記者日前在安徽銅陵、馬鞍山兩地采訪了解到，近年來兩地順應農(nóng)民需求，探索實施了農(nóng)房確權(quán)、抵押貸款等試點工作，進一步明確了農(nóng)民的財產(chǎn)權(quán)，拓寬了農(nóng)民的融資渠道，取得積極成效。然而，由于相關(guān)法律政策的限制，試點工作始終游走在法律禁區(qū)邊緣，難以進一步深入推進。隨著城鎮(zhèn)化進程的推進和農(nóng)村的發(fā)展，農(nóng)房確權(quán)賦能已是趨勢，基層呼吁國家有關(guān)部門能盡快總結(jié)相關(guān)試點工作經(jīng)驗，從法律政策層面明確對這一探索的態(tài)度，讓農(nóng)民和基層明確方向，穩(wěn)妥推進這一工作。
“擔保利息高手續(xù)繁希望早日實現(xiàn)農(nóng)房抵押”
在馬鞍山市當涂縣，集蔬菜生產(chǎn)、銷售、加工于一體的黃池蔬菜產(chǎn)銷專業(yè)合作社擁有社員425人，橫跨7個鄉(xiāng)鎮(zhèn)12個行政村，蔬菜生產(chǎn)基地面達4000余畝，然而由于普遍面臨貸款難、信用擔保利率過高的問題，如何周轉(zhuǎn)資金成了幾百位社員的心頭難題。
“城里可以房產(chǎn)抵押，如果我們農(nóng)民的房子也抵押貸款就好了。”合作社理事長武駿說出了大家的普遍心愿。
面對武駿反映的貸款難，馬鞍山市從2007年開始探索實施農(nóng)村房屋確權(quán)登記和抵押試點工作。第一步，為有效解決農(nóng)村集體土地權(quán)屬糾紛，依法確認農(nóng)民土地權(quán)利，實施農(nóng)民房屋產(chǎn)權(quán)確權(quán)。截至2010年5月，馬鞍山市農(nóng)村集體土地上房屋權(quán)屬初次登記及發(fā)證工作基本結(jié)束，由產(chǎn)權(quán)部門復審后登記發(fā)證23605戶。
第二步，為農(nóng)民的房產(chǎn)賦能，實現(xiàn)抵押貸款。記者采訪了解到，目前農(nóng)村金融貸款方式以信用貸款方式為主，額度一般1萬元左右，遠不能滿足農(nóng)民的需求。即使可以申請擔保貸款，但往往只保大戶，難以滿足眾多中小農(nóng)戶的需求。為此，馬鞍山市在前期深入調(diào)研與分析的基礎(chǔ)上，加快農(nóng)房抵押流轉(zhuǎn)的嘗試。
據(jù)馬鞍山市住建委副主任葛天銀介紹，農(nóng)房抵押流轉(zhuǎn)是指借款人可將依法取得的農(nóng)村房屋所有權(quán)進行租賃、轉(zhuǎn)讓或者用作抵押物在金融機構(gòu)貸款的行為，主要為支持農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，盤活農(nóng)村房屋資產(chǎn)，激發(fā)農(nóng)村金融活力。凡是在馬鞍山市行政區(qū)劃范圍內(nèi)合法取得房屋所有權(quán)證的房屋，即可辦理此類業(yè)務(wù)。
同樣在進行農(nóng)房確權(quán)抵押流轉(zhuǎn)嘗試的還有安徽省銅陵市，2011年10月該市啟動農(nóng)房登記發(fā)證及抵押流轉(zhuǎn)試點工作，目前已經(jīng)發(fā)證的有2600多戶。按照該市出臺的《銅陵市農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)登記管理辦法》規(guī)定，農(nóng)戶可憑借依法獲取的房產(chǎn)證進行抵押、租賃、轉(zhuǎn)讓等行為。
