從去年的8月份溫州首傳限購(gòu)松綁開始至今，銅陵、南寧、無(wú)錫、杭州等多個(gè)城市，都接連傳出了政策松動(dòng)的消息。那么，到底是什么樣的市場(chǎng)行情來(lái)催生多地為限購(gòu)來(lái)“松綁”?放松限購(gòu)，到底能不能扭轉(zhuǎn)多地樓市“量?jī)r(jià)齊跌”的局面?在市場(chǎng)和開發(fā)商的交互博弈當(dāng)中，2014年新開工的700萬(wàn)套的保障性的安居工程，又會(huì)讓樓市走向發(fā)生怎樣的變化?央視財(cái)經(jīng)頻道主持人陳偉鴻和特約評(píng)論員國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員吳慶、著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員劉戈共同評(píng)論。
房?jī)r(jià)下探，成交量遇冷，多地樓市調(diào)控或?qū)⑺山墶ｉ_發(fā)商、購(gòu)房者、地方政府是觀望，是等待，還是出手托市?保障性住房開工，廉租房開建，從供給到需求，未來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)如何變化?
繼南寧、無(wú)錫放松樓市調(diào)控后，安徽省銅陵市政府日前出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的意見》，在住房公積金貸款、契稅補(bǔ)貼等方面，制定了一系列刺激樓市政策。有地產(chǎn)分析師表示，像銅陵這樣的三四線城市，本來(lái)就沒有限購(gòu)，因此要激活市場(chǎng)就只能采取稅費(fèi)和公積金等手段。
顧云昌(全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟執(zhí)行主席)：一線二線城市和三線城市，庫(kù)存量很高，消化能力很差，影響了房地產(chǎn)的發(fā)展。為了防止房地產(chǎn)市場(chǎng)的大起大落，一些地方政府根據(jù)中央提出來(lái)的分類調(diào)控、雙向調(diào)控的做法，采取了一些所謂救市的舉措，在放開戶籍、在稅費(fèi)優(yōu)惠，以及公積金方面采取了一些行動(dòng)，目的是為了使房地產(chǎn)市場(chǎng)保持這種平穩(wěn)的發(fā)展，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)對(duì)地方財(cái)政、對(duì)地方的經(jīng)濟(jì)以及全國(guó)的經(jīng)濟(jì)，都有相當(dāng)大的影響。
在銅陵之前，南寧發(fā)文松綁房地產(chǎn)限購(gòu)，這是第一份由官方正式發(fā)布的文件。江蘇省無(wú)錫市政府則規(guī)定，5月1日起在該市購(gòu)買成套商品住宅(含二手房)、戶均建筑面積達(dá)60平方米以上，且在該市有穩(wěn)定工作的人員，準(zhǔn)予本人、配偶和未成年子女來(lái)無(wú)錫落戶。
吳慶：該跌就是要跌 我們無(wú)法扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)的力量
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
我想最重要的調(diào)整，是購(gòu)房人身份的限制。有一些城市以前是限制外地人購(gòu)房，或者是要求他們有當(dāng)?shù)氐纳矸葑C，或者是要求他們?cè)诋?dāng)?shù)貐⒓由绫６嗌倌甑鹊冗@些條件，我想松綁的話，是從這個(gè)地方開始松起。另一個(gè)松綁是在金融的層面。比如說(shuō)以前我們政府要求金融機(jī)構(gòu)增加的限制，比如比例，以及貸款的利率等在這些方面的限制，我想很可能在這個(gè)利率上做一些松動(dòng)。我個(gè)人覺得，在金融方面的松動(dòng)是要非常小心的。其實(shí)現(xiàn)在很多地方，并不是政府或者監(jiān)管機(jī)構(gòu)在限制金融機(jī)構(gòu)給買房的人提供貸款，而是金融機(jī)構(gòu)自己就意識(shí)到這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。在全國(guó)層面上來(lái)講，該跌的價(jià)格就是要跌的，我們做的所有的事情都沒辦法扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)的力量。
