上周，金融、地產(chǎn)聯(lián)袂反彈，帶動指數(shù)止跌企穩(wěn)，市場情緒初顯穩(wěn)定，奈何近期房價上漲態(tài)勢難以遏制，致上周五“國五條”細則正式落地�？梢哉f，本次細則調(diào)控力度超出預期，且后續(xù)各地方政府(特別是一二線城市)將相繼出臺執(zhí)行細則以貫徹調(diào)控政策，對地產(chǎn)板塊將形成中期壓制。
對于本輪始于去年四季度的經(jīng)濟復蘇，地產(chǎn)投資的穩(wěn)步上行功不可沒，但隨著調(diào)控政策的出臺，經(jīng)濟復蘇預期或?qū)⒅袛�。后續(xù)A股市場料將在經(jīng)濟復蘇預期中斷與銀行、地產(chǎn)等上市公司年報、一季報業(yè)績超預期的糾結(jié)中震蕩，不排除二次探底的可能。不過，鑒于當前地產(chǎn)的供求關(guān)系短期難有實質(zhì)性改觀，政策調(diào)控雖能在一段時間內(nèi)抑制房價，但不會改變中期地產(chǎn)投資震蕩上行的趨勢。這意味著經(jīng)濟復蘇的中期趨勢雖有波折，但不會就此終止。
地產(chǎn)調(diào)控升級
經(jīng)濟弱復蘇預期或中斷
上周五公布的地產(chǎn)調(diào)控細則超出市場預期，表明管理層對抑制房價上漲過快的堅定決心，而后續(xù)各地方政府仍將出臺調(diào)控細則，這一過程或?qū)?月份一直延續(xù)至4月份，將對A股形成持續(xù)性的抑制。
本輪經(jīng)濟復蘇力度較弱，不排除在政策從緊預期下，經(jīng)濟二次探底的可能。市場一向?qū)φ畯膰勒{(diào)控房地產(chǎn)的表態(tài)頗為敏感，本次超預期調(diào)控政策的出臺，可能令市場進入房地產(chǎn)調(diào)控、政策偏緊、經(jīng)濟復蘇進程中斷、周期行業(yè)下跌、A股市場轉(zhuǎn)弱的悲觀預期中。
房地產(chǎn)問題在中國經(jīng)濟中的位置尤為重要，經(jīng)濟基本伴隨政府對房地產(chǎn)的政策而波動，不少人士更言及房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟的“綁架”。而當下，中國經(jīng)濟也在重復著之前的困境：房價反彈、政策掣肘。
一般而言，房地產(chǎn)周期和經(jīng)濟周期是一致的，但房地產(chǎn)周期會先于經(jīng)濟周期，并且房地產(chǎn)周期的振幅比一般宏觀經(jīng)濟周期的振幅要大，原因在于房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的先導性產(chǎn)業(yè)。中信建投首席策略分析師周金濤曾在其研究報告中指出，“我們用工業(yè)增加值產(chǎn)出缺口來衡量真實經(jīng)濟周期，發(fā)現(xiàn)其與房地產(chǎn)開發(fā)投資周期的波動趨勢密切相關(guān)。房地產(chǎn)投資是房地產(chǎn)加速器的重要的衡量指標，而房地產(chǎn)銷售則是一個先行指標。我們注意到房地產(chǎn)銷售周期一般領(lǐng)先投資一到兩個季度。從房價、房地產(chǎn)銷售與房地產(chǎn)投資之間關(guān)系看，住宅銷售領(lǐng)先住宅投資大約一個季度，而領(lǐng)先住宅價格兩到三季度�！庇纱丝梢�，房地產(chǎn)的銷售情況是宏觀經(jīng)濟的先行指標�？梢灶A見的是，盡管存在爭論，但業(yè)內(nèi)人士普遍認為本次調(diào)控政策將對后續(xù)房地產(chǎn)銷售帶來打壓(短期為規(guī)避政策引致的二手房成交量突增并不影響趨勢)。照此邏輯，市場對于經(jīng)濟復蘇的預期將面臨嚴峻考驗，更何況經(jīng)濟復蘇的力度本來就并不足夠“強”。
預期轉(zhuǎn)向
周期股估值修復行情結(jié)束
