10月31日，上海景瑞地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司(以下簡稱景瑞地產(chǎn))以4.45港元的公開發(fā)行價(jià)正式登陸港交所，融資額約為13.16億港元，成為今年第四家在香港主板IPO的內(nèi)地房企。
值得注意的是，景瑞地產(chǎn)雖是上海老牌房企，但卻未能在上海等一線城市站穩(wěn)腳跟，反而項(xiàng)目多在風(fēng)險(xiǎn)較大的二三線城市。在中國房地產(chǎn)調(diào)控局勢不明朗，泡沫高企的情況下，景瑞地產(chǎn)高負(fù)債、低利潤率的營運(yùn)模式頗受詬病，其盈利能力也被懷疑。
高負(fù)債+低利潤率
招股書顯示，在景瑞地產(chǎn)此次公開發(fā)售的3.13億股股票中，10%于香港公開發(fā)售，90%為國際配售。
“景瑞地產(chǎn)戰(zhàn)略是深耕長三角，運(yùn)用于市場成熟、需求旺盛的南京、蘇州、杭州、寧波及紹興收購面積為10萬至40萬平方米占地的新項(xiàng)目或開發(fā)用地，此外，天津、重慶也是公司未來的戰(zhàn)略布點(diǎn)�！本叭鸬禺a(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示。
招股書同時(shí)顯示，由于資金緊張，景瑞地產(chǎn)近年信托融資頻繁。截至2010年、2011年及2012年12月31日以及2013年6月30日，景瑞地產(chǎn)借款總額分別為人民幣29.78億元、39.66億元、39.82億元和46.65億元。其中通過信托融資款額分別為6.1億元、7.49億元、11.45億元和22.35億元，占同期借款總額超30%。
僅2012年至今，景瑞地產(chǎn)就進(jìn)行了12次信托融資。截至2013年6月底，景瑞地產(chǎn)通過信托融資籌得的資金達(dá)到22.34億元，占到同期借款總額46.65億元的47.9%。
“信托融資成本在房企融資渠道中偏高，房企不是資金緊張一般不會(huì)選擇�！币晃环康禺a(chǎn)行業(yè)人士在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，銀行融資利率在7%左右，而目前房地產(chǎn)信托融資成本一般在14%-15%左右。
值得注意的是，景瑞地產(chǎn)信托融資成本甚至高于業(yè)內(nèi)平均值。資料顯示，2012年7月，景瑞地產(chǎn)通過國投信托及陸家嘴國際信托取得的兩筆資金的融資成本更是分別高達(dá)17.5%和18%。
上述人士表示，信托的融資成本主要和融資方的實(shí)力、項(xiàng)目的基本情況等方面息息相關(guān)�！澳壳胺康禺a(chǎn)信托的融資成本一般在14%-15%左右，17%-18%的融資成本則有些偏高。而選擇高于同期成本融資，也從另一方面證明該房企的缺錢程度�！�
的確，景瑞地產(chǎn)凈負(fù)債率高企，已連續(xù)三年經(jīng)營性現(xiàn)金流為負(fù)。數(shù)據(jù)顯示，公司凈負(fù)債率從2010年底的86.6%上升至2012年底的129.1%，今年6月底，這一數(shù)據(jù)進(jìn)一步狂飆到172.9%。
與此同時(shí)，令人擔(dān)憂的還有景瑞地產(chǎn)的銷售數(shù)據(jù)以及不斷下滑的毛利率。今年上半年，景瑞地產(chǎn)的收入為12.27億元，僅占去年全年收入40.58億元的約三成。而從景瑞地產(chǎn)近年利潤來看，毛利率從2010年的37.4%，到2011年的31.6%，到2012年的22.1%，再到截至2013年6月30日的21.4%。而凈利潤率更是從2010年的13.3%下滑至2012年調(diào)整后的6.4%，下滑超60%。
對此，景瑞地產(chǎn)上述負(fù)責(zé)人解釋，公司近兩年利潤下滑主要是因?yàn)楫a(chǎn)品結(jié)構(gòu)和地域不同引起。“此前利潤結(jié)轉(zhuǎn)是別墅型項(xiàng)目，現(xiàn)階段是公寓型項(xiàng)目，另外，此前項(xiàng)目多在上海，而現(xiàn)階段則在長三角其他區(qū)域。”