據(jù)調(diào)查，在經(jīng)濟發(fā)展活躍的近郊農(nóng)村，農(nóng)房流轉(zhuǎn)租賃或通過農(nóng)房抵押貸款的需求相對迫切。在馬鞍山市霍里鎮(zhèn)蘇李村全村700多戶村民，有600余戶申請獲得房產(chǎn)證。然而，令記者驚訝的是，自從2010年初步發(fā)證完畢，至今馬鞍山市已經(jīng)獲得房產(chǎn)證的2萬多戶農(nóng)民中沒有一例農(nóng)房抵押流轉(zhuǎn)的案例。銅陵市試點也面臨了相同狀況，至今農(nóng)房抵押工作面臨著“零”的尷尬。
繞開禁區(qū)避開紅線卻面臨多重風險
記者采訪了解到，由于重重政策限制，盡管農(nóng)戶對農(nóng)房抵押流轉(zhuǎn)試點表現(xiàn)出了極大的興趣與需求，試點政府只能謹慎推廣，通過采取政策模糊等辦法試圖繞開禁區(qū)，而在農(nóng)戶與銀行看來，這些嘗試缺乏法律保護，因此并沒有迅速參與，而是選擇觀望。
基層反映，多重政策的限制，是試點工作動力不足，難以推行的重要原因。銅陵市住房和建設(shè)委員會市場處主任盛常禮表示，試點實施農(nóng)村房屋抵押流轉(zhuǎn)是加快城鎮(zhèn)化建設(shè)背景下的一個大突破，但由于《物權(quán)法》《擔保法》等都未明確，缺乏政策及法律層面的支持。
“此項試點工作很有意義，既能破解農(nóng)戶貸款缺乏抵押物的困境，也能擴展銀行的業(yè)務(wù)范圍，提升經(jīng)濟效益。”馬鞍山市農(nóng)商銀行副行長呂慧說，不過由于缺乏國家政策支持存在著兩道難以跨越的門檻，一是農(nóng)村房屋不能進行抵押登記；二是根據(jù)規(guī)定，農(nóng)村房屋只能在本級村組織成員之間流轉(zhuǎn)，一旦出現(xiàn)風險，銀行很難將債權(quán)變現(xiàn)。
眼看著試點工作被綁住手腳停滯不前，經(jīng)研究決定，銅陵市人民政府于去年9月19日出臺了《銅陵市農(nóng)村房屋抵押融資管理辦法》，對如何將農(nóng)房用于抵押流轉(zhuǎn)做出了詳細的說明，寄希望能夠繞過政策禁區(qū)，將試點工作推進。
在這份文件上寫著，宅基地上的房屋若要進行抵押流轉(zhuǎn)，應先將該房屋占用范圍內(nèi)的宅基地使用權(quán)變更為集體建設(shè)用地使用權(quán)，并承諾今后不再申請宅基地。同時，注明“處置抵押的農(nóng)村房屋時，其所屬集體經(jīng)濟組織及其成員在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)�！�
盛常禮介紹說，如果直接為農(nóng)房辦理他項權(quán)證、做抵押登記，將會與現(xiàn)行法律沖突，因此嘗試改變土地性質(zhì)的辦法迂回辦理。同時，對于優(yōu)先購買權(quán)的說明，是一種模糊的處理方式，經(jīng)辦部門私下默認，出現(xiàn)風險時，銀行可以將出讓范圍擴大至本鄉(xiāng)。
然而，政府為求突破做出來的辦法并沒有效促使農(nóng)戶與銀行的行動。基層百姓與干部擔憂說，一方面，目前地方的嘗試并沒有得到中央政策的支持或許可，一旦土地使用性質(zhì)變更后，后期能否順利變更回宅基地使用權(quán)；另一方面，由于缺乏規(guī)范的農(nóng)房抵押流轉(zhuǎn)平臺，申請抵押流轉(zhuǎn)的程序繁瑣，加上現(xiàn)在沒有專門的農(nóng)房價值評估機構(gòu)，農(nóng)房的價值只能聽憑政府認定，老百姓雖然有流轉(zhuǎn)需求，但擔憂頗多。
銀行方面也有自己的擔憂。中國人民銀行銅陵市中心支行副行長江四清說，辦法的模糊雖然帶來了銀行業(yè)務(wù)操作的空間，但同樣也是銀行的風險。因為，一旦出現(xiàn)抵押風險與糾紛，在司法程序上，銀行得不到任何的保護“銀行創(chuàng)新產(chǎn)品需要考慮到風險風險分擔，一般性貸款，銀行損失比重在0，最多不會超過10%。但農(nóng)房抵押貸款的風險則不明確。”
試點站在十字路口亟待政策明朗
