近日，武漢、廈門(mén)、南昌、沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙、南京、福州、杭州、太原、西安等城市幾乎不約而同的發(fā)布了最新的樓市調(diào)控政策。而在此前，北上廣深也發(fā)布了調(diào)控的新政。那么，在接近年底的時(shí)候，十多個(gè)城市連連出手，難免會(huì)讓人擔(dān)心：這會(huì)不會(huì)是臨時(shí)抱佛腳式的調(diào)控?央視財(cái)經(jīng)頻道主持人沈竹和特約評(píng)論員中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)、著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員劉戈共同評(píng)論。
限購(gòu)、限貸、限價(jià)，調(diào)控新政密集出臺(tái)，一周內(nèi)十城市接連出手，連漲18個(gè)月的房?jī)r(jià)，會(huì)不會(huì)因此低頭。年底扎堆的新政，是調(diào)控新動(dòng)向，還是臨時(shí)抱佛腳?
陳國(guó)強(qiáng)：地方政府真要有調(diào)控的誠(chéng)意 不會(huì)等到四季度
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
從時(shí)間、時(shí)點(diǎn)上來(lái)看，無(wú)論是北上廣深，還是大多數(shù)的二線(xiàn)城市，包括一些單列市，像都選擇在四季度，也就是最近的一段時(shí)間集中出臺(tái)，那么大家很有理由去質(zhì)疑他的出臺(tái)措施。他背后的這個(gè)誠(chéng)意如何?調(diào)控誠(chéng)意怎么樣?會(huì)不會(huì)有折扣?就說(shuō)迫于外在的壓力，迫于年度的調(diào)控目標(biāo)難以達(dá)成，迫于輿論、媒體的壓力，迫于老百姓對(duì)于房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的質(zhì)疑，或者說(shuō)各方面的壓力。因?yàn)榉績(jī)r(jià)的上漲是累積而成的，很多城市是幾個(gè)月前，甚至年中，六、七月份就已經(jīng)達(dá)到兩位數(shù)了。所以如果我們真有調(diào)控的誠(chéng)意，真有抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的誠(chéng)意，真要抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，那么可能早就可以出手，早該出手了，你出手時(shí)間的確是有點(diǎn)兒晚。
劉戈：地方政府是年初的時(shí)候假裝真調(diào)控 年底的時(shí)候真的假調(diào)控
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
這就像我們很多學(xué)生，平時(shí)的時(shí)候不上課、曠課，然后到臨考試前兩個(gè)星期的時(shí)候才惡補(bǔ)，不睡覺(jué)。在這個(gè)時(shí)候，有的學(xué)生可能天資聰穎一點(diǎn)兒，還可以，但是大部分人的效果肯定是不好的。為什么說(shuō)他臨時(shí)抱佛腳?我給大家看一個(gè)圖表，來(lái)佐證一下。今年一月份到十月份，全國(guó)70個(gè)大中城市的新建商品住宅的漲幅在年初的時(shí)候，同比漲幅很小，1%。然后到六、七月份，從態(tài)勢(shì)上看達(dá)到6%、7%，其實(shí)在這個(gè)時(shí)候已經(jīng)進(jìn)入了臨界點(diǎn)。在整個(gè)的過(guò)程當(dāng)中，沒(méi)有很多的城市提出他們新的措施，到現(xiàn)在，到十月份，平均達(dá)到10%，一線(xiàn)城市已經(jīng)達(dá)到了百分之二十幾，那么二線(xiàn)城市大部分在10%和15%之間，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了他們年初的承諾。所以你看這個(gè)表，就真的是年初的時(shí)候假裝真調(diào)控，年底的時(shí)候就真的假調(diào)控。
顧云昌：今天中國(guó)樓市的總趨勢(shì)仍然在增長(zhǎng)
(全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟執(zhí)行主席 《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
