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做“低評(píng)”虛砍三分之一房?jī)r(jià) |
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房產(chǎn)中介誘簽“陰陽(yáng)合同”運(yùn)作避稅 |
| 記者 方問(wèn)禹
黃安琪/天津 上海報(bào)道 |
房產(chǎn)交易大額稅費(fèi)，一般以成交總額為基準(zhǔn)，按一定比例繳納。記者近日接到舉報(bào)稱(chēng)，目前有不少房產(chǎn)中介公司以炮制房產(chǎn)交易“陰陽(yáng)合同”為手段，以“做低評(píng)”降低稅費(fèi)為誘餌招攬生意，造成市場(chǎng)秩序混亂。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房產(chǎn)中介普遍“做低評(píng)”，以“陰陽(yáng)合同”偷逃稅，不但違法違規(guī)，還令交易者面臨風(fēng)險(xiǎn)。
“低評(píng)”花招
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者近期走訪了天津、上海兩地的多家房產(chǎn)中介公司，咨詢(xún)?nèi)绾谓档头慨a(chǎn)交易稅費(fèi)，多家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員回應(yīng)稱(chēng)，可以指導(dǎo)交易雙方簽訂“陰陽(yáng)合同”，將房產(chǎn)交易登記價(jià)格大比例做低，從而實(shí)現(xiàn)稅負(fù)大幅減輕。
在天津市南開(kāi)區(qū)、西青區(qū)，受訪的鏈家地產(chǎn)、中原地產(chǎn)、我愛(ài)我家等多家房產(chǎn)中介公司的經(jīng)紀(jì)人均明確表示可以“做低評(píng)”，并以此拉攏生意。
記者以買(mǎi)家身份與賣(mài)家、中原地產(chǎn)公司達(dá)成初步協(xié)議，購(gòu)置天津市西青區(qū)某小區(qū)內(nèi)一套117平米的二手房，成交價(jià)格為150萬(wàn)元，約合均價(jià)12800元每平方米，按有關(guān)規(guī)定應(yīng)繳1.5%的契稅約2.25萬(wàn)元。
“我們能幫著‘做低評(píng)’，將房?jī)r(jià)砍掉三分之一�！敝性禺a(chǎn)某梁姓經(jīng)紀(jì)人員稱(chēng)，中介公司可以將登記房款總額做到100萬(wàn)元，約合房?jī)r(jià)8550元每平方米。如此，購(gòu)房者應(yīng)繳契稅降至1.5萬(wàn)元，稅費(fèi)負(fù)擔(dān)也省去了三分之一。
對(duì)于“做低評(píng)”前后50萬(wàn)元的房款差額，該經(jīng)紀(jì)人員稱(chēng)，購(gòu)房者只需在交易雙方去房管局“打協(xié)議”之前，私下以個(gè)人欠款形式直接支付給賣(mài)方即可。對(duì)于房產(chǎn)交易中介費(fèi)用，中介公司則堅(jiān)持以實(shí)際成交價(jià)格為基準(zhǔn)按比例核算。
在上海，市民潘女士向記者講述了其在房產(chǎn)中介公司運(yùn)作下成功避稅數(shù)千元的例子。
2012年10月，潘女士在上海南站附近購(gòu)買(mǎi)了一套面積58.9平方米的二手住宅，房屋均價(jià)2.8萬(wàn)元每平方米，總額為165萬(wàn)，應(yīng)繳契稅1.65萬(wàn)元。經(jīng)太平洋房屋中介公司操作，該房產(chǎn)在房管部門(mén)登記時(shí)，房款總額被做低為120萬(wàn)元，約合均價(jià)2萬(wàn)元每平方米(當(dāng)時(shí)房產(chǎn)交易中心該區(qū)域核價(jià)的書(shū)面限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為2萬(wàn)元每平方米)，應(yīng)繳契稅1.2萬(wàn)元。
如此，潘女士直接省去了契稅4500元，以及其他一些以房款總額為基準(zhǔn)按比例征收的費(fèi)用。對(duì)于房款總額“做低評(píng)”前后45萬(wàn)元的差額，在房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人指導(dǎo)下，潘女士與賣(mài)房者簽訂了一份補(bǔ)充合同，45萬(wàn)元差額則以裝修等補(bǔ)償費(fèi)用的形式出現(xiàn)在補(bǔ)充合同中。
