日前結(jié)束的第17屆海南冬季房地產(chǎn)展示交易會上，8.8折到7.5折各種折扣不一而足；送家電、送裝修、送旅游等各種促銷方式讓購房者眼花繚亂。然而據(jù)主辦方統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，房展會3天時間共預(yù)定和成交房子162套，創(chuàng)下近三屆房交會的新低，成為2012年海南樓市“慘淡”的注腳。
2012年，斷臂求存的“價格戰(zhàn)”加速了海南房企優(yōu)勝劣汰，中小房企去庫存后離場觀望、大型房企增持土地轉(zhuǎn)型。專家認(rèn)為，海南樓市“價格戰(zhàn)”或?qū)⒊掷m(xù)至今年2季度，呈現(xiàn)量穩(wěn)價滑的趨勢。
樓市筑底：“價格戰(zhàn)”去庫存
隨著國家對房地產(chǎn)調(diào)控政策的收緊，2012年海南房價保持低位運行，二三季度作為傳統(tǒng)淡季，成交均價與成交量一路走低，據(jù)海南克而瑞數(shù)據(jù)中心分析顯示，3月至10月間海南全省月均成交面積保持在35萬平方米至53萬平方米范圍內(nèi)浮動，10月份成交面積僅為35.02萬平方米。
根據(jù)中原數(shù)據(jù)平臺等多家機構(gòu)的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，去年5月起，以瓊海、文昌、陵水為先鋒自北向南的“價格戰(zhàn)”逐漸展開，三地成交均價較2011年同比下降2成左右，而陵水樂活城市項目更是在年底發(fā)布了6.4折的認(rèn)購價。�？谑泻ｉL流項目在周邊12000元至15000元的區(qū)域水平內(nèi)，開出7068元/平方米的超低價，成交均價僅為9000元/平方米。
�？谑蟹康禺a(chǎn)協(xié)會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2012年海口市銷售商品房266.1萬平方米，同比增長18%，商品房價格為9402元/平方米，同比下降了6.6%。商品房新開工面積262萬平方米，同比下降39%。商品房庫存量為463萬平方米。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“價格戰(zhàn)”的激烈在于，獨樹一幟的降價會使整個銷售片區(qū)陷入停滯，形成了區(qū)域銷售牽一發(fā)而動全身的全島激戰(zhàn)。“澄邁縣灣區(qū)成交均價在7000元至8000元左右，而御景灣精裝修樓盤開盤價僅為5800元，一度使周邊開發(fā)商封盤停售，這樣的競爭太激烈�！蓖趼方榻B說。
記者從濱江海岸、御景灣及海長流等多個項目處了解到，逾半年的價格廝殺幫助一部分企業(yè)減少了庫存，實現(xiàn)了短期資金回流。濱江海岸2012年價格在13000元每平方米，而今年的入市價格僅為8000元，直接推動企業(yè)增加了近4萬平方米的銷售計劃；御景灣在開盤短期內(nèi)即實現(xiàn)了700套的去庫存任務(wù)；海長流的銷售規(guī)模直接接近5億。
專家認(rèn)為，“價格戰(zhàn)”白熱化背后，表現(xiàn)出房企擔(dān)心后市壓力“斷臂求存”的無奈，而據(jù)市場分析人士檢測，海南省庫存壓力仍在不斷增加。海南克而瑞數(shù)據(jù)中心數(shù)據(jù)顯示，海南省各市縣商品住宅存量較今年上半年和去年同期都有大幅提高�！�
“一批拿地價格較低的中小企業(yè)和財大氣粗的大房企，可以率先撤離市場或持地觀望，而那些拿地價格高的開發(fā)商只能封盤稀售或黯然退場�！蓖趼氛f，這一輪價格戰(zhàn)不僅吹走了房價虛高的泡沫，讓房價逐步回歸理性，而且也對海南房地產(chǎn)企業(yè)進行了優(yōu)勝劣汰的洗牌，為今后海南樓市的健康發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。
“后價格戰(zhàn)時代”：2013年量穩(wěn)價滑
據(jù)搜狐焦點數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計，2013年元旦首日，海南樓市共簽約78套，環(huán)比下降了68套。第17屆海南冬季房地產(chǎn)展示交易會也“慘淡”收場。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，與房企“抱團取暖”熱鬧現(xiàn)象相比的平淡開局，預(yù)示著2013年海南樓市將保持量穩(wěn)價滑的趨勢。
新浪樂居海南負(fù)責(zé)人介紹，由于中國內(nèi)地迎來28年最冷冬天，大批游客提前登島，加之海南房企激烈的“價格戰(zhàn)”，一切利好因素兼?zhèn)洌欢鴺鞘信⒎呛芘�，通過抽樣調(diào)查發(fā)現(xiàn)，�？诘鹊貏傂韬秃蝤B人群購房意愿強烈，然而因政策不確定性及價格波動劇烈，導(dǎo)致大部分購房者持觀望態(tài)度。
