昨天晚間，央行的官方微博上發(fā)布信息稱：個(gè)別的外媒報(bào)道《中國(guó)央行緊急討論救助小型房地產(chǎn)公司》與事實(shí)不符;人民銀行未參與浙江興潤(rùn)置業(yè)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)處置。那么，浙江興潤(rùn)置業(yè)，這家名不見經(jīng)傳的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為什么會(huì)被央行點(diǎn)名提及呢?涉及到這家房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)究竟有多大?這場(chǎng)風(fēng)波又是怎么發(fā)生的?央視財(cái)經(jīng)頻道主持人陳偉鴻和特約評(píng)論員中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家向松祚、著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員劉戈共同評(píng)論。
小開發(fā)商違約掀起大風(fēng)波;央行發(fā)聲，行業(yè)關(guān)注，24億信貸違約背后究竟隱藏多大的風(fēng)險(xiǎn)?大開發(fā)商降價(jià)引發(fā)小地震，真降還是假衰?萬科變調(diào)，樓市拐點(diǎn)又來了嗎?
向松祚：中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在進(jìn)入到了神經(jīng)敏感期
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
我相信外媒報(bào)道人民銀行參與救助房產(chǎn)公司是缺乏常識(shí)的一個(gè)報(bào)道，因?yàn)槿嗣胥y行作為中央銀行，它不會(huì)參與具體的企業(yè)，它只會(huì)去參與商業(yè)銀行和金融機(jī)構(gòu)的事，包括相關(guān)政策的制定。為什么這個(gè)會(huì)引起這么大的關(guān)注?我有一個(gè)詞就是，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在進(jìn)入到神經(jīng)敏感期。什么叫神經(jīng)敏感期?就是說現(xiàn)在大家看不太準(zhǔn)了，到底房地產(chǎn)價(jià)格是繼續(xù)往上漲，還是會(huì)下降，甚至?xí)焖傧陆�，或者像有的人講說崩盤或者是暴跌?所以現(xiàn)在大家對(duì)于房地產(chǎn)的每一個(gè)信息就高度的敏感，特別是有些房地產(chǎn)公司出現(xiàn)了違約，那當(dāng)然這可能是非常不妙的一個(gè)信號(hào)。哪怕是星星之火，也會(huì)讓大家神經(jīng)高度敏感。
這么一個(gè)小小的，或者說冰山的一角，其實(shí)它揭示了房地產(chǎn)對(duì)整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)，中國(guó)金融巨大的關(guān)聯(lián)度，就是說我們講有3個(gè)60%可以來概括這個(gè)事。中國(guó)的所有的經(jīng)濟(jì)60%跟房地產(chǎn)是有關(guān)系的;第二個(gè)就是中國(guó)的金融和整個(gè)金融體系的信貸資產(chǎn)，有60%是直接和間接以房地產(chǎn)為抵押的;還有就是居民家庭的財(cái)產(chǎn)有60%是買的房子。所以如果房地產(chǎn)價(jià)格開始下降，如果一些房地產(chǎn)商出現(xiàn)信貸違約，它必然要降價(jià)賣房，降價(jià)賣房會(huì)不會(huì)引起連鎖反應(yīng)，造成房?jī)r(jià)大幅度的下降?那么大幅度的下降必然會(huì)引起金融體系的風(fēng)險(xiǎn)上升，必然會(huì)使得至少部分大量買房子家庭會(huì)出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)。這當(dāng)然是一個(gè)大事，所以確實(shí)值得高度去研究。
當(dāng)然我們必須要個(gè)案的去分析，不是說每家公司都有類似的問題，要根據(jù)不同的地區(qū)，不同的公司來看，有一些公司，比如像浙江這個(gè)公司，當(dāng)然它也不是個(gè)案，就是說它的負(fù)債除了銀行貸款，還有其他的民間借貸。所以說除了銀行，正常的銀行貸款以外，特別是一些沒有上市的這些房地產(chǎn)公司還有大量的民間借貸，所以這個(gè)鏈條可能是相當(dāng)長(zhǎng)。
劉戈：興潤(rùn)置業(yè)資金鏈斷裂有代表性 不能僅僅把它當(dāng)成個(gè)案
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
大家現(xiàn)在在關(guān)心這到底是純粹的個(gè)案，還是具有一定的代表性?如果是個(gè)案，那么大家的關(guān)注度可能就不那么高，而大家現(xiàn)在擔(dān)心的是像這樣的一個(gè)公司，或者像這樣的一個(gè)三四線的縣級(jí)市，它的這種風(fēng)險(xiǎn)性是不是會(huì)產(chǎn)生連鎖反應(yīng)?
