的地價后，再從老百姓手里低價買或租下來，項目建成后所產(chǎn)生的利潤十分驚人，遠超“大產(chǎn)權房”項目。此外，“大產(chǎn)權房”必須做到施工許可證、銷售許可證等五證齊全，必須交營業(yè)稅、土地增值稅、白蟻防治費、人防易地建設費等各種稅費，而小產(chǎn)權幾乎不用交任何費用。加之缺乏有效的監(jiān)管，小產(chǎn)權項目在建筑材料使用上以次充好、工程施工中偷工減料等現(xiàn)象屢見不鮮，且在建設過程中缺失監(jiān)管，相比大產(chǎn)權每平方米可節(jié)省上千元甚至更高的顯性和隱性成本。
記者了解到，“小產(chǎn)權房”對開發(fā)商而言可以獲取高額利潤；對政府而言同樣有利益驅動，可以有效補充鄉(xiāng)鎮(zhèn)財力的不足。由于土地指標緊缺導致大片土地無法生財，而“小產(chǎn)權房”為此帶來了解決辦法，缺錢了就直接賣地開發(fā)。如今，農(nóng)民集中居住區(qū)建設已成為各方競相追逐的“香餑餑”，甚至淪為少數(shù)人牟取非法利益的工具。
在利益的驅動下，開發(fā)商和地方政府一拍即合，“小產(chǎn)權房”也就越禁越多，甚至一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)也組建了房產(chǎn)公司進行違規(guī)開發(fā)，少數(shù)鄉(xiāng)村干部也浸淫其中。記者走訪的不少鄉(xiāng)鎮(zhèn)都存在鄉(xiāng)村干部利用職權之便開發(fā)“小產(chǎn)權房”的情況，很多村支部書記承接本村的集中居住點開發(fā)建設已經(jīng)成為公開的秘密。蔡集鎮(zhèn)朱李村村民孫守本告訴記者，朱李小區(qū)就是原村黨委書記張聿莊開發(fā)的，張聿莊現(xiàn)已因挪用資金、非國家工作人員受賄被刑事拘留。
政績沖動難以抑制
“土地指標緊張也罷，利益驅動也好，歸根結底還是政績沖動！”宿遷市一位縣處級領導說。
采訪中，一位不愿意透露姓名的鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委書記坦言：我們也不想違法興建“小產(chǎn)權房”，但是在考核的壓力下實在沒有別的辦法，每個季度上面都要下來觀摩，看看你建了幾個小區(qū)、多少萬平方米。別人都在這么違規(guī)搞，你不搞的話，每個季度觀摩別的鄉(xiāng)鎮(zhèn)都有項目就你沒有，你的臉往哪擱，今后還想不想提拔。談及為什么搞小產(chǎn)權而不搞大產(chǎn)權，這位書記指出，除了沒有土地指標外，操作簡便、見效快的速效政績意識也是重要原因。
《經(jīng)濟參考報》記者在宿遷各鄉(xiāng)鎮(zhèn)走訪調研時注意到，一些“小產(chǎn)權房”的售樓處里掛出了縣(市、區(qū))領導參觀、考察、指導的照片，一些售樓處的宣傳材料上甚至印上了類似于“XX領導大力支持”的宣傳口號。采訪中一些村民就很納悶，為什么違法的項目卻有上面的領導來觀摩，難道他們不知道這些項目不合法嗎？
江蘇省委黨校一位不愿具名的教授指出，正是由于政府的大力支持以及考核壓力催生的政績沖動，“小產(chǎn)權房”興建之風才會屢禁不止、愈演愈烈，有關部門應下重拳斬斷利益之手并徹底改變涉及“小產(chǎn)權房”的政績考核體系，從根本上鏟除“小產(chǎn)權房”的生存土壤，真正維護法律的嚴肅性。
