昨天，央行在召集15家商業(yè)銀行召開的一場會議上，針對部分銀行收緊甚至暫停房貸業(yè)務的現象，明確提出，要商業(yè)銀行及時審批和發(fā)放符合條件的個人貸款。那么，央行此舉真的是外界所認為的要托市嗎?這會不會改變當前房地產貸款遇冷的狀況?央視財經頻道主持人沈竹和特約評論員中國農業(yè)銀行首席經濟學家向松祚、著名財經評論員劉戈共同評論。
央行放話是要托市嗎?會否改變當前房地產貸款遇冷的狀況?
向松祚：千萬不要對央行此舉產生過度的解讀和聯想
(《央視財經評論》特約評論員)
當一個市場處于神經敏感期的時候，任何一個政策信號都會引起投資者無限的遐想，甚至是過分的解讀。我在這里想說的第一句話就是千萬不要對央行這個表述產生過度的解讀和聯想。很簡單，央行講的是兩個合理，就是要求商業(yè)銀行合理配置信貸資源，合理確定貸款的價格，但是后面還有一個更重要的就是高度關注相關信貸風險。實際上這些政策，如果我們熟悉這幾年房地產調控政策，央行，包括國務院一直是堅持這個政策的，什么政策?就是對老百姓的首套房一定是要優(yōu)先支持的，不僅是支持，要優(yōu)先支持。
首套，自住，普通，怎么叫優(yōu)先支持?優(yōu)先支持第一就是說最快的速度，最簡便的手續(xù)，你就能夠把一套房子貸款放出去，以前也是這么做的;第二個就在利率上鼓勵可以提供一些優(yōu)惠。比如最低的時候七折，八折，九折都有。我覺得更應該思考的問題，包括我們所有投資者應該關注一個問題，既然央行這么多年一直是實行這個政策，為什么商業(yè)銀行出現了收緊和暫停房貸的現象?為什么?這才是我們今天最應該關注的事，否則央行也不會出來表述這個事情，因為本來這個政策就在這。
劉戈：開發(fā)商現在拿資金的成本越來越高 所以風險越來越大
(《央視財經評論》評論員)
其實銀行可能也在擔心，由于商業(yè)銀行過度的擔心自己的資產安全性的問題，所以把本來應該按正常的速度放出去的，對于首套自住普通的商品房這樣的貸款也減緩，的確現在發(fā)生了這樣一些變化。從去年6月份以來，很多的商業(yè)銀行以前是我們很容易就貸款，而且貸款大概一兩個星期就下來了。但是現在發(fā)生了一個變化，就是說你很多去貸，首先他是不愿意貸給你，有的是愿意貸了以后要談條件，說能不能我要給你浮動10%，要漲價貸。另外拖延貸，原來一兩個星期就可以辦好了，現在需要兩三個月。那么這樣那樣的一些原因，還有由于就是他的貸款的額度有限，他隨隨便便可以把他的貸款浮動30，40，50然后貸出去，那么這個時候為什么要給你呢?也就是說如果他賣一根海參就可以賺150，他為什么要賣一個包子賺1塊5呢?
現在又增加了另外一種風險，目前相對而言，對于個人的買房的按揭貸款額度放的越來越小，然后甚至加了一些附加條件。這些省下來的這部分錢，這個份額干嘛?就是貸給那些公司了，但是這些公司到底這些錢用在什么地方呢?表面上看可能是用在流通上面，用在建工廠上面，搞服務業(yè)上面了，但據我了解，大部分這些錢又會流向房地產開發(fā)商那個地方，也就是說銀行的很多錢大量的流向開發(fā)商，開發(fā)商這個地方由于缺錢，他現在從銀行也好，從其他地方拿錢的，拿資金的成本越來越高，而這面銷售的渠道由于大家受到了信貸的數額減少的限制，所以只進不出。這樣的話，這個風險就像一個氣球一樣，現在不斷的往里吹氣，那么沒有放氣的地方會不會爆炸?