在過(guò)去一段時(shí)間當(dāng)中，我們的房?jī)r(jià)在相當(dāng)多的城市確實(shí)是偏高了。我們政府在過(guò)去很多年里調(diào)控的目標(biāo)，就是想把房?jī)r(jià)給抑制住，讓它不要漲，甚至讓它跌一些。現(xiàn)在這個(gè)結(jié)果已經(jīng)開始實(shí)現(xiàn)了，我們?yōu)槭裁从趾軗?dān)心?漲也擔(dān)心，跌也擔(dān)心，好像就沒有安心的時(shí)候。
劉戈：限購(gòu)政策松開以后 市場(chǎng)會(huì)失去活力
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
我們看一下最近幾個(gè)城市的出臺(tái)的一些政策，有兩類，有一類我們可以把它叫做松綁。比如南寧的政策，以前是綁著的，必須是本地戶口才能買兩套，現(xiàn)在周邊的一些城市，都可以到南寧買房子，所以這叫松綁。另外，我們?cè)倏淬~陵的政策，比如說(shuō)落戶口的政策，公積金貸款條件放寬，還有其他的一些條件，這些不能用松綁來(lái)解釋，它已經(jīng)是一個(gè)刺激計(jì)劃了。在2008年年底的時(shí)候，杭州有24條，寧波有26條，也就是說(shuō)地方政府他能夠想到的，他能夠做出來(lái)決定的這樣一些政策，現(xiàn)在像銅陵這個(gè)地方，已經(jīng)開始拿出來(lái)了。在這之后，我們就說(shuō)到和金融相關(guān)了，現(xiàn)在我們看還沒有。因?yàn)橄胥y行，像整個(gè)信貸的政策，這不是各個(gè)地方政府能夠把握的。
紅火，就是看你現(xiàn)在是一個(gè)什么樣的身體，如果你是一個(gè)精力充沛的小伙子，松了綁以后，可能一下子就會(huì)反彈，會(huì)活力十足。如果你本身已經(jīng)是半身不遂了，那松綁以后，不會(huì)對(duì)你產(chǎn)生一個(gè)什么樣的影響�，F(xiàn)在地方政府做了第一步和第二步，有這樣的嘗試，我相信很多像銅陵的三四線的城市，會(huì)積極的跟進(jìn)�？赡芤矔�(huì)有一些原來(lái)限購(gòu)的二三線城市，逐漸的取消限購(gòu)。我覺得如果松開以后，不能說(shuō)是半身不遂，至少已經(jīng)失去活力，因?yàn)樗旧淼氖袌?chǎng)的變化，帶來(lái)市場(chǎng)的一個(gè)下行，而不是因?yàn)橐粋�(gè)新的政策。
吳慶：價(jià)格讓市場(chǎng)去決定 成交量才是個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
我理解的目標(biāo)，就說(shuō)未來(lái)的這個(gè)市場(chǎng)既要給買房的人帶來(lái)希望，又要給開發(fā)商帶來(lái)希望，同時(shí)地方政府也得到他應(yīng)得的那一分子。現(xiàn)階段我們討論問(wèn)題的時(shí)候有一個(gè)差別。就是我們太多的去關(guān)注房?jī)r(jià)，而我們太少的去關(guān)注成交量。我們要想讓這個(gè)市場(chǎng)良性的運(yùn)轉(zhuǎn)，價(jià)格是多少重要嗎?不重要。價(jià)格讓市場(chǎng)去決定，但是它成交多少的數(shù)量，這是個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。
我們要看房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)重要的信號(hào)，就是它能不能要有足夠的成交量。價(jià)格的變化，它更多的是受制于需求的影響。在短期來(lái)看，房地產(chǎn)這種供給，它變化比較小，它的價(jià)格變化更多的是受需求的影響。當(dāng)需求大的時(shí)候，交易量就大，交易量大的時(shí)候，價(jià)格就上去了。我們抑制了價(jià)格的上漲，短期來(lái)說(shuō)抑制了價(jià)格的上漲。但是我們抑制了價(jià)格上漲的速度，我們沒有抑制住價(jià)格上漲的預(yù)期。而現(xiàn)在價(jià)格上漲的預(yù)期已經(jīng)改變了，在這個(gè)時(shí)候我們就不再需要那些限制交易的那些工具了，我們把那些工具給拿掉，我們讓住房市場(chǎng)活躍起來(lái)，一個(gè)活躍的市場(chǎng)，那就是我們想要的。