避稅誘惑
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在目前一些城市房產(chǎn)交易過(guò)程中，“做低評(píng)”業(yè)已成為“公開(kāi)的秘密”，不少中介公司打著“認(rèn)識(shí)熟人可最大限度節(jié)省稅費(fèi)”的旗號(hào)招攬生意，交易方則認(rèn)定“交易稅費(fèi)能省則省”，對(duì)簽訂“陰陽(yáng)合同”習(xí)以為常。
據(jù)上海市青浦區(qū)檢察院介紹，目前房產(chǎn)中介公司圍繞合同做文章、運(yùn)作避稅的手段主要有三種：
一是房產(chǎn)中介誘使買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂“陰陽(yáng)合同”，一份為實(shí)際成交合同，另一份為在房管部門(mén)登記辦理相關(guān)稅費(fèi)時(shí)的合同，該現(xiàn)象較為多見(jiàn)。房產(chǎn)中介公司“做低評(píng)”，一般將房產(chǎn)交易的登記價(jià)格做到地區(qū)普通住宅指導(dǎo)價(jià)附近，該指導(dǎo)價(jià)往往大幅低于房產(chǎn)實(shí)際成交價(jià)格，避稅效果明顯。
二是針對(duì)新購(gòu)買(mǎi)的住房，未辦理產(chǎn)權(quán)證就再次轉(zhuǎn)讓?zhuān)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與購(gòu)房者重新簽訂合同，使二手房轉(zhuǎn)讓變成新房銷(xiāo)售，不僅使原購(gòu)房者未繳納契稅，也逃避了再上市轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)納的其它稅費(fèi)。
三是對(duì)不足兩年進(jìn)行上市交易的房屋實(shí)施“以租代售”，即房屋中介在為買(mǎi)賣(mài)雙方代理時(shí)將原購(gòu)房合同改簽為租賃合同等。
有房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示，當(dāng)前房產(chǎn)中介公司“做低評(píng)”的能力已成為衡量其競(jìng)爭(zhēng)力的標(biāo)準(zhǔn)之一，運(yùn)作避稅業(yè)已成為房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)的“半公開(kāi)產(chǎn)業(yè)”。多位接受記者采訪的普通市民則稱(chēng)，房產(chǎn)中介公司運(yùn)作“做低評(píng)”能幫助交易方逃避過(guò)高稅收，普通人對(duì)此難以拒絕。
交易風(fēng)險(xiǎn)
“做低評(píng)”在給當(dāng)事人帶來(lái)“利益”的同時(shí)，也暗藏風(fēng)險(xiǎn)。一方面，被大幅拉低登記房?jī)r(jià)的房產(chǎn)再次交易時(shí)，交易者可能被征收更高稅負(fù)。另一方面，做低房?jī)r(jià)對(duì)購(gòu)房者現(xiàn)金支付提出了更高要求，也給賣(mài)房者帶來(lái)無(wú)法及時(shí)收到房款的風(fēng)險(xiǎn)。
記者從天津市統(tǒng)計(jì)局獲悉，目前35個(gè)大中城市在調(diào)查二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格時(shí)，要求選取房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的相關(guān)營(yíng)業(yè)總額，應(yīng)占當(dāng)?shù)囟肿≌偁I(yíng)業(yè)額的75%以上。此外，統(tǒng)計(jì)部門(mén)會(huì)直接采用當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)按月提供的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，即在房管部門(mén)登記的“陽(yáng)合同”數(shù)據(jù)，作為當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)二手房市場(chǎng)價(jià)格水平和走勢(shì)的主要依據(jù)�！�
