充斥整個7月份的房企停牌潮與再融資開閘傳聞，終于在8月伊始被“做實”。
一個形式和內(nèi)容都不繁雜的再融資預(yù)案，卻足以震動整個資本市場。在過去長達三年的時間里，數(shù)十家房企的再融資方案被終止實施。而接近監(jiān)管層權(quán)威人士向上海證券報表示，市場不應(yīng)對新湖中寶定增預(yù)案做過分解讀。房企再融資不會全面開閘，只是以個案形式定向支持保障性安居工程等。
定增融資用于舊區(qū)改造
今天，新湖中寶發(fā)布再融資預(yù)案，擬以不低于3.07元/股的價格非公開發(fā)行不超過17.91億股，融資總額不超過55億元，用于位于上海的兩個棚戶區(qū)改造項目——上海新湖·青藍國際以及上海新湖明珠城三期三標(biāo)段、四標(biāo)段。兩者投入募集額分別為30億和25億。兩個項目總投資額超過125.8億元。也就是說，募資額占項目總投資的43%。
作為三年來首個直接用于房地產(chǎn)開發(fā)項目的再融資預(yù)案，新湖中寶再融資預(yù)案“窗口”意味似乎更加濃重。
資料顯示，上海新湖明珠城三期三標(biāo)段、四標(biāo)段項目占地47829平方米，總建筑面積199904平方米。地處上海市普陀區(qū)東新村地塊，東、南毗鄰蘇州河，北抵輕軌明珠線，西至東新支路及合德里地塊邊緣。該項目是上海市內(nèi)環(huán)線以內(nèi)最大的“365”舊城改造項目之一，也是普陀區(qū)“365”舊城棚戶區(qū)改造的重點項目。項目總投資超過58億元，土地成本超過42億元，預(yù)計銷售額近80億元。平均銷售凈利率為14.48%。
上海新湖·青藍國際位于上海閘北區(qū)內(nèi)環(huán)線內(nèi)，與虹口區(qū)接鄰，東依東寶興路、南臨芷江中路、西達寶昌路，北至青云路。該項目也是上海“365”舊城改造的重點項目之一，是閘北區(qū)舊城棚戶區(qū)改造的民生工程項目。項目規(guī)劃占地面積64784平方米，總建筑面積322779平方米。項目預(yù)計總投資額超過67.78億元，預(yù)計銷售額超過92.54億元。平均銷售凈利率13.49%。
以上資料可以看出，雖然兩個項目為棚戶區(qū)改造項目，但銷售凈利率一點不遜色于普通商品房銷售項目。一旦項目進入決算期，對新湖中寶業(yè)績將產(chǎn)生較大影響。
政策力挺棚戶區(qū)改建
知情人士介紹，新湖中寶之所以能夠如此快速地披露再融資預(yù)案，且是停牌房企中，少數(shù)的直接用于房地產(chǎn)項目開發(fā)的定增預(yù)案，與其大力支持地方保障性安居工程有關(guān)。而這一輪房企再融資窗口，一個重要審核標(biāo)準(zhǔn)，正是是否用于保障性住房開發(fā)。
新湖中寶在預(yù)案公告中也介紹，從中央到部門的多項政策，均力挺棚戶區(qū)改造。
今年4月，《國務(wù)院關(guān)于落實〈政府工作報告〉和國務(wù)院第一次全體會議精神重點工作部門分工的意見》發(fā)布，提出要加大各類棚戶區(qū)改造力度。2013年4月，住建部下發(fā)《關(guān)于做好2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程工作的通知》，提出積極推進棚戶區(qū)(危舊房)改造，力爭到“十二五”期末，基本完成集中成片棚戶區(qū)改造。6月26日，國務(wù)院常務(wù)會議研究部署加快棚戶區(qū)改造，促進經(jīng)濟發(fā)展和民生改善。會議決定，今后5年再改造各類棚戶區(qū)1000萬戶，同步建設(shè)配套市政設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施，確保同步使用。
停牌房企或陸續(xù)發(fā)布預(yù)案
2010年以來，為響應(yīng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策基調(diào)，數(shù)十家房企重大資產(chǎn)重組或再融資方案被終止實施。“以前，上市公司向相關(guān)部門咨詢再融資可能性時，得到的回復(fù)是，預(yù)案連報都別報，根本不會批。但是最近一段時間，監(jiān)管層口徑發(fā)生變化，稱可以申報。”一位房地產(chǎn)上市公司內(nèi)部人士向上證報記者表示。而隨著新湖中寶定增方案的披露，其他已經(jīng)停牌并正在醞釀重大重組或再融資的房企，也將陸續(xù)公布預(yù)案。
根據(jù)上證報初步統(tǒng)計，7月以來，從金豐投資停牌開始，陸續(xù)有宋都股份、迪馬股份、新湖中寶、榮豐控股及中弘股份等多家房企因籌劃重大事項停牌。上證報記者了解到，除新湖中寶直接再融資用于房地產(chǎn)項目外，多數(shù)企業(yè)涉及資產(chǎn)注入，或其他重大資產(chǎn)重組。
知情人士透露，本輪房企再融資松動，有無保障房開發(fā)項目是一個重要的審核依據(jù)。管理層有意通過再融資開閘，為保障房項目給予金融支持。