時(shí)下海南旅游旺季到來(lái)，看房潮正一波接一波。在多數(shù)樓盤(pán)，可以看見(jiàn)有人手持小旗子，佩戴擴(kuò)音器，領(lǐng)著數(shù)十人做項(xiàng)目介紹，這常常給人一種聯(lián)想：這哪是看房，更像是旅游。
作為重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，海南樓市欲乘勢(shì)再上新臺(tái)階。然而，銷(xiāo)售面積連續(xù)三個(gè)季度的持續(xù)回落加之部分房企資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題猶如迎頭冷水。據(jù)最新政策，從明年起，海南將逐步降低商品住房開(kāi)發(fā)比例，并納入市縣考核指標(biāo)體系，嚴(yán)禁以城鎮(zhèn)化為名，通過(guò)編制相關(guān)開(kāi)發(fā)規(guī)劃，變相進(jìn)行土地成片開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)建設(shè)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，海南樓市洗牌或?qū)⒗^續(xù)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)快速增長(zhǎng)
作為國(guó)際旅游島的海南房地產(chǎn)業(yè)，坐擁得天獨(dú)厚的稀缺資源，歷來(lái)都是關(guān)注的焦點(diǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，前三季度全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成814.4億元(占全省固定資產(chǎn)投資總額的43.5%)，同比增長(zhǎng)31%，高于同期全國(guó)水平11.3個(gè)百分點(diǎn)。商品房施工面積5691.54萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)24%，其中本年新開(kāi)工面積1311.73萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3.4%。銷(xiāo)售金額746.1億元，同比增長(zhǎng)40.5%，高于同期全國(guó)水平6.6個(gè)百分點(diǎn)。銷(xiāo)售均價(jià)9033元/平方米，同比增長(zhǎng)8%。
除商品房外，保障房建設(shè)也正在快速推進(jìn)。全省開(kāi)工建設(shè)城鎮(zhèn)保障性住房35589套，占中央下達(dá)計(jì)劃3.5萬(wàn)套的101.3%，高于全國(guó)98%的平均水平，基本建成城鎮(zhèn)保障性住房38392套，占建成計(jì)劃任務(wù)4.2萬(wàn)套的91%，高于全國(guó)87%的平均水平。
在海南投資結(jié)構(gòu)中，第三產(chǎn)業(yè)投資占比達(dá)81.8%，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占比43.5%。據(jù)海南省住建廳統(tǒng)計(jì)，前三季度商品房銷(xiāo)售金額746.1億元，同比增長(zhǎng)40.5%，銷(xiāo)售均價(jià)9033元/平方米，同比增長(zhǎng)8%。
國(guó)家旅游局副局長(zhǎng)吳文學(xué)說(shuō)：“海南是中國(guó)唯一的熱帶島嶼省份，旅游資源得天獨(dú)厚，承擔(dān)著代表中國(guó)建設(shè)世界一流海島休閑度假旅游目的地的使命。”受此影響，海南省旅游地產(chǎn)或?qū)⒂瓉?lái)全新的發(fā)展機(jī)遇。
房企資金鏈問(wèn)題隱現(xiàn)
國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心主任李偉日前表示，根據(jù)國(guó)研中心的調(diào)研報(bào)告，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)仍在進(jìn)一步積累，區(qū)域性分化趨勢(shì)越來(lái)越明顯，三四線(xiàn)城市出現(xiàn)泡沫破裂現(xiàn)象。
時(shí)下海南旅游旺季到來(lái)，看房潮正一波接一波，不過(guò)，在多數(shù)樓盤(pán)，可以看見(jiàn)有人手持小旗子，佩戴擴(kuò)音器，領(lǐng)著數(shù)十人做項(xiàng)目介紹，常常給人一種聯(lián)想：這哪是看房，更像是旅游。
“全省房屋銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)30.1%，增速比一季度和上半年分別放慢9個(gè)和8.8個(gè)百分點(diǎn)，房屋銷(xiāo)售增速持續(xù)減緩將影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)�！焙Ｄ鲜〗y(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)符國(guó)瑄表示。
海南省住建廳廳長(zhǎng)王志宏介紹說(shuō)，目前海南省待售商品房有1986.26萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售形勢(shì)不容樂(lè)觀，今后繼續(xù)保持房地產(chǎn)業(yè)高位增長(zhǎng)也存在較大困難。
符國(guó)瑄表示，房屋銷(xiāo)售增速持續(xù)減緩將影響房地產(chǎn)業(yè)增速。由于房地產(chǎn)業(yè)增加值占服務(wù)業(yè)比重較高，房屋銷(xiāo)售面積增速回落影響了房地產(chǎn)業(yè)增加值減速，進(jìn)而影響服務(wù)業(yè)增速放緩。前三季度房地產(chǎn)業(yè)增加值增速比上半年回落1.5個(gè)百分點(diǎn)。
此外，城鎮(zhèn)保障性住房開(kāi)工不均衡，經(jīng)適房和限價(jià)房的開(kāi)工率均超過(guò)100%，但涉及中央補(bǔ)助資金的廉租房、公租房、城市棚改、墾區(qū)危改由于前期準(zhǔn)備不充分，開(kāi)工率在50%-80%之間。
