日前，新都酒店宣布斥資1億元收購(gòu)一塊商業(yè)地產(chǎn)，該地產(chǎn)帶有10年租約，總租金收益超過(guò)2億元，這筆頗有吸引力的交易卻遭遇眾多股東的強(qiáng)烈反對(duì)。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，這一成交價(jià)格溢價(jià)356.28%。而在這樁看似非常劃算的買(mǎi)賣(mài)背后，隱藏著極大的風(fēng)險(xiǎn)，最誘人的租約，卻可能是最致命的“陷阱”。
事件篇
老房裝修賣(mài)出“別墅價(jià)”新都酒店收購(gòu)案遭股東質(zhì)疑
5月28日，新都酒店發(fā)布公告稱(chēng)，擬與惠州高爾夫球場(chǎng)有限公司簽訂《房屋購(gòu)買(mǎi)協(xié)議》，以10374.76萬(wàn)元、增值率356.28%購(gòu)買(mǎi)其名下位于惠州高爾夫球場(chǎng)內(nèi)部的一棟商業(yè)地產(chǎn)。公告透露，新都酒店計(jì)劃收購(gòu)的物業(yè)位于該高爾夫球場(chǎng)的入口處，總建筑面積3343.17平方米，結(jié)合收購(gòu)價(jià)格估算約為3.1萬(wàn)元/平方米。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，一份長(zhǎng)達(dá)10年的租約，為新都酒店看上去有些冒險(xiǎn)的收購(gòu)行為，增添了不少合理性。但是對(duì)于承租方惠州怡海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)怡海地產(chǎn))來(lái)說(shuō)，簽訂這份租約明顯不劃算。
增值率超過(guò)300%
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，新都酒店計(jì)劃收購(gòu)的物業(yè)早在1998年就已竣工，建筑層數(shù)為二層，為高爾夫球場(chǎng)俱樂(lè)部。在2012年對(duì)房屋建筑物進(jìn)行了裝修和改良后，現(xiàn)為精裝修物業(yè)。截至今年3月21日，該物業(yè)資產(chǎn)的賬面價(jià)值為2273.76萬(wàn)元，最終的成交價(jià)以評(píng)估價(jià)值為10374.76萬(wàn)元確定，增值8101萬(wàn)元，增值率高達(dá)356.28%。
新都酒店公告曾經(jīng)透露，上述球場(chǎng)俱樂(lè)部附近別墅項(xiàng)目目前銷(xiāo)售均價(jià)為3.8萬(wàn)元/平方米。也就是說(shuō)，一棟已有15年時(shí)間的兩層建筑，在裝修之后賣(mài)出了比肩別墅的價(jià)格。不過(guò)，同時(shí)披露的一份租賃協(xié)議似乎意在打消各方的顧慮。
公告稱(chēng)，2012年7月1日起，高爾夫球場(chǎng)俱樂(lè)部物業(yè)出租給怡海地產(chǎn)作為售樓中心使用，租期10年，首年租金為2000萬(wàn)元，每三年遞增10%。也就是說(shuō)，按照合同估算，那么10年的總租金可達(dá)到2.228億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)1.04億的收購(gòu)價(jià)格。
并不“劃算”的租賃條款
根據(jù)公告，怡海地產(chǎn)租用新都酒店收購(gòu)物業(yè)是作為售樓中心，但是根據(jù)公告內(nèi)容，其所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目早已開(kāi)始進(jìn)行銷(xiāo)售。具體來(lái)看，怡海地產(chǎn)項(xiàng)目總占地面積32.5萬(wàn)平方米，其中一期占地面積6.3萬(wàn)平方米，可售面積近2.1萬(wàn)平方米，已售面積逾1.9萬(wàn)平方米；二期占地面積7.5萬(wàn)平方米，可售面積2.2萬(wàn)平方米，已售面積1.2萬(wàn)平方米。另外未開(kāi)發(fā)面積18.65萬(wàn)平方米。
