12日，雨中的南京下關(guān)濱江地塊在一片寂靜中面對已經(jīng)開始的地王分拆之路。
這里曾經(jīng)是南京最大的棚戶區(qū)，現(xiàn)在還能依稀看出一些景象，與一年前相比，許多居民樓已人走樓空，房屋上的門窗都不見了，還有一些居民樓已經(jīng)變成了磚頭工地。
這是南京的下關(guān)地王，曾經(jīng)以256億元的土地出讓金成為全國地王，顯赫一時，現(xiàn)在已陷入暫時的平靜。這里也曾是南京物流最發(fā)達的地方，因為拆遷，有些敗落氣息。
正在努力甩掉南京地王這一包袱的中國中冶，在今年1月28日發(fā)布年度業(yè)績預告時稱，預計公司2013年扭虧，增長幅度約140.28%。
“1號地已被分拆成20多個資產(chǎn)包，然后拿到產(chǎn)權(quán)交易中心來掛牌轉(zhuǎn)讓�！蹦暇┊a(chǎn)權(quán)交易中心的一位人士透露，掛牌的主體是中冶置業(yè)，從今年1月份開始分拆，剩下的會陸續(xù)推出。
此前，南京的一些開發(fā)商也向記者透露，政府曾有意向找他們來接盤，不過因為總盤子太大，誰都沒有能力接手�！傲阈堑牡貕K拿了沒意思，現(xiàn)在規(guī)劃要做什么還不知道，怎么拿？”南京當?shù)匾晃婚_發(fā)商對記者稱。
變賣項目套現(xiàn)
從去年下半年開始，中冶置業(yè)在南京下關(guān)的關(guān)鍵詞就變成了：分拆。
3月10日，中冶發(fā)布公告稱，東南亞深富公司購得中冶旗下南京臨江老城改造建設公司子公司南京港寧置業(yè)、龍江灣置業(yè)2家公司60%股權(quán)，對價20.68億元；遠盈集團購得南京立方置業(yè)100%股權(quán)，對價9.023億元。
此前，上海證大發(fā)布公告稱，公司以9.023億元人民幣的代價競得中冶南京地王其中一家子公司100%股權(quán)。
根據(jù)公開資料，東南亞深富公司為深業(yè)集團旗下附屬公司，遠盈集團為上海證大附屬公司。
這意味著，首批中冶南京地王的接盤者是深業(yè)集團和上海證大。對中冶置業(yè)而言，拿地三年多后的第一個好消息或許是，公司從此次交易中獲得2.64億元凈利，比掛牌時的估價高出約5000萬。
2010年9月19日，中冶置業(yè)與南京市下關(guān)區(qū)國有資產(chǎn)投資發(fā)展有限公司合資成立的臨江公司以總價200.43億元拿下南京下關(guān)區(qū)濱江1號和3號地塊。2012年11月30日，又以56.2億元拍下濱江2號地塊。3幅地塊連成一體，總面積達到236萬平方米，土地出讓金超256億元，一舉超過廣州亞運城，成為實質(zhì)上總價最高的全國地王。
規(guī)劃一改再改
中冶置業(yè)與南京地王的淵源始于2009年，當時南京市國資集團、下關(guān)區(qū)政府和中冶置業(yè)三方簽署了《南京下關(guān)濱江老城改造項目整體開發(fā)合作協(xié)議》，這份協(xié)議提出：實施濱江開發(fā)，建設南京外灘的號角已經(jīng)吹響，一個具有不可復制的主城濱江自然資源、豐厚的歷史積淀與人文蘊涵、快速提升的城市面貌和居民盡享發(fā)展成果的新形象將很快展現(xiàn)。
當時的下關(guān)區(qū)領(lǐng)導提出，2009年，下關(guān)區(qū)將總投資1000億元進行重點項目建設和基礎設施建設。這一投資數(shù)額實際上是2013年下關(guān)區(qū)投資額的10倍以上。
中冶置業(yè)則負責在南起中山北路、北至長江大橋及大橋公園、東起明城墻、西至長江的232公頃面積內(nèi)，5年內(nèi)投入400億打造成為國際一流的濱江商務商貿(mào)中心。建成后，這里無疑將是“南京外灘”標志性主體區(qū)域。