浙江嘉興的“候鳥老人”周定勛告訴記者，今年寒冬浙江提前降溫，他和幾個戰(zhàn)友一起來海南過冬，都準(zhǔn)備在這里買房子過冬，可是觀察了幾個樓盤覺得應(yīng)該還有降價空間，因此會等到春節(jié)后再著手選房。
“樓市平淡的暖冬或僅持續(xù)至春節(jié)前，隨著3月后氣候優(yōu)勢的喪失以及新增產(chǎn)品水平的局限，樓市價格還將進一步趨近理性，今年二、三季度將成為海南樓市‘反思’的黃金時期�！蓖趼氛f。
分析人士指出，房展會的存在突顯了指導(dǎo)理念的局限性。房展會模式不僅落后，而且更將海南樓市引向了住宅銷售的死胡同，在經(jīng)歷了“價格戰(zhàn)”陣痛后，政府和企業(yè)應(yīng)認(rèn)真思考“后價格戰(zhàn)時代”海南旅游地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型發(fā)展。
“海南島面積不大，然而各個市場區(qū)域卻需要依自身優(yōu)勢細(xì)致劃分，而這些在過去都被忽視了。”中國旅游研究院海南負(fù)責(zé)人王振介紹說，海岸資源是海南房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要資源，而過去政府優(yōu)先將海岸資源大量開發(fā)，發(fā)展海景住宅和酒店，不僅無法實現(xiàn)經(jīng)濟聚集，配套設(shè)施落后，還造成內(nèi)陸經(jīng)濟發(fā)展緩慢及海洋污染等一系列問題。
業(yè)內(nèi)人士指出，有些海南沿海岸線發(fā)展的社區(qū)，每年有九個月“人跡罕至”，夜晚寂靜如死城，不僅造成當(dāng)?shù)鼐频�、餐飲等第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展停滯，而且醫(yī)院等配套基礎(chǔ)設(shè)施難以發(fā)揮作用，土地大量閑置。
專家建議，“后價格戰(zhàn)時代”，海南急需將海南各地市場細(xì)化分級，以更科學(xué)的方式規(guī)劃全省的旅游地產(chǎn)開發(fā)，有針對性地集中進行開發(fā)，避免資源的浪費，力爭在未來盡快減緩量穩(wěn)價滑趨勢，促進量價均衡健康發(fā)展。
樓市轉(zhuǎn)型：關(guān)鍵發(fā)展旅游地產(chǎn)
專家指出，海南樓市轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵在于對旅游地產(chǎn)的認(rèn)識轉(zhuǎn)型。“大多數(shù)人以為在旅游地做房地產(chǎn)就是旅游地產(chǎn)了，其實這只是‘旅游地’地產(chǎn)�！蓖趼氛f。
據(jù)介紹，當(dāng)前海南省土地產(chǎn)出不高、供地結(jié)構(gòu)不優(yōu)、土地閑置的問題比較突出。2011年海南省建設(shè)用地每平方公里GDP產(chǎn)出只有7350萬元，列全國倒數(shù)第四位。供地結(jié)構(gòu)上看，2007年以來，海南省有償供應(yīng)的建設(shè)用地近半數(shù)是住宅用地。
目前海南絕大部分房地產(chǎn)項目仍是普通住宅項目，并沒有抓住國際旅游島“旅游”的核心價值。而真正的旅游地產(chǎn)是需要“服務(wù)先行”，依托配套服務(wù)設(shè)施及物業(yè)租賃等形式來實現(xiàn)盈利的。
王路認(rèn)為，旅游地產(chǎn)前期投入較大，投資門檻是目前旅游地產(chǎn)發(fā)展的最大局限，因此本輪價格戰(zhàn)后，大型企業(yè)紛紛增持海南土地或持地觀望，一些房企對旅游地產(chǎn)的先行試水將逐步帶動海南樓市在這一領(lǐng)域積累經(jīng)驗。
優(yōu)化土地結(jié)構(gòu)也成為海南促進房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型升級的當(dāng)務(wù)之急。目前海南省已認(rèn)定的閑置建設(shè)用地有23萬畝，占已供地的38.6%，還有一批未認(rèn)定的閑置土地沉睡積壓在開發(fā)商手里。海南土地供應(yīng)必須體現(xiàn)轉(zhuǎn)方式、調(diào)結(jié)構(gòu)的導(dǎo)向，優(yōu)先配置給有實力、有信譽的投資商，提高土地利用效益。
據(jù)了解，今年海南各市縣、國土部門將對閑置土地要全面排查清理，限期處置，加快盤活。長期不開發(fā)的土地要果斷置換給干得快的項目。
海南省長蔣定之在去年底召開的海南省經(jīng)濟工作會議上也表示，海南今年將繼續(xù)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)。將用地指標(biāo)向重點項目和品牌企業(yè)傾斜，適當(dāng)降低普通商品房建設(shè)比重，適度發(fā)展大眾化酒店，加大存量商品房促銷力度，促進房地產(chǎn)投資和銷售協(xié)調(diào)增長。