“國(guó)家每月發(fā)布的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)變動(dòng)如也是依據(jù)合同成交價(jià)來(lái)統(tǒng)計(jì)的話，估計(jì)不能反映出實(shí)際的房?jī)r(jià)水平和變化情況，因?yàn)楹贤瑑r(jià)都是按照這個(gè)基準(zhǔn)價(jià)來(lái)的，應(yīng)該會(huì)很穩(wěn)定�！鄙虾Ｊ忻駨埾壬硎�，“做低評(píng)”造成稅收損失是一方面，更可怕的是這種行為給房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)注入了水分，給國(guó)家調(diào)控政策帶來(lái)偏差。
此外，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為“做低評(píng)”也會(huì)給交易者帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。被大幅拉低登記房?jī)r(jià)的房產(chǎn)再次交易時(shí)，可能面臨房產(chǎn)中介“做低評(píng)”違規(guī)行為難以為繼、國(guó)家高稅率征收“轉(zhuǎn)讓所得”稅的情況，交易者可能被征收更高稅負(fù)。
另一方面，做低房?jī)r(jià)對(duì)購(gòu)房者現(xiàn)金支付提出了更高要求，也給賣(mài)房者帶來(lái)無(wú)法及時(shí)收到房款的風(fēng)險(xiǎn)。以一套實(shí)際交易額為150萬(wàn)元的房產(chǎn)為例，一般情況下購(gòu)房者首付資金為45萬(wàn)元，但經(jīng)“做低評(píng)”至100萬(wàn)元后，購(gòu)房者需支付30萬(wàn)元首付資金及50萬(wàn)元的差額，不僅預(yù)付資金大幅攀升，對(duì)買(mǎi)房者而言，該部分差額支付也缺乏保障。
另有專(zhuān)家提示稱(chēng)，簽訂“陰陽(yáng)合同”逃避交易稅費(fèi)的情況一經(jīng)查實(shí)，房產(chǎn)交易雙方也會(huì)面臨處罰。
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中介勾結(jié)稅務(wù)房管形成“避稅鏈條” |
| 記者 黃安琪
方問(wèn)禹/上海 天津報(bào)道 |
緊鄰上海市外環(huán)線的獨(dú)幢別墅，以六七百萬(wàn)元的價(jià)格就能買(mǎi)到，如此天方夜譚的事情竟出現(xiàn)在房地產(chǎn)交易中心終審?fù)ㄟ^(guò)的房產(chǎn)交易合同中，其中究竟有著怎樣的貓膩？近日，上海市檢察機(jī)關(guān)在某區(qū)房地產(chǎn)交易中心和兩家知名房地產(chǎn)中介公司中，挖出一個(gè)相互勾結(jié)“挖國(guó)家墻腳”的團(tuán)伙。
兩起案件
2010年5月，在某房地產(chǎn)中介公司高級(jí)管理經(jīng)理?xiàng)钅车慕?jīng)紀(jì)下，購(gòu)房者朝某以2250萬(wàn)元和2300萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了上海市某高檔別墅區(qū)的兩套二手別墅，房款分別包含1400萬(wàn)元、1500萬(wàn)元貸款。
別墅價(jià)格不菲，過(guò)戶(hù)交易過(guò)程中需要按規(guī)定繳納的稅費(fèi)自然也不少。盡管別墅原房主賣(mài)掉房屋凈賺超過(guò)千萬(wàn)元，但仍覺(jué)得應(yīng)繳交易稅款太高；購(gòu)房者同樣堅(jiān)持交易稅費(fèi)“能省則省”，于是房產(chǎn)交易雙方與中介楊某一拍即合，炮制“陰陽(yáng)合同”規(guī)避稅費(fèi)。按照“行規(guī)”，交易方答應(yīng)支付楊某幾十萬(wàn)元“好處費(fèi)”。
據(jù)楊某交代，考慮到買(mǎi)家貸款額度較大，普通“做低評(píng)”方式通過(guò)交易登記過(guò)戶(hù)的操作難度較大，于是他找到原來(lái)的房地產(chǎn)中介同事倪某。他們重新炮制了兩份假合同以及虛假公證材料，將兩套二手別墅的成交額分別做低到600萬(wàn)元、700萬(wàn)元，比房貸金額還要“倒掛”一大截。
