4.1萬(wàn)億，2013年全國(guó)的土地出讓收入以這樣一個(gè)驚人的數(shù)字，創(chuàng)下了新的歷史記錄。在過(guò)去的一年里，成交火爆的土地市場(chǎng)給2014年的房?jī)r(jià)帶來(lái)了繼續(xù)上漲的沉重壓力。2014年1月，各地仍在不斷地增加土地的交易，這似乎又預(yù)示著土地市場(chǎng)在新的一年里更加火熱的行情。如果土地市場(chǎng)高燒難退，那么已經(jīng)讓很多人望樓興嘆的房?jī)r(jià)，又會(huì)不會(huì)感覺(jué)到一絲高處的寒意?央視財(cái)經(jīng)頻道主持人沈竹和著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員馬光遠(yuǎn)、張鴻共同評(píng)論。
4.1萬(wàn)億，2013年的土地出讓收入創(chuàng)下新記錄。開(kāi)放商的拿地?zé)崆闉楹稳绱烁邼q?2014，房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲嗎?
昨天，國(guó)土資源部發(fā)布2013年國(guó)土資源有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，去年，全國(guó)國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)同比增長(zhǎng)5.8%，全國(guó)105個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市地價(jià)總體水平持續(xù)上漲。全國(guó)土地出讓收入總金額達(dá)到4.1萬(wàn)億元，刷新2011年3.15萬(wàn)億元的歷史記錄。
經(jīng)歷了春節(jié)長(zhǎng)假這一傳統(tǒng)樓市淡季之后，雖然商品房市場(chǎng)暫時(shí)處于冬眠狀態(tài)，但是土地市場(chǎng)持續(xù)升溫。1月28日，綠地集團(tuán)在武漢以24億的高價(jià)連拿三塊土地。而從1月份開(kāi)始，綠地就已經(jīng)開(kāi)始在北京、上海等多各城市，拿下了12塊土地，共花掉了58億。
春節(jié)前，恒大集團(tuán)斥資15億元拿下了太原的五宗地塊。2013年，恒大買(mǎi)地的花銷(xiāo)也達(dá)到了500多億元。
據(jù)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，在2013年，保利、富力、恒大、華潤(rùn)、金地、綠城、萬(wàn)科、雅居樂(lè)、招商、中海，這十家大的房企，全年累計(jì)拿地金額達(dá)到了3176.7億元，同比漲幅超過(guò)104%。
2月11日，方興地產(chǎn)以101億元的超高價(jià)格競(jìng)得上海市閘北區(qū)大寧路街道325街坊地塊，成交樓板價(jià)47609元/平方米，溢價(jià)率111.6%。成為了最新的上海地王。
1月23日，深圳前海推出的一宗商業(yè)用地，被以重建紐約世貿(mào)中心而聞名的美國(guó)兆華斯坦公司，聯(lián)合前海國(guó)際能源金融中心，以134.0999億元、2.8萬(wàn)元/平方米的樓面地價(jià)拿下，刷新深圳單價(jià)、總價(jià)地王記錄。
去年9月，融創(chuàng)以43.24億元拿下北京農(nóng)展館地塊，樓面價(jià)折合7.3萬(wàn)元/平方米，創(chuàng)下的住宅地樓面價(jià)紀(jì)錄。
張鴻：對(duì)地方政府來(lái)說(shuō) 土地市場(chǎng)不能不熱房?jī)r(jià)不能下降
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
