“國(guó)家隊(duì)”成員中國(guó)冶金科工股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“中國(guó)中冶”)可能也沒有想到，他們一度賣力做到全國(guó)最大投資規(guī)模的保障房，會(huì)在日后成為讓他們頭疼的大麻煩。
作為國(guó)內(nèi)保障房建筑的先頭軍，中國(guó)中冶近年依靠突出的融資能力在全國(guó)保障房開發(fā)中闊步前行，但跟地方政府“要賬難”的境遇及由此帶來的公司債務(wù)危機(jī)等難題令人唏噓。
承載中國(guó)中冶地產(chǎn)業(yè)務(wù)的，是其全資子公司中冶置業(yè)集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“中冶置業(yè)”)。從2012年起，退出保障房和地方基建成為中冶置業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的重要方向。
中冶置業(yè)董事長(zhǎng)劉福明在最近一次內(nèi)部講話中稱，要完成中冶置業(yè)向房地產(chǎn)專業(yè)化方向轉(zhuǎn)型，全面解決歷史遺留問題，抓好“兩退”項(xiàng)目和南京下關(guān)1號(hào)地收尾，確保資金回收，是2014年重點(diǎn)工作之一。
中國(guó)中冶投資者關(guān)系部門相關(guān)負(fù)責(zé)人拒絕向記者透露最新保障房相關(guān)數(shù)據(jù)，稱在不久后發(fā)布的2013年年報(bào)數(shù)據(jù)中會(huì)有詳細(xì)說明。此前有媒體報(bào)道：“中冶置業(yè)全部946億元債權(quán)類資產(chǎn)中，因保障房建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等，包括地方政府平臺(tái)欠款涉及的比例高達(dá)50%左右，也就是接近500億元�！鄙鲜鲐�(fù)責(zé)人稱僅該數(shù)據(jù)有出入。
遭遇要賬尷尬
2008年11月，中央“4萬億”一攬子計(jì)劃出爐，其中“三年9000億元保障房投資”蛋糕甫出即被爭(zhēng)搶，中國(guó)中冶是當(dāng)時(shí)最早一批最強(qiáng)有力的分食者之一。
“與其在商品房市場(chǎng)上高成本競(jìng)爭(zhēng)，不如進(jìn)入保障房這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)不是很激烈的‘藍(lán)�！�，通過擴(kuò)大規(guī)模，迅速占領(lǐng)較大的市場(chǎng)份額�！睍r(shí)任中國(guó)中冶總裁沈鶴庭如是說。
據(jù)記者了解，“全產(chǎn)業(yè)鏈、一體化”建設(shè)模式，是中國(guó)中冶謀利保障房的信心標(biāo)榜所在，意思是集團(tuán)在保障房規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工到材料供應(yīng)、物流配送和售后物業(yè)等方面均有優(yōu)勢(shì)。中國(guó)中冶董秘康承業(yè)曾對(duì)外介紹，集團(tuán)能利用下屬產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢(shì)，將保障房的毛利率做到11%以上。目前，普通民營(yíng)房企參建保障房的利潤(rùn)率僅為3%-5%。
作為中國(guó)中冶一級(jí)子公司，中冶置業(yè)是該集團(tuán)房地產(chǎn)板塊的最主要操盤方，有多年參建保障性住房的經(jīng)驗(yàn)，并摸索出一套政府、銀行、企業(yè)相互支持三足鼎立的模式，僅2008年、2009年，其就先后和5家銀行簽署了450億元保障性住房授信協(xié)議。
在地方政府財(cái)政吃緊的情況下，擁有強(qiáng)大融資能力的中冶置業(yè)，無疑在保障房BT模式下占盡先機(jī)(BT模式即由承包方先墊資建設(shè)，工程驗(yàn)收完畢再由政府回購(gòu)并移交給業(yè)主)。2009年，中冶置業(yè)高調(diào)宣布，保障房產(chǎn)品占比上調(diào)至60%，其目標(biāo)是未來實(shí)現(xiàn)年銷售1000萬－1500萬平方米。
中國(guó)中冶歷年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2010年，其旗下保障房項(xiàng)目達(dá)到24個(gè)，總投資257億元，總建筑面積564萬平方米。一年后，保障房項(xiàng)目增長(zhǎng)到50個(gè)，總投資攀升到508億元，總建筑面積高達(dá)2063萬平方米，已占16家可開發(fā)保障房的央企所建保障房總規(guī)模的80%，成為國(guó)內(nèi)最大的保障房開發(fā)企業(yè)。
