我們的房子要貶值嗎?我們的財(cái)富會縮水么?一段時(shí)間以來，部分地方房價(jià)下跌、房地產(chǎn)商叫苦喊疼、樓市崩盤論又來。與此同時(shí)，隨著京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略、冬奧會一系列概念的推出，又有許多城市的房價(jià)還在漲。樓市為何得了“冷熱”病?今日看漲、明日看跌，老百姓到底該聽誰的?央視財(cái)經(jīng)頻道主持人沈竹和特約評論員中國農(nóng)業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家向松祚、著名財(cái)經(jīng)評論員劉戈共同評論。
如何看待日益分化的市場?開發(fā)商跑量銷售又為哪般?中國樓市最終需要調(diào)整誰的心態(tài)?
向松祚：房地產(chǎn)市場進(jìn)入郁悶狂躁期 這個(gè)時(shí)期更需要理性的分析
(《央視財(cái)經(jīng)評論》特約評論員)
我上次說，中國的房地產(chǎn)市場進(jìn)入了神經(jīng)敏感期，現(xiàn)在又進(jìn)入到郁悶狂躁期。每天各種議論就是說什么崩潰、拐點(diǎn)、暴漲等各種言論，在這個(gè)時(shí)期更需要理性的分析。就房價(jià)而言，我的判斷非常簡單，盡管不會出現(xiàn)所謂的暴跌，但是周期性的調(diào)整，也就是說漲幅的回落，甚至整體的一個(gè)開始調(diào)頭向下，開始下降，應(yīng)該是一個(gè)必然的趨勢�，F(xiàn)在整個(gè)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了三個(gè)失衡，哪三個(gè)失衡呢?一個(gè)是供需的失衡，就是說在某些地方確實(shí)出現(xiàn)了供給大于需求的狀況。第二個(gè)是區(qū)域性的失衡，確實(shí)某些地方出現(xiàn)了鬼城，出現(xiàn)了房子賣不出去，特別是一些不太適合人居的城市，或者說經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平落后于房地產(chǎn)開發(fā)水平的一些城市。第三個(gè)失衡就債務(wù)失衡，很多房地產(chǎn)公司債務(wù)這些年擴(kuò)張?zhí)摺?/P>
向松祚：已有很好投資回報(bào)的投資人 現(xiàn)在該賣房子以求落袋為安
(《央視財(cái)經(jīng)評論》特約評論員)
客觀來講，關(guān)于房地產(chǎn)市場，要給一個(gè)具體的答案不那么容易。因?yàn)榉康禺a(chǎn)，我們剛才講的是一個(gè)平均的狀況，對于具體的，現(xiàn)在手中有房子的人，這個(gè)房子是不是會下降，要看你的地段，要看你所在的那個(gè)城市，要看你所理想的投資回報(bào)率。比如說現(xiàn)在投資回報(bào)率，你幾年前買的，已經(jīng)賺了50%，甚至一倍了，實(shí)際上現(xiàn)在應(yīng)該是一個(gè)時(shí)機(jī)，你可以出手了。為什么?因?yàn)椴豢赡芤粋�(gè)人投資可以從低點(diǎn)到高點(diǎn)，你都能夠賺到，抱有這種愿望的人，未來你會落空。所以我的建議非常明確，就說已經(jīng)有了一個(gè)很好的投資回報(bào)的投資人，那你現(xiàn)在該賣房子，落袋為安，現(xiàn)金為王。
至于剛需，那當(dāng)然是另外一碼事。剛需什么時(shí)候都可以買，因?yàn)槟惚旧硪幼 ，F(xiàn)在這個(gè)跡象，從銀行體系監(jiān)測的數(shù)據(jù)，就是新房、二手房的成交量都在下降，這是一個(gè)趨勢。第二個(gè)，確實(shí)現(xiàn)在銀行對房地產(chǎn)的貸款比較謹(jǐn)慎，比較慎重，這當(dāng)然也是監(jiān)管部門的一個(gè)要求。所以你要指望，未來銀行還會在更多的信貸來支持房價(jià)，我覺得這個(gè)想法也是不現(xiàn)實(shí)的。再有，隨著越來越多的開發(fā)商在降價(jià)，老百姓的預(yù)期開始在發(fā)生變化。這些跡象綜合在一起，我的意見很明確，就是已經(jīng)買房的朋友，你現(xiàn)在有好的回報(bào)你趕緊賣，如果你想投資的，那現(xiàn)在可以稍微等一等，看一看。