如果說(shuō)只是用作售樓中心，那么從銷(xiāo)售進(jìn)度來(lái)看，不到一年的時(shí)間已經(jīng)賣(mài)完大比例的開(kāi)發(fā)量，那么，售樓中心是否需要使用10年之久呢？公告另外還提到，除了售樓展覽展示外，該物業(yè)還是舉辦大型促銷(xiāo)活動(dòng)和為業(yè)主、準(zhǔn)業(yè)主提供后續(xù)服務(wù)的場(chǎng)所。由此看來(lái)，怡海地產(chǎn)不僅花巨資租用售樓部，還計(jì)劃在未來(lái)作為配套設(shè)施之用。
在一些專(zhuān)業(yè)人士的眼中，怡海地產(chǎn)的行為更是難以理解。
一位房地產(chǎn)行業(yè)人士表示，怡海地產(chǎn)租賃所花費(fèi)的費(fèi)用，已經(jīng)足夠買(mǎi)下該物業(yè)。這位人士給記者算了一筆賬，新都酒店此次收購(gòu)的價(jià)格是1.04億元，而怡海地產(chǎn)簽訂租約10年，就算不考慮租金上漲因素，租賃總費(fèi)用在2.228億元左右。而按照目前的基準(zhǔn)利率計(jì)算，以怡海地產(chǎn)首付五成(商業(yè)地產(chǎn)首付一般標(biāo)準(zhǔn))，也就是相當(dāng)于兩年半的租金5000萬(wàn)元作為首付，另外5374.76萬(wàn)元進(jìn)行與租約相同的10年期進(jìn)行商業(yè)貸款，那么本息合計(jì)不超過(guò)7400萬(wàn)元，再加上5000萬(wàn)元首付，購(gòu)買(mǎi)成本總計(jì)不到1.24億元。
新都酒店董秘張靜表示，“之所以不選擇購(gòu)買(mǎi)，我認(rèn)為這有其自身的商業(yè)考慮�！�
收購(gòu)計(jì)劃遭股東質(zhì)疑
實(shí)際上，怡海地產(chǎn)并不合理的租賃行為背后，恰恰隱藏了明顯的違約風(fēng)險(xiǎn)。
根據(jù)惠州高爾夫球場(chǎng)與怡海地產(chǎn)于2012年6月30日簽訂的
《高爾夫球場(chǎng)俱樂(lè)部租賃合同》的主要條款中“合同的變更、解除與終止”一項(xiàng)，僅提出雙方可以協(xié)商變更或終止本合同；另外如果怡海地產(chǎn)利用球場(chǎng)俱樂(lè)部進(jìn)行非法活動(dòng)，損害公共利益，或逾期未付球場(chǎng)俱樂(lè)部租金達(dá)6個(gè)月的，出租方可以終止協(xié)議。
評(píng)估機(jī)構(gòu)也提示，房地產(chǎn)未來(lái)開(kāi)發(fā)具有一定的不確定性，從合同條款看，未明確承租方違約責(zé)任，違約風(fēng)險(xiǎn)成本低，未來(lái)存在較大的違約風(fēng)險(xiǎn)。綜合分析，確定風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整等級(jí)為高風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)此，張靜表示，違約風(fēng)險(xiǎn)只是評(píng)估機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)判斷，并不能完全判定一個(gè)資產(chǎn)到底存在多大風(fēng)險(xiǎn)。再者，新都酒店設(shè)定了一些購(gòu)買(mǎi)的前提條件，比如要求在租約失效后出售方要做出回購(gòu)。
張靜所指的回購(gòu)事宜，在新都酒店公告中也有提及，內(nèi)容為如果該房屋標(biāo)的物本身附有的租約失效，購(gòu)買(mǎi)方有權(quán)要求出售方回購(gòu)該標(biāo)的物業(yè)。
實(shí)際上，新都酒店收購(gòu)計(jì)劃一出，就遭遇不少中小股東的質(zhì)疑。股東們擔(dān)憂(yōu)，如果怡海地產(chǎn)違約，那么作為“接盤(pán)方”的新都酒店很可能受到損失，對(duì)于目前業(yè)績(jī)不佳且總資產(chǎn)近4.6億元