在彼時(shí)的券商報(bào)告中，以保障房為主的房產(chǎn)業(yè)務(wù)被看作是中國(guó)中冶最主要利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。不過，高調(diào)進(jìn)軍保障房的中冶置業(yè)，卻在三年后遭遇了“要賬”的尷尬。
在2012年12月，中冶網(wǎng)發(fā)布的《中冶置業(yè)集團(tuán)謀求內(nèi)涵式科學(xué)發(fā)展之路》一文中就明確提及，中冶置業(yè)截至當(dāng)時(shí)的應(yīng)收賬款總額已約65億元，絕大部分來自基礎(chǔ)設(shè)施和保障房。由于這兩項(xiàng)產(chǎn)品利潤(rùn)貢獻(xiàn)率都較低，這也導(dǎo)致企業(yè)近幾年承擔(dān)了較為沉重的政府履約和資金成本上升的風(fēng)險(xiǎn)。
“按照我們的理想估算，中冶置業(yè)的保障房是不可能虧錢的，畢竟優(yōu)勢(shì)擺在那里，但直到現(xiàn)在，公司房地產(chǎn)這塊對(duì)集團(tuán)的貢獻(xiàn)或是在行業(yè)的影響力，都還處在成長(zhǎng)期�！庇兄幸敝脴I(yè)知情人士對(duì)記者分析稱，原因很多，擴(kuò)張步伐太快了，而地方政府回購(gòu)能力差也很明顯。項(xiàng)目建好了，他們沒錢，能怎么辦，你要知道，公司墊資的錢也都是銀行貸款來的，單利息就吃掉原本應(yīng)得的利潤(rùn)，這也使得公司之前一直大而不強(qiáng)，盈利能力差。
戰(zhàn)略性退出
在無奈成為地方政府保障房和基建工程的大債主后，中冶置業(yè)裹挾中國(guó)中冶一并深度套牢數(shù)年。加上冶金主業(yè)經(jīng)營(yíng)不利和海外擴(kuò)張失策等因素，中國(guó)中冶在2012年凈利潤(rùn)一度虧損至69.5億元，較2011年的42.4億凈利潤(rùn)，同比減少263.82%。在國(guó)資委直管的央企中，屬于繼中遠(yuǎn)、中鋁之后的第三大“虧損大戶”。
作為自救的最主要措施之一，中國(guó)中冶早在2012年初就確定要退出保障房和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域，稱這是公司的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型方向。
“應(yīng)收賬款回收，是中冶置業(yè)向純地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的重要戰(zhàn)役，說句笑話，領(lǐng)導(dǎo)的重要工作之一，就是上門去討債�！鄙鲜鲋槿耸糠Q。
而在中冶置業(yè)官網(wǎng)里也可以看到，從2011年8月至今，公司侯寶旭、劉福明兩任董事長(zhǎng)曾多次奔赴石家莊、唐山、南京三地，會(huì)見當(dāng)?shù)卣I(lǐng)導(dǎo)并溝通政府還款問題。小有成效，按照該公司在一份期刊里透露的數(shù)據(jù)，截至2013年9月底，中冶置業(yè)共回收應(yīng)收賬款約55億元。
陷入困境的中國(guó)中冶，還寄希望于金融化的方式化解債權(quán)風(fēng)險(xiǎn)。2013年11月，中國(guó)中冶發(fā)布公告稱，將把鞍山一個(gè)保障房項(xiàng)目的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給中信信托，交易金額13.2億元。
據(jù)了解，此次債權(quán)轉(zhuǎn)讓的債務(wù)人實(shí)為鞍山市政府。而轉(zhuǎn)讓的保障房項(xiàng)目則是鞍山市勞動(dòng)路西小區(qū)保障性住房工程，該工程早在2010年5月份由中國(guó)中冶子公司中國(guó)三冶與鞍山市城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司簽署。
“中冶近年來在保障房項(xiàng)目上一直比較被動(dòng)，現(xiàn)在采取轉(zhuǎn)讓債權(quán)給信托是個(gè)可行的辦法，能轉(zhuǎn)嫁資金回收的風(fēng)險(xiǎn)，這也是沒有辦法的辦法。”長(zhǎng)期關(guān)注保障房建設(shè)的蘭德咨詢總裁宋延慶分析稱。
但全面退出保障房，并非易事。公司財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，到2012年底，中冶置業(yè)保障房項(xiàng)目總建筑面積下降為1757萬平方米。2011年、2012年保障房與商品房建筑面積相比，比例也由1：1.29變?yōu)?：1.51。但保障房占中冶在售地產(chǎn)項(xiàng)目總面積的比重，雖比2011年43.63%的數(shù)額有所下降，但依然將近4成。