實(shí)際上，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控和宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)類(lèi)調(diào)控都是承帶著的。盡管不提調(diào)控，但是并不說(shuō)我們調(diào)控不需要。今天的中國(guó)樓市，總的趨勢(shì)是仍然在增長(zhǎng)。比如投資在增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)在往上走，但是增速下滑。但是這樣的總體趨勢(shì)下面，出現(xiàn)了一個(gè)比較明顯的問(wèn)題，就是市場(chǎng)的差異化，就是一線(xiàn)城市仍然是樓市很熱，供不應(yīng)求。那么還有一些二線(xiàn)城市，一些省會(huì)城市也有這樣的情形。
陳國(guó)強(qiáng)：地方政府是在年底對(duì)年初未做的工程進(jìn)行補(bǔ)課
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
有幾個(gè)方面不一樣，首先是過(guò)去多數(shù)是由中央來(lái)領(lǐng)頭，或者中央提要求，我們地方來(lái)落實(shí)。那么這一輪，十幾個(gè)城市新一輪的調(diào)控是由地方發(fā)起，北上廣深領(lǐng)頭，但后續(xù)其他二線(xiàn)城市就跟進(jìn)了，主要是地方出臺(tái)地方性質(zhì)的一些措施。第二，過(guò)去是由中央領(lǐng)頭、中央率領(lǐng)要求地方，那么這一次是地方的自主調(diào)控，地方的積極性表現(xiàn)得比較明顯。和過(guò)去相比，我們過(guò)去比較多的強(qiáng)調(diào)在需求上面做減法，限購(gòu)、限貸、限價(jià)等等，那么這一次大家一個(gè)共同的做法就是在未來(lái)供應(yīng)方面要做加法，就是增加用地的供給，增加普通商品房的供應(yīng)。和過(guò)去相比，就這樣一個(gè)做法，就提高地方調(diào)控的自主性，自主權(quán)，那么要加大這個(gè)地方政府的一個(gè)權(quán)重，那么淡化中央的一刀切的做法，恐怕是未來(lái)的政策選項(xiàng)里邊的一個(gè)很基本的做法。
再有，后續(xù)比方其他的一些省會(huì)城市，包括房?jī)r(jià)上漲幅度比較高的。今年以來(lái)，這70個(gè)大中城市里均價(jià)的同比漲幅超過(guò)10%的有20多個(gè)城市，8%到10%之間的還有十幾個(gè)城市，越是到年底，同比漲幅可能會(huì)更高。所以這些漲幅比較高的城市，它迫于輿論的壓力，迫于完成年度調(diào)控目標(biāo)的壓力，他必然要采取一些措施。實(shí)際上如果我們把年初和年底做個(gè)對(duì)比，因?yàn)榻衲昴瓿跤袀�(gè)國(guó)五條，但是國(guó)五條具體的真正落實(shí)的地方不多，那么年底這新一輪地方的新政似乎是補(bǔ)年初的課，國(guó)五條沒(méi)有落地，那么現(xiàn)在我們面對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，成交過(guò)于火爆，包括土地市場(chǎng)中地王不斷的出現(xiàn)。那么這些情況，恐怕我們可以理解為是年底對(duì)年初未做的工程進(jìn)行補(bǔ)課，是這樣一種姿態(tài)。
劉戈：多地調(diào)控不是主動(dòng)行為 而是在年終做姿態(tài)
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
從這一次集中的這些城市提出來(lái)這樣一些所謂的新一輪的調(diào)控來(lái)說(shuō)，應(yīng)該說(shuō)它不是一個(gè)主動(dòng)的行為。我舉一個(gè)例子，要考試了，年終考試要來(lái)了，這個(gè)卷子不管現(xiàn)在下不下去，考不及格，要不要留級(jí)，要不要打板子，要不要罰款?現(xiàn)在，在這個(gè)一年多的過(guò)程當(dāng)中，我們中央政府沒(méi)有過(guò)多的去強(qiáng)調(diào)調(diào)控，很多地方政府認(rèn)為當(dāng)初他們的那個(gè)承諾可能就會(huì)被一風(fēng)吹了。現(xiàn)在看來(lái)，政治局的會(huì)議里又提出了房地產(chǎn)的調(diào)控問(wèn)題。所以我想可能很多城市覺(jué)得調(diào)控仍然在繼續(xù)，它仍然是一個(gè)有效的行為，所以這個(gè)作業(yè)、這個(gè)考試，你還是要迎接，不管成績(jī)?cè)趺礃�，這個(gè)姿態(tài)要做出來(lái)。
陳國(guó)強(qiáng)：未來(lái)商品房?jī)r(jià)格進(jìn)一步的推高是可以預(yù)見(jiàn)的
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