(凈資產(chǎn)2.6億元)的新都酒店來(lái)說(shuō)，一筆耗資1億元真金白銀的收購(gòu)，所產(chǎn)生的影響不言自明。
值得一提的是，怡海地產(chǎn)和惠州高爾夫球場(chǎng)其實(shí)關(guān)系非同一般。惠州高爾夫球場(chǎng)目前的所有者郭耀名，正是新都酒店的實(shí)際控制人，而怡海地產(chǎn)的董事郭贊樓和郭耀名其實(shí)是兄弟關(guān)系。
知名律師嚴(yán)義明對(duì)記者表示，租約很可能無(wú)法履行到底，而合同(回購(gòu)條款)的實(shí)際意義并不大，更像是一塊“遮羞布”。從回購(gòu)條款來(lái)看，有兩個(gè)問(wèn)題，第一，上市公司要求回購(gòu)的時(shí)候，對(duì)方是否有能力回購(gòu)；第二，上市公司會(huì)不會(huì)要求回購(gòu)，要知道公司也是受同一實(shí)際控制人控制的。
那么，如果拒絕回購(gòu)，新都酒店又有何措施保障自己的利益？
在此之前，記者就相關(guān)問(wèn)題以采訪(fǎng)提綱的形式發(fā)給公司，但截至記者發(fā)稿前，對(duì)方并未給予回復(fù)。
現(xiàn)場(chǎng)篇
“兄弟”未租先用 新都酒店所購(gòu)物業(yè)商業(yè)價(jià)值存疑點(diǎn)
資料顯示，惠州高爾夫球場(chǎng)位于惠東縣梁化鎮(zhèn)十二托廣汕公路附近，近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者驅(qū)車(chē)到達(dá)公告所指的惠州高爾夫球場(chǎng)。從球場(chǎng)一個(gè)入口進(jìn)入之后，則是一片一層式別墅區(qū)，從外部看上去少有住戶(hù)居住。據(jù)悉，該別墅區(qū)正是怡海地產(chǎn)推出的別墅物業(yè)。
穿過(guò)別墅區(qū)，一棟兩層歐式風(fēng)格建筑映入眼簾。據(jù)工作人員介紹，該建筑即為球場(chǎng)會(huì)所(此次新都酒店收購(gòu)物業(yè))，也是目前球場(chǎng)內(nèi)唯一的大型室內(nèi)場(chǎng)所。
據(jù)了解，該會(huì)所目前仍然發(fā)揮著高爾夫球場(chǎng)客戶(hù)服務(wù)中心的作用，正門(mén)右側(cè)為高爾球場(chǎng)服務(wù)人員公共區(qū)，球車(chē)也在此停放。進(jìn)入該建筑后，大廳處擺放了怡海候鳥(niǎo)度假別墅的若干模型，大廳左側(cè)為禁止外來(lái)人員進(jìn)入的會(huì)議室，右側(cè)為一家銷(xiāo)售高爾夫周邊產(chǎn)品的商店，一樓剩余部分則為一家快捷式的餐廳，除此以外再無(wú)其他服務(wù)設(shè)施。相對(duì)第一層，二層面積略小，不過(guò)均為售樓中心。
怡海地產(chǎn)涉嫌未租先用
記者以潛在客戶(hù)身份與售樓部工作人員進(jìn)行了交流。售樓部工作人員提到，候鳥(niǎo)度假別墅區(qū)2011年一期項(xiàng)目即在此銷(xiāo)售。但從新都酒店公告內(nèi)容來(lái)看，怡海地產(chǎn)與高爾夫球場(chǎng)在2012年6月30日才簽訂租賃合同。以下是記者與售樓部工作人員對(duì)話(huà)：
記者：你們這邊是什么時(shí)候開(kāi)始銷(xiāo)售的？
售樓處員工：一期么？2011年開(kāi)始的。
記者：現(xiàn)在還有多少未售的？
售樓處員工：不多。
記者：后續(xù)是什么時(shí)候？
售樓處員工：暫時(shí)還沒(méi)定，在土建。
記者：這里面就這一個(gè)會(huì)所？
售樓處員工：后續(xù)有酒店，今年建好。
記者：這里面沒(méi)有什么設(shè)施啊？
售樓處員工：這本來(lái)就是一個(gè)臨時(shí)的會(huì)所，主要的設(shè)施還是在酒店那邊。
記者：你們一直是在這邊售樓么，之前在2011年來(lái)的時(shí)候好像沒(méi)有看到？
售樓處員工：一直都有啊，就是在這邊。
記者：2011年也是在這邊？
售樓處員工：對(duì)。