淮南市鳳臺縣蘆塘村的殷孝英近日很高興，因為由政府部門的人來對她的農(nóng)房進行測繪及估價，告訴她這個房子在銀行能值幾十萬元。老人家說是兒女早在城里定居了，自己舍不得房子閑置，一直一個人住在農(nóng)村，如果真能實現(xiàn)農(nóng)房自由流轉(zhuǎn)，以后年紀再大一點，可以把房子賣了去城里和孩子們相聚了。
與殷孝英迫切的流轉(zhuǎn)需求不同，手捧著大紅色房產(chǎn)證，銅陵市西湖鎮(zhèn)朝山村村民王小平、汪冬枝等人接受記者雖然開心地說，終于像城里房子一樣有證、被法律保護了。但也表示，通過新農(nóng)村建設(shè)，農(nóng)村居住環(huán)境的基礎(chǔ)設(shè)施越來越好，天然氣也通了，百姓們住得舒暢開心，不愿意離去。盡管未來出讓農(nóng)房的可能性不大，但同樣渴望能夠搭建這樣一個流轉(zhuǎn)的平臺“萬一孩子們創(chuàng)業(yè)需要資金或者家里出個大事，這樣有個保障�！�
采訪中，不少基層干部分析認為，目前多數(shù)農(nóng)民對于農(nóng)房流轉(zhuǎn)持理性態(tài)度，即便允許政策對農(nóng)房流轉(zhuǎn)解禁，但農(nóng)民未必會盲目出讓，事實上允許農(nóng)房市場自由流通，實現(xiàn)自己的價值，依靠市場機制，促使資源重新流動、配置，反而有助于目前中央提出的實現(xiàn)“人”的城鎮(zhèn)化。銅陵市農(nóng)業(yè)委員會汪建設(shè)說，伴隨著城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展，越來越多農(nóng)村人口流向城市，如何能讓他們盤活農(nóng)房資產(chǎn)，帶著資產(chǎn)進城應是城鎮(zhèn)化的題中之義。
基層住建委干部和銀行負責人認為，農(nóng)房閑置、農(nóng)村金融需求擴大的情況普遍存在，農(nóng)房抵押流轉(zhuǎn)是個好政策，但由于缺乏上級政府部門的政策支持，此項試點工作已經(jīng)停滯不前，失去了試點意義。希望國家有關(guān)部門能盡快總結(jié)相關(guān)試點的工作經(jīng)驗，出臺相應的推廣方案與操作辦法。從經(jīng)濟發(fā)達的地方開始試點，并允許試錯，為政策的制定提供探路經(jīng)驗。
馬鞍山市住建委副主任葛天銀指出“只能對本級村集體組織內(nèi)成員轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定在政策與法律上面制約了農(nóng)村土地的價值，建議從中央層面政策，允許在試點地區(qū)，適當擴大抵押農(nóng)房的受讓人范圍，將試點鄉(xiāng)鎮(zhèn)乃至縣級轄區(qū)內(nèi)的農(nóng)業(yè)戶口人員都納入出讓范圍之內(nèi)。
強化試點的示范引領(lǐng)作用。農(nóng)房確權(quán)登記工作，農(nóng)村居民群眾尚未真正看到其利益所在，并且還有不少擔憂和顧慮。江四清等人建議通過示范引領(lǐng)，打消群眾思想顧慮。發(fā)動農(nóng)村黨員干部率先申請、率先登記、率先抵押，且要讓率先行動起來的群眾得到實惠，進而帶動引導廣大農(nóng)民積極參與到此項工作中去。
盡快搭建農(nóng)房流轉(zhuǎn)平臺。正是因為農(nóng)民認可度不高、抵押實施難，所以成立農(nóng)房評估機構(gòu)、搭建流轉(zhuǎn)平臺、完善相關(guān)配套措施，才能提高農(nóng)民的積極性。就農(nóng)村房屋抵押后債務(wù)履行期屆滿后，債務(wù)如何實現(xiàn)問題，擬出臺辦法，明確規(guī)定農(nóng)房抵押處置及流轉(zhuǎn)問題，解除農(nóng)戶和銀行的后顧之憂。