倪某找到相熟的房產(chǎn)登記受理員劉某及審核科終審員王某等兩人，直截了當(dāng)請(qǐng)他們幫忙并許以重金酬謝。劉某和王某一通氣，發(fā)現(xiàn)有利可圖，便通過(guò)了兩份本應(yīng)被退回的交易材料，讓購(gòu)房者順利拿到了房產(chǎn)證。
“因?yàn)槲抑蕾J款金額明顯高于登記過(guò)戶(hù)的合同價(jià)，屬于材料信息不一致，說(shuō)明交易材料存在作假的情況，按規(guī)定不能受理�！笔芾韱T劉某正在猶豫之際，倪某說(shuō)：“這件事已經(jīng)與終審人員王某打過(guò)招呼，他已經(jīng)答應(yīng)辦理了。”
隔了一兩天后，劉某在受理窗口收到了這兩套二手買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)登記材料，未加審核就予以受理，事后他的銀行卡余額增加了6.5萬(wàn)元。
終審員王某獲悉該兩套別墅已受理后，跳過(guò)初審員直接從受理員劉某處把材料拿走。
“在2010年6月初，我告訴倪某，要我?guī)兔k理的兩套別墅交易過(guò)戶(hù)登記已搞定。”據(jù)王某交代，在辦證當(dāng)日，他通知倪某終審已經(jīng)通過(guò)，只等打證，倪某拿到證后，便往王某新辦理的銀行卡上劃入了31萬(wàn)元。
好夢(mèng)不長(zhǎng)，這樁違法勾當(dāng)最終露了餡。2011年4月，受理員劉某、終審審核員王某對(duì)自己故意對(duì)不符合規(guī)定的過(guò)戶(hù)申請(qǐng)材料予以受理及審核通過(guò)，并收受賄賂的事實(shí)供認(rèn)不諱。
在上海市青浦區(qū)檢察院破獲的另一起稅務(wù)人員瀆職案件中，張某案發(fā)前在上海市青浦區(qū)房地產(chǎn)交易中心從事稅務(wù)征收工作，在應(yīng)允為一套交易額為1350萬(wàn)元的別墅“降低交易稅費(fèi)”過(guò)程中，向購(gòu)房者提出了“專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)”，通過(guò)介紹熟悉的房產(chǎn)中介修改合同，將成交價(jià)格做低至800萬(wàn)元。
對(duì)于修改后房產(chǎn)交易合同，張某在辦公室內(nèi)自己直接受理、審核并簽署了審核意見(jiàn)，同時(shí)自己審批同意，讓開(kāi)票員開(kāi)票，并讓另外一個(gè)受理員在接受人欄補(bǔ)簽了名字。因?yàn)楹贤瑑r(jià)格減少了550萬(wàn)元，購(gòu)房者因此少繳稅款超過(guò)55萬(wàn)元。
經(jīng)查實(shí)，張某在房地產(chǎn)交易中心工作期間，曾多次收受房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司賄賂，為這些公司做低合同價(jià)格通過(guò)納稅申報(bào)提供方便。
據(jù)青浦區(qū)檢察院介紹，按有關(guān)規(guī)定，計(jì)稅價(jià)格明顯偏低又無(wú)正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)視具體情況進(jìn)行核定征收。因此，在“陰陽(yáng)合同”規(guī)避房產(chǎn)交易稅收過(guò)程中，具體負(fù)責(zé)的稅務(wù)人員就成為被拉攏腐蝕的重點(diǎn)對(duì)象，房產(chǎn)中介、房產(chǎn)交易者和稅務(wù)部門(mén)工作人員，為求私利不惜違規(guī)違紀(jì)違法，抱團(tuán)勾結(jié)成了一根錯(cuò)綜復(fù)雜的“避稅鏈條”。
監(jiān)管軟肋
業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，房產(chǎn)中介普遍炮制“陰陽(yáng)合同”，暴露了房產(chǎn)交易稅收征管以及房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)監(jiān)管的軟肋。
按有關(guān)規(guī)定，征稅受理、審核、審批的三個(gè)環(huán)節(jié)應(yīng)分別由三個(gè)崗位辦理，但實(shí)際操作中，一人受理、審核，事后由他人在納稅審報(bào)表上補(bǔ)簽意見(jiàn)，以及省略審核環(huán)節(jié)、顛倒審核順序的現(xiàn)象并不少見(jiàn)。