這家公司在全國(guó)來看，是一家小公司，奉化是一個(gè)有50萬人口的縣級(jí)市，它在寧波地區(qū)，在GDP里算是相對(duì)比較落后的。但它是這個(gè)城市里的第一大開發(fā)商，它從2000年就當(dāng)時(shí)注冊(cè)4億的資金，也就是說它是一個(gè)主流的開發(fā)商。這些年來它一直在按部就班的開發(fā)房地產(chǎn)，那么它很多開發(fā)的項(xiàng)目已經(jīng)交工了，而且也正在建設(shè)一些項(xiàng)目。在我們看到的公開報(bào)道里面，沒有看到這家公司除了非法集資以外的一些，比如說一些違法亂紀(jì)的勾當(dāng)。也就是說它是一個(gè)正常的開發(fā)商，那么正常的開發(fā)商到現(xiàn)在遇到的核心的問題是什么?它在2010年拿地的時(shí)候拿的價(jià)格很高，現(xiàn)在同樣地塊的地已經(jīng)降了可能一半以上。舉一個(gè)例子，它有一塊地當(dāng)時(shí)拿到是樓面價(jià)7000多塊錢，在去年年底，上海世茂拿到的是3000多塊錢，差了這么多，那么以前銀行對(duì)它資產(chǎn)的評(píng)估現(xiàn)在就大幅縮水，這個(gè)時(shí)候銀行肯定要讓它清帳，那么它的資金鏈就發(fā)生了問題，所以這樣的一個(gè)問題有一定的代表性，不能僅僅把它當(dāng)成個(gè)案。
向松祚：現(xiàn)在銀行體系在加大防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的力度
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
我們現(xiàn)在講系統(tǒng)性的金融風(fēng)險(xiǎn)是有四大風(fēng)險(xiǎn)。第一個(gè)是影子銀行，因?yàn)槲覀冇白鱼y行的規(guī)模是接近30萬個(gè)億;第二個(gè)是地方政府的債務(wù)，地方政府的債務(wù)去年國(guó)家審計(jì)署審計(jì)的結(jié)果是18萬億;第三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)就是我們有很多過剩產(chǎn)能的行業(yè)，比如說鋼鐵，造船這些行業(yè)，有部分企業(yè)依然是要重組，甚至是要破產(chǎn)的，這樣也會(huì)造成銀行的不良貸款;還有一個(gè)就是進(jìn)入神經(jīng)敏感期的房地產(chǎn)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)這個(gè)價(jià)格很顯然不可能再像前幾年這么暴漲。現(xiàn)在看起來，房地產(chǎn)價(jià)格極有可能出現(xiàn)回調(diào)，我不同意說它會(huì)崩盤，但是既使是一個(gè)緩慢的下調(diào)，它也會(huì)造成金融風(fēng)險(xiǎn)的部分程度的上升。比如說我們現(xiàn)在銀行體系，其實(shí)大家在加大防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的力度。
在前幾年，銀行已經(jīng)開始比較謹(jǐn)慎對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提供新的貸款，所以有些房地產(chǎn)的企業(yè)開始向社會(huì)來尋求資金支持，也就是說從影子銀行這個(gè)體系里面拿錢，所以這樣的房地產(chǎn)公司如果出現(xiàn)了房地產(chǎn)價(jià)格下跌，甚至快速下跌的時(shí)候，它們會(huì)非常麻煩。首先銀行不太愿意再給它提供資金周轉(zhuǎn)了，那么社會(huì)融資，特別是類似高利貸的融資有幾個(gè)特點(diǎn)，一個(gè)是周期非常短，一般都是一個(gè)月，最多可能三個(gè)月;第二個(gè)它利息的成本極高，可能年利息可能一般都是15%以上，甚至30%以上，它不一定負(fù)擔(dān)得起。那么房?jī)r(jià)你賣不出去，所以這個(gè)事就逼迫它必須去大規(guī)模的降價(jià)，去賣房地產(chǎn)，但是老百姓的心理是什么?它越降，他越不買，就是叫做買漲殺跌，所以在這種大的背景下極有可能出現(xiàn)一個(gè)連鎖反應(yīng)，這正是我們現(xiàn)在需要高度警惕的。
向松祚：目前系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)開始在各個(gè)層面上暴露出來
