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10月23日，北京市住建、國土等部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加快中低價位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見》，擬在今明兩年相繼推出兩萬套和五萬套自住型商品住房。政策的發(fā)布猶如給“一房難求”的“剛需”群體打了一針“強(qiáng)心劑”。自住型商品住房能否穩(wěn)住“一路上漲”的房價，房源如何落實(shí)到位，分配機(jī)制怎樣體現(xiàn)公平和公正，成為購房者最為關(guān)心的問題。
業(yè)內(nèi)人士表示，相比于當(dāng)前大量的住房需求，此類房源入市將產(chǎn)生何影響還有待市場檢驗(yàn)，帶有保障性質(zhì)的自住型商品住房同樣會面臨管理上的難題。
房源入市對市場影響幾何
根據(jù)意見，自住型商品住房將采取“限房價、競地價”等方式供地，套型建筑面積以90平方米以下為主，銷售均價比同地段、同品質(zhì)商品住房低30%左右，今明兩年將有7萬套此類性質(zhì)的住房入市。
“符合限購條件的家庭都可以購買，而且數(shù)量還不少�！币蚍績r上揚(yáng)而焦慮的朱女士略顯寬慰地說，“等一等也許真的有機(jī)會買到便宜的房子�！�
鏈家地產(chǎn)研究部分析師張旭表示，“供應(yīng)規(guī)模較大讓普通購房者入圍的可能性大大增加，這在一定程度上也使得部分購房者出現(xiàn)短期觀望，等待這部分房源入市。這或許會直接緩解目前的價格上漲壓力”。
根據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，最近幾年北京剔除保障房后的純商品房住宅供應(yīng)每年平均在8萬套左右。中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉樂觀地表示：“如果明年5萬套的計(jì)劃能成為事實(shí)，市場結(jié)構(gòu)將出現(xiàn)質(zhì)變，這對市場的影響非常大！”
“若供應(yīng)達(dá)到一定規(guī)模，自然會影響到新建商品住宅的定價�！钡珡埿裢瑫r指出，“從近5年的住宅交易量來看，每年大概有26.5萬套的住房需求，而且自住型商品住房的供應(yīng)大多集中在相對偏遠(yuǎn)的區(qū)域。相比北京的大量符合購買政策的購房者來說，住房供應(yīng)還是有較大缺口，實(shí)際影響有待市場進(jìn)一步觀察�！�
北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長陳志則表示，隨著自住型商品住房體量增大，明年上半年，老百姓的購房需求也許就會向這些房源流動，平抑價格的作用將會逐漸得到體現(xiàn)。
七萬套房源如何落實(shí)到位
“自住型商品住房政策解決了‘夾心層’的住房困難，這一政策由北京來探索非常有必要�！眹鴦�(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所所長任興洲認(rèn)為，“作為長效的調(diào)控措施，對緩解老百姓因住房問題產(chǎn)生的緊張情緒有重要作用�！�
“惠民的政策雖然振奮人心，但政策成敗的關(guān)鍵在于這7萬套房源能否落實(shí)到位�！北本┦形鞒菂^(qū)正在參加保障房輪候的王先生表示，“總覺得保障房供應(yīng)太有限，希望這次的自住型商品住房能夠如期入市�！�
據(jù)介紹，北京市明確表示年內(nèi)土地供應(yīng)將以自住型住房項(xiàng)目地塊為主。自住型商品住房地塊明年將在土地供應(yīng)計(jì)劃中單列，確保供應(yīng)。北京市國土局副總工程師王兵表示，國土、規(guī)劃部門對自住型商品住房的地塊梳理工作正在進(jìn)行，已供應(yīng)6宗地塊，年底前還將有6到7宗土地出讓，交易方式將以“限房價競地價”“限地價競配建”的方式為主。
北京市發(fā)展改革委投資處的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，北京市發(fā)展改革委將把自住型商品房項(xiàng)目納入“綠色通道”，加快項(xiàng)目審批工作。
對于房源所處的位置，陳志認(rèn)為：“可能因?yàn)槟硞�樓盤所處區(qū)域好，配套設(shè)施完善，出現(xiàn)了供不應(yīng)求的現(xiàn)象，而有的區(qū)域因?yàn)榕涮追矫娴脑蚴袌霾缓�，政府�?yīng)該及時做出反應(yīng)�！蓖醣鴦t表示：“北京市力爭做到在建設(shè)規(guī)模大、教育醫(yī)療條件好、公共資源覆蓋面廣、道路交通通暢的地方優(yōu)先選配�！�
保障“剛需”能否公平分配
經(jīng)適房、兩限房的分配問題一直令業(yè)內(nèi)詬病，而帶有保障性質(zhì)的自住型商品住宅也同樣面臨分配的問題。業(yè)內(nèi)人士指出，由于其比較寬松的購買政策，管理上會有一定難度。怎樣確保購房人的確是自住呢？
根據(jù)政策，符合限購政策在北京市具有購房資格的家庭均可購買此類住房，兩類家庭可優(yōu)先購買：一是北京市戶籍無房家庭(含夫妻雙方及未成年子女)；二是已在輪候經(jīng)濟(jì)適用住房、限價商品住房的家庭。政策同時規(guī)定，購房家庭只能購買一套自住型商品住房，如將該住房出售，以后不能再購買自住型商品住房。
“雖然組織搖號的主體是開發(fā)商，但針對搖號的監(jiān)督機(jī)制將近似于保障房的搖號模式，確保公正�！北本┦凶〗ㄎ敝魅瓮鯓s武表示。
有購房者表示，參加保障房輪候的家庭眾多，輪候經(jīng)濟(jì)適用住房、限價商品住房的家庭優(yōu)先購買，會不會擠占其他購房者的機(jī)會呢？
對此，王榮武解釋，目前北京保障房輪候家庭總數(shù)大概有13萬，但預(yù)計(jì)參與自住型商品房搖號的家庭并不多，畢竟兩者之間價格差距仍較大。而且一旦輪候家庭放棄保障房而加入自住型商品房搖號，則會取消其此前保障房搖號資格。
業(yè)內(nèi)人士表示，由于有諸多限制政策存在，容易在操作中出現(xiàn)漏洞，未來應(yīng)在執(zhí)行過程中出臺相應(yīng)的細(xì)則�！氨热纾捎谑窍迌r房產(chǎn)，政策規(guī)定在該住房購買滿5年后再上市需要繳納30%的收益�！睆埓髠ブ赋�，“屆時如何計(jì)算收益，裝修、稅費(fèi)、利息等是否要扣除，都需要進(jìn)一步研究和明確。”