面對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)十多年的高速發(fā)展，不少開發(fā)商正經(jīng)歷著“沒有現(xiàn)成經(jīng)驗(yàn)”的海外突圍。
近幾年，被稱為“華南五虎”之一的碧桂園，不斷創(chuàng)造著行業(yè)奇“績(jī)”。帶著“以快制勝”的生存哲學(xué)，保持創(chuàng)新，從廣州走向全國(guó)再到世界。與很多企業(yè)一樣，碧桂園內(nèi)在追求利潤(rùn)的動(dòng)機(jī)和外部不斷增強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力，使得他們有了參與跨國(guó)經(jīng)營(yíng)的動(dòng)力和積極性。
在馬來半島的最南端，有著“大馬南方門戶”之稱的新山，碧桂園打響了海外擴(kuò)張的“第一槍”。8月11日，馬來西亞金海灣項(xiàng)目一次性開盤，9000套房屋預(yù)售達(dá)60%以上，銷售額近百億元人民幣，超過了新山去年全年地產(chǎn)項(xiàng)目銷售總額。這讓當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商目瞪口呆，同時(shí)也觸動(dòng)了更多中國(guó)地產(chǎn)商的神經(jīng)。
把房子賣到海外去，可能是很多中國(guó)開發(fā)商的夢(mèng)想。當(dāng)海外媒體用“眼前一亮”來評(píng)價(jià)碧桂園首個(gè)海外項(xiàng)目的時(shí)候，楊國(guó)強(qiáng)真正做到了。這個(gè)農(nóng)民出身，放過牛、挨過餓的中國(guó)商人，突然走進(jìn)全球視野，也讓他一向樸實(shí)、低調(diào)的形象變得更有國(guó)際范兒。
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經(jīng)歷了十年黃金期的中國(guó)地產(chǎn)，不少企業(yè)放開視野，走出國(guó)門，而選擇投資開發(fā)區(qū)域的關(guān)鍵，外交環(huán)境和官方支持也顯得尤為重要。
我國(guó)領(lǐng)導(dǎo)人常說“遠(yuǎn)親不如近鄰”。中國(guó)的家在亞洲，中國(guó)和平發(fā)展的根也在亞洲。與鄰為善、建立長(zhǎng)期友好和平的周邊環(huán)境是中國(guó)全方位外交的戰(zhàn)略支撐。
中國(guó)駐馬來西亞大使柴璽對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示，馬來西亞作為最早與中國(guó)建交的國(guó)家，近幾年，兩國(guó)的經(jīng)貿(mào)和投資合作發(fā)展迅猛。最引人關(guān)注的是兩國(guó)分別設(shè)立了政府層面的“中馬欽州工業(yè)園區(qū)”和“馬中關(guān)丹產(chǎn)業(yè)園區(qū)”，打造兩國(guó)投資合作旗艦項(xiàng)目。此外，廈門大學(xué)在馬來西亞設(shè)立海外分校，中方企業(yè)廣泛參與馬來西亞基礎(chǔ)設(shè)施和高鐵建設(shè)，兩國(guó)合作在政治、經(jīng)貿(mào)、文化等各領(lǐng)域都邁出了更具實(shí)質(zhì)性的步伐。
相對(duì)過去若干年中國(guó)企業(yè)“走出去”的規(guī)模和速度，更多局限于企業(yè)特別是國(guó)有企業(yè)承包工程或跨國(guó)并購(gòu)。然而，作為我國(guó)民營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)的代表，碧桂園“出海”也是對(duì)“走出去”戰(zhàn)略一個(gè)非常有利的補(bǔ)充。“碧桂園‘走出來’參與房地產(chǎn)的開發(fā)，無論從設(shè)備、產(chǎn)品質(zhì)量，還是施工水平、海外組織施工的能力都顯現(xiàn)出國(guó)際水準(zhǔn)，也促使了當(dāng)?shù)亻_發(fā)商水平的大幅度提升�！辈翊笫垢嬖V記者。
