“國五條”出臺8天后，細則昨天正式落地。面對樓市上漲預(yù)期的咄咄逼人，細則在限購、限貸等方面進一步明確，提高二套房首付比例和貸款利率，更在交易稅方面出重拳，嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征個人所得稅，以狠壓投機跳價苗頭。業(yè)內(nèi)預(yù)計，如果北上廣等房價上漲較快的一線城市，再未出現(xiàn)降溫跡象，二套房信貸政策調(diào)整的概率將會很大。
對三線城市影響大 上海限購已至極限
為抑制投資投機性需求，國務(wù)院此次文件再度升級完善限購令，對限購進行了統(tǒng)一要求。如：限購區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域；限購住房類型應(yīng)包括所有新建商品住房和二手住房；購房資格審查環(huán)節(jié)應(yīng)前移至簽訂購房合同（認購）前；對擁有1套及以上住房的非當?shù)貞艏用窦彝�、無法連續(xù)提供一定年限當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝�，要暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。住房供需矛盾突出、房價上漲壓力較大的城市，要在上述要求的基礎(chǔ)上進一步從嚴調(diào)整限購措施等。
對此，上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍認為，這些規(guī)定對三線城市樓市的打擊大于一線城市，“影響主要會集中在一些早期限購并不嚴格的城市，而對上海來說，基本沒有什么進一步的影響力，因為上海很早就在全市范圍內(nèi)鋪開限購了�！蓖哐芯孔稍冎行目偙O(jiān)張宏偉說，“上海單身戶籍也都限購了，光從限購角度而言，已經(jīng)到了極限。
”
復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心地產(chǎn)運營研究所所長蔡為民表示，現(xiàn)在很多所謂的限購城市并非真的限購，執(zhí)行的是少數(shù)區(qū)縣限購這樣的“溫柔版”限購令，補繳稅單等“鉆空子”行為屢禁不止。
“國五條”細則對限購措施進一步細化，但仍需防止一些地方政府的“闖關(guān)”行為。
一線城市可能出臺二套房信貸政策
上月，有關(guān)“二套房利率提高、首付增加、甚至停貸”的傳言四起，一度引發(fā)地產(chǎn)股集體暴跌。有分析稱，傳言非無稽之談，中央將進一步落實差別化的住房信貸政策。在昨天出臺的“國五條”細則中也提到：對房價上漲過快的城市，人民銀行當?shù)胤种C構(gòu)可根據(jù)城市人民政府新建商品住房價格控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。
據(jù)21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部計算，假設(shè)購房者購買1套250萬元的房源，以當前二套房執(zhí)行標準，其首付需達6成比例，即150萬元，最高可貸100萬元。以一筆100萬元總額、20年限、采用等額本息還款方式的商業(yè)貸款為例，按當前二套房貸款利率上浮1.1倍計算，其月供約為7876.5元，總計利息為89萬元。如果提高二套房貸款首付比例至7成及上浮貸款利率1.3倍，則購房者在購?fù)瑯臃课輹r，首付需175萬元，最高可貸額度僅為75萬元。以這筆75萬元總額、20年限、采用等額本息還款方式的商業(yè)貸款為例，按二套房貸款利率上浮1.3倍計算，其月供約為6515.8元，總計利息為81.4萬元。由此可見，一旦提高了二套房貸款的首付比例和貸款利率，對于購房者而言，其先期支付成本大幅增加，但遠期支付的利息總額又減得不多。
“這其實是在意料之中的。
”蔡為民表示，這一規(guī)定對樓市的影響并不大，主要是為了約束現(xiàn)在市場的“流量”，防止過熱帶來的風(fēng)險，政策彈性很大，以后可以再微調(diào)放松。宋會雍也表示，提高二套房貸款的首付比例和貸款利率其實影響很小。據(jù)上海中原研究咨詢部統(tǒng)計，上海二手市場中使用二套房貸客戶比例僅為7%，對購房總量的制約有限。
“但是僅這條來看，再結(jié)合統(tǒng)計局公布的70城市房價指數(shù)，上海等一線城市實際上有可能會出臺二套房信貸政策�！睆埡陚フf，受此影響，申城樓市短期內(nèi)尤其是3-4月這個階段不會出現(xiàn)“小陽春”的反彈。“因此，上半年整個房地產(chǎn)市場仍然會堅持跑量的基本原則。”張宏偉判斷。
購房者擔憂賣家將20%個稅轉(zhuǎn)嫁
看到“國五條”細則出臺的新聞后，最近正忙于看房的魏小姐立刻撥打中介電話。因為細則中有一條：“稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要密切配合，對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應(yīng)依法嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征。
”
魏小姐工作單位在南京東路，考慮到自己和丈夫的工作地點以及購房預(yù)算，他們看房的目標多集中在浦東中環(huán)位置。這些地段新房數(shù)量少價格高，二手房則在過去幾年間已經(jīng)飆漲至少一倍，如果一刀切按照差額20%計征個人所得稅，又會多出一筆不小的開支。
“為什么不征保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅，而是加重交易稅？ ”魏小姐擔憂，“所得稅雖然是向賣家征收，但賣家只管‘到手價’，最后都是轉(zhuǎn)嫁到買房人身上。
”
事實上，按差額20%計征所得稅的做法并非新規(guī)。宋會雍介紹，此前二手房個人所得稅有兩種計征辦法：差價的20%或總價的1%-2%（1%針對普通住宅，2%針對非普通住宅），交易時可以從低選擇，對于房價漲幅很快的房源，無疑是按照總價算劃算。
21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部分析師羅寅申為記者算了一筆賬，假設(shè)以一套滿5年，總價200萬元購入、220萬元售出的普通住宅為例，在該房源是賣家非唯一住宅的情況下，需繳納個人所得稅，如按合同價的1%計算，其交易時需繳納2萬元的個人所得稅；而如按新規(guī)，征收差額部分的20%個人所得稅，其交易時需繳納差額部分20萬元的20%為個人所得稅，即4萬元。
宋會雍坦言，魏小姐的擔憂不無道理，這一規(guī)定產(chǎn)生的影響要看市場是“供不應(yīng)求”的賣方市場還是“供過于求”的買房市場。買方市場下，買家有條件“挑挑揀揀”，可以舍棄所得稅較高的二手房轉(zhuǎn)向一手房，二手房面臨很大的降價壓力，這一塊稅收很大程度會由賣家承擔。但在賣方市場下，賣方有條件把這部分應(yīng)繳稅款在總價中體現(xiàn)出來，至少是部分體現(xiàn)出來，轉(zhuǎn)嫁給買家。
蔡為民也認為，這一新規(guī)其實是把“雙刃劍”，既可以打擊投資投機需求，又可能傷到剛需購房者，其中的差別還要看市場的“買氣”。
“而在操作上，也有一個問題，以差額計算的話，實際上需要提供房屋原值與契稅證明，如果賣家表示找不到了，而房管中心也找不到相關(guān)證明的話，這個差額如何計算？
”德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟表示，雖然國務(wù)院出臺了細則，但各地在執(zhí)行上也需進一步明晰化。