連平：向普通居民提供住房按揭的融資 價格可以適當的回落
(交通銀行首席經濟學家 《央視財經評論》特約評論員)
因為存款偏緊，對于商業(yè)銀行來說資金的成本并沒有因為貨幣市場資金的價格的回落而得到明顯的改善，因為他為了獲得存款需要通過營銷等各種方式，包括發(fā)回報率比較高的理財產品等等來獲取存款，那么這樣存款成本就比較高，這樣就容易對他的貸款的利率帶來一定的推動，或者說有上升的壓力。
在這種情況下，還要解決一個問題就是，銀行存款偏緊的這個問題是不是可以優(yōu)化存貨比，把存款的定義能夠適當的擴大一些，把一些比較穩(wěn)定的同業(yè)存款也計算在一般性存款中間，這樣可以使得商業(yè)銀行存款作為一個分母來說可以稍大一些，這樣也有助于銀行減輕資金成本的壓力。向普通居民提供這些住房按揭的這個融資的話，他的價格應該說也可以適當的回落，或者說處在一個比較合理的狀態(tài)。
向松祚：現在確實有一些銀行人士覺得房子已經太貴 這個水平的房價可能持續(xù)不下去
(《央視財經評論》特約評論員)
市場的人士，包括投資者對于商業(yè)銀行的行為有一些誤解，其實我作為一個在銀行工作的人員，我可以告訴你，銀行，所有的商業(yè)銀行都是特別喜歡發(fā)放按揭貸款的，原因很簡單，就是這么多年歷史經驗表明，按揭貸款在所有貸款門類里面應該是屬于最安全的貸款門類之一。因為它首先是基于個人的收入，家庭的收入，中國的老百姓是非�？蓯鄣�，中國的老百姓絕大多數都是非常守信的;第二個，個人按揭貸款，他有房子作為抵押，只要這個價格合適，銀行不會擔心成為負資產，成為一個負擔。
就是說只要條件符合，銀行往往在他所有貸款里面最優(yōu)先發(fā)放的，或者最想發(fā)放的是什么?就是按揭貸款。那么按揭貸款什么叫符合條件?就是你得有一定的收入，你得有穩(wěn)定工作，然后你這個房子的房價比較合理�，F在為什么會出現收緊甚至停貸的情況，這里面原因比較復雜，也不是單一的一個原因。確實有一些銀行的基層的信貸員，基層的行長他們覺得當地的房子已經太貴，他們認為這個房價可能持續(xù)不下去，我現在按照比如說每平米兩萬，三萬這么高的價格我貸給你以后，如果要房價調整以后我怎么辦?
向松祚：我們千萬不要認為央行發(fā)話是命令 更不能過分解讀為救市
(《央視財經評論》特約評論員)
央行這個政策出來以后我相信會有一定的效果，那么效果是什么?我相信大家都會注意到，如果你是第一套房，而且你是自住，你是普通商品房，大家注意這個普通有個限定，國務院都有明確規(guī)定，是90平米，或者是70到90平米，90平米以內的。如果說首套房是巨大的別墅，銀行是不是給你貸款，我覺得是可以表示懷疑的;第二個房價越高，他可能要求你的首付成數會比較高，比如說30%，40%，甚至他要求你可能50%，因為他為了規(guī)避風險。第三個，他可能要求你的收入，你的家庭收入也好，或者你的個人收入也好，總之你的還款來源可能要更加的強大，更加的明確。我想在這么一個大的背景下，央行的這個政策指引是非常及時的，但是具體到商業(yè)銀行的操作里面，他一定會綜合考慮各種條件。還有一個，我們最近這些年，商業(yè)銀行的貸款擴張速度太快以后，現在存款又在分流，有什么各種寶寶產品，社會融資等等，把銀行的存款大幅度的分流，銀行又有貸存比這個限制，你的存款下來了，那貸款相應的也在收縮，也在下降，所以這是一個綜合因素的影響。
我希望這個央行的表述會有助于商業(yè)銀行更好的為首套房，為居民的剛需來提供服務，但是我們千萬不要認為，這是一個命令，更不能把它過分解讀為說這是要救市，要托市，如果這么理解，我相信對很多人來講你會失望的。
向松祚：要有理性的態(tài)度 首套房的購房者應該對此有充分的信心
(《央視財經評論》特約評論員)