售樓部工作人員還表示，怡海地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的候鳥(niǎo)度假別墅區(qū)目前已經(jīng)開(kāi)發(fā)至第三期，前兩期幾乎已經(jīng)銷(xiāo)售殆盡。對(duì)于別墅區(qū)內(nèi)少有住戶(hù)的情況，該工作人員表示，球場(chǎng)客戶(hù)以及別墅住戶(hù)入住的季節(jié)性比較強(qiáng)，節(jié)假日相對(duì)客流較大，且有一部分購(gòu)房者為投資性購(gòu)房。
從記者實(shí)地調(diào)查的情況來(lái)看，在高爾夫球場(chǎng)以及別墅區(qū)內(nèi)，確實(shí)沒(méi)有合適作為售樓部的建筑物存在，而且公告也證實(shí)怡海地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一期已經(jīng)銷(xiāo)售，二期也銷(xiāo)售大部分，那么如上述工作人員所說(shuō)，怡海地產(chǎn)早在2011年就已經(jīng)開(kāi)始使用新都酒店計(jì)劃收購(gòu)的物業(yè)作為售樓部也在情理之中。
怡海地產(chǎn)是否從租約簽訂后才使用俱樂(lè)部作為售樓部？為何公告中對(duì)于這一問(wèn)題沒(méi)有提及？對(duì)此，新都酒店董事會(huì)秘書(shū)張靜表示自己并不知情。張靜稱(chēng)，“我們?cè)诮衲暾{(diào)研之后，沒(méi)有了解到該售樓中心有過(guò)使用情況，對(duì)此我們不太清楚，能確定的是我們今年去調(diào)研后，(2012年7月)這兩層樓已經(jīng)被作為售樓中心在使用�！�
商業(yè)價(jià)值恐打折扣
除了怡海地產(chǎn)對(duì)標(biāo)的物業(yè)的使用時(shí)間存在疑問(wèn)外，在距離僅百米的地方，一棟正在拔地而起的建筑也引起了記者的關(guān)注。而這個(gè)建筑即是售樓人員口中今年就將建好的酒店。
工地一側(cè)的工程概況牌顯示，該工程名為候鳥(niǎo)度假酒店，建筑面積約1.4萬(wàn)平方米，工程造價(jià)不詳，層數(shù)4層，建設(shè)單位為惠州高爾夫球場(chǎng)有限公司，也就是新都酒店實(shí)際控制人郭耀名所有的公司。
也就是說(shuō)，郭耀名在將該棟建筑以1億元的價(jià)格出售給新都酒店的同時(shí)，其控制的惠州高爾夫球場(chǎng)又在距離該會(huì)所不遠(yuǎn)的地方修建一棟規(guī)模更大、設(shè)施更齊全的全新酒店。
在新都酒店的公告中，曾經(jīng)明確提出高爾夫球場(chǎng)俱樂(lè)部作為球場(chǎng)和毗鄰的怡海地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地上唯一的大型室內(nèi)場(chǎng)所，其功能效用具有一定的排他性。那么，商業(yè)酒店建成后，“唯一的大型室內(nèi)場(chǎng)所”的優(yōu)勢(shì)就消失，商業(yè)價(jià)值恐怕也將打折扣。
評(píng)估篇
新都酒店巨資收購(gòu)案標(biāo)的資產(chǎn)評(píng)估存四大疑問(wèn)
新都酒店此次收購(gòu)之所以令人生疑，一方面是其租約本身諸多要素違背市場(chǎng)常理，另一方面也跟評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告有直接關(guān)系，在《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者進(jìn)行實(shí)地調(diào)查后，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)北京中企華資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)中企華)出具的評(píng)估報(bào)告本身也有著不少疑問(wèn)。
疑問(wèn)一：收益法評(píng)估存不合理性