對于利潤落差過大，上述負(fù)責(zé)人表示，公司上市后，融資成本會(huì)相對可控，因此，景瑞地產(chǎn)未來項(xiàng)目利潤目標(biāo)將盡量控制在一個(gè)較為穩(wěn)定的數(shù)字。
項(xiàng)目多在二三線城市
招股書顯示，目前景瑞地產(chǎn)已在上海、杭州、寧波、蘇州、常州、揚(yáng)州、舟山、湖州、泰州、天津、重慶、南通、紹興等13個(gè)城市開發(fā)27個(gè)物業(yè)項(xiàng)目。
作為老牌上海房企，景瑞地產(chǎn)卻未能在上海本地站穩(wěn)腳跟。上海是房地產(chǎn)形勢最為穩(wěn)定的一線城市，景瑞地產(chǎn)在上海的項(xiàng)目卻多為之前的項(xiàng)目。因此，希望拿地回歸的景瑞地產(chǎn)去年在上海參加了6次以上土地競拍，關(guān)注過嘉定新城等重點(diǎn)區(qū)域的住宅地塊，但至今未能如愿從土拍市場拿地，而是通過上海鳳翔股權(quán)間接獲得上海青浦一幅地塊。
以曾被景瑞地產(chǎn)退掉的浦興社區(qū)地塊為例，2011年2月，該地塊被景瑞地產(chǎn)以6.6億元摘得，折合樓板價(jià)2.14萬元/平方米，成為2011年的上海單價(jià)地王。但2011年年底，景瑞地產(chǎn)便以“戰(zhàn)略重點(diǎn)轉(zhuǎn)移”為由將“地王”退地。
而該地塊于2012年11月14日再次掛牌出讓，景瑞地產(chǎn)再次參與拿地，但未料到地塊會(huì)拍出高價(jià)，被香港嘉華集團(tuán)旗下的華控有限公司以總價(jià)6.71億元摘得，折合樓板價(jià)2.17萬元/平方米�！叭ツ昃叭鸬禺a(chǎn)以戰(zhàn)略中心從上海轉(zhuǎn)移到長三角等理由退地，今年市場好轉(zhuǎn)后又再來購買，2011年最貴的住宅用地最終以比當(dāng)時(shí)高出約1000萬元的價(jià)格成交，這讓景瑞地產(chǎn)很尷尬。”業(yè)內(nèi)人士分析稱。
此外，景瑞地產(chǎn)在其他重點(diǎn)城市布局也進(jìn)一步受阻。2013年7月30日，景瑞地產(chǎn)參與杭州主城區(qū)一地塊競價(jià)，經(jīng)過多輪競拍，該地塊最終被浙江三聯(lián)集團(tuán)有限公司競得，景瑞地產(chǎn)進(jìn)軍主城區(qū)的愿望破滅。
邊緣城市泡沫高企
在重點(diǎn)城市難進(jìn)入的背景下，景瑞地產(chǎn)選擇在邊緣打轉(zhuǎn)。寧波、蘇州、常州、揚(yáng)州、舟山、太倉、湖州等地均成為景瑞的發(fā)展地。
值得注意的是，全國房價(jià)現(xiàn)階段出現(xiàn)明顯分化。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)名譽(yù)會(huì)長聶梅生指出，我國房價(jià)漲跌十大城市出現(xiàn)了很大的差異，環(huán)比低漲幅與高漲幅之間相比，相差約有十倍。
的確，國家統(tǒng)計(jì)局10月數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市房價(jià)同比漲幅均超20%，而寧波環(huán)比上漲0.9%，同比上漲5.9%，揚(yáng)州環(huán)比上漲0.4%，同比上漲5.4%。
CRIC研究中心副總經(jīng)理林波在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，城市人口外出務(wù)工比例較高，使得經(jīng)濟(jì)總量相對有限、中心區(qū)域土地供應(yīng)較為充足的三四線城市房地產(chǎn)供過于求現(xiàn)象愈加明顯，“大多數(shù)城市房地產(chǎn)市場待售存量一直處于增長之中，供求風(fēng)險(xiǎn)較高”。
利用“商品住宅用地出讓用地建筑面積/商品住宅銷售面積”計(jì)算近三年城市供求比，一線城市供求比僅為0.64，供小于求。與之相對的是，三四線城市供求比均值達(dá)1.22，供過于求。