2012年12月4日，碧桂園宣布正式購(gòu)入馬來西亞柔佛州新山金海灣項(xiàng)目。馬來西亞總理納吉布、柔佛州務(wù)大臣阿都干尼均出席了投資開發(fā)簽約儀式，此舉顯示出馬來西亞政府對(duì)中國(guó)企業(yè)投資的重視程度。對(duì)于碧桂園來說，這為項(xiàng)目后續(xù)的順利開發(fā)打下了一個(gè)良好的基礎(chǔ)。
自2011年碧桂園進(jìn)軍馬來西亞以來，不到一年已確定了三個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目，創(chuàng)下中國(guó)開發(fā)商海外開發(fā)規(guī)模之最。同時(shí)，碧桂園方面透露，已選中并正在洽談其他具備發(fā)展?jié)摿Φ牡貕K，今年下半年預(yù)備在馬來西亞多處進(jìn)行開發(fā)。
“第二家園”的巨大吸引力
最近，“抄底歐洲”的呼聲不絕于耳，“中國(guó)大媽轉(zhuǎn)戰(zhàn)韓國(guó)樓市”的報(bào)道頻現(xiàn)，中國(guó)買家正在如潮水般地涌向舊金山、悉尼、新加坡等城市。
全美地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會(huì)的一項(xiàng)調(diào)查顯示，2012年，中國(guó)人已成為美國(guó)住宅市場(chǎng)僅次于加拿大的第二大海外購(gòu)買群體，占美國(guó)住宅對(duì)外銷量的11%，大大高于2007年5%的比重。
隨著人民幣升值加速以及資本輸出趨勢(shì)的確立，國(guó)外的醫(yī)療、教育、高福利、養(yǎng)老環(huán)境等優(yōu)勢(shì)吸引了越來越多的中國(guó)富裕階層和知識(shí)精英。中國(guó)人海外置業(yè)的數(shù)量，很難準(zhǔn)確地估算出具體的數(shù)目，資本管制又進(jìn)一步增加了問題的復(fù)雜性。可是，國(guó)內(nèi)出臺(tái)的有關(guān)政策規(guī)定，根本無法澆滅中國(guó)人海外置業(yè)的熱情。
碧桂園總裁莫斌則認(rèn)為，對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的未來走向，不可能不考慮國(guó)人實(shí)際的生活需求，也不能不算經(jīng)濟(jì)賬。在國(guó)內(nèi)已經(jīng)擁有60萬老業(yè)主的碧桂園，對(duì)自己的產(chǎn)品能滿足不同的置業(yè)需求顯得很有信心。據(jù)了解，金海灣項(xiàng)目中國(guó)客戶占四分之一，其中80%是來自碧桂園的老業(yè)主�？梢�，國(guó)人海外置業(yè)的熱情和購(gòu)買力，的確給了碧桂園極大的“底氣”。
與此同時(shí)，馬來西亞大力推行的“第二家園計(jì)劃”(Malaysia My Second Home Programme)，以其較低的門檻、簡(jiǎn)易的程序、優(yōu)惠的待遇吸引了不少的外來置業(yè)者。從馬來西亞官方數(shù)據(jù)顯示，自該項(xiàng)目實(shí)施以來，在近2萬人的申請(qǐng)中，中國(guó)籍申請(qǐng)者約占58%，一直穩(wěn)居十大來源地首位。
永久產(chǎn)權(quán)、不限購(gòu)、低首付、十年居留簽證，無疑每一項(xiàng)都沖擊著國(guó)人的眼球。在碧桂園“第二家園”購(gòu)房計(jì)劃書中看到，30萬可全家申請(qǐng)馬來西亞居留權(quán)；無須通過外國(guó)人投資委員會(huì)審批；申請(qǐng)第二家園的資產(chǎn)證明已經(jīng)獲得馬來西亞政府的認(rèn)可，所以可以提升申請(qǐng)人銀行資信，房屋貸款最高額度可以高達(dá)80%，時(shí)間長(zhǎng)達(dá)30年；且第二家園簽證屬于長(zhǎng)期居留權(quán)，在馬來西亞居住的地點(diǎn)和時(shí)間沒有限制。
