銀行對房地產(chǎn)業(yè)的態(tài)度正在發(fā)生微妙的變化。繼不久前多家券商對房地產(chǎn)信托發(fā)出預(yù)警信號后，關(guān)于銀行業(yè)收緊房貸的傳言正在市場中蔓延。
多家銀行收緊房貸
記者２５日了解到，興業(yè)銀行春節(jié)前下發(fā)相關(guān)通知，將部分與房地產(chǎn)貸款有關(guān)的業(yè)務(wù)暫停至今年３月底，此次業(yè)務(wù)窗口指導(dǎo)僅針對地產(chǎn)夾層融資與地產(chǎn)供應(yīng)鏈融資，個人住房按揭并未受到影響。
記者隨后聯(lián)系招商、交通、民生銀行等股份制銀行，得到答復(fù)均是對房地產(chǎn)開發(fā)貸款趨于謹(jǐn)慎。
近年來，開發(fā)貸款、信托、基金等融資方式相互交織，形成了一張“造血網(wǎng)”，源源不斷向房地產(chǎn)市場“輸血”。隨著商業(yè)銀行風(fēng)險意識的增強，其對房地產(chǎn)開發(fā)貸款已開始收緊。
據(jù)了解，夾層融資是一種無擔(dān)保的長期債務(wù)，這種債務(wù)附帶有投資者對融資者的權(quán)益認(rèn)購權(quán)，夾層融資客戶一般都是房地產(chǎn)企業(yè)；房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融業(yè)務(wù)，主要指與地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的行業(yè)，如水泥、玻璃、鋼鐵、建材等。兩者均為開發(fā)貸款項下的組成部分。
業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，未來銀行對房地產(chǎn)相關(guān)貸款將持續(xù)采取謹(jǐn)慎態(tài)度，尤其是對風(fēng)險較大的二、三線城市和中小型開發(fā)商的業(yè)務(wù)將會進行更嚴(yán)格的審核，必要時不排除暫停的可能。
瑞銀證券分析師李宗彬認(rèn)為，由于開發(fā)商財務(wù)杠桿較高，如果銀行暫停開發(fā)貸款及按揭貸款，開發(fā)商的現(xiàn)金流可能面臨較大壓力。銷售回款和開發(fā)貸仍是開發(fā)商最主要的資金來源，銀行暫停房地產(chǎn)夾層融資和供應(yīng)鏈貸款對大部分開發(fā)商的資金鏈有一定影響。
地產(chǎn)資金鏈風(fēng)險驟升
此前，部分三、四線城市出現(xiàn)“空城”，杭州、常州等城市的部分樓盤采取力度較大的降價促銷，引發(fā)外界對部分開發(fā)商資金鏈驟緊、房地產(chǎn)市場可能轉(zhuǎn)向的猜測。業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，出現(xiàn)打折促銷，可能是因為項目開發(fā)商新增土地儲備較多，面臨一定的資金壓力。
“杭州、常州等供給偏大的城市出現(xiàn)的降價銷售現(xiàn)象不會蔓延至整個一、二線城市，但房價漲幅回落將是行業(yè)趨勢�！崩钭诒蛘J(rèn)為。
興業(yè)證券認(rèn)為，商業(yè)銀行的行為模式變化無異于同時掐斷了銷售回款、外部融資這兩條路徑。房地產(chǎn)的資金鏈風(fēng)險將在未來一段時間處于高位。
此外，今年以來，市場資金成本不斷攀升、信托違約事件頻發(fā)等因素也促使商業(yè)銀行對市場風(fēng)險重新定價，可能會放緩配置高風(fēng)險、高收益資產(chǎn)。根據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)，估算今年將有７９６６只信托產(chǎn)品到期，規(guī)模合計９０７１億元，而風(fēng)險敞口恰恰集中于房地產(chǎn)和平臺信托，其中房地產(chǎn)信托到期規(guī)模達到２５００億元。
“近年來信托違約事件出現(xiàn)概率最高的是房地產(chǎn)行業(yè)�！睆V東金融學(xué)院院長陸磊說。
廣發(fā)證券銀行業(yè)分析師沐華認(rèn)為，對于開發(fā)貸，銀行依然會采用較為嚴(yán)格的名單制和區(qū)域管理手段予以控制。所謂名單制管理是指對名單外的地產(chǎn)企業(yè)不予貸款，權(quán)限上收總行，年度增量控制嚴(yán)格。僅鼓勵部分舊城改造、棚戶區(qū)建設(shè)、廉租房建設(shè)貸款；區(qū)域管理是指挑選重點城市、各區(qū)域的龍頭企業(yè)，警惕三、四線城市的房價上漲。
房地產(chǎn)的“黃金年代”或?qū)⒚媾R終結(jié)
與銀行業(yè)的擔(dān)憂似乎截然相反的情況也同時出現(xiàn)：國內(nèi)一線城市土地市場價格飆升；一些大型房企在瘋狂拿地的同時，也調(diào)高了業(yè)績目標(biāo)。
“復(fù)雜的市場情況可能在表明，畏懼者已經(jīng)開始畏懼，但貪婪者依舊貪婪�！敝醒胴斀�(jīng)大學(xué)銀行研究中心主任郭田勇認(rèn)為，諸多跡象表明今年房地產(chǎn)市場在流動性風(fēng)險、融資環(huán)境等方面正面臨很大的不確定性。
“北上廣深等一線城市的剛需較強，二、三線城市則很明顯出現(xiàn)了房地產(chǎn)供給過剩的問題，開發(fā)商經(jīng)營風(fēng)險在加大。在這種情況下，銀行提供貸款融資的風(fēng)險正在集聚�！惫镉抡f。
受訪的業(yè)內(nèi)人士表示，在經(jīng)濟放緩、流動性偏緊、融資成本提升的背景下，房地產(chǎn)投資高增長恐難以為繼。廣發(fā)證券銀行業(yè)分析師沐華說，從趨勢看，銀行對于開發(fā)貸和按揭貸款的謹(jǐn)慎態(tài)度，在未來幾年內(nèi)較難改變。
“綜合各項政策和市場因素，房價很難一直漲下去。房地產(chǎn)的‘黃金年代’將面臨終結(jié)�！惫镉抡f。