北京市豐臺(tái)區(qū)房屋登記大廳，幾天前，這里還是人頭攢動(dòng)、擁擠不堪，但4月2日《華夏時(shí)報(bào)》記者再次來(lái)到這里時(shí)發(fā)現(xiàn)，與北京國(guó)五條細(xì)則發(fā)布前大廳的火爆相比，已經(jīng)出現(xiàn)明顯降溫。
近日，各地國(guó)五條細(xì)則均“輕輕落地”，沒(méi)有預(yù)期當(dāng)中那么嚴(yán)厲，南京、杭州出臺(tái)的細(xì)則僅百十個(gè)字，海南則干脆直接宣布不出臺(tái)國(guó)五條細(xì)則，只有北京、上海等一線城市的政策相對(duì)較嚴(yán)。
接受本報(bào)記者采訪的專家認(rèn)為，地方對(duì)中央樓市調(diào)控的主動(dòng)性和敏感性在降低，不能完全倚重行政手段，目前刻不容緩的是要建立不動(dòng)產(chǎn)登記、信息聯(lián)網(wǎng)、期房銷售、房產(chǎn)稅等樓市調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制。
北京調(diào)控升級(jí)
“沒(méi)有最嚴(yán)，只有更嚴(yán)�！北葘�(duì)2010年以來(lái)北京出臺(tái)的樓市調(diào)控細(xì)則，社科院城市與房地產(chǎn)研究室主任倪鵬飛得出這樣的結(jié)論。
倪鵬飛注意到，在各地出臺(tái)的實(shí)施細(xì)則中，大多僅是維持原有的限購(gòu)政策，而北京則強(qiáng)化了限購(gòu)，北京籍單身人士今后將只能擁有一套住房，這彌補(bǔ)了之前限購(gòu)政策的漏洞。倪鵬飛認(rèn)為，政策的要點(diǎn)在于本地單身限購(gòu)一套，一般單身有一套已夠住，而且在一定程度上能抑制假離婚多購(gòu)房的行為。
此外，“更嚴(yán)”還體現(xiàn)在稅收政策上。
2月底國(guó)務(wù)院出臺(tái)國(guó)五條要求賣房征收20%個(gè)稅，但很多地方出臺(tái)的細(xì)則中并未涉及20%個(gè)稅。而北京則明確提出，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按照個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計(jì)征；不能核實(shí)房屋原值的，依法按照核定征收方式計(jì)征個(gè)人所得稅。
倪鵬飛說(shuō)，“征收20%個(gè)稅”的提法并不新鮮，這條規(guī)定早在20年前的個(gè)稅法中就已經(jīng)存在，只不過(guò)由于具體操作難度大，一直沒(méi)能真正執(zhí)行。但這次北京又沖在了前面。
值得一提的是，北京也是唯一提出“降價(jià)”目標(biāo)的地區(qū)。
3月31日，廣州、深圳市提出的2013年房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，是新建商品住房?jī)r(jià)格漲幅要低于年度城市居民人均可支配收入實(shí)際增幅；青島、南京、大連、合肥、天津、重慶、成都等城市的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)如出一轍，均是“限漲”。唯獨(dú)北京提出了“降價(jià)”目標(biāo)：全市新建商品住房?jī)r(jià)格與2012年相比保持穩(wěn)定，進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房的價(jià)格，逐步將其納入限價(jià)房序列管理。
“將商品房?jī)r(jià)格逐步納入限價(jià)房序列管理，是一個(gè)很大的突破，這個(gè)措施如果實(shí)施，對(duì)市場(chǎng)的震動(dòng)不亞于賣房收20%的個(gè)稅，而且肯定會(huì)實(shí)現(xiàn)控制房?jī)r(jià)的目標(biāo)�！北本┲性禺a(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉對(duì)記者說(shuō)。
而在此前的樓市調(diào)控政策上，北京的表述或者是“限制過(guò)快上漲”，或者干脆不提，無(wú)疑這次的目標(biāo)更明確了。有媒體援引北京市建委官員的話稱，“北京2013年房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)任務(wù)將一一分解，下放至各區(qū)縣�！�
交易驟然降溫
政策落地也澆滅了房產(chǎn)交易的火熱。
4月2日，北京市豐臺(tái)區(qū)房屋登記大廳內(nèi)只有五六個(gè)繳稅者在辦理業(yè)務(wù)，很多服務(wù)窗口都空著。上個(gè)月記者來(lái)到該大廳時(shí)，這里的等候座位都坐滿，很多人站著等待。
而在剛剛過(guò)去的3月份，則出現(xiàn)了多年不見(jiàn)的趕搭政策“末班車”的過(guò)戶潮，這樣的事情，鏈家地產(chǎn)的置業(yè)顧問(wèn)張恒只有在2009年和2011年遇見(jiàn)過(guò)兩次，但這次交易量似乎超過(guò)了前兩次。