天津易道律師事務(wù)所律師張維濤認(rèn)為，現(xiàn)行法律、法規(guī)、規(guī)章賦予了稅務(wù)機(jī)關(guān)及其執(zhí)法人員寬泛的自由裁量權(quán)，在價(jià)格處理存在任意性，價(jià)格認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)上的不明確給了稅務(wù)人員瀆職的可乘之機(jī)。
對(duì)于房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)監(jiān)管，2011年住建部等三部門(mén)曾聯(lián)合發(fā)布《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，明確房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得“為交易當(dāng)事人規(guī)避房屋交易稅費(fèi)等非法目的，就同一房屋簽訂不同交易價(jià)款的合同提供便利”。
但記者走訪發(fā)現(xiàn)，實(shí)際操作過(guò)程中，職能部門(mén)依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的規(guī)范，存有難處。
有關(guān)案件查實(shí)后，青浦區(qū)檢察院在區(qū)房管、工商、稅務(wù)部門(mén)調(diào)研時(shí)發(fā)現(xiàn)，具有對(duì)違法違規(guī)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為處罰權(quán)的房管部門(mén)由于缺乏暢通的信息渠道，對(duì)該案中房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織和經(jīng)紀(jì)人的行為毫不知情，未能做出相應(yīng)的處罰；工商部門(mén)則難以按照工商行政管理法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織和經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行處罰；稅務(wù)部門(mén)對(duì)納稅人做出了相應(yīng)的處理，卻對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織和經(jīng)紀(jì)人束手無(wú)策。
此外，根據(jù)法律規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織在取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，應(yīng)當(dāng)至房地產(chǎn)主管部門(mén)備案。但房管部門(mén)反映，實(shí)際操作中存在著不少未經(jīng)備案即從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的機(jī)構(gòu)，當(dāng)工商行政管理部門(mén)和房地產(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)行聯(lián)合執(zhí)法時(shí)，這些未備案機(jī)構(gòu)就關(guān)門(mén)停止?fàn)I業(yè)，主管部門(mén)也就不對(duì)其進(jìn)行追究。
各職能部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的管理各自為政，缺乏信息交流，有的難以發(fā)現(xiàn)不法行為，有的因?yàn)橄嚓P(guān)法律依據(jù)操作性不強(qiáng)，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的不法行為不能進(jìn)行有效遏制，造成了房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)秩序紊亂，“陰陽(yáng)合同”長(zhǎng)期潛伏運(yùn)行。
專(zhuān)家建議
對(duì)此，多位受訪者呼吁，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員管理，并預(yù)防房產(chǎn)交易稅收征管各環(huán)節(jié)職務(wù)犯罪。