劉戈：一個(gè)比較健康的市場(chǎng)是量上來(lái)了 而價(jià)格沒上來(lái)
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
過(guò)去幾年的數(shù)據(jù)表明，我們的交易的房屋的面積和價(jià)格是密切相關(guān)的。從2009年的3月份開始，一直到今年3月份。我們的銷售面積和銷售額，整個(gè)波動(dòng)的變化規(guī)律是差不多的。但是銷售額的漲幅比銷售面積的漲幅要大，那么這一塊兒實(shí)際上就是房?jī)r(jià)的漲幅。就是說(shuō)當(dāng)你交易的數(shù)量、面積增大了以后，它的交易的價(jià)格也在增大。至少目前來(lái)說(shuō)，我們看到了這樣的趨勢(shì)。那么現(xiàn)在交易額在下滑。這一回是由于限購(gòu)政策和其他的一些政策直接導(dǎo)致的下滑，交易面積的這樣的一個(gè)下滑�，F(xiàn)在它由于沒有什么新的政策出臺(tái)，它就已經(jīng)下滑了，而且現(xiàn)在面積下滑下來(lái)，那么接著按照這五年來(lái)的規(guī)律，那它的價(jià)格肯定也會(huì)下滑。
其實(shí)我們一直期望，能夠產(chǎn)生這樣的一個(gè)局面，就是說(shuō)它的量上來(lái)了，價(jià)格沒有上來(lái)，這是相對(duì)健康的一個(gè)狀態(tài)。但是最近幾年，我們沒有看到這個(gè)狀態(tài)，也許我們調(diào)控的目標(biāo)，就是能夠達(dá)到這樣的一個(gè)狀態(tài)，一個(gè)比較健康的市場(chǎng)，量上來(lái)了，價(jià)格沒上來(lái)。
劉戈：房?jī)r(jià)下行是對(duì)地方政府的一大挑戰(zhàn)
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
現(xiàn)在總體上來(lái)說(shuō)，它是看到了這樣的一個(gè)趨勢(shì)。原來(lái)大家認(rèn)為的房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格會(huì)下行，那個(gè)現(xiàn)在大家達(dá)成共識(shí)了。在目前這樣的一個(gè)狀態(tài)下，我們的政府因?yàn)橐郧盀榱讼拗品績(jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)，有很多的政策。那么這些政策哪一些留著，哪一些需要撤出?那么這個(gè)時(shí)候需要有一個(gè)判斷。那么這些判斷的話，會(huì)決定之后樓市的走勢(shì)。
對(duì)其實(shí)各個(gè)城市的地方政府，我們現(xiàn)在看到一些不同的選擇�，F(xiàn)在有些城市比較著急，所以松綁、救市有這樣的一些政策推出。另外一些地方，我們看到他在做另外一個(gè)事情。比如說(shuō)他在做保障房建設(shè)的規(guī)劃，在做資金的籌集，包括云南、重慶，我都看到了一些很具體的數(shù)字。也就是說(shuō)他今年要改造多少房，這樣在另外一個(gè)方面，如果房地產(chǎn)是一段時(shí)間里下行，那么會(huì)導(dǎo)致比如說(shuō)建筑材料，比如說(shuō)就業(yè)，那么導(dǎo)致這樣一些因素的變化。這個(gè)時(shí)候如果我有這樣的一些準(zhǔn)備，有這樣的一些基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，棚戶區(qū)的改造，那么在一定程度上會(huì)彌補(bǔ)由于房地產(chǎn)的下行所帶來(lái)的一些影響。
對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，提出了非常大的一個(gè)挑戰(zhàn)，也就是說(shuō)當(dāng)你的收入大幅度減少了以后，那么你原來(lái)的行為方式，原來(lái)的那些計(jì)劃，原來(lái)的這些民生項(xiàng)目，原來(lái)的政府運(yùn)行的方式，都提出來(lái)一個(gè)大的挑戰(zhàn)。這才恰恰是房地產(chǎn)如果下行了以后，對(duì)整個(gè)政策，對(duì)于政府運(yùn)行產(chǎn)生的影響。