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的苗頭應(yīng)該來講是非常明顯的，那么房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)是3個(gè)60%。具體來講，比如說地方政府的債務(wù)，它絕大多數(shù)的債務(wù)都是以土地，或者是房產(chǎn)作為抵押的，主要是土地。那么地方政府如果土地的價(jià)格，房地產(chǎn)價(jià)格開始下降，土地的價(jià)格下降，它賣不出地來，它那個(gè)抵押品本身就要收縮，那這樣必然會(huì)造成它還本金，還利息困難。同時(shí)可能包括銀行在內(nèi)的金融機(jī)構(gòu)需要它提供更多的抵押，所以這樣有沒有可能出現(xiàn)部分的，或者個(gè)別地方政府違約?是我們今年考驗(yàn)政府的非常敏感的一個(gè)難題。
實(shí)際上，總理在政府工作報(bào)告里，在他的記者招待會(huì)里已經(jīng)提到，就是說守住這個(gè)底線。如果地方政府出現(xiàn)違約，那這個(gè)事就非常大，我相信這個(gè)底線必須要守住;第二個(gè)底線，有部分開發(fā)商一定出問題，部分開發(fā)商有可能會(huì)破產(chǎn)，那這個(gè)破產(chǎn)可讓它就破了;還有些過去過度依靠房子來投資、投機(jī)的個(gè)人投資者會(huì)出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)。因?yàn)榍耙欢螘r(shí)間，像北、上、廣、深這樣的大城市，買新房的投資和投機(jī)的比例超過了50%，也就是剛需不到50%，那這些人買房子肯定也是通過了銀行的信貸，比如說按揭或者通過其它辦法用信貸資金來炒房，那這個(gè)時(shí)候出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)怎么辦?出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)他有可能會(huì)出現(xiàn)違約。所以這些系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)在各個(gè)層面，各個(gè)點(diǎn)上開始暴露出來，這也是為什么今年中央提的宏觀的四個(gè)任務(wù)里有一條叫防風(fēng)險(xiǎn)，不要讓風(fēng)險(xiǎn)太大。
劉戈：萬科單個(gè)樓盤的價(jià)格下降并不能說明是拐點(diǎn)的到來
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
大家這么猜，可能確實(shí)王石一直是屬于在開發(fā)商里經(jīng)常唱衰的一個(gè)代表。在2007年、2008年那一段時(shí)間里，確實(shí)樓市出現(xiàn)了一個(gè)拐點(diǎn)，出現(xiàn)了下降，但是現(xiàn)在單看這個(gè)樓盤在北京的南六環(huán)以外，賣到21000元，也夠高的了，所以你把它說成是一個(gè)拐點(diǎn)，我覺得可能還不能夠確定就此。但從這里面也能看出來，大家還是有一種高度敏感，高度關(guān)注，因?yàn)槌酥膺�有另外一些數(shù)據(jù)，1到2月份，全國(guó)的銷售面積9000多萬平方米，比去年同期下降了1.2%，而銷售額也下降了5%，那么這樣兩個(gè)數(shù)字和這樣一些具體案例相結(jié)合，那么可能大家就在分析是不是會(huì)出現(xiàn)這樣一個(gè)拐點(diǎn)。
向松祚：樓市拐點(diǎn)即使還沒有到來 但可能也會(huì)很快到來
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
有三個(gè)數(shù)字大體上在預(yù)示著即使拐點(diǎn)還沒有到來，但是可能很快要到來。一個(gè)是全國(guó)房地產(chǎn)銷售面積在下降，就是增速在大幅下降;第二個(gè)是監(jiān)測(cè)了70個(gè)大城市的房?jī)r(jià)漲幅在大幅度的收窄;還有一個(gè)在北、上、廣、深、杭這些一線城市里，投機(jī)買房的比例從去年開始已經(jīng)大幅下降，也就是現(xiàn)在大家對(duì)投資、投機(jī)房地產(chǎn)覺得風(fēng)險(xiǎn)很大了，所以現(xiàn)在買的真是剛性需求。比如萬科降價(jià)到21000元，可能它這是一個(gè)銷售策略，有很多房產(chǎn)公司搞這個(gè)名堂，我本來價(jià)格賣的挺高，我現(xiàn)在先開一個(gè)特高的價(jià)，然后我降到5000元，3000元，聽起來特別醒目，那么賣得會(huì)很快，這可能是一個(gè)銷售策略，但是你從這個(gè)銷售策略里面也會(huì)看出一點(diǎn)端倪。