如果倒退一年，在2013年的這個(gè)時(shí)候，我們來(lái)預(yù)計(jì)這些政策，應(yīng)該是覺(jué)得這一年可能不會(huì)那么火，不會(huì)那么熱。但是回過(guò)頭來(lái)看，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)其實(shí)這些原因都是高價(jià)拿地的原因，你知道嗎?就是你說(shuō)的國(guó)五條，史上最嚴(yán)厲，但是后來(lái)我們發(fā)現(xiàn)其實(shí)它是史上看上去最嚴(yán)厲，但執(zhí)行上并沒(méi)有那么嚴(yán)厲，甚至很多地方根本就沒(méi)有執(zhí)行。那么，到年底為什么又那么多城市來(lái)開(kāi)始調(diào)控，那正是這一年你其實(shí)不用調(diào)控，然后到年底的時(shí)候，你裝模作樣的讓高價(jià)房不要入市，然后那個(gè)平均價(jià)格就顯得下來(lái)了。但是即便如此，你完不成任務(wù)，其實(shí)也沒(méi)有什么。然后住宅地的供應(yīng)開(kāi)始大面積上漲。其實(shí)更重要的是，就是漲幅更大的是價(jià)格的上漲，就是土地收入4.1萬(wàn)億，它要遠(yuǎn)大于土地供應(yīng)面積的上漲。其實(shí)土地供應(yīng)面積、住宅供應(yīng)面積，已經(jīng)連續(xù)四年沒(méi)有完成計(jì)劃了。然后最后你說(shuō)那個(gè)資金其實(shí)正是這種時(shí)候，就別的地方都進(jìn)不去錢(qián)的時(shí)候，只有開(kāi)發(fā)商、土豪有錢(qián)，所以對(duì)他來(lái)說(shuō)是不愁的，所以你現(xiàn)在回過(guò)頭去看，土地市場(chǎng)不火才奇怪。
在這種情況下，土地財(cái)政占的比重事實(shí)上在2013年，因?yàn)楦鱾�(gè)城市不一樣，肯定是有創(chuàng)新的。這意味著如果我是一個(gè)地方政府首腦的話(huà)，這個(gè)土地不能不熱，房?jī)r(jià)不能下降。
馬光遠(yuǎn)：2013年的中國(guó)經(jīng)濟(jì)真的就是靠房地產(chǎn)
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
我們引發(fā)了一個(gè)非常有意思的討論，就是數(shù)字的游戲。我認(rèn)為房地產(chǎn)本身，你要單獨(dú)看一個(gè)數(shù)字，甚至你要看那種增長(zhǎng)、增速的話(huà)，事實(shí)上不同的角度，你得出的結(jié)論完全是相反的。比如說(shuō)去年我們從政策來(lái)看，好像很?chē)?yán)，但是為什么拿了那么多的地?這是一個(gè)，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商不缺錢(qián)。去年我們的全社會(huì)融資額只有17.29萬(wàn)億，房地產(chǎn)一個(gè)行業(yè)的到位資金超過(guò)12萬(wàn)億，70%。所以很多人說(shuō)，我很缺錢(qián)，你要問(wèn)清楚誰(shuí)缺錢(qián)，不是房地產(chǎn)缺錢(qián)，而是房地產(chǎn)把70%的錢(qián)拿走以后，別人當(dāng)然感覺(jué)非常缺錢(qián)。