北京在今年十月份出臺(tái)了兩個(gè)京七條，那么其中一個(gè)就特別提出，未來(lái)市場(chǎng)當(dāng)中要增加自住型商品房的供應(yīng)。最近土地市場(chǎng)也出現(xiàn)了不少地塊，它是配建自住房的這樣一些項(xiàng)目。自住房當(dāng)然有助于緩解一部分市場(chǎng)的家庭層的需求，但是在增加自住房和保障房的同時(shí)，我們千萬(wàn)不能忽略了商品房的供給。如果為了增加保障房，為了增加自住房而去遏制或者減少商品房的供給，那么未來(lái)的市場(chǎng)的商品房的房?jī)r(jià)的上漲恐怕是可以預(yù)期的，現(xiàn)在的確已經(jīng)出現(xiàn)了這樣的情況。
比如說(shuō)東五環(huán)外邊的一個(gè)地塊，那么這個(gè)地塊里面既有限價(jià)房，也有自住房，同時(shí)也有少量的商品房，那么三種不同的產(chǎn)品，限價(jià)房是不到一萬(wàn)塊錢(qián)，自住房是給它約定的價(jià)格是兩萬(wàn)二，但是商品房部分因?yàn)樗急确浅５�，那么它的樓面地價(jià)已經(jīng)達(dá)到五萬(wàn)多，所以可以預(yù)期未來(lái)上市之后，商品房的售價(jià)在七、八萬(wàn)是必然的。就這樣一個(gè)情況，實(shí)際上是我們注重了自住房和保障房供應(yīng)的增長(zhǎng)，但是忽略了商品房未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)的問(wèn)題，所以它必然會(huì)扭曲市場(chǎng)關(guān)系。所以未來(lái)商品房?jī)r(jià)格的提高，或者進(jìn)一步的推高，這是可以預(yù)見(jiàn)的事情。
劉戈：目前這種打補(bǔ)丁的限購(gòu)方式已經(jīng)不能有效的調(diào)控住房市場(chǎng)
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
當(dāng)我們調(diào)控開(kāi)始的時(shí)候，主要采取了限購(gòu)為主的手段，這手段在當(dāng)時(shí)出臺(tái)的時(shí)候的確發(fā)揮了它的作用，但現(xiàn)在隨著時(shí)間的推移，在很多城市里，它的效用在遞減。在這個(gè)時(shí)候，就是不斷的在打很多的補(bǔ)丁，可能改變目前這種打補(bǔ)丁式的限購(gòu)方式，也就是說(shuō)不斷去想一個(gè)新招兒，原來(lái)的招兒打了的補(bǔ)丁漏了，漏了以后再打一個(gè)新的補(bǔ)丁。
現(xiàn)在看，應(yīng)該有一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的解決方式，比如說(shuō)現(xiàn)在這個(gè)叫自住房�，F(xiàn)在這個(gè)房子的種類(lèi)的劃分，我們已經(jīng)沒(méi)辦法起名字了，我們其他的房子都不是自己住的?自住房的這個(gè)名稱(chēng)，在起名字的問(wèn)題上面已經(jīng)發(fā)生了困難。這說(shuō)明了這種打補(bǔ)丁的限購(gòu)方式，應(yīng)該說(shuō)已經(jīng)不能夠有效的調(diào)控住房市場(chǎng)，那么怎么辦?這個(gè)時(shí)候，我們有三中全會(huì)的思想指導(dǎo)，有房產(chǎn)稅等等這樣一系列的措施，我希望能夠有一攬子的解決方案，就是說(shuō)對(duì)于我們基本住房制度的一個(gè)規(guī)劃和安排。
陳國(guó)強(qiáng)：市場(chǎng)房和商品房部分應(yīng)該更多的交給市場(chǎng)
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
實(shí)際上從地方差異化，實(shí)際上引出一個(gè)什么結(jié)?就基本的一個(gè)政策方向。就是要更加突出地方在調(diào)控當(dāng)中的自主權(quán)、自主性。地方要主動(dòng)地來(lái)面對(duì)，針對(duì)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)情況，出臺(tái)相應(yīng)的無(wú)論是收緊還是放松的措施。同時(shí)，在我們過(guò)去比較多的關(guān)注一些短期性的目標(biāo)，過(guò)多的使用一些行政性的手段。那么未來(lái)的調(diào)控里面應(yīng)該盡量多的運(yùn)用一些市場(chǎng)手段，比方經(jīng)濟(jì)的、信貸的，要除了房?jī)r(jià)目標(biāo)之外，要更多的去關(guān)心供求關(guān)系如何變化，有沒(méi)有有助緩解供求矛盾。
比方現(xiàn)在三中全會(huì)已經(jīng)明確，我們要突出市場(chǎng)化改革的方向，那么在房地產(chǎn)領(lǐng)域就是政府該承擔(dān)的責(zé)任主要在中低端的群體，提供保障房，包括北京提出來(lái)的自住商品房，那么市場(chǎng)房和商品房部分應(yīng)該更多充分地交給市場(chǎng)，而且像北京……