其實(shí)房地產(chǎn)是一個(gè)典型的周期性行業(yè)，那么能夠生存的房地產(chǎn)公司一定是在周期的頂端，它能夠率先的降低它的負(fù)債，能夠儲(chǔ)存更多的現(xiàn)金，所謂現(xiàn)金為王。我相信，王石的說法也好，萬科的策略也好不完全是空穴來風(fēng)。我相信，在未來的日子里你會(huì)看到很多房地產(chǎn)公司會(huì)用各種策略，不管是降價(jià)還是怎么樣，盡可能要把房子資金收回來。原因很簡(jiǎn)單，因?yàn)檫@些年的房地產(chǎn)市場(chǎng)太好，很多房地產(chǎn)公司可以說是大規(guī)模擴(kuò)張，甚至是擴(kuò)張過度，到處買地，然后有大量的信貸資金。現(xiàn)在開始出現(xiàn)這個(gè)問題以后，他只有這幾個(gè)策略，就是第一，大量的賣房。然后停止擴(kuò)張，盡可能保留資金，如果真正要出現(xiàn)冬天到來的時(shí)候，那就要你有現(xiàn)金在手，那你才能夠緩過這個(gè)勁。
聶梅生：2013年一線城市的房?jī)r(jià)大幅上升是反常的
(全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng) 《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
我認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)到了2013年，一線城市大幅上升，上升的升幅都基本上同比都到了20%以上，這確實(shí)是反常的，已經(jīng)到了盛極，盛極以后它會(huì)有一個(gè)走平的階段，就是到了一個(gè)高位的時(shí)候它不一定馬上就崩潰，然后就跳崖似的這樣下降，大家都不希望這樣。因?yàn)檫@樣對(duì)買了房子的人資產(chǎn)來說，對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)來說，對(duì)沒買房子的人來說都不是一件好事。如果你崩盤，崩潰，誰也不敢再買了，這不是一個(gè)好事，我覺得不會(huì)，它還會(huì)在一個(gè)高位盤整的過程，小幅的再往下走，這是一個(gè)比較好的過程�，F(xiàn)在我個(gè)人認(rèn)為，就是漲幅下降，在高位盤整，所以還會(huì)有一些城市盤整的比較多，就是原來漲的太多，有居高，有泡沫成分在里面的，它肯定要盤整的就要多一些，原來就比較健康的，可能盤整的要少一些，所以這個(gè)差異化還會(huì)出現(xiàn)。
向松祚：目前房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)到了一個(gè)周期調(diào)整的時(shí)候
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
這是很糾結(jié)的一個(gè)事，就是說房?jī)r(jià)快速上漲的時(shí)候當(dāng)然有一部分人高興。開發(fā)商高興，地方政府也高興，買到房子的人也高興，沒有買房子的人很不高興，焦慮。從國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)來講，確實(shí)我們之前反復(fù)講就不希望房子漲的太高，漲得太快。現(xiàn)在開始下降了，其實(shí)你也不希望它下降的太快，正如剛才聶會(huì)長(zhǎng)講的，如果變成崩盤，跳崖似的崩潰也就麻煩大了。
這次開兩會(huì)期間，有一些人大代表，一些政協(xié)委員已經(jīng)呼吁總理說要高度關(guān)注，今年房地產(chǎn)如果說有調(diào)控政策，調(diào)控的重點(diǎn)是什么?就是防止房地產(chǎn)價(jià)格大幅度的下滑。我現(xiàn)在想提的是什么?就是說實(shí)際上這個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)到了一個(gè)周期調(diào)整的時(shí)候，政府的力量在里面只是一部分，它核心的還是市場(chǎng)預(yù)期。比如說現(xiàn)在市場(chǎng)如果大家都覺得這個(gè)方向轉(zhuǎn)了，大家不想買了，或者認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)下降，那這個(gè)時(shí)候你想不讓它下降也不太可能，所以現(xiàn)在各個(gè)方面，包括銀行，包括政府，包括房地產(chǎn)商，包括個(gè)人都要做好應(yīng)對(duì)這個(gè)危機(jī)的準(zhǔn)備……