劉戈：正常來說 一個(gè)城市的房價(jià)和其GDP不會偏離的太多
(《央視財(cái)經(jīng)評論》評論員)
尤其是手里頭有很多房，也有很多貸款，再靠買房來投資的這樣一些朋友，可能這個(gè)時(shí)候心里頭會忐忑，是不是要賣房?本來已經(jīng)有開始下跌的這種趨勢，那可能就會加速。其實(shí)這些年房子上漲有三個(gè)發(fā)動(dòng)機(jī)，一個(gè)發(fā)動(dòng)機(jī)是貨幣，第二個(gè)發(fā)動(dòng)機(jī)是經(jīng)濟(jì)的快速增長，第三個(gè)是我們的城鎮(zhèn)化，就是所謂的剛需。現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)由快速變成常速，貨幣現(xiàn)在也基本收緊，就剩一個(gè)正常的需求，所以大家都在懷疑，原來持續(xù)快速增長的這種勢頭，是不是會出現(xiàn)問題。
現(xiàn)在大家好像已經(jīng)形成了共識，好多三、四線城市，他的房地產(chǎn)的供需已經(jīng)發(fā)生了一個(gè)變化。比如說你朋友的房子都是在北京、上海這些城市買的，如果他正好買在鄂爾多斯和溫州，從2010年到2013年，有很多的城市，包括像杭州，基本上也是在微跌的一個(gè)狀態(tài)。那么像溫州、鄂爾多斯這些城市，已經(jīng)跌得很厲害了，那么他們的財(cái)富已經(jīng)大量的縮水。反過來，我們再看另外一些城市，從2010年到2013年，南昌市漲了95.7%，廈門漲了72.4%，北京漲了39.6%，這些城市還是在漲的這個(gè)過程當(dāng)中。如果從這些城市來看，你買了房子，賺得非常多�，F(xiàn)在從總的趨勢來看，這樣的城市會越來越少。而我剛才說到的溫州和鄂爾多斯，不一定像他們那么嚴(yán)重，但是總體上來說，房價(jià)停滯和下跌的城市數(shù)量會變多。
你可以把全國的城市的GDP排一個(gè)表，然后再把全國城市的房價(jià)排一個(gè)表，如果這個(gè)城市的房價(jià)和他的GDP偏離得太多，也就是說，他的GDP排得很后，像溫州，他的GDP大概排在全國城市的第三十幾名，但是他的房價(jià)一度曾經(jīng)達(dá)到七、八名的狀態(tài)，那他一定是有問題的，這樣的城市的房價(jià)一定會往下降。
現(xiàn)在這個(gè)行業(yè)的確是綁架了很多的資源，很多行業(yè)都跟房地產(chǎn)相關(guān)，我們說60%都跟房地產(chǎn)相關(guān)。所以大家實(shí)際上搖旗吶喊也好，還是擔(dān)心也好，實(shí)際上他希望房地產(chǎn)走向一個(gè)健康的軌道。在這個(gè)過程當(dāng)中，當(dāng)然沒買房的人，準(zhǔn)備改善住房的人，還有蓋房子的人，還有已經(jīng)買了地的人，他們各自的訴求是不一樣的。現(xiàn)在，總得來說有下跌的趨勢，不要讓它變成一頭往下栽�，F(xiàn)在我們以前的一些手段不能用，比如我們過度通過信貸的放寬來刺激。那么用什么樣的辦法，能讓房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)入平穩(wěn)的軌道，這是現(xiàn)在我們要考慮的一個(gè)問題。
向松祚：房地產(chǎn)商不要再妄想央行再發(fā)票子來支持房價(jià)
(《央視財(cái)經(jīng)評論》特約評論員)
我想強(qiáng)調(diào)的一點(diǎn)，2008年之后，2009年當(dāng)時(shí)，客觀來講，中國房地產(chǎn)行業(yè)是比較運(yùn)氣的。正好西方出現(xiàn)了金融危機(jī)，我們當(dāng)時(shí)為了要應(yīng)對金融危機(jī)，出臺了四萬億的一個(gè)刺激方案。其實(shí)它何止四萬億，四十萬億都不止，光銀行的新增貸款，這五年時(shí)間就搞了四十多萬個(gè)億，還有大量的社會融資。整個(gè)我們的信貸、貨幣、財(cái)政赤字的刺激是高達(dá)八十多萬個(gè)億，這里面相當(dāng)一部分是流進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)，所以刺激到房地產(chǎn)拼命地上漲。但是現(xiàn)在如果你還指望說，現(xiàn)在叫苦，讓房地產(chǎn)信貸，讓貨幣再寬松再來支持房價(jià)，說再繼續(xù)猛沖，我想這才是真正的一個(gè)妄想。原因很簡單，我們現(xiàn)在搞不下去了，整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系的債務(wù)力、杠桿力已經(jīng)太高，我們現(xiàn)在是要去杠桿化。