其一，建立價(jià)格審核機(jī)制，規(guī)范稅務(wù)征繳流程。上海政法學(xué)院教授湯嘯天建議，引進(jìn)信譽(yù)良好的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估中介機(jī)構(gòu)，規(guī)范審核程序，為確定計(jì)稅價(jià)格提供可行依據(jù)；完善房產(chǎn)交易審批制度，規(guī)范操作流程，受理、復(fù)核、審批要有專(zhuān)人負(fù)責(zé)，各自行使職權(quán)做到相互制約。
其二，建立稅務(wù)、房管、工商等部門(mén)間相互協(xié)調(diào)的工作機(jī)制。各部門(mén)間加強(qiáng)協(xié)作配合，通過(guò)建立聯(lián)席會(huì)議制度、對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)違法違規(guī)行為信息進(jìn)行通報(bào)等方式及時(shí)交流信息，充分利用相關(guān)信息資源，行使職能。
其三，加強(qiáng)職業(yè)教育，深入行業(yè)開(kāi)展廣泛宣傳和動(dòng)員，從法律規(guī)范、思想道德、行業(yè)準(zhǔn)則等各個(gè)角度，幫助從業(yè)人員樹(shù)立合法經(jīng)營(yíng)、誠(chéng)信為本的理念。加強(qiáng)法制宣傳，加大對(duì)二手房交易相關(guān)稅收政策、違規(guī)處罰等系列知識(shí)的宣傳，提醒從業(yè)人員遵紀(jì)守法，凈化行業(yè)風(fēng)氣，防止腐蝕國(guó)家工作人員現(xiàn)象。
其四，強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)違法違規(guī)行為的處罰和責(zé)任追究，對(duì)未經(jīng)備案就從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、提供或代辦虛假證明材料、協(xié)助當(dāng)事人簽訂“陰陽(yáng)合同”等違法違規(guī)行為，采取約談、記入信用檔案、媒體曝光、取消網(wǎng)上簽約資格等多種管理手段和監(jiān)督措施。
此外，有專(zhuān)家建議，引進(jìn)許多發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)都建立的房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)，由協(xié)會(huì)提出正規(guī)化執(zhí)業(yè)的具體要求，包括職業(yè)界定、業(yè)務(wù)范圍、市場(chǎng)準(zhǔn)入、培訓(xùn)、考試、考核、執(zhí)業(yè)、再教育、運(yùn)作方式、程序、行規(guī)行約、合同、收費(fèi)等方面規(guī)定。行業(yè)協(xié)會(huì)可配合政府有關(guān)部門(mén)對(duì)不正當(dāng)?shù)闹薪樾袨檫M(jìn)行處罰，如在本行業(yè)內(nèi)部公告嚴(yán)重違規(guī)或嚴(yán)重缺乏資信的中介機(jī)構(gòu)或人員名單，禁止其在一定期限內(nèi)重新執(zhí)業(yè)以及開(kāi)除出協(xié)會(huì)等。
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觀點(diǎn) |
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中介亂象折射樓市調(diào)控尷尬 |
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方問(wèn)禹 |
房產(chǎn)中介“做低評(píng)”、炮制“陰陽(yáng)合同”的話題由來(lái)已久，其對(duì)稅收征繳、房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)及交易者的負(fù)面影響顯而易見(jiàn)，有關(guān)部門(mén)也曾表態(tài)重視，并出臺(tái)《辦法》規(guī)范，但《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者以購(gòu)房者身份與多家知名房產(chǎn)中介公司的多名經(jīng)紀(jì)人員交流時(shí)，感覺(jué)中介做低房?jī)r(jià)的違規(guī)行為，竟無(wú)半點(diǎn)“偷偷摸摸”。
對(duì)此，有幾點(diǎn)讓記者頗為困惑，甚至驚愕。