只是，這份2009年時簽訂的一份雄心勃勃的整體合作協(xié)議，在5年后，協(xié)議中的這片區(qū)域還是一片荒蕪。
“也正是因為當初定的基調(diào)太高，所以導致拆遷很難�！蹦暇┑囊晃徽耸糠Q，所以這個地塊出現(xiàn)了兩個問題，一個是規(guī)劃不斷在改，還有一個就是拆遷難。
根據(jù)相關(guān)資料，該地塊的拆遷涉及11000余戶居民，拆遷總建筑面積達157萬平方米，其中居住房約50萬平方米。
2012年，當時的南京下關(guān)區(qū)連續(xù)召開了多次拆遷推進大會，圍繞著南京下關(guān)濱江商務區(qū)的建設迅速實施了一系列的動遷拆違工作。
“要打造成國內(nèi)一流的現(xiàn)代化濱江商貿(mào)商務中心、‘南京外灘’的標志性區(qū)域。其中，甲級寫字樓、高端商業(yè)、酒店面積約60%，住宅面積約40%�！鄙鲜稣耸客嘎�，之后該地塊的規(guī)劃發(fā)展方向慢慢淡化了高端商務區(qū)的概念，開始提休閑的概念，這也是導致拆遷推動緩慢的一個原因。
當中冶置業(yè)開始公開地塊規(guī)劃時，也只是含糊稱，欲建設寫字樓、酒店、住宅等。
事實上，規(guī)劃的不斷改動，與當?shù)卣灿嘘P(guān)系。中冶南京地王的開發(fā)早已上升到南京市政府層面，因為一些人員變動的關(guān)系，下關(guān)地王的開發(fā)一度難以推動。
這或許可以解釋，為什么2008年南京市政府就已下發(fā)通知，南京市今后在土地掛牌出讓時將堅持凈地上市，一律不得以毛地的形式推出地塊，但是中冶置業(yè)還是在2010年及之后拿到了三塊面積巨大的毛地。
地王的悲劇
“肯定會有一些影響，現(xiàn)在誰也解決不了�！蹦暇┦姓囊晃蝗耸糠Q，現(xiàn)在陷入了僵局之中。原來1號地塊以商業(yè)開發(fā)為主，2號地塊的開發(fā)則是商業(yè)、住宅各半，3號地塊的開發(fā)則以住宅為主。
南京業(yè)內(nèi)人士表示，下關(guān)濱江三幅大規(guī)模建設用地，總體量相當于下關(guān)全區(qū)面積的4%，這么大體量的工程交給一家開發(fā)商來進行開發(fā)，本來就很有爭議，這是對城市建設生態(tài)的一種破壞，現(xiàn)在的零散拆分，比原來的結(jié)果更壞，原來整體包裝的概念被拆散了，已談不上總體規(guī)劃了。
與地王的命運相似，中冶置業(yè)在南京的發(fā)展也發(fā)生了大逆轉(zhuǎn)。
一份來自中冶置業(yè)的報告表示：“土地儲備嚴重失衡，大量資金過度集中，存在很大的風險。同時，未來2~3年可供開發(fā)的凈地極少，幾乎喪失了可持續(xù)開發(fā)的能力。”
隨后，中冶置業(yè)對南京地王幾乎采取半放棄的態(tài)度，2號地退地，1號地尋求合作伙伴。2號地塊退地后，中冶置業(yè)稱，由于“巨無霸”1、3號地塊整開發(fā)面積較大，項目開發(fā)周期較長，為保證項目投資收益，將優(yōu)先集中資源對3號地塊的開發(fā)，對1號地塊的開發(fā)引入第三方參與，出讓部分股權(quán)共同開發(fā)。
“2號地退地和雅戈爾退地性質(zhì)不一樣，為什么不要中冶置業(yè)的土地出讓金�！币晃皇熘獌�(nèi)情的人士稱，說明政府對待中冶置業(yè)的態(tài)度發(fā)生了微妙的變化。
不過，分拆對南京地王的開發(fā)或許是個良好開端。記者在地塊現(xiàn)場看到，1號、2號、3號地塊的拆遷都在順利推進中，拆遷已經(jīng)有明顯進展，估計今年可以完成。
只不過，這個“巨無霸”的地王項目，只能被分拆，由尚未確定的開發(fā)商接手拯救。