其實(shí)這次克強(qiáng)總理的政府工作報(bào)告講得非常清楚，說今年的一個(gè)核心任務(wù)要守住，不發(fā)生系統(tǒng)性和區(qū)域性風(fēng)險(xiǎn)的底限，去杠桿化過程，絕大多數(shù)人包括企業(yè)也好，個(gè)人也好，都要為此要付出代價(jià)的。周期性的調(diào)整，它不可避免，但這對不同的企業(yè)和個(gè)人影響是不一樣的。比如說其實(shí)剛需，對你沒有太大影響。或者說你已經(jīng)還清按揭貸款的人，對你也沒有什么影響。有少部分的人，我相信是極少數(shù)的，就說他買了很多房，有很多貸款，他會出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)，他還不了銀行的借款，或者還不了從其他親友那兒借來的錢，有這種可能性。還必然會有一些房地產(chǎn)公司出問題，因?yàn)榉康禺a(chǎn)公司擴(kuò)張過度以后，他隨著房價(jià)的下降，甚至他房子賣不出去。這些企業(yè)和個(gè)人，都要為此做好準(zhǔn)備。
其實(shí)從政府的層面來講，從我們關(guān)心中國經(jīng)濟(jì)的層面來講，我們希望是一個(gè)比較平穩(wěn)的調(diào)整，因?yàn)檫@個(gè)調(diào)整是不以人的意志為轉(zhuǎn)移的，我們必須要讓他有一個(gè)平穩(wěn)的著陸，或者平穩(wěn)的一個(gè)過度。放長遠(yuǎn)看未來，隨著中國經(jīng)濟(jì)增長，可能房地產(chǎn)價(jià)格還是會再上漲。但是我剛才已經(jīng)強(qiáng)調(diào)，他是一個(gè)周期性的，全世界的房價(jià)都是周期性的。所以個(gè)人投資者也好，開發(fā)商也好，不要再存有這種不切實(shí)際的幻想，希望弄一個(gè)苦肉計(jì)，然后央行就再來發(fā)票子，國務(wù)院再來出刺激政策，永遠(yuǎn)把房價(jià)抬上去，我們現(xiàn)在沒有能力抬，而且這不符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律。
張大偉：只要價(jià)格調(diào)整10%到15% 就都還能做到日光
(中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān) 《央視財(cái)經(jīng)評論》特約評論員)
一線城市北京、上海、廣東、深圳，前三個(gè)月同比的跌幅都超過了30%。一個(gè)原因，在2013年1季度，因?yàn)楫?dāng)時(shí)的國五條落地，很多購房者趕末班車，所以當(dāng)時(shí)的成交量非常高，使得這個(gè)基數(shù)比較大。2013年下半年，大部分開發(fā)商銷售任務(wù)完成得非常好，所以在十一、十二月份沒有集中推盤，使得這個(gè)市場的成交量再一度出現(xiàn)了明顯減少。從整個(gè)市場來看，的確出現(xiàn)了一些項(xiàng)目開始著急銷售，著急回款，也是跟現(xiàn)在整個(gè)市場的信貸緊張有關(guān)系。從價(jià)格變化了之后的項(xiàng)目的銷售情況來看，我們看到的是不管是杭州還是常州，只要價(jià)格調(diào)整在10%到15%這個(gè)位置，購房者還是非常踴躍的，都是能夠做到日光。
劉戈：我們預(yù)期 現(xiàn)在房地產(chǎn)真的是到了一個(gè)拐點(diǎn)了
(《央視財(cái)經(jīng)評論》評論員)