據(jù)評(píng)估報(bào)告顯示，此次評(píng)估標(biāo)的為惠州高爾夫球俱樂(lè)部的房產(chǎn)項(xiàng)目，即一棟兩層高的售樓部，評(píng)估基準(zhǔn)日為2013年3月31日，中企華對(duì)其采取的取價(jià)依據(jù)包含該售樓部去年簽訂的租賃合同，其主要條款包括惠州怡海承租10年，首年租金2000萬(wàn)元，租金每三年遞增10%。
基于此，評(píng)估機(jī)構(gòu)采用了收益法作為評(píng)估方法。其給出的依據(jù)為，該售樓部用途為高爾夫球場(chǎng)內(nèi)的俱樂(lè)部房產(chǎn)，市場(chǎng)交易案例稀少，不具備采用市場(chǎng)法評(píng)估條件；同時(shí)，該評(píng)估對(duì)象為收益性物業(yè)，成本法難以反映物業(yè)的市場(chǎng)供需狀況；結(jié)合評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)和本次評(píng)估目的，加之評(píng)估對(duì)象為收益性物業(yè)，物業(yè)現(xiàn)狀為整體出租，剩余租期較長(zhǎng)，采用收益法可合理反映租約因素對(duì)物業(yè)價(jià)值的影響。
乍看之下，評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)于租約和評(píng)估方法都給予了合理的意見(jiàn)。但記者采訪(fǎng)業(yè)內(nèi)人士發(fā)現(xiàn)，此次的收益法評(píng)估完全是以租約為基礎(chǔ)，而這份租約存在很大的違約風(fēng)險(xiǎn)，以收益法評(píng)估不盡合理。
深圳某地產(chǎn)公司房地產(chǎn)評(píng)估師程利偉給出了質(zhì)疑的看法，他認(rèn)為，首先在租賃合同方面，一年2000萬(wàn)元的租金簡(jiǎn)直是“天價(jià)”，一般來(lái)說(shuō)，一線(xiàn)城市里黃金地段的寫(xiě)字樓也就是每月每平方米一兩百元，這棟兩層樓的售樓部能租到近500元/月/平方米，實(shí)屬罕見(jiàn)，有違市場(chǎng)常理。其次，對(duì)于承租方來(lái)說(shuō)，出讓方出租的物業(yè)其實(shí)并不具備壟斷性，怡海地產(chǎn)的可選擇性很大，比如租別人的物業(yè)或者自建，從成本角度看，自己建售樓中心甚至更合理。
“最重要的是，本次評(píng)估采用的收益法完全基于這份租約所附帶的豐厚租金收益，但這份租約違約風(fēng)險(xiǎn)很高，因?yàn)閺墓鎯?nèi)容看，對(duì)承租方并沒(méi)有約束性條款，一旦承租方違約，上市公司將遭受損失。”程利偉補(bǔ)充道。
中企華對(duì)于高風(fēng)險(xiǎn)也予以了提示，其表示因房地產(chǎn)調(diào)整政策的不確定性和合同條款內(nèi)未明確承租方違約責(zé)任，對(duì)10年租期內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值確定為10%，則租期內(nèi)項(xiàng)目折現(xiàn)率為13.6%。程利偉對(duì)此解釋道：“風(fēng)險(xiǎn)越高，折現(xiàn)就會(huì)越多，一般行業(yè)的市場(chǎng)折現(xiàn)水平不會(huì)超過(guò)10%，評(píng)估機(jī)構(gòu)給出13%，說(shuō)明風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)很高了�！�
記者注意到，評(píng)估機(jī)構(gòu)在公告中還表示，本次評(píng)估是基于租賃合同及其專(zhuān)項(xiàng)法律意見(jiàn)書(shū)等資料基礎(chǔ)上進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估結(jié)論是在假設(shè)該等合同的相關(guān)條款符合國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)，合同的實(shí)質(zhì)性?xún)?nèi)容能得到嚴(yán)格執(zhí)行的基礎(chǔ)上得出，未考慮該等合同在效力和穩(wěn)定性方面對(duì)評(píng)估結(jié)論的不利影響。這也意味著一旦出現(xiàn)效力失效(如違約)，目前的評(píng)估結(jié)論將受到影響。