為什么拿了那么多的地?因?yàn)楣⿷?yīng)地的面積非常大。相對(duì)于前幾年來(lái)講，2013年的土地供應(yīng)，特別是一線(xiàn)城市非�；鸨Ｎ矣浀梦覀�?cè)?jīng)做過(guò)一個(gè)地王，我們當(dāng)時(shí)有一個(gè)結(jié)論就說(shuō)，地王是地方政府放出來(lái)的，為什么?因?yàn)槟莻�(gè)時(shí)候土地市場(chǎng)非常火爆，你那個(gè)時(shí)候不把囤著的好地拿出來(lái)，高價(jià)地拿出來(lái)，以后可能沒(méi)有機(jī)會(huì)。所以你要去買(mǎi)地，首先得放地。所以這個(gè)4.1萬(wàn)億的高價(jià)是可以調(diào)控出來(lái)的。
比如說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資去年是8.6萬(wàn)億，達(dá)到GDP比重超過(guò)15%，這個(gè)比重已經(jīng)非常大。所以我們說(shuō)，2013年中國(guó)經(jīng)濟(jì)說(shuō)句不好聽(tīng)的話(huà)，真的是靠了房地產(chǎn)，房地產(chǎn)的貢獻(xiàn)相當(dāng)大，這個(gè)貢獻(xiàn)不僅僅只是說(shuō)對(duì)地方土地財(cái)政，更重要的是，這種投資拉動(dòng)，導(dǎo)致最后出現(xiàn)各方面的數(shù)據(jù)都不錯(cuò)。
顧云昌：土地市場(chǎng)和樓市一樣出現(xiàn)了嚴(yán)重分化 土地市場(chǎng)在今年下半年會(huì)冷靜下來(lái)
(全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟執(zhí)行主席 《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
應(yīng)該說(shuō)在現(xiàn)在的中國(guó)樓市，或者土地市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的分化，可能在北京、上海這樣的一線(xiàn)城市，土地市場(chǎng)今年1月份仍然延續(xù)了去年的，特別是去年下半年的情景。開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地很踴躍，因?yàn)樗麄兛吹竭@地方的房?jī)r(jià)還在上升，需求還是很大。但是并不是說(shuō)代表中國(guó)所有的城市都是這個(gè)情況，我們看到有些城市的土地市場(chǎng)并不是像一線(xiàn)城市那么火爆，而是由于供應(yīng)量過(guò)大，開(kāi)發(fā)商樓盤(pán)銷(xiāo)售并不是很理想，所以他們拿的積極性并不是很高。
也就是說(shuō)，土地市場(chǎng)和房屋市場(chǎng)一樣，出現(xiàn)了嚴(yán)重的分化，就是應(yīng)該有區(qū)別性的對(duì)待。經(jīng)過(guò)一段的買(mǎi)地以后，我覺(jué)得最晚可能下半年以后，土地市場(chǎng)會(huì)冷靜下來(lái)。不會(huì)像去年那么火爆，土地的儲(chǔ)備到了一定的時(shí)候，再加隨著地價(jià)的上漲，可能會(huì)減弱開(kāi)發(fā)商買(mǎi)的積極性。
張鴻：一線(xiàn)城市的需求堅(jiān)挺 二、三線(xiàn)城市的風(fēng)險(xiǎn)難斷
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
房?jī)r(jià)其實(shí)還是由供需來(lái)決定的，我們現(xiàn)在看到買(mǎi)地的，包括去年買(mǎi)地的，其實(shí)他在一年半以后到兩年以后，才能變成一個(gè)房子，才能供應(yīng)到市場(chǎng)上來(lái)。而去年和前年這樣的熱的銷(xiāo)售，其實(shí)已經(jīng)去庫(kù)存化，就是很多房子已經(jīng)賣(mài)掉了。所以接下來(lái)，就說(shuō)供需上到底是不是那些剛需還是那么緊張?
