盡管對于2013年樓市的前景判斷尚無共識，但這并未影響房地產開發(fā)企業(yè)一季度的經營業(yè)績。世茂房地產日前發(fā)布一季度經營業(yè)績報告，該報告顯示，世茂房地產2013年一季度實現(xiàn)銷售收入137億元人民幣，完成全年銷售目標的約25%。
世茂集團董事局副主席許世壇在接受記者采訪時表示，世茂房地產順應房地產市場的總體趨勢，從2012年開始，對企業(yè)戰(zhàn)略和產品結構進行了一系列調整，從而取得了較好的銷售業(yè)績。而2013年，世茂房地產全年銷售目標已經確定在550億元人民幣。
記者了解到，為了實現(xiàn)這一目標，世茂房地產將繼續(xù)執(zhí)行2012年以來的戰(zhàn)略調整。通過將原有高端為主的產品結構逐步調整到“中高端”來提高銷售和周轉速度；同時，通過多業(yè)態(tài)發(fā)展的方式，實現(xiàn)企業(yè)在周轉速度和利潤之間的“平衡”。
擴容“中高端”
“新的世茂更加貼近市場，剛需及改善型戶型比例高達76%�！痹谡劶叭绾雾槕袌鲎兓鞒黾皶r戰(zhàn)略、策略調整時，世茂集團董事局副主席許世壇告訴本報記者，世茂房地產已經通過最近一至兩年的時間，將產品結構由原來的純高端住宅和豪宅開發(fā)，調整到以中高端住宅的開發(fā)建設和銷售為主。
他之所以使用“新的世茂”這一說法，是因為在房地產業(yè)界中，世茂一直是以高端豪宅開發(fā)的形象示人。相比于中高端市場，純高端住宅面積較大、總價較高，銷售速度相對較慢，但可以獲得較高的利潤率。而相對“調低產品結構”，增加中高端產品的供應比例，則可以大規(guī)模地提高周轉速度。
實際上，將中高端住宅開發(fā)建設、銷售作為世茂房地產的“主力”，并成為“主角”，還是近一兩年的事。在此之前，世茂地產主要集中于開發(fā)大面積、高總價的高檔豪宅項目。盡管高端住宅的開發(fā)能力得到業(yè)內的一致認可，但恰逢上一輪房地產調控的高潮，高端住宅的銷售速度明顯放緩。2012年1月，世茂房地產發(fā)布2011年經營業(yè)績報告顯示，2011年全年世茂房地產實現(xiàn)合約銷售收入307億元，盡管相比于2010年的305億元有所增長，相比于完成“全年合同銷售額360億元”的目標，完成85%。
這促使世茂房地產在2012年對自身經營策略和戰(zhàn)略進行了調整。在許世壇的主導下，世茂地產對產品線結構進行調整，在保持高質量的豪宅開發(fā)能力的基礎上，逐步增加針對城市青年群體基本住房需求和住房首次改善需求的產品的比例，同時，將產品線從高端擴充至“中高端”，雖只是一字之增，但大大擴展了世茂的產品線以及客群基礎。
世茂集團副總裁、營銷公司總經理蔡雪梅認為，世茂戰(zhàn)略的調整也順應了市場的變化和購房需求的逐步變化。蔡雪梅說。目前，世茂旗下70余個項目覆蓋全國三十多個城市，集中于城市綜合體、郊區(qū)大盤綜合開發(fā)以及旅居地產三大開發(fā)模式。
在城市核心區(qū)域，世茂旗下已擁有25個城市綜合體，這些城市地標在讓城市中心迅速長高的同時，代言城市形象、快速提升城市價值。而在城市郊區(qū)或自然風景區(qū)，世茂則運用綜合開發(fā)模式，通過大片區(qū)開發(fā)，引入全方位資源，迅速打造從基礎設施到宜居住宅的現(xiàn)代化城鎮(zhèn)，帶動城市發(fā)展。
戰(zhàn)略“紅利”
世茂地產戰(zhàn)略調整的結果并非到2013年一季度才有顯現(xiàn)。2013年1月，世茂房地產發(fā)布2012年年報，全年合約銷售額460.97億元，超出該公司年初制定的全年銷售不低于307億元目標近40%。
對于戰(zhàn)略調整所帶來的“紅利”，許世壇有足夠的信心。除此之外，許世壇的信心還來自于世茂房地產發(fā)展的區(qū)域布局在經歷不斷的調整之后，日趨合理。
記者了解到，世茂最大的布局在長三角——2013年，世茂房地產在杭州獲得兩個位置優(yōu)越地塊；在寧波獲得兩個地塊，分別位于一環(huán)和二環(huán)；在蘇州30多億獲得的兩個塊地，今年也將實現(xiàn)銷售。
“2012年，世茂在福建實現(xiàn)銷售業(yè)績150億，排名福建第一，我們希望今年的業(yè)績可以繼續(xù)保持領先。”許世壇表示。
根據(jù)世茂房地產的戰(zhàn)略安排，2013年，長三角和福建兩個重要區(qū)域業(yè)績總量將接近70%。除此之外，世茂房地產在西部、環(huán)渤海、東北、中部還會有項目推出，許世壇認為，這些都可以有效地支撐今年業(yè)績。
與此同時，世茂房地產還進入了福建平潭、石獅等三四線城市市場�！半m然這些城市是三四線城市，但產業(yè)基礎非常成熟，有很強的消費能力。”許世壇更為相信，這些三四線城市的“新布局”，將能帶給世茂房地產更多的銷售額。
尋求平衡
盡管世茂房地產合約銷售額創(chuàng)下歷史新高，但根據(jù)世茂房地產2012年年報顯示，其毛利潤率為33.5%，相比2011年下滑約3%。世茂房地產在年報中指出，限購政策對于高端住宅銷售速度和價格的影響，是導致利潤率下滑的主要原因。
對此問題，許世壇并不回避�！�2012年，世茂利潤率有所降低，這跟世茂的定位有緊密聯(lián)系。以前世茂多做豪宅，新的世茂更加貼近市場，中高端產品比例高達76%�！痹S世壇認為，房地產不可能永遠維持很高的利潤率，持續(xù)的高利潤率既不合理，也不健康。
實際上，對于周轉速度和利潤的平衡，世茂房地產將更多通過“多業(yè)態(tài)發(fā)展”的方式進行平衡。記者了解到，除對產品線結構進行調整之外，世茂房地產還加大了對酒店業(yè)態(tài)發(fā)展的力度。
世茂房地產2012年年報顯示，世茂酒店業(yè)務毛利達到62.88%，遠超房地產開發(fā)業(yè)務和同業(yè)平均水平。對此，許世壇表示，酒店業(yè)務上市是世茂的一個長遠規(guī)劃。2015年，世茂能有20家左右酒店開業(yè)，同時在三四線城市，開創(chuàng)世茂的自有酒店品牌；到2016、2017年，北京、上海都擁有世茂品牌的酒店開業(yè)。
記者了解到，為了實現(xiàn)上述的“平衡目標”，世茂房地產將根據(jù)不同城市的情況，合理地加快周轉速度。實際上，世茂每年都設有“最快開盤獎”，而2012年世茂房地產“最快開盤獎”得主樓盤的最短周期是將近六個月。