其一，房?jī)r(jià)交易數(shù)據(jù)為何如此隨意。記者了解到的多筆房產(chǎn)交易，其在房管部門(mén)登記的房產(chǎn)成交總額，均以十萬(wàn)元為計(jì)量單位，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人“隨口定”的登記房?jī)r(jià)往往只為便于計(jì)算。如此房?jī)r(jià)，究竟有多少真實(shí)性可言？相關(guān)部門(mén)，對(duì)此竟能習(xí)以為常？
其二，普通住宅指導(dǎo)價(jià)留有何用。據(jù)介紹，不少城市對(duì)其轄區(qū)內(nèi)不同區(qū)域，乃至不同小區(qū)設(shè)定了普通住宅指導(dǎo)價(jià)，意在避免房產(chǎn)交易雙方惡意避稅，為房產(chǎn)交易征稅劃清價(jià)格底線。但事實(shí)上，當(dāng)這一“底線”業(yè)已演變成了把房?jī)r(jià)降到何種程度的“指導(dǎo)線”。
不容忽視的是，普通住宅價(jià)格指導(dǎo)線與住宅市價(jià)往往相差甚遠(yuǎn)，與市場(chǎng)變化程度相比，前者調(diào)整步伐顯得相當(dāng)滯后。
比如，天津市最近的一次普通住宅指導(dǎo)價(jià)格調(diào)整是在2012年2月份，調(diào)整后的南開(kāi)區(qū)、西青區(qū)普通住宅指導(dǎo)價(jià)分別為13037元每平方米和8820元每平方米。但據(jù)記者觀察及搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前天津南開(kāi)區(qū)新建商品住宅實(shí)際成交價(jià)格已超過(guò)2萬(wàn)元每平方米，西青區(qū)新建商品住宅實(shí)際成交價(jià)格也已超過(guò)1萬(wàn)元每平方米，各區(qū)二手房市場(chǎng)交易價(jià)格也普遍大幅度高于指導(dǎo)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。
其三，房產(chǎn)交易為何難以脫離中介。相比國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)每月百分之零點(diǎn)幾的變動(dòng)幅度，房產(chǎn)中介公司動(dòng)輒1%、2%的經(jīng)紀(jì)費(fèi)用顯然不是一筆小數(shù)。而作為普通購(gòu)房者與售房者，當(dāng)前依靠網(wǎng)絡(luò)找到合適的交易對(duì)象根本不是問(wèn)題，但現(xiàn)實(shí)中，脫離中介進(jìn)行房產(chǎn)交易似乎總有很多關(guān)卡。
在記者看來(lái)，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)亂象叢生，折射出了當(dāng)前樓市調(diào)控政策難以落到實(shí)處的一些尷尬。
一方面，政府部門(mén)未能掌握最客觀真實(shí)、最及時(shí)有效的樓市信息，調(diào)控政策難免“空對(duì)空”。記者以為，如果連當(dāng)前商品住宅供給數(shù)量、成交價(jià)格、剛性需求與改善型需求等指標(biāo)變化的真實(shí)情況都了解不到，只靠研究機(jī)構(gòu)抽樣調(diào)查、專(zhuān)家憑印象推測(cè)，或者想當(dāng)然地將房管部門(mén)登記數(shù)據(jù)作為依據(jù)，樓市調(diào)控措施勢(shì)必難有實(shí)效。
另一方面，普通住宅指導(dǎo)價(jià)淪為中介“做低評(píng)”的“指導(dǎo)線”、“唯一價(jià)”，政策產(chǎn)品效果與預(yù)期大相徑庭，凸顯了相關(guān)部門(mén)工作能力之捉襟見(jiàn)肘，工作作風(fēng)之消極懶散。
此外，利益格局撼動(dòng)調(diào)控實(shí)效。記者調(diào)查了解到，一些房產(chǎn)中介公司與相關(guān)職能部門(mén)關(guān)系緊密、利益相連，樓市轉(zhuǎn)冷實(shí)際上是動(dòng)了他們的奶酪，因此，調(diào)控政策可能在部門(mén)走樣變形。
對(duì)此，記者以為，當(dāng)前厘清樓市調(diào)控脈絡(luò)，既要在筑牢基礎(chǔ)上下功夫，客觀了解樓市真相，還應(yīng)下決心破除利益格局，規(guī)范房產(chǎn)中介市場(chǎng)秩序，對(duì)行業(yè)違紀(jì)行為“零容忍”，斬?cái)喽悇?wù)部門(mén)與房產(chǎn)中介的利益鏈條。