比如去年其實(shí)有90%多，我們看到是第一次購(gòu)房，那是不是已經(jīng)買(mǎi)完了?今年是不是都是改善性，或者是都是投資性了，如果僅僅都是投資性的話(huà)，那可能會(huì)有影響。但是就分類(lèi)的話(huà)，我覺(jué)得還是要把它們給分開(kāi)，就一線(xiàn)城市、二線(xiàn)城市、三線(xiàn)城市。一線(xiàn)城市的需求還是非常硬的，二、三線(xiàn)城市，原來(lái)我覺(jué)得風(fēng)險(xiǎn)是很大的，但是現(xiàn)在看來(lái)，包括我過(guò)年期間去一些城市看，好像確實(shí)大家不再談?wù)摿�，但是你說(shuō)那個(gè)房?jī)r(jià)能懸上來(lái)往下跌多少?現(xiàn)在也很難說(shuō)。
馬光遠(yuǎn)：2014年整個(gè)房地產(chǎn)走勢(shì)不太可能像2013年火熱
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
未來(lái)真正決定房?jī)r(jià)的恐怕不是地價(jià)，而且地價(jià)高并不指的是全國(guó)的地價(jià)都會(huì)高，可能就是一線(xiàn)城市。
現(xiàn)在我關(guān)注的兩個(gè)現(xiàn)象，第一個(gè)是一季度的時(shí)候，媒體上大家都在講賣(mài)地又賣(mài)得不錯(cuò)，但事實(shí)上主要是一線(xiàn)城市賣(mài)得不錯(cuò)。第二個(gè)又講說(shuō)，哎呀房?jī)r(jià)又起來(lái)了，那是因?yàn)榘讶ツ隂](méi)有讓其上市的高價(jià)房起來(lái)了。比如說(shuō)北京放了一個(gè)9萬(wàn)多的盤(pán)，1月份又有3個(gè)超過(guò)6萬(wàn)的盤(pán)。那是因?yàn)槿ツ隂](méi)有放，因?yàn)槿ツ昴甑椎臅r(shí)候規(guī)定超過(guò)4萬(wàn)的房子，是不放出到市場(chǎng)上來(lái)的，所以我覺(jué)得這個(gè)數(shù)字并不代表未來(lái)整個(gè)房地產(chǎn)走勢(shì)。2014年，整個(gè)房地產(chǎn)走勢(shì)事實(shí)上非常微妙，就是一線(xiàn)城市能不能帶動(dòng)像2013年那樣的火熱，我覺(jué)得這種概率非常低。
更可能的是什么?我們看貨幣供應(yīng)，今年仍然非常緊張。第二點(diǎn)，美國(guó)QE退出以后，這對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的影響相當(dāng)大，所以這是一個(gè)必須要冷靜思考的。而且到去年年底，到現(xiàn)在我自身感覺(jué)到的一個(gè)情況是什么?有很多人談?wù)撈鸱績(jī)r(jià)的時(shí)候，都已經(jīng)從去年的感嘆號(hào)、感嘆號(hào)、感嘆號(hào)到問(wèn)號(hào)、問(wèn)號(hào)、問(wèn)號(hào)，這是一個(gè)很大的轉(zhuǎn)變。
張鴻：房地產(chǎn)不僅綁架了中國(guó)經(jīng)濟(jì) 今天還綁架了中國(guó)足球
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
確實(shí)是大手筆。你要是那么比的話(huà)，他買(mǎi)一、兩個(gè)歐洲頂級(jí)真是那不算什么，幾套房子就夠了。我回憶一下，甲A在原來(lái)的時(shí)候，都說(shuō)是城市名片。那個(gè)時(shí)候名片有酒廠(chǎng)、有飲料廠(chǎng)，有電器，還有做藥、做金融的。我想起羅素的話(huà)，叫參差多態(tài)才是幸福的本源。我們那個(gè)時(shí)候，覺(jué)得每一個(gè)城市是不同的名片，就是說(shuō)每一個(gè)城市其實(shí)他的發(fā)展的強(qiáng)項(xiàng)或者發(fā)展的方向是不一樣的，城市都有不同的競(jìng)爭(zhēng)力。但是現(xiàn)在統(tǒng)一了，就是幾乎每一個(gè)城市的名片拿出來(lái)都是房地產(chǎn)。這就說(shuō)明問(wèn)題了，中國(guó)的每一個(gè)城市如果他的足球隊(duì)都是和房地產(chǎn)有關(guān)，那就說(shuō)明這個(gè)群體性。一、兩個(gè)城市沒(méi)問(wèn)題，如果都是這樣的話(huà)，那就說(shuō)明群體性的一個(gè)危險(xiǎn)在里面，我特別擔(dān)心它變成一個(gè)不幸的本源。
房地產(chǎn)綁架了中國(guó)經(jīng)濟(jì)，今天還綁架了中國(guó)足球。
馬光遠(yuǎn)：如果房地產(chǎn)出現(xiàn)產(chǎn)能過(guò)剩了 那房地產(chǎn)的盛世將劃上句點(diǎn)