“正常情況下，供求比在0.8至1.2區(qū)間內(nèi)表示供求平衡。數(shù)值過大則表明市場供過于求，存在較大的供求風(fēng)險(xiǎn)�！绷植ㄕf，多個(gè)三四線城市供求比早已超過正常區(qū)間數(shù)倍，風(fēng)險(xiǎn)集中且消化能力差。
的確，在房地產(chǎn)調(diào)控之時(shí)，三四線城市將成為首先中槍者。太倉是景瑞地產(chǎn)進(jìn)軍的三線城市之一，也是景瑞地產(chǎn)最受傷之地。2011年9月，景瑞地產(chǎn)在太倉的住宅項(xiàng)目“景瑞榮御藍(lán)灣”，成為當(dāng)時(shí)全國首批因降價(jià)被砸的樓盤。該項(xiàng)目在國慶節(jié)之前打出了降價(jià)招牌，原價(jià)8500元/平方米的樓盤跌至6800元/平方米，降幅高達(dá)20%。上百名前期業(yè)主對于房產(chǎn)瞬間縮水相當(dāng)不滿，集體要求退房或者賠償，景瑞地產(chǎn)方面隨后公開表示“不會(huì)退房也不會(huì)退錢”。太倉項(xiàng)目的“房鬧”事件使得景瑞地產(chǎn)的降價(jià)營銷未能全面鋪開，資金壓力未能緩解。
國務(wù)院發(fā)展研究中心主任李偉曾公開表示，中國房地產(chǎn)市場區(qū)域性不同層次的趨勢性分化越來越突出。一二線城市住房用地占比偏低，土地和住房供給相對不足，價(jià)格上漲的壓力較大。而與之相反，由于住房供給持續(xù)增加，人口聚集速度趨緩，三四線城市開始出現(xiàn)供大于求的局面。
李偉警示：“誰也不能否認(rèn)，房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)在膨脹。我們認(rèn)為這實(shí)際上已經(jīng)成為中國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定健康發(fā)展最不可預(yù)測的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。很值得擔(dān)憂�！�
著名財(cái)經(jīng)評論員葉檀也認(rèn)為明年中小城市將步泡沫城市后塵，出現(xiàn)實(shí)際破產(chǎn)。
高負(fù)債背景下能走多遠(yuǎn)
對于外界對其在常州、泰州、南通等地項(xiàng)目過于分散，數(shù)量偏少的詬病，景瑞地產(chǎn)方面解釋稱，現(xiàn)階段，公司在紹興、常州、杭州、蘇州等地均有2-3個(gè)項(xiàng)目深耕，未來將繼續(xù)尋找在當(dāng)?shù)厣罡臋C(jī)會(huì)。
“我們認(rèn)為不能片面地以項(xiàng)目數(shù)量進(jìn)行衡量。”上述人士表示，景瑞目前的項(xiàng)目在當(dāng)?shù)囟加袠O高的市場份額和美譽(yù)度。
中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長顧云昌則表示，本地品牌房企所具備的資源以及社會(huì)影響力高于一般外來開發(fā)企業(yè)，長三角的表現(xiàn)尤為突出�！耙院贾莸戎攸c(diǎn)城市為例，綠城等一系列本地房企早已有較好的發(fā)展，如果不是房企品牌價(jià)值度頗高，很難在當(dāng)?shù)亓⒆恪！?BR> “盡管外來房企來勢兇猛，但本地企業(yè)在與其良性競爭中毫不遜色，這也就產(chǎn)生了一個(gè)現(xiàn)象，大多數(shù)時(shí)候外地房企的產(chǎn)品遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如本地房企好賣�！鳖櫾撇f。
對于未來景瑞地產(chǎn)的前景，上述房地產(chǎn)行業(yè)人士表示，景瑞地產(chǎn)雖然IPO成功，但未來盈利前景仍值得擔(dān)憂，一方面，并不是上市成功就意味著能獲得融資，另一方面，景瑞地產(chǎn)在地方布局多是一個(gè)地方一兩個(gè)項(xiàng)目，區(qū)域標(biāo)桿地位難以樹立。在高負(fù)債的背景下，究竟景瑞地產(chǎn)能走多遠(yuǎn)，仍有待觀察。