我首先要澄清一下，因為我在銀行工作我知道，其實首套房的按揭貸款暫停只是個別現象，并不是一個普遍的現象。難度是增加了，也就是說利率有所上浮這是一個難度增加。第二個，要求首付比例提高了，這是一個難度增加。我講的三怕，確實是銀行現在一個心態(tài)的一個寫照，就是怕企業(yè)破產，怕老板跑路，怕個人棄房。但是你看到在這三怕里面，其實個人棄房并不是我們最害怕的，銀行最害怕的還是企業(yè)破產和老板跑路。一個企業(yè)隨便一破產，一跑路，馬上就是幾十個億可能就出現極大的問題，但是按揭貸款坦率來說沒有這么嚴重。所以我想給大家吃一顆定心丸，就是說央行有了很好的政策表述，然后商業(yè)銀行仍然還在努力創(chuàng)造條件盡可能的給按揭發(fā)放貸款。
我覺得要有一個理性的態(tài)度，什么叫理性的態(tài)度?就是第一，你確實是首套房，第二，你確實是剛需，第三，你確實是有穩(wěn)定的還款來源，第四，確實這個價位是比較合理的，那這個我相信在銀行拿到貸款是沒有問題。
這次央行也明確表態(tài)要合理配置信貸資源，什么叫合理配置?我的理解就是八個字，就是要有保有壓，有升有降，什么叫有保有壓?那我可能有一些行業(yè)，特別是有一些開發(fā)商的貸款我可能壓了，我不不放了，然后我放給個人按揭;有升有降。比如說對這些開發(fā)商貸款利率，我可能會升得很高，但是對按揭貸款利率，特別是首套房子的貸款利率，我仍然可能會給出優(yōu)惠，事實上現在已經開始有一些銀行重新回到基準利率，甚至比基準利率還要低一點，所以我覺得，特別是首套房的購房者對此應該有充分的信心。
劉戈：央行此舉和銀行對風險的管控有矛盾
(《央視財經評論》評論員)
其實這個亢奮的話會不斷的以乘數效應放大，恐懼也會以乘數效應在急劇的擴大。我覺得銀行對自己的風險的管控是天經地義的，但是目前我們國家現在的銀行，它在一定程度上還是要承擔一定的社會責任，就是國家的總體上的這樣的一種政策，鼓勵首套自住普通住房的這樣一個政策，還是需要商業(yè)銀行來給予支持，那么這一點的話可能對銀行對于風險的這種管控，它是有矛盾的，我們現在也沒有像房利美這樣一個專門的住房的貸款機構，所以這個任務肯定要讓各個銀行，商業(yè)銀行來分擔，商業(yè)銀行有自己的判斷對風險。
現在開了一個座談會，那么下一步這個座談會，如果要是大家覺得自己還有自己的小九九，他可能對于這個執(zhí)行下去再有什么樣的辦法，讓真正的所謂國家政策和銀行的自負盈虧和自我安全的約束能夠平衡，那這可能也是我們銀行業(yè)改革的一個方向。
魯政委：從去年開始 一些商業(yè)銀行放貸的積極性有所削弱
(興業(yè)銀行首席經濟學家 《央視財經評論》特約評論員)
從資金層面來講，去年下半年一直到農歷新年之前，各種資金成本顯著的上升，但是房貸仍然是按照央行公布的貸款的基準利率基礎上向上或者向下調整，其實你并不能夠有多少可以隨意上浮的這樣一個空間。第二個從風險的角度來講，從去年一些商業(yè)銀行覺得房地產的風險在比過去有所加大，從風險控制的角度考慮，放貸的積極性也有所削弱，央行這一次這樣一個座談會，我個人的看法就是從商業(yè)銀行來講，因為他的定價是綜合考慮風險和收益的，所以從收益的角度來講，由于這個上浮的空間有限，所以會受到一定的影響。
向松祚：銀行的應對策略就是有保有壓
(《央視財經評論》特約評論員)
我最后必須要說一句話，當一個市場的風險開始快速的顯現，當一個行業(yè)開始出現調整的時候，所有相關的參與者都必須要承擔這個風險。也就是說，這個風險不可能壓在銀行和金融體系一個人身上，開發(fā)商必須要承擔的風險，一些個人投資者也是要承擔風險，這個是不以人的意志為轉移的。所以說大家都要承擔風險，所以在這個市場開始出現調整的時候，每個人的心態(tài)首先要回歸理性。
非常簡單，銀行現在就是我剛才講的八個字，就是銀行的應對策略，就是有保有壓，覺得風險很高的行業(yè)，包括房地產行業(yè)現在風險大家覺得很高了，那么變得非常謹慎，甚至有些地方已經開始對房地產開發(fā)商停止貸款，那么有些行業(yè)好的……