房?jī)r(jià)下跌業(yè)主集體“退房”，開(kāi)發(fā)商承諾“售后包租”卻未能兌現(xiàn)，中介強(qiáng)行“撮合”加劇二手房交易糾紛……記者從深圳市中級(jí)人民法院了解到，受?chē)?guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)、金融形勢(shì)和房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)糾紛呈多發(fā)態(tài)勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，２００８年以來(lái)，深圳每年的案件總數(shù)都在１萬(wàn)件左右，房地產(chǎn)行業(yè)“潛規(guī)則”浮出水面。
一年逾萬(wàn)起案件標(biāo)的額大
深圳市中級(jí)人民法院日前發(fā)布的《深圳法院房地產(chǎn)審判工作白皮書(shū)》顯示，２００８年１月—２０１２年６月，深圳兩級(jí)法院受理的各類(lèi)房地產(chǎn)民事案件就多達(dá)５６９３５件，收案標(biāo)的總額高達(dá)２７９．９億元。
盤(pán)點(diǎn)深圳的房地產(chǎn)民事案件，其中一個(gè)主要特點(diǎn)就是案件標(biāo)的額相對(duì)較大，群體性糾紛較多。據(jù)統(tǒng)計(jì)，２００８年以來(lái)，全市法院受理的房地產(chǎn)案件中，涉及１００名以上當(dāng)事人的群體性案件就有３０余起。隨著深圳樓市大幅度調(diào)整，房?jī)r(jià)一度出現(xiàn)“過(guò)山車(chē)”現(xiàn)象，一些放棄首付和房產(chǎn)的主動(dòng)斷供者浮出水面�！巴朔砍薄币l(fā)群體性糾紛，開(kāi)發(fā)商和業(yè)主最終對(duì)簿公堂。
與此同時(shí)，一些新類(lèi)型案件也不斷涌現(xiàn)。房屋買(mǎi)賣(mài)合同、房屋租賃合同、物業(yè)服務(wù)和建設(shè)工程合同糾紛這四種傳統(tǒng)類(lèi)型案件占一審房地產(chǎn)案件總數(shù)的６３．４２％，比重較大。而涉及房屋優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)、建筑物區(qū)分所有權(quán)、小區(qū)業(yè)主自治、停車(chē)位的案件以及因所有權(quán)爭(zhēng)議提起的確權(quán)和執(zhí)行異議之訴這些新類(lèi)型案件逐漸增多。
據(jù)深圳市中級(jí)人民法院副院長(zhǎng)郝麗雅介紹，深圳的房地產(chǎn)案件當(dāng)中還有一個(gè)難以解決的“疑難雜癥”：由于歷史原因，目前深圳有數(shù)量不少的違法建筑尚未經(jīng)過(guò)行政處理程序，針對(duì)這些違法建筑提起的確權(quán)、分割和物權(quán)保護(hù)的案件很難通過(guò)訴訟途徑得到解決。
行業(yè)“潛規(guī)則”浮出水面
深圳市中級(jí)人民法院相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受新華社記者采訪時(shí)談到，在一系列房地產(chǎn)案件的審理過(guò)程中，房地產(chǎn)行業(yè)“潛規(guī)則”浮出了水面：
建筑市場(chǎng)違法分包、轉(zhuǎn)包和掛靠現(xiàn)象突出。有的建筑企業(yè)很少參與工程的實(shí)際施工，而以出借資質(zhì)、收取管理費(fèi)作為主要經(jīng)營(yíng)收入。這些違法行為導(dǎo)致有關(guān)施工單位資質(zhì)的法律規(guī)定形同虛設(shè)，工程質(zhì)量難以保證，并由于質(zhì)量問(wèn)題和拖欠錢(qián)款引發(fā)大量糾紛。
