“新國五條”及細(xì)則出臺(tái)后，資本市場(chǎng)房地產(chǎn)板塊連日來劇烈震蕩，二手房交易市場(chǎng)則十分火爆。但在各地相關(guān)細(xì)則出臺(tái)之前，市場(chǎng)信號(hào)復(fù)雜多變，后市走向仍不明朗。對(duì)此，中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國強(qiáng)、蘭德咨詢總裁宋延慶在做客中國證券報(bào)·中證網(wǎng)時(shí)表示，新政對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的影響較為明顯，同時(shí)不排除未來出臺(tái)嚴(yán)厲細(xì)則的可能。
投機(jī)獲益空間被擠壓
中國證券報(bào)：“新國五條”細(xì)則的焦點(diǎn)主要集中在二手房交易個(gè)人所得稅按照差價(jià)的20%征收這一條款上。這并非新手段，卻引起市場(chǎng)的強(qiáng)烈反響。在當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)下，如何評(píng)價(jià)這一政策效果？
陳國強(qiáng)：稅收政策是每次調(diào)控中必不可少的手段。但和過去相比，這一政策的力度還是超過大部分市場(chǎng)人士的預(yù)期。從政策對(duì)市場(chǎng)的沖擊力而言，該政策對(duì)購房成本的提高顯而易見，但這個(gè)效果還需要時(shí)間來觀察，也需要視地方細(xì)則而定。當(dāng)然，這項(xiàng)政策的調(diào)整，也有比較明顯的正面效應(yīng)，體現(xiàn)在市場(chǎng)預(yù)期的引導(dǎo)上，并大幅擠壓了一些投機(jī)、投資需求的獲益空間。
宋延慶：“新國五條”出臺(tái)的出發(fā)點(diǎn)是為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。當(dāng)然，這次政策力度或許有點(diǎn)大。就二手房交易稅收政策而言，在某種程度上可能會(huì)阻礙二手房的流通。如果這樣的話，顯然和調(diào)控的初衷有一定的違背。
二手房市場(chǎng)將降溫
中國證券報(bào)：按照住建部官員在全國兩會(huì)上的說法，今年3月底，各地可能出臺(tái)相關(guān)細(xì)則。對(duì)細(xì)則中的條款有哪些預(yù)判？
陳國強(qiáng)：無論是“新國五條”還是配套細(xì)則，都涉及到幾條核心內(nèi)容，包括對(duì)地方政府的年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，年度的住宅用地計(jì)劃。此外，新政要求地級(jí)以上城市，把符合條件的群體納入保障范圍等條款，也應(yīng)在細(xì)則中有所體現(xiàn)。
但也有不確定因素，比如二套房貸問題，在原有基礎(chǔ)上進(jìn)一步從緊是必然的，但涉及到哪些城市，首付比例和貸款利率會(huì)提高多少，都存在很大的變數(shù)。
宋延慶：“新國五條”中提出要擴(kuò)大供應(yīng)，這給市場(chǎng)帶來比較好的預(yù)期。過去多年來不但存在供需失衡問題，還存在土地供給不足的情況，如果在這方面有所突破，未來市場(chǎng)形勢(shì)可能會(huì)好轉(zhuǎn)。
中國證券報(bào)：各地細(xì)則出臺(tái)后，二手房交易市場(chǎng)是否會(huì)降溫？對(duì)新房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)有那些影響？
陳國強(qiáng)：細(xì)則出臺(tái)后，二手房市場(chǎng)將轉(zhuǎn)向清淡。但對(duì)新房市場(chǎng)的影響，短期內(nèi)難以具體量化。對(duì)新房市場(chǎng)而言，不同城市的市場(chǎng)供求狀況和庫存量存在非常大的差別。一二線城市現(xiàn)在面臨是增加供應(yīng)的問題，大部分三四線城市則面臨如何去庫存的問題。在這樣一種差異化的市場(chǎng)狀況面前，政策的影響同樣會(huì)有明顯差異化的表現(xiàn)。
對(duì)租賃市場(chǎng)而言，由于個(gè)稅政策的影響，導(dǎo)致更多存量房的房東采取轉(zhuǎn)讓出租的辦法，相應(yīng)的租賃需求也會(huì)增加。兩者之間未來供求關(guān)系如何演變，目前還需要觀察。
對(duì)后市謹(jǐn)慎樂觀
中國證券報(bào)：如何判斷今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)？
陳國強(qiáng)：從價(jià)格上看，當(dāng)前房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的軌跡可能受到影響。未來成交量將出現(xiàn)下滑，尤其是一些東部重點(diǎn)城市。對(duì)于房地產(chǎn)投資而言，短期內(nèi)可能會(huì)保持一定的慣性，但政策對(duì)企業(yè)在土地市場(chǎng)拿地、投資開發(fā)的節(jié)奏肯定會(huì)帶來影響，只是不同企業(yè)受影響的程度有差別。
宋延慶：當(dāng)前的市場(chǎng)走勢(shì)，我認(rèn)為處于“右下方”。也就是說，從2008年以后的五年時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一個(gè)完整的市場(chǎng)周期。2013年以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入另一個(gè)周期，當(dāng)前市場(chǎng)可能是處于復(fù)蘇的右下部，屬于上升的周期。
從上升的周期來看，市場(chǎng)需要三年左右的時(shí)間來恢復(fù)。從長(zhǎng)期來看，行業(yè)發(fā)展的基本趨勢(shì)不會(huì)改變。因此，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)可能還會(huì)有較長(zhǎng)的發(fā)展時(shí)間。
中國證券報(bào)：樓市調(diào)控新政曾一度重創(chuàng)地產(chǎn)股，從資本市場(chǎng)層面看，這種影響還能持續(xù)多久？
陳國強(qiáng)：樓市新政出來之后，股市出現(xiàn)暴跌，是市場(chǎng)過度解讀，或者說是市場(chǎng)部分恐慌造成的。但從估值上看，地產(chǎn)股的估值跟目前一些龍頭公司的業(yè)績(jī)表現(xiàn)相比，已經(jīng)很明顯的背離。從目前地產(chǎn)股的投資價(jià)值來看，我個(gè)人還是比較樂觀的。
宋延慶：股市大跌的情形可能持續(xù)不了太久，特別是地產(chǎn)股的表現(xiàn)。從當(dāng)前房企公布的業(yè)績(jī)簡(jiǎn)報(bào)來看，受到2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體回暖的影響，有六七家房地產(chǎn)公司的凈利潤超過100億元。在這種業(yè)績(jī)支撐下，我個(gè)人判斷房地產(chǎn)股不會(huì)一直下跌。