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
我們從各種各樣的數(shù)據(jù)指標(biāo)去看，我們現(xiàn)在房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)，占投資的比重，占GDP的比重，房地產(chǎn)融資占社會(huì)融資的比重，包括房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)足球這種全方位的侵入，事實(shí)上證明了一個(gè)什么問(wèn)題?就是已經(jīng)達(dá)到它的鼎盛。我們經(jīng)常談到中國(guó)房地產(chǎn)的時(shí)候，2014年大家為什么認(rèn)為很微妙?就說(shuō)有很多人一下子打了一個(gè)大大的問(wèn)號(hào)呢?是因?yàn)?013年實(shí)在太好了，我們很難想象房地產(chǎn)還能對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)有多大。
房地產(chǎn)商的錢(qián)有各種各樣的融資，但是最根本的是什么?最根本的是大家看到，如果你做制造業(yè)，做別的行業(yè)不賺錢(qián)的話(huà)，如果房?jī)r(jià)還在繼續(xù)上漲的話(huà)，那不如把錢(qián)拿到房地產(chǎn)這里來(lái)。
我覺(jué)得2014年，可能給我們等待了十幾年的這么一個(gè)結(jié)果會(huì)給出一個(gè)答案。當(dāng)然這個(gè)答案本身的給出，我覺(jué)得有幾個(gè)因素：第一個(gè)是經(jīng)濟(jì)增速在下降，定了個(gè)平穩(wěn)增長(zhǎng)。第二點(diǎn)貨幣在收緊，這是房地產(chǎn)很大的一個(gè)引擎。第三個(gè)就是供求規(guī)律，也就是說(shuō)到2014年為止，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為什么最擔(dān)心的是把數(shù)據(jù)告訴大家，為什么擔(dān)心整個(gè)聯(lián)網(wǎng)、整個(gè)統(tǒng)一登記以后，房?jī)r(jià)會(huì)下降?因?yàn)檫@個(gè)數(shù)據(jù)可能會(huì)告訴大家，我們這么多年一直在談產(chǎn)能過(guò)剩問(wèn)題，這個(gè)產(chǎn)能過(guò)剩的帽子有可能扣在中國(guó)房地產(chǎn)頭上。如果說(shuō)房地產(chǎn)出現(xiàn)產(chǎn)能過(guò)剩了，我想這個(gè)游戲，這個(gè)派對(duì)，包括我們?cè)谧闱蚶锩婵吹竭@個(gè)情況，可能要?jiǎng)澤弦粋�(gè)句點(diǎn)。
馬光遠(yuǎn)：整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)這么依賴(lài)房地產(chǎn) 一定要注意房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
事實(shí)上對(duì)于2014年，我為什么一直強(qiáng)調(diào)微妙?是我擔(dān)心不是一個(gè)分化的走勢(shì)，而是大家對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)的預(yù)期可能會(huì)逆轉(zhuǎn)。我個(gè)人認(rèn)為，如果2014年有房地產(chǎn)政策的話(huà)，那我認(rèn)為有兩個(gè)政策必須關(guān)注：第一是對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)目前的狀況進(jìn)行全面的評(píng)估，特別是我們看到三、四線(xiàn)城市出現(xiàn)的過(guò)剩，包括鬼城問(wèn)題，對(duì)于未來(lái)整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)，對(duì)中國(guó)未來(lái)發(fā)展的影響，一定要進(jìn)行全面評(píng)估。第二，一定要注意房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)槲覀冋f(shuō)整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)，整個(gè)中國(guó)的財(cái)政既然這么依賴(lài)房地產(chǎn)，那我們不擔(dān)心中國(guó)足球出問(wèn)題，我們擔(dān)心中國(guó)經(jīng)濟(jì)出問(wèn)題，那么這樣下跌本身給中國(guó)的金融，給中國(guó)正在致力于的改革……