我一直強(qiáng)調(diào)是局部的，有一些城市可能會發(fā)生大的問題，另外一些城市，可能在一些地放，在某一個(gè)價(jià)位上，會有一段時(shí)間的盤整。但總體來說，暴漲和暴跌都是我們要避免的�，F(xiàn)在來看，如果按照房地產(chǎn)商們想的，要獲取超額利潤的想法，那這個(gè)行業(yè)真的要一直發(fā)展下去，而且它一直要漲，那不管他拿多少錢拿到的地，它仍然能夠再加了價(jià)，以更高的價(jià)格賣出去，這樣的時(shí)代必須結(jié)束�，F(xiàn)在我們看到真正降房價(jià)的，只是少部分，能看到一些個(gè)別的案例。我們看趨勢看什么?看今年從今年年初到三月份以來，包括一線城市，他的房屋的出售的速度，以及出售的價(jià)格，我們看這個(gè)趨勢。從這個(gè)趨勢里看，已經(jīng)和去年同期相比，下降的幅度是比較大的。因?yàn)橛辛诉@樣的一個(gè)預(yù)期，所以我們預(yù)期，房地產(chǎn)真的是到了一個(gè)拐點(diǎn)了。但并不是說，現(xiàn)在我就能感覺到，已經(jīng)出現(xiàn)房子大量的拋售什么的，現(xiàn)在還沒有。
對于個(gè)人買房而言，你得把它放在20年、30年的時(shí)間里來看，就是你判斷這個(gè)房子20年以后，它是賠了，還是賺了?如果你僅僅拿一年、兩年，房子是漲了，還是降了，最后的結(jié)果就是很多人這么年，一直沒買房的，他一定是虧了。
向松祚：暴跌是妄想 房價(jià)會永遠(yuǎn)漲下去也是一個(gè)妄想
(《央視財(cái)經(jīng)評論》特約評論員)
我覺得大家討論中國的房地產(chǎn)市場，不要糾纏于暴跌之類的。我相信真正懂這個(gè)行業(yè)的人，沒有多少人希望它是暴跌。所以說暴跌是妄想，這種判斷是沒有太大意義。我要強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，我們確實(shí)有很多人認(rèn)為房價(jià)會永遠(yuǎn)一直漲下去，我覺得這是一個(gè)妄想。
在中國，房地產(chǎn)的很多觀念概括起來有一個(gè)什么理論?叫中國逆外論，就是說中國的房地產(chǎn)商和其他國家的不一樣，什么人多地少，什么我們在城鎮(zhèn)化、在工業(yè)化，所以房價(jià)會永遠(yuǎn)漲下去。我想強(qiáng)調(diào)的是，房地產(chǎn)和任何其他的周期性行業(yè)一樣，它一定是一個(gè)周期性的波動(dòng)，你必須要承認(rèn)這個(gè)基本的規(guī)律。全世界很多國家曾經(jīng)都出現(xiàn)過本國逆外論，最典型的是日本。日本在1985年到1990年，當(dāng)時(shí)的房價(jià)漲得不得了，日本那幫人都說我們的房價(jià)會永遠(yuǎn)漲上去。結(jié)果1990年崩潰以后，現(xiàn)在已經(jīng)調(diào)整了二十幾年，仍然沒有回到當(dāng)時(shí)的那個(gè)水平。美國又怎么樣呢?美國的次貸危機(jī)我們知道，差不多前八年時(shí)間房價(jià)一直是上漲，很多美國人為什么那么熱情地買房子，銀行這些機(jī)構(gòu)都愿意給房價(jià)貸款，就是因?yàn)樗麄兿嘈欧績r(jià)會永遠(yuǎn)漲上去。結(jié)果2007年，跌下來以后，現(xiàn)在美國的房地產(chǎn)市場，在金融危機(jī)已經(jīng)過去的七年以后，仍然還在艱難的調(diào)整。所以我覺得必須要面對現(xiàn)實(shí)，我們要總結(jié)這個(gè)市場的規(guī)律，你不要胡思亂想，好像認(rèn)為以我的一個(gè)主觀的愿望，我來幫它當(dāng)作一個(gè)市場的規(guī)律，這一定會出現(xiàn)誤導(dǎo)。
向松祚：從很多的指標(biāo)來看 房價(jià)開始在高位調(diào)整
(《央視財(cái)經(jīng)評論》特約評論員)
只是有一些指標(biāo)跡象表明拐點(diǎn)可能正在到來，房價(jià)仍然還在一個(gè)高位調(diào)整。比如說從成交量，包括我們從房地產(chǎn)現(xiàn)在銷售的策略，包括從新房開盤的數(shù)量，從很多的指標(biāo)來看，它開始有一個(gè)調(diào)整，但是這個(gè)調(diào)整平穩(wěn)正好，不要一下子出現(xiàn)急劇的調(diào)整，這所有的金融體系也好，所有的開發(fā)商，甚至個(gè)人投資者，可能都受不了。平穩(wěn)的軟著陸是最符合整體中國經(jīng)濟(jì)的。
很簡單，你要是剛需，特別是你要結(jié)婚買房子，那么你隨時(shí)可以買，現(xiàn)在買也沒有問題……