王志宏表示，重點(diǎn)小城鎮(zhèn)建設(shè)因前期工作準(zhǔn)備不足，需要協(xié)調(diào)的工作和克服的困難較多，導(dǎo)致開(kāi)工建設(shè)進(jìn)度有所延遲。
海南省金融辦主任王年生表示，房企資金鏈也出現(xiàn)一定問(wèn)題。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至9月末，海南省銀行業(yè)不良貸款余額38.02億元，不良率0.87%，雖較年初實(shí)現(xiàn)“雙降”，但7月和8月連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)“雙升”，反映出不良貸款反彈壓力有所積聚。
據(jù)海南省銀監(jiān)局監(jiān)測(cè)和銀行機(jī)構(gòu)普遍反映，當(dāng)前海南省不良貸款壓力主要來(lái)自于房地產(chǎn)行業(yè)，一是市場(chǎng)回暖未根本緩解房企資金鏈緊張的狀況，海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)供過(guò)于求的情況并未改變；二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款還款來(lái)源中集團(tuán)劃撥資金占比較大，潛在風(fēng)險(xiǎn)不容忽視；三是海南省在建工程抵押登記管理存在缺陷，可能導(dǎo)致抵押懸空、重復(fù)抵押等問(wèn)題，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的貸款風(fēng)險(xiǎn)管理構(gòu)成較大壓力。
將降低商品住房開(kāi)發(fā)比例
針對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售面臨的困難，海南將努力做好市場(chǎng)促銷(xiāo)活動(dòng)，進(jìn)一步增強(qiáng)消費(fèi)需求對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用。
王志宏說(shuō)，要努力促進(jìn)商品房銷(xiāo)售，確保房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)較快增長(zhǎng)。一是要繼續(xù)組織房地產(chǎn)企業(yè)抓好促銷(xiāo)，尤其加大對(duì)重點(diǎn)城市的宣傳和營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，進(jìn)一步拓寬商品房銷(xiāo)售渠道；二是企業(yè)要根據(jù)市場(chǎng)變化和需求，主動(dòng)采取措施，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，建立多品種商品房供應(yīng)體系，促進(jìn)商品住房銷(xiāo)售；三是降低首套房交易環(huán)節(jié)稅，切實(shí)減輕購(gòu)房成本；四是配合全省城鎮(zhèn)化的推進(jìn)開(kāi)展房地產(chǎn)促銷(xiāo)工作，政府可適當(dāng)提高對(duì)本省居民購(gòu)房者契稅補(bǔ)貼力度；五是引導(dǎo)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，重點(diǎn)支持發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)和高端商住樓，著力提高非普通住宅的占比，增強(qiáng)海南房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展能力。
海南省政府日前也下發(fā)《海南省人民政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》(簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》)�！兑庖�(jiàn)》中首次提出要從明年起，逐步降低商品住房開(kāi)發(fā)比例，并納入市縣考核指標(biāo)體系，嚴(yán)禁以城鎮(zhèn)化為名，通過(guò)編制相關(guān)開(kāi)發(fā)規(guī)劃，變相進(jìn)行土地成片開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)建設(shè)。
《意見(jiàn)》顯示，海南省力爭(zhēng)自2013年起至2017年末，商品住房新開(kāi)工面積占商品房新開(kāi)工面積的比例由2012年的84.4%下降至70%。
同時(shí)提出要構(gòu)建多元化的房地產(chǎn)產(chǎn)品體系。積極發(fā)展與旅游業(yè)、當(dāng)?shù)靥厣a(chǎn)業(yè)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)結(jié)合度高的度假酒店、療養(yǎng)、康體養(yǎng)生等經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)；適度發(fā)展酒店式公寓等規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)高、生態(tài)環(huán)境好的高端旅居型產(chǎn)品；努力培育和發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店、分時(shí)度假酒店等各種特色經(jīng)營(yíng)投資型房地產(chǎn)。
海南省政府相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在閑置土地方面，海南省還將建立全省范圍的房地產(chǎn)用地誠(chéng)信企業(yè)名單，凡存在拖欠土地出讓金、惡意囤地炒地、違規(guī)開(kāi)發(fā)建設(shè)和銷(xiāo)售等違法違規(guī)違約行為的，禁止其參與新的商品房用地競(jìng)買(mǎi)。同時(shí)建立海南省土地利用動(dòng)態(tài)巡查制度，促進(jìn)已供房地產(chǎn)用地及時(shí)開(kāi)發(fā)利用，對(duì)閑置土地嚴(yán)格按規(guī)定進(jìn)行處置。