吳慶：房?jī)r(jià)需要有一次下跌 政府不要為了保房?jī)r(jià)而花太大精力
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
我想做幾個(gè)判斷。第一個(gè)判斷，這種市場(chǎng)的價(jià)格的變化，有漲有跌，這是很正常的事情，我們的房?jī)r(jià)需要有一次下跌。我們現(xiàn)在就是說(shuō)不清楚的就它什么時(shí)候開始下跌的，我想外資的同行，以及我們國(guó)內(nèi)的金融猜測(cè)的就是一個(gè)時(shí)間點(diǎn)的問(wèn)題。第二點(diǎn)，我們也不要太擔(dān)心房?jī)r(jià)的下跌，我們的政府不要為了保住房?jī)r(jià)，去花太大的精力。我們有能力再做一次4萬(wàn)億這樣的經(jīng)濟(jì)刺激，但是這種刺激我們最好是沒有，不要再去這么操作。第三點(diǎn)，既然我們政府不去做這樣大規(guī)模的救市，那么房地產(chǎn)的價(jià)格也不會(huì)再像2009年、2010年那樣，經(jīng)過(guò)一輪下跌以后，重現(xiàn)來(lái)一次瘋狂的上漲。
我們住房的投資者也不要抱有任何的這種幻想，將來(lái)的住房市場(chǎng)可能在經(jīng)歷了一輪大的上漲以后，來(lái)一次比較大的下跌，然后它尋找到它應(yīng)該在的位置，然后長(zhǎng)期的，相對(duì)來(lái)說(shuō)固定在一個(gè)比較穩(wěn)定的價(jià)位上，這是我們期望達(dá)到的。
吳慶：700萬(wàn)套保障房對(duì)住房市場(chǎng)也有間接影響
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
2014年，住建部計(jì)劃開工的保障安居的工程房大概有700萬(wàn)套，這件事情對(duì)我們的住房市場(chǎng)也有一個(gè)間接的影響。我們?cè)谶^(guò)去幾年里，我們的住房市場(chǎng)實(shí)際上形成了一種雙軌制，有比較貴的商品房，那么也有比較低廉的各種保障房。那么將來(lái)我們的這種趨勢(shì)，我認(rèn)為我們還要追求一個(gè)政策目標(biāo)，就是要把這兩股還是要盡可能的合一。但是低的保障房還是要有，但是這種保障房不是用來(lái)出售的，它以很低的價(jià)格提供給這些買不起房的人，讓他們來(lái)租住。
此外，就是房地產(chǎn)的蕭條，對(duì)于上游的產(chǎn)業(yè)的這種影響非常大。那么我們的棚戶區(qū)改造，在房地產(chǎn)總量供給增加不大的情況下，能夠保住這種上游產(chǎn)業(yè)鏈的更小一些的影響，讓他們活得更好一點(diǎn)兒，這是非常重要的一件事情。第二件事情，當(dāng)然它也提升我們的城市水平，這種工程做的時(shí)候，它也會(huì)帶動(dòng)一些基礎(chǔ)設(shè)施的投資，這對(duì)于城市也有很大的一個(gè)提升。這種做法實(shí)際上，它已經(jīng)類似于我們經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃的一部分。我們政府，財(cái)政花一些錢來(lái)保住我們的增長(zhǎng)。
錢軍：現(xiàn)在房地產(chǎn)的價(jià)格還沒真的下降 銀行不能夠放松貸款
(上海交通大學(xué) 上海高級(jí)金融大學(xué)金融學(xué)教授 《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
我們國(guó)家現(xiàn)在住房里面一個(gè)很大的問(wèn)題，尤其是在很多大中城市，就是比較低價(jià)、比較便宜的這種房子還是很缺的。我覺得700萬(wàn)在全國(guó)來(lái)講，這個(gè)數(shù)字不是很大，而且它是分散在很多地方。如果執(zhí)行得比較好，不應(yīng)該對(duì)我們現(xiàn)在比較擔(dān)心的很多地方的商品房市場(chǎng)，造成很大的沖擊。低價(jià)的房子跟大量的商品房，服務(wù)的居民也是不一樣的，不會(huì)太大的影響這些城市里的商品房的房地產(chǎn)市場(chǎng)。我覺得，房地產(chǎn)現(xiàn)在的波動(dòng)其實(shí)還沒有開始價(jià)格真的下降，這種波動(dòng)是正常的，應(yīng)該是市場(chǎng)行為，尤其是不能夠銀行放松貸款。