此外，截至2013年9月底，公司約定期限在一年之上的長(zhǎng)期應(yīng)收賬款已經(jīng)達(dá)到337.67億元，比2012年同期上升了43.7%，中國(guó)中冶備注稱，這主要是公司從事保障房建設(shè)和地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等BT業(yè)務(wù)造成。
賣地王積極轉(zhuǎn)型
事實(shí)上，更為關(guān)鍵的是，對(duì)保障房的過分投入，讓中國(guó)中冶及中冶置業(yè)在近年商品房市場(chǎng)復(fù)蘇中頻頻決策失誤，如公司南京巨無霸地王退地及分割出讓的“鬧劇”，至今仍未收?qǐng)觥?/P>
早在2007年，中冶置業(yè)以“城市運(yùn)營(yíng)商”身份進(jìn)駐南京，曾參與南京河西開發(fā)、蓮花村保障房等。進(jìn)入2009年，中冶置業(yè)以南京下關(guān)濱江區(qū)域老城改造項(xiàng)目整體開發(fā)合作方身份入場(chǎng)，并先后將濱江1號(hào)地塊和3號(hào)地塊收入囊中，地價(jià)高達(dá)200.34億元。加上后續(xù)入手的2號(hào)地，僅付清地價(jià)就需耗資256.54億元，這超過廣州亞運(yùn)城，是截至目前總價(jià)最高的全國(guó)地王。
去年7月份，濱江2號(hào)地塊被中冶置業(yè)退掉，并向南京市國(guó)土資源局收回11.3億元土地投標(biāo)保證金及相應(yīng)的財(cái)務(wù)費(fèi)用等。去年8月30日，經(jīng)天亮最后一次以董事長(zhǎng)身份出席中國(guó)中冶中期業(yè)績(jī)會(huì)時(shí)還透露，中冶置業(yè)將再放棄南京濱江1號(hào)地塊。隨后不久，經(jīng)天亮和沈鶴庭雙雙辭職，兩人職務(wù)由原副董事長(zhǎng)國(guó)文清和原副總裁張兆祥接任，這在央企中并不多見。
近日，上海證大房地產(chǎn)有限公司發(fā)布公告稱，公司準(zhǔn)備以最高11.94億元的代價(jià)收購(gòu)中冶旗下子公司南京立方置業(yè)，從而獲得南京下關(guān)地王1號(hào)地塊中的“09-09地塊”。據(jù)記者了解，中冶置業(yè)計(jì)劃退出1號(hào)地塊，并單獨(dú)運(yùn)作3號(hào)地塊。而為確保成功退出1號(hào)地塊，減少轉(zhuǎn)讓難度，中冶將1號(hào)地塊分割成十幾幅土地。而日前在上海產(chǎn)權(quán)交易中心掛牌的南京龍江灣置業(yè)、南京港寧置業(yè)等項(xiàng)目公司，均屬于1號(hào)地塊轉(zhuǎn)讓計(jì)劃的一部分。
“在南京面對(duì)一個(gè)沒有經(jīng)驗(yàn)可汲取的300萬平方米龐大項(xiàng)目，在天量資金需求和拆遷難題雙重掣肘下，這就是一個(gè)‘蛇吞象’的困局，不僅是地價(jià)，該項(xiàng)目后續(xù)還需不斷投入巨資，非中冶置業(yè)目前之力能承擔(dān)�！庇心暇┊�(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)分析人士對(duì)記者如此分析稱。
經(jīng)過一番“割骨療傷”，中國(guó)中冶去年中已實(shí)現(xiàn)“扭虧為盈”，上半年凈利潤(rùn)為14.8億元。其日前發(fā)布的盈利預(yù)測(cè)顯示，去年全年賺約28億元，原因?yàn)榇饲皩?dǎo)致業(yè)績(jī)大幅虧損的部分子公司，以及重大資產(chǎn)減值的影響，已基本消除或有改善。
中冶置業(yè)總經(jīng)理劉波在公司2014年工作會(huì)議上總結(jié)稱，“去年中冶置業(yè)通過合理瘦身，帶息負(fù)債規(guī)�；旧吓c企業(yè)發(fā)展要求相匹配，為母集團(tuán)‘摘帽’做出了貢獻(xiàn)。”而在那次內(nèi)部講話中，劉福明也要求，2014年要爭(zhēng)取全面解決歷史遺留問題，抓好“兩退”項(xiàng)目和下關(guān)1號(hào)地塊收尾，確保資金回收。
在轉(zhuǎn)型當(dāng)中，中冶置業(yè)還提出主要是以城市綜合開發(fā)模式為主，積極發(fā)展高端住宅和公建類產(chǎn)品，目標(biāo)是要讓中冶置業(yè)在未來兩到三年內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入超200億元、進(jìn)入國(guó)內(nèi)房企20強(qiáng)。
不過對(duì)于中國(guó)指數(shù)研究院曹旭東等業(yè)內(nèi)人士來說，他們并不是特別看好中冶置業(yè)的轉(zhuǎn)型方向，“像中糧、五礦、中鐵建、中冶等央企，做出來的產(chǎn)品品質(zhì)并不占先，運(yùn)作手法及產(chǎn)品概念離市場(chǎng)主流產(chǎn)品都還很遠(yuǎn)�！