部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商違規(guī)違約有“污點(diǎn)”。比如：建設(shè)部２００１年頒發(fā)的《房地產(chǎn)銷(xiāo)售管理辦法》就明確規(guī)定，不得以返本銷(xiāo)售和售后包租的方式，出售未竣工的房屋。２００６年５月，建設(shè)部又對(duì)當(dāng)時(shí)再度盛行的“返租經(jīng)營(yíng)”未竣工房產(chǎn)再次發(fā)文，明確“售后包租”、“承諾回報(bào)”等為房地產(chǎn)廣告明令禁止的內(nèi)容。有的開(kāi)發(fā)商為規(guī)避法律，在售樓時(shí)另成立一家公司負(fù)責(zé)與小業(yè)主簽訂代理出租合同，利用政策漏洞打擦邊球，達(dá)到售后返租的目的。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)入行門(mén)檻不高，人員素質(zhì)參差不齊。一些中介人員服務(wù)意識(shí)差，一味撮合交易，對(duì)房屋狀況、賣(mài)方真實(shí)報(bào)價(jià)等應(yīng)當(dāng)披露的信息隱瞞不報(bào)，對(duì)賣(mài)方是否有處分權(quán)、買(mǎi)方是否屬于限購(gòu)對(duì)象等影響合同履行的問(wèn)題不作詢問(wèn)了解。有的中介人員為獲取不正當(dāng)利益，先與賣(mài)方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，再尋找買(mǎi)主。在找不到買(mǎi)主的情況下，為逃避合同責(zé)任，又主張之前所簽合同為無(wú)權(quán)代理，請(qǐng)求認(rèn)定合同無(wú)效。甚至有的中介人員采取欺騙手段，為合同履行設(shè)置障礙，激化雙方矛盾。
部分物業(yè)公司重管理輕服務(wù)，對(duì)一些重大事項(xiàng)不按法律法規(guī)的要求提交業(yè)主大會(huì)決定，甚至有物業(yè)公司采取非法手段對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員進(jìn)行拉攏、威脅，干擾業(yè)委會(huì)正常行使職權(quán)，引發(fā)業(yè)主不滿。一些小區(qū)的業(yè)委會(huì)未能充分發(fā)揮職能，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，在不能通過(guò)業(yè)委會(huì)反映訴求的情況下，業(yè)主與物業(yè)公司的沖突更加直接，也更加激烈。
雙方守約和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)
記者從深圳市中級(jí)人民法院了解到，不少房地產(chǎn)糾紛都是由于買(mǎi)賣(mài)雙方守約意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)造成的。
據(jù)深圳市中級(jí)人民法院相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，在二手房買(mǎi)賣(mài)當(dāng)中，很多當(dāng)事人不重視合同約定，不嚴(yán)格按照合同約定的期限履行合同義務(wù)。有些賣(mài)方全權(quán)委托經(jīng)紀(jì)人員和擔(dān)保公司辦理贖樓及過(guò)戶手續(xù)，對(duì)交易過(guò)程甩手不問(wèn)，甚至對(duì)受托人未按期贖樓的情況都不知悉。有些買(mǎi)方對(duì)限購(gòu)政策和房貸政策不作事先了解，在簽約后才發(fā)現(xiàn)無(wú)法履行合同。
同時(shí)，一些企業(yè)和個(gè)人風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不夠，以僥幸心理購(gòu)買(mǎi)不具備交易條件的福利房、微利房、經(jīng)濟(jì)適用房甚至農(nóng)民房，為事后的法律糾紛埋下了隱患。
還有一些當(dāng)事人在交易“蜜月期”缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，埋下隱患。例如，一些戀愛(ài)中的男女為共同居住或準(zhǔn)備結(jié)婚一起購(gòu)買(mǎi)房屋，登記的所有權(quán)份額與雙方的實(shí)際出資情況并不一致，在分手時(shí)，往往容易產(chǎn)生糾紛。一些當(dāng)事人借用他人名義買(mǎi)房，而與被借名義人發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛的案件也時(shí)有發(fā)生。