“從3月國(guó)五條細(xì)則頒布后到地方細(xì)則出臺(tái)前，因?yàn)樘幱谡呖沾捌�，市�?chǎng)出現(xiàn)了恐慌情緒，交易量猛增不少，特別是3月上半月，中介門店來(lái)訪量迅速攀升，買賣交易談判時(shí)間變短�！睆埡惴Q。
北京市住建委官方網(wǎng)站的最新數(shù)據(jù)顯示，截止到3月30日，北京全市3月二手房網(wǎng)簽量已高達(dá)43780套，超過(guò)此前創(chuàng)造歷史紀(jì)錄的2009年12月份的39264套。如果再算上新建商品住宅的成交量，全月住宅市場(chǎng)總成交量很有可能突破6萬(wàn)套。
但是，這樣的光景不長(zhǎng)，進(jìn)入3月下旬后，新政的影響已逐漸出現(xiàn)，2月份曾有的價(jià)格跳漲現(xiàn)象已基本絕跡，門店的簽約量也在下滑。
記者走訪了多家中介門店，門店內(nèi)冷冷清清，“我愛(ài)我家”陶然亭門店的一位姓張的工作人員說(shuō)，現(xiàn)在客戶觀望情緒很濃，經(jīng)常是打電話都請(qǐng)不出來(lái)，都說(shuō)再看看，好像都并不著急買房。
偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉對(duì)媒體分析稱，預(yù)計(jì)今后一段時(shí)間，二手房交易量還會(huì)明顯下滑。
房?jī)r(jià)預(yù)期亂了
不過(guò)，記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，新的樓市調(diào)控細(xì)則出臺(tái)并沒(méi)有像以往那樣有殺傷力，二手房的價(jià)格依然堅(jiān)挺。而2010年“國(guó)十條”出臺(tái)不到半月，當(dāng)年北京許多地區(qū)的房?jī)r(jià)應(yīng)聲下落，此外2011年北京出臺(tái)調(diào)控政策也使得通州區(qū)多個(gè)樓盤的價(jià)格慘遭腰斬。
“樓市調(diào)控到了今天，回旋余地越來(lái)越小了。尤其是這次出臺(tái)的國(guó)五條，不僅沒(méi)有產(chǎn)生抑制房?jī)r(jià)的預(yù)期，而且產(chǎn)生了相反的作用。”倪鵬飛稱。
而讓購(gòu)房者更加苦惱的是，20%的個(gè)稅按理來(lái)說(shuō)應(yīng)由賣方單方全部承擔(dān)，但現(xiàn)在要不是協(xié)商分?jǐn)偙壤�，要不是私下全部由買方承擔(dān)，賣方很少愿意買單，這又變相提高了買方的購(gòu)房成本，進(jìn)而抬高了房?jī)r(jià)。
此外，記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，由于受二手房稅費(fèi)的影響，使很多原本購(gòu)買二手房的購(gòu)房者流入到一手房市場(chǎng)，新房市場(chǎng)又現(xiàn)“日光盤”。
通州區(qū)某樓盤據(jù)網(wǎng)絡(luò)搖號(hào)公示顯示，該項(xiàng)目首期開(kāi)盤共推出484套房源，而搖號(hào)的參與人數(shù)達(dá)到4130人，開(kāi)盤約4小時(shí)即售罄。
業(yè)內(nèi)人士對(duì)房?jī)r(jià)未來(lái)走勢(shì)也是看法不一。張大偉認(rèn)為，國(guó)五條必將在短期內(nèi)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，從而起到降溫樓市的作用，預(yù)計(jì)4月份房?jī)r(jià)上升的趨勢(shì)會(huì)得到抑制。如果政策持續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行，一線城市房?jī)r(jià)在三季度可能會(huì)出現(xiàn)環(huán)比下調(diào)。
胡景暉預(yù)計(jì)，應(yīng)該會(huì)先趨于穩(wěn)定，下半年轉(zhuǎn)為穩(wěn)中有降，第四季度開(kāi)始，市場(chǎng)整體會(huì)趨于穩(wěn)定。高策地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)陶紅兵則對(duì)樓市持樂(lè)觀態(tài)度，他認(rèn)為樓市不會(huì)劇變，二手房短期內(nèi)交易會(huì)下降，但不是速凍，而交易短期內(nèi)的大增導(dǎo)致購(gòu)房需求的透支，幾個(gè)月后就會(huì)恢復(fù)正常。
“預(yù)期亂了�！蹦啭i飛說(shuō)，“目前地方政府對(duì)中央樓市調(diào)控的敏感性和主動(dòng)性在降低，形勢(shì)日趨嚴(yán)峻，現(xiàn)在急需建立長(zhǎng)效機(jī)制來(lái)穩(wěn)定市場(chǎng)的預(yù)期�！