需要注意的是，本次調(diào)控細則并非一棒子將地產(chǎn)交易打死，而是有保有壓�！皦骸钡氖峭稒C性需求與投資性需求，“�！钡膭t是“剛需”，通過增加普通商品住房及用地供應、加快保障房建設(shè)，特別是對“剛需性”商品房開發(fā)商的融資需求加以支持(原文為“對中小套型住房套數(shù)達到項目開發(fā)建設(shè)總套數(shù)70%以上的普通商品住房建設(shè)項目，銀行業(yè)金融機構(gòu)要在符合信貸條件的前提下優(yōu)先支持其開發(fā)貸款需求”)�；旧峡梢詫⒈敬握叩脑瓌t概括為“加快釋放供給滿足剛需，同時將房子的‘投資性’屬性逐漸剝離”。
本次調(diào)控政策無疑兼具“創(chuàng)新性”與“爭議性”，這也使得投資者在短期甚至中期內(nèi)都無法精確判別其對經(jīng)濟帶來的“利”與“弊”孰輕孰重。在巨大的不確定性面前，暫時離場或是較為理智的選擇，更何況從1949點反彈至目前的2359點，部分資金獲利已然十分豐厚，在政策面急轉(zhuǎn)直下、經(jīng)濟存在巨大不確定性的背景下，“落袋為安”或是理性資金的合理選擇。
本輪始于1949點的反彈緣于IPO暫停與經(jīng)濟企穩(wěn)復蘇的預期支撐，鑒于房地產(chǎn)投資在推動經(jīng)濟增速中舉足輕重的作用，市場對經(jīng)濟持續(xù)復蘇的預期或?qū)⒅袛�，本輪周期股估值修復行情或正式宣告終結(jié)。
從50.1%的2月PMI數(shù)據(jù)來看，經(jīng)濟復蘇的腳步已然放緩，在此背景下，地產(chǎn)調(diào)控超預期很可能打斷本輪經(jīng)濟弱復蘇的進程，令經(jīng)濟二次探底。更需警惕的是，在春節(jié)效應下，2月CPI可能重返3%，盡管其中的季節(jié)性因素不言而喻，但在政策面存在巨大不確定性的背景下，市場予以負面解讀的可能性更大。值得注意的是，鑒于去年四季度我國經(jīng)濟復蘇較為明確，即將公布的權(quán)重地產(chǎn)與銀行股2012年年報很可能超預期，萬科A即為典型代表，屆時部分資金或以此為由再度博弈強復蘇，但這種基于“過去時”的博弈恐怕難敵市場預期的急轉(zhuǎn)直下。而從近期管理層的一系列政策動向來看，“民生”與“經(jīng)濟轉(zhuǎn)型”將被放在首要位置，如此一來，A股就不得不直面轉(zhuǎn)型期的痛苦，對刺激性政策的幻想可能破滅。
由攻轉(zhuǎn)守 且戰(zhàn)且退
短期市場對于細則的影響仍有爭論，但在后續(xù)地產(chǎn)調(diào)控政策陸續(xù)公布的背景下，周期板塊的配置價值顯著降低，預計指數(shù)在地產(chǎn)調(diào)控超預期與銀行、地產(chǎn)年報業(yè)績好于預期的糾結(jié)中將震蕩下行。在此背景下，以食品飲料、醫(yī)藥生物為代表的消費行業(yè)將存在相對收益，而創(chuàng)業(yè)板與中小板個股由于前期漲幅較大，資金獲利較為豐厚，短期在市場風險偏好下行的情況下可能高位回落。總體而言，在系統(tǒng)性風險暴露的背景下，投資者可由攻轉(zhuǎn)守，且戰(zhàn)且退。
需要注意的是，由于調(diào)控政策對經(jīng)濟的影響存在巨大的不確定性，短期A股或?qū)⒃庥鱿到y(tǒng)性風險，但這是否意味著A股一定就再度探底、重歸熊市，恐怕還需要觀察后續(xù)調(diào)控政策的落實程度和效果。若房價無視調(diào)控、繼續(xù)上漲，則更為嚴厲的針對存量住房的調(diào)控政策將不可避免地推出，且調(diào)控力度將史無前例;若在嚴格的政策調(diào)控下，房價漲勢得以遏制，進而平穩(wěn)運行，則調(diào)控政策對剛需的促進項可能對中國經(jīng)濟帶來意料之外的驚喜。當然，在結(jié)局“落聽”之前，“避險”或是當下最為理智的選擇。