2013年11月22日，國土資源部辦公廳、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳下發(fā)緊急通知，要求堅決遏制違法建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”，所有在建、在售“小產(chǎn)權(quán)房”一律停建、停售。但從《經(jīng)濟參考報》記者在宿遷調(diào)研的情況來看，這一政策執(zhí)行得并不好。記者發(fā)現(xiàn)，“小產(chǎn)權(quán)房”屢禁不止的背后潛藏著土地指標緊張、利益驅(qū)動、政績沖動等三大要因。
土地指標日趨緊張
從用途來看，土地可以分為建設(shè)用地、農(nóng)用地和未利用地。隨著工業(yè)發(fā)展和城市化進程的加快，存量建設(shè)用地越來越少，新增建設(shè)用地則主要來自于農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，而農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標則由省人民政府實行年度總量控制。而且轉(zhuǎn)用程序十分嚴格復(fù)雜，必須按照土地利用年度計劃在符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃和城市、村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃的前提下擬定農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征用土地方案并分批逐級上報，經(jīng)批準后再實施。
《經(jīng)濟參考報》記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)之所以熱衷于“小產(chǎn)權(quán)房”，其中一個原因就是土地指標緊張。據(jù)知情人士透露，宿遷全市每年的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標只有幾千畝，分到一個縣一年最多千把畝，這個數(shù)字還在逐年減少。一位鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委書記私下感嘆，有時候招來一個大項目卻落不了地，僅有的指標還要保障重點交通、水利、醫(yī)療衛(wèi)生、教育等民生用地，哪里還有多余的指標去搞“大產(chǎn)權(quán)房”開發(fā)。宿遷市《關(guān)于我市農(nóng)民集中居住區(qū)建設(shè)情況的調(diào)研報告》也認為，建設(shè)用地是制約農(nóng)民集中居住區(qū)建設(shè)的一大瓶頸，因為土地增減掛鉤產(chǎn)生的建設(shè)用地指標的70%都用在了市、縣(區(qū))城區(qū)的建設(shè)，返還給鄉(xiāng)鎮(zhèn)的30%指標也優(yōu)先安排供給鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)集中區(qū)建設(shè)，形成了工業(yè)集中區(qū)擠占農(nóng)民集中居住區(qū)建設(shè)指標的現(xiàn)象。
利益驅(qū)動無處不在
事實上，土地指標緊張只是一方面原因，在很多鄉(xiāng)鎮(zhèn)即便有指標也不愿意搞“大產(chǎn)權(quán)房”。曾經(jīng)在宿遷市宿城區(qū)搞鄉(xiāng)鎮(zhèn)小產(chǎn)權(quán)開發(fā)的一位老板告訴《經(jīng)濟參考報》記者，因為“大產(chǎn)權(quán)房”用地必須經(jīng)過招拍掛等嚴格的程序，而一旦走程序，你不一定能拍到這塊地，即使拍到價格也可能被抬得很高，而且后期繳納的各項稅費相比小產(chǎn)權(quán)就更高了。
記者采訪發(fā)現(xiàn)，“小產(chǎn)權(quán)房”所占的集體土地(一般是農(nóng)用地)，大多是開發(fā)商與當(dāng)?shù)卣较抡労靡粋�較低的地價后，再從老百姓手里低價買或租下來，項目建成后所產(chǎn)生的利潤十分驚人，遠超“大產(chǎn)權(quán)房”項目。此外，“大產(chǎn)權(quán)房”必須做到施工許可證、銷售許可證等五證齊全，必須交營業(yè)稅、土地增值稅、白蟻防治費、人防易地建設(shè)費等各種稅費，而小產(chǎn)權(quán)幾乎不用交任何費用。加之缺乏有效的監(jiān)管，小產(chǎn)權(quán)項目在建筑材料使用上以次充好、工程施工中偷工減料等現(xiàn)象屢見不鮮，且在建設(shè)過程中缺失監(jiān)管，相比大產(chǎn)權(quán)每平方米可節(jié)省上千元甚至更高的顯性和隱性成本。
記者了解到，“小產(chǎn)權(quán)房”對開發(fā)商而言可以獲取高額利潤；對政府而言同樣有利益驅(qū)動，可以有效補充鄉(xiāng)鎮(zhèn)財力的不足。由于土地指標緊缺導(dǎo)致大片土地?zé)o法生財，而“小產(chǎn)權(quán)房”為此帶來了解決辦法，缺錢了就直接賣地開發(fā)。如今，農(nóng)民集中居住區(qū)建設(shè)已成為各方競相追逐的“香餑餑”，甚至淪為少數(shù)人牟取非法利益的工具。
在利益的驅(qū)動下，開發(fā)商和地方政府一拍即合，“小產(chǎn)權(quán)房”也就越禁越多，甚至一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)也組建了房產(chǎn)公司進行違規(guī)開發(fā)，少數(shù)鄉(xiāng)村干部也浸淫其中。記者走訪的不少鄉(xiāng)鎮(zhèn)都存在鄉(xiāng)村干部利用職權(quán)之便開發(fā)“小產(chǎn)權(quán)房”的情況，很多村支部書記承接本村的集中居住點開發(fā)建設(shè)已經(jīng)成為公開的秘密。蔡集鎮(zhèn)朱李村村民孫守本告訴記者，朱李小區(qū)就是原村黨委書記張聿莊開發(fā)的，張聿莊現(xiàn)已因挪用資金、非國家工作人員受賄被刑事拘留。
政績沖動難以抑制
“土地指標緊張也罷，利益驅(qū)動也好，歸根結(jié)底還是政績沖動！”宿遷市一位縣處級領(lǐng)導(dǎo)說。
采訪中，一位不愿意透露姓名的鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委書記坦言：我們也不想違法興建“小產(chǎn)權(quán)房”，但是在考核的壓力下實在沒有別的辦法，每個季度上面都要下來觀摩，看看你建了幾個小區(qū)、多少萬平方米。別人都在這么違規(guī)搞，你不搞的話，每個季度觀摩別的鄉(xiāng)鎮(zhèn)都有項目就你沒有，你的臉往哪擱，今后還想不想提拔。談及為什么搞小產(chǎn)權(quán)而不搞大產(chǎn)權(quán)，這位書記指出，除了沒有土地指標外，操作簡便、見效快的速效政績意識也是重要原因。
《經(jīng)濟參考報》記者在宿遷各鄉(xiāng)鎮(zhèn)走訪調(diào)研時注意到，一些“小產(chǎn)權(quán)房”的售樓處里掛出了縣(市、區(qū))領(lǐng)導(dǎo)參觀、考察、指導(dǎo)的照片，一些售樓處的宣傳材料上甚至印上了類似于“XX領(lǐng)導(dǎo)大力支持”的宣傳口號。采訪中一些村民就很納悶，為什么違法的項目卻有上面的領(lǐng)導(dǎo)來觀摩，難道他們不知道這些項目不合法嗎？
江蘇省委黨校一位不愿具名的教授指出，正是由于政府的大力支持以及考核壓力催生的政績沖動，“小產(chǎn)權(quán)房”興建之風(fēng)才會屢禁不止、愈演愈烈，有關(guān)部門應(yīng)下重拳斬斷利益之手并徹底改變涉及“小產(chǎn)權(quán)房”的政績考核體系，從根本上鏟除“小產(chǎn)權(quán)房”的生存土壤，真正維護法律的嚴肅性。