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海口在建某小區(qū)。資料照片 |
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蛇年春節(jié)前后，關(guān)于海南樓市開始再現(xiàn)泡沫的傳言盛行網(wǎng)絡(luò)，引起市場高度關(guān)注。海南樓市屬于外向型樓市標桿，其樓市“再現(xiàn)泡沫”究竟是政策威力所致還是以訛傳訛？再現(xiàn)泡沫是否具有風(fēng)向標意義？樓市投資鏈條的崩斷是否會引發(fā)當?shù)赝顿Y環(huán)境的惡化？《經(jīng)濟參考報》記者對此進行了調(diào)查。
市場：“情況沒那么糟”成交量穩(wěn)中有升
“海南房子賣不動了”、“海南樓市降價勢在必行”、“海南省樓市潛在供應(yīng)量可消化10年”……有關(guān)海南樓市的消息在春節(jié)前后不斷沖擊著消費者的神經(jīng)，海南樓市泡沫破滅，炒房客被套牢的消息不脛而走。
然而，事實并非如此，記者在春節(jié)前后連續(xù)走訪�？诙鄠�樓盤發(fā)現(xiàn)，傳聞夸大其詞。�？谖骱０稑s域公園置業(yè)顧問魏景連表示，榮域公園屬于高端樓盤，從2012年至今均價一直保持在12000元左右。2013年出現(xiàn)低價開市，是多方原因造成。“海南房價打折從去年就開始了，打折的房子多在離海岸線比較遠的地方，品質(zhì)一般，和去年比房價變化其實并不大�！蔽壕斑B說。
“再現(xiàn)泡沫和拋售潮目前肯定是沒有的�！焙u國際名城置業(yè)顧問李祝琳告訴記者，樓市出現(xiàn)低迷從去年下半年開始，一直平穩(wěn)過渡。
而在�？谑泻５閸u國瑞花園、�？谑邪姿铃\地翰城等多個樓盤，并未出現(xiàn)價格狂跌的現(xiàn)象，“目前價格狂跌的傳言也是針對一些尾樓，隨著旅游旺季的到來，價格時刻都在牽動著購房者的神經(jīng)�！卞\地翰城置業(yè)顧問張依娜說。
公開數(shù)據(jù)顯示，1月海南省成交7945套，環(huán)比多簽約2091套；成交面積為72.17萬平方米，環(huán)比上漲22.82%；成交均價為12579元/平方米，環(huán)比上漲3.25%。1月海南樓市的簽約量高于2012年任何月份的簽約量。
據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)黃金周期間全國樓市冷熱不均，而三亞卻獨撐海南全省春節(jié)樓市，7天內(nèi)成交350套，值得一提的是黃金周7天中的最后一天，成交套數(shù)、均價、面積均上演登高，尤其是成交均價高達五萬多元每平方米。
記者發(fā)現(xiàn)，業(yè)內(nèi)人士對市場仍抱有信心，隨著國際旅游島建設(shè)的穩(wěn)步推進和新建西環(huán)線高速鐵路等基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，海南房地產(chǎn)市場將持續(xù)向好。
有開發(fā)商表示，當前海南樓市已經(jīng)不是數(shù)據(jù)引領(lǐng)趨勢的時期，海南樓市固有的特點決定很難通過供需關(guān)系研判其未來走勢，根本上仍受限購等政策和全國樓市走向的影響。目前，海南樓市洗牌正在加劇，行業(yè)分化趨勢日益明顯。
政府：海南商品房存量合理可控
海南樓市泡沫說來源于海南克爾瑞公布的一份市場報告，其顯示海南18個市縣未來三至五年，包括在售、庫存和準備開發(fā)的合計潛在供應(yīng)量達到1.079億平方米。如果按照2011年海南全年房地產(chǎn)銷售面積800多萬平方米計算，未來十年內(nèi)，不再增加新的樓盤立項，這些庫存也難以消化完畢。
針對這些數(shù)據(jù)，海南省�？谑凶〗ň质袌龉芾硖幪庨L戴開權(quán)表示，市場機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)存在一定的重復(fù)統(tǒng)計情況，很多擬建房地產(chǎn)項目并沒有形成實際潛在供應(yīng)。潛在供應(yīng)量是一個動態(tài)的數(shù)據(jù)，并不能反應(yīng)實際需求情況。
“部分媒體曲解數(shù)字，目前就�？跇鞘卸�，開工量逐步減少，銷量有所回升，價格波動控制10%以內(nèi)，�？诜康禺a(chǎn)市場運行良好，并不存在崩盤及泡沫危機。”戴開權(quán)說。
據(jù)�？谑凶〗ň痔峁⿺�(shù)據(jù)，2012年海口市商品房批準預(yù)售面積379.4萬平方米，同比下降10.2%，銷售商品房266.1萬平方米，同比增長18%，商品房價格9402元/平方米，同比下降6.6%。商品房庫存量為463萬平方米。
海南省住建廳廳長王志宏對此表示，海南省商品房存量合理，在可控范圍內(nèi)。王志宏介紹，截至2013年1月10日，海南省商品房可售面積為1860萬平方米。而去年海南省商品房銷售面積為931.84萬平方米，存量是合理的，在可控范圍內(nèi)。
針對媒體近期報道“海南商品房存量多，開發(fā)商低價拋盤”的情況，王志宏表示，確實存在有些開發(fā)商低價促銷，主要因為“海南省冬季是商品房銷售的傳統(tǒng)旺季，歷年都存在有些開發(fā)商以打折或降價促銷的方式爭取多一些銷售商品房的做法，今年有些樓盤也不例外”。
其次，海南省近兩年來房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)不斷提高。原先已開工建設(shè)的一些樓盤由于產(chǎn)品品質(zhì)、環(huán)境建設(shè)及配套設(shè)施比起一些高檔樓盤，存在一定差距，個別項目打折銷售的幅度相對較大。年關(guān)將近，有些企業(yè)為了資金回籠，拿部分房源低價銷售。但是海南省房地產(chǎn)開發(fā)項目整體上品質(zhì)在不斷提高，絕大部分項目的價格是比較穩(wěn)定的。