疑問(wèn)二：十年后租金驟降七成
正是因?yàn)殁５禺a(chǎn)給出的豐厚租約，目前標(biāo)的資產(chǎn)在出售給新都酒店之時(shí)，獲得了356.28%的高溢價(jià)。然而令人無(wú)法理解的是，在中企華出具的評(píng)估意見(jiàn)中，十年后的租金卻驟降至150元/平方米/月。
對(duì)于合同期外
(10年租期之后)的租金定價(jià)情況，中企華認(rèn)為，隨著“全球候鳥(niǎo)度假地”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成，預(yù)計(jì)評(píng)估對(duì)象作為售樓中心、臨時(shí)會(huì)所等功能將趨于弱化。但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完成后，人口密度的提高，其作為商務(wù)配套的功能將有所增強(qiáng)，租期外租金按市場(chǎng)租金預(yù)測(cè)。評(píng)估機(jī)構(gòu)經(jīng)綜合對(duì)比分析，確定俱樂(lè)部房地產(chǎn)于合同期外的市場(chǎng)租金為150元/平方米/月。
也就是說(shuō)，該物業(yè)在租期內(nèi)的起始租金價(jià)格就達(dá)到了500元/平方米/月，而且在十年內(nèi)還會(huì)不停上漲，但是隨著周邊的發(fā)展，租期外也就是十年后租金的市場(chǎng)價(jià)格，卻被評(píng)估機(jī)構(gòu)確定為150元/平方米/月，僅為目前的租金的近三折。
“評(píng)估機(jī)構(gòu)認(rèn)為該售樓部未來(lái)有商業(yè)價(jià)值，但十年后月租金價(jià)格卻大幅下降，這一點(diǎn)可能存在貓膩。”程利偉對(duì)此評(píng)論道，評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)于10年后的租金水平取值150元，但目前卻按合同約定的近500元履約，本身就說(shuō)明該資產(chǎn)存在重大風(fēng)險(xiǎn)且評(píng)估不合理。
疑問(wèn)三：缺失信息未納入評(píng)估
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者還注意到，從調(diào)查情況來(lái)看，承租方在租約簽訂前已經(jīng)在使用標(biāo)的資產(chǎn)，但是公告并未披露，而且隨著在建商業(yè)物業(yè)的建成，其價(jià)值也將受到影響，但這些要素公告中均未提及。
據(jù)記者實(shí)地調(diào)查了解，售樓部工作人員表示該售樓部早在2011年就已經(jīng)在使用，當(dāng)時(shí)就是用于周邊樓盤(pán)的銷(xiāo)售，如此看來(lái)，既然在前年已被使用，考慮到怡海地產(chǎn)和惠州高爾夫球俱樂(lè)部的關(guān)聯(lián)關(guān)系，無(wú)非是租賃或者免費(fèi)使用，如果是租賃使用，那就應(yīng)該存在歷史租賃合同，如果是免費(fèi)使用，為何去年又要開(kāi)始簽訂租約？而且正是這一份并不合理的租約，成為了評(píng)估交易價(jià)格的基礎(chǔ)。
另外，售樓部的旁邊存在一棟在建建筑，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)施工圖顯示，建設(shè)單位為惠州高爾夫球俱樂(lè)部，據(jù)現(xiàn)場(chǎng)采訪(fǎng)調(diào)查看，該建筑未來(lái)將作為酒店使用。程利偉對(duì)此說(shuō)道：“單從定價(jià)依據(jù)看，評(píng)估機(jī)構(gòu)認(rèn)可標(biāo)的資產(chǎn)所處地段的稀缺性和唯一性，但目前該售樓部旁邊的在建建筑的用途會(huì)涉及部分商業(yè)功能，屬于競(jìng)爭(zhēng)性物業(yè)，那唯一性和稀缺性的說(shuō)法自然無(wú)法站住腳�！�
由于上述兩宗事項(xiàng)，公司并未予以披露，因此，評(píng)估機(jī)構(gòu)所出具的評(píng)估報(bào)告并未包含這兩項(xiàng)內(nèi)容。程利偉認(rèn)為，如果此前售樓部有使用歷史甚至有使用價(jià)格，那對(duì)于評(píng)定租金水平是有參考依據(jù)的，而周邊在建建筑如有競(jìng)爭(zhēng)性，也將對(duì)評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生一定的影響。
此外，程利偉還提醒記者，根據(jù)評(píng)估報(bào)告顯示，售樓部所占用的土地為惠州高爾夫球場(chǎng)有限公司擁有的91114.13平方米其他商服用地，本次收購(gòu)僅辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)，所占用土地并不辦理分宗和過(guò)戶(hù)，這個(gè)信息在交易協(xié)議公告里未注明。也就是說(shuō)，本次花大價(jià)錢(qián)收購(gòu)的房產(chǎn)，所占用的土地還屬于出讓方。
疑問(wèn)四：評(píng)估師資質(zhì)分類(lèi)存疑
評(píng)估報(bào)告的諸多疑問(wèn)讓這筆收購(gòu)的公允性大打折扣，記者試圖就以上疑問(wèn)詢(xún)問(wèn)北京中企華資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司，但對(duì)方以記者本人必須親自到公司現(xiàn)場(chǎng)為由婉拒了采訪(fǎng)要求。
據(jù)了解，北京中企華資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司為中企華資產(chǎn)評(píng)估公司的成員機(jī)構(gòu)，旗下有16家分公司。其業(yè)務(wù)范圍涵蓋資產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)評(píng)估、咨詢(xún)業(yè)務(wù)和審計(jì)業(yè)務(wù)等。據(jù)其官網(wǎng)介紹，公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)連續(xù)十五年(1997年至2011年)位居行業(yè)榜首。
記者注意到，負(fù)責(zé)新都酒店本次資產(chǎn)評(píng)估的為中企華的兩位注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師，分別為鄭曉芳和王愛(ài)柳。對(duì)此，擁有注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師雙重身份的程利偉認(rèn)為，按國(guó)際慣例來(lái)看，房地產(chǎn)評(píng)估，土地評(píng)估與其他資產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)是分開(kāi)的。從我國(guó)現(xiàn)有評(píng)估行業(yè)資質(zhì)分類(lèi)來(lái)看，有資產(chǎn)評(píng)估師、房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師等六種資質(zhì)，根據(jù)行業(yè)資質(zhì)分類(lèi)，對(duì)房地產(chǎn)的評(píng)估需要有注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師出具報(bào)告。因此新都酒店本次資產(chǎn)評(píng)估由北京中企華的兩位資產(chǎn)評(píng)估師出具報(bào)告，和目前我國(guó)評(píng)估行業(yè)的行業(yè)分類(lèi)是有一定沖突的。