碧桂園馬來西亞區(qū)域總裁阮家聲介紹，由于政府對(duì)于收入把控性強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)控制能力較高，一般來說，本國(guó)居民可以申請(qǐng)90%的房屋貸款，擁有“第二家園”計(jì)劃和具備在當(dāng)?shù)毓ぷ髂芰Φ耐鈬?guó)人可以申請(qǐng)70-80%的房屋貸款，投資性購(gòu)房也可以申請(qǐng)50%的貸款，加上按照實(shí)際工程進(jìn)度支付房款，因此在馬來西亞的購(gòu)房壓力并不大。
記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)的中國(guó)買家將“第二家園計(jì)劃”視為“類移民”計(jì)劃。他們尤其看中該計(jì)劃為商業(yè)往來提供的便利，而且還能享受與當(dāng)?shù)厝A人同樣的教育醫(yī)療和保險(xiǎn)福利。
“第二家園是一個(gè)誘人的計(jì)劃，而且是一個(gè)長(zhǎng)期性的政策，我們也會(huì)保持政策的連續(xù)性與穩(wěn)定性�！瘪R來西亞柔佛州務(wù)大臣阿都干尼告訴記者。
客場(chǎng)淘金的“生意經(jīng)”
近幾年，國(guó)內(nèi)住宅市場(chǎng)面臨拿地門檻提高，房?jī)r(jià)調(diào)控保持高壓等諸多挑戰(zhàn)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)普遍認(rèn)為，進(jìn)軍海外已成為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)自然而然的選擇。
進(jìn)入2013年，中國(guó)房企擴(kuò)張海外的步伐突然加快。有報(bào)告預(yù)測(cè)，2013年中國(guó)海外房地產(chǎn)市場(chǎng)投資將較2012年增長(zhǎng)20%。國(guó)內(nèi)的一些知名房企紛紛“出海”，希望借以海外投資反哺國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，在不斷完善國(guó)內(nèi)布局的同時(shí)，進(jìn)一步拓展海外市場(chǎng)，擴(kuò)大品牌知名度，分散投資風(fēng)險(xiǎn)。
統(tǒng)計(jì)顯示，自2012年以來，包括萬科、綠地、萬達(dá)、鑫苑置業(yè)、SOHO中國(guó)、中國(guó)建筑、總部基地、中海外等十余家房地產(chǎn)企業(yè)，今年已經(jīng)在海外開設(shè)房產(chǎn)項(xiàng)目或確立投資計(jì)劃，投資總規(guī)模已達(dá)上百億美元。
今年，綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良曾公開表示，投資境外可能獲取豐厚收益。在談及收購(gòu)、互換酒店資產(chǎn)、購(gòu)買土地、購(gòu)買老舊樓宇時(shí)，他談道：“過去這個(gè)資產(chǎn)可能需要2億美元，現(xiàn)在可能1.5億美元就談下來了，這種狀況比比皆是�！�
2011年12月，碧桂園宣布與馬來西亞知名房產(chǎn)商大馬置地(Mayland)合作，以每股1馬幣的價(jià)格認(rèn)購(gòu)合營(yíng)公司W(wǎng)ealthy Signet Sdn Bhd 55%的股權(quán)，收購(gòu)?fù)瓿珊螅摴緦⒊蔀楸坦饒@的間接非全資子公司，財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)并入公司報(bào)表。
碧桂園總裁莫斌在今年半年業(yè)績(jī)會(huì)上表示，在馬來西亞、吉隆坡片區(qū)項(xiàng)目的可推貨量達(dá)160億元。“項(xiàng)目全部銷售完成的話，將會(huì)給我們帶來非常可觀的銷售業(yè)績(jī)，有可能成為今年碧桂園銷售的亮點(diǎn)�！�
可見，海外投資的高額利潤(rùn)讓碧桂園嘗到了甜頭。據(jù)透露，碧桂園下一步已經(jīng)啟動(dòng)澳洲和加拿大等城市的海外開發(fā)計(jì)劃�！盁o論是哪個(gè)國(guó)家，只要積累寶貴的經(jīng)驗(yàn)，有市場(chǎng)切入度的話，我們都會(huì)看一看�！蹦笕缡钦f。
“雙快模式”海外發(fā)酵
碧桂園總裁莫斌坦言，“快速開發(fā)、快速銷售”一向被視為碧桂園的核心競(jìng)爭(zhēng)力�！拔覀儾还苋ツ膫�(gè)國(guó)家，我們會(huì)在遵守各地法律法規(guī)的情況下，盡量按照我們‘雙快模式’去發(fā)展，能快到什么程度就到什么程度。不管怎樣去做，我們都會(huì)做到‘入鄉(xiāng)隨俗’、守法經(jīng)營(yíng)�！�
對(duì)于碧桂園的速度之快，剛剛加入營(yíng)銷隊(duì)伍的馬來西亞華裔方俊甜，有著自己最切身的感受�！拔夷赣H就在距離金海灣一公里的房產(chǎn)項(xiàng)目擔(dān)任營(yíng)銷總監(jiān)。碧桂園的大規(guī)模進(jìn)駐，讓他們不得不調(diào)整原有‘坐等上門’的營(yíng)銷策略。按照當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，以金海灣項(xiàng)目的銷售總量論，他們需要十年才能售完。”
2012年年初，34歲的阮家聲受命來到馬來西亞區(qū)域，參與雪蘭莪州加影和萬撓兩幅地塊的開發(fā)，受限于政府利益、用地規(guī)劃等問題，導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)展緩慢。因此，尋找新的地塊，成為他到任后的首要任務(wù)。
于是，阮家聲和他的6人團(tuán)隊(duì)深入檳城、柔佛、馬六甲、沙巴、雪蘭莪、吉打等地調(diào)研。一方面綜合各個(gè)州的地理位置、市場(chǎng)容量、未來發(fā)展?jié)摿�，另一方面深入研究各地的土地出讓方法、產(chǎn)權(quán)年限、優(yōu)惠政策�！霸谶@個(gè)過程中，我們也遇到‘水土不服’的問題�？墒侨裟芸烊艘徊�、搶占先機(jī)就足夠了�！比罴衣曊f。
歷經(jīng)三個(gè)月，當(dāng)再次與當(dāng)?shù)亻_發(fā)商、承建商交流的時(shí)候，他們驚訝于碧桂園如此短時(shí)間內(nèi)弄懂“游戲規(guī)則”。在阮家聲看來，馬來西亞的房地產(chǎn)市場(chǎng)雖處于起步階段，接近國(guó)內(nèi)10年前的水平，快速抓住未來的價(jià)格上升空間，是海外項(xiàng)目熱賣可期最重要的因素。因此，他最終決定選址于馬來西亞第二大城市——柔佛州首府新山市，自此打開了新的局面。
新山是馬來西亞最南端的小城，新柔長(zhǎng)堤將新山與新加坡連接，彼此的角色也被視為與中國(guó)深圳和香港類似�！霸降藤�(gòu)房”的雙城生活，為鄰國(guó)的新加坡居民提供了置業(yè)便利。另據(jù)官方資料顯示，吉隆坡與新加坡將于2020年前建成高速鐵路，有望將兩地的路程距離縮短至90分鐘。
在完成土地轉(zhuǎn)讓談判后，阮家聲迅速推進(jìn)金海灣項(xiàng)目開發(fā)。在曾經(jīng)的一片幾乎廢棄的海灘，花6個(gè)月時(shí)間建造了7000平方米的項(xiàng)目配套會(huì)所，將平時(shí)需要一至二年批復(fù)的政府審批手續(xù)也壓縮至半年內(nèi)完成。
阮家聲表示，金海灣項(xiàng)目為碧桂園扎根本地，開拓馬來西亞事業(yè)板塊開了個(gè)好頭。他也坦言，在今后的該項(xiàng)目的實(shí)際承建中，仍然會(huì)遇到更多不確定因素�！拔覀儗⒗^續(xù)堅(jiān)持設(shè)計(jì)、建筑、裝修、物業(yè)管理等一體化開發(fā)模式，用產(chǎn)品、性價(jià)比、項(xiàng)目規(guī)模、銷售總額、市場(chǎng)占有率去證明一切�！