王志宏認為，海南省房地產(chǎn)市場整體運行情況良好，可以從以下幾個方面看：一是從投資看，2012年全省房地產(chǎn)開發(fā)投資完成886.64億元，同比增長33.7%，繼續(xù)保持增長勢頭，說明企業(yè)對海南的房地產(chǎn)市場有信心。二是從企業(yè)到位資金看，去年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金1340億元，是開發(fā)投資額的1.5倍，說明企業(yè)資金供給狀況總體良好。三是從在建面積看，本年新開工面積1661萬平方米，同比增長0.7%，在建商品房面積處于合理區(qū)間。四是從供求方面看，2012年房地產(chǎn)銷售面積931.84萬平方米，比上年增長4.9%，海南省商品房供求關(guān)系是基本平衡的。五是從價格看，去年商品房銷售均價7894元/平方米，同比下降11.3%，價格有所回落，已經(jīng)非常理性。
趨勢：大打環(huán)保牌旅游地產(chǎn)比重將上升
海南省財經(jīng)委指出，海南省城鄉(xiāng)建設(shè)工作仍然存在不少薄弱環(huán)節(jié)。例如，城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)仍然比較薄弱，城鎮(zhèn)建設(shè)風(fēng)貌缺乏特色，城鎮(zhèn)化質(zhì)量和水平不高，促進經(jīng)濟發(fā)展和改善民生的能力仍然不強；房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)比較單一，促銷壓力仍然較大，需要進一步優(yōu)化和加快轉(zhuǎn)型升級；保障性住房的結(jié)構(gòu)、類型和分配還不盡合理，基礎(chǔ)設(shè)施配套、后續(xù)管理等方面有待進一步完善；城鄉(xiāng)規(guī)劃管理實施力度亟待加強，打擊違法違章建筑任重道遠；住房城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)高技術(shù)人才短缺問題仍然很突出。
王志宏表示，面對調(diào)控，要積極探索房地產(chǎn)持續(xù)快速發(fā)展的出路，及時調(diào)整開發(fā)結(jié)構(gòu)，促進轉(zhuǎn)型升級。在不減少投資總量的情況下，減少商品住房開發(fā)比重，加大開發(fā)與旅游等產(chǎn)業(yè)相關(guān)聯(lián)的經(jīng)營性房地產(chǎn)，促進“旅居型房地產(chǎn)”、“就業(yè)型房地產(chǎn)”同時發(fā)展，實現(xiàn)供求關(guān)系的基本平衡。
海南地產(chǎn)人士紛紛表達了積極向上的態(tài)度。中信地產(chǎn)海南投資有限公司營銷總監(jiān)索穎表示，國家進行調(diào)控并不是說要打壓房地產(chǎn)行業(yè)，而是把房地產(chǎn)高速運轉(zhuǎn)中的泡沫去掉，讓很多房地產(chǎn)商踏踏實實來做房地產(chǎn)，開發(fā)商要做好持續(xù)過艱難日子的準備，練好內(nèi)功，注重產(chǎn)品品質(zhì)，共同做好海南房地產(chǎn)市場。
業(yè)內(nèi)專家稱，從長遠看，海南應(yīng)切實加強對土地供應(yīng)和房地產(chǎn)項目開發(fā)管理，大力推動房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，開發(fā)以經(jīng)營性旅游地產(chǎn)為主導(dǎo)、度假旅居型地產(chǎn)為特色、商業(yè)及其他地產(chǎn)為補充，以促進海南房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。
近來，在各大房地產(chǎn)網(wǎng)站，海南地產(chǎn)紛紛以“遠離空氣污染”、“擺脫內(nèi)地霧霾毒氣”、“好空氣樓盤”等口號作為廣告賣點，欲以“環(huán)保牌”打出樓市一片天。
金源世紀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司譚紅斌說，以往的單純蓋樓賣方已經(jīng)不合時宜，必須找到適合的模式方向，快速適應(yīng)變化，以便化被動為主動�！皩Ｄ蟻碚f，旅游地產(chǎn)、城市綜合體、養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)、教育地產(chǎn)等都是機會”。
譚紅斌稱，海南房地產(chǎn)協(xié)會要有所動作，把海南房地產(chǎn)企業(yè)組織起來一起拓展島外市場，建立國際旅游島房地產(chǎn)推廣渠道；其次，要充分利用海南島養(yǎng)老養(yǎng)生的優(yōu)勢條件，聯(lián)合各地老齡協(xié)會建立聯(lián)盟，既可以拓展銷售渠道，又可以提升經(jīng)營型地產(chǎn)的附加值。
王志宏在全省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上稱，要調(diào)整優(yōu)化開發(fā)結(jié)構(gòu)，進一步減少純商品住房比例，實現(xiàn)供求關(guān)系的基本平衡。海南應(yīng)立足自身優(yōu)勢特色，打造一批特色風(fēng)情村鎮(zhèn)，以產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型促進“美麗中國”的建設(shè)步伐。