開發(fā)商“差錢了”怎么辦？當(dāng)多數(shù)房企奔波于銀行和民間借貸時，浙商黃偉旗下的新湖中寶，走上一條以股權(quán)質(zhì)押的別樣融資之路。
新湖中寶日前宣布，將公司2.1億股股份質(zhì)押給廈門國際信托，融資約5億元。據(jù)新湖中寶披露的信息，該公司大股東用于質(zhì)押的股份數(shù)量已經(jīng)占到公司總股本的54.88%。
就新湖中寶過半數(shù)量的股權(quán)被質(zhì)押，同策房產(chǎn)研究總監(jiān)張宏偉告訴《華夏時報》記者，這與公司業(yè)績不佳并想以此方法補充現(xiàn)金流有關(guān)。
在房地產(chǎn)界，新湖中寶被稱為資本玩得相當(dāng)嫻熟的一家上市房企。作為新湖中寶和新湖集團的大股東，黃偉旗下不僅擁有寧波嘉源實業(yè)發(fā)展、浙江恒力控股、哈高科這樣的貿(mào)易、實業(yè)和醫(yī)藥公司，還投資了湘財證券和大智慧這樣的證券公司。
“黃偉和他的新湖系公司都非常低調(diào)，又有些另類。但他們雖然很低調(diào)，卻總是能在資本市場上如魚得水�！敝袊笖�(shù)研究院高級研究員曹旭東說。
質(zhì)押股份過半
6月30日，新湖中寶發(fā)布公告稱，公司已將2.1億股股份質(zhì)押給了廈門國際信托有限公司，并已在中國證券登記結(jié)算上海分公司辦理了股份質(zhì)押登記手續(xù)。
記者在采訪中了解到，通過質(zhì)押2.1億股，新湖中寶成功融資5億元，且融資成本低于10%。
“信托項目做完后，公司才發(fā)的公告。新湖主要是想以此來補充公司的流動資金，規(guī)模約在5億�！睆B門國際信托相關(guān)人士告訴記者，而與其它房地產(chǎn)信托動輒高達(dá)15%-20%的高成本相比，新湖中寶此次的融資成本只有約9%，比銀行開發(fā)貸款只高了一兩個點。
“新湖系是我們的老客戶，在資本界也積累了不少人脈，所以雖然這次的回報率較低，但購買者仍然不少�！鄙鲜鰪B門國際信托人士表示。
中國指數(shù)研究院高級研究員曹旭東指出，在上市房企中，新湖中寶可謂是股權(quán)質(zhì)押的“先鋒”。
據(jù)新湖中寶最新披露的信息，該公司的大股東——新湖集團所持有的公司股份中，用于質(zhì)押的股份更是驚人：已經(jīng)占新湖中寶公司總股本的54.88%。
而Wind的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年滬深兩市共有51家開發(fā)商通過質(zhì)押股份獲取資金，涉及質(zhì)押的股權(quán)數(shù)量高達(dá)94.93億股。而在這51家發(fā)布股權(quán)質(zhì)押公告的公司中，新湖中寶發(fā)布的股權(quán)質(zhì)押次數(shù)最多，共有16次，涉及股權(quán)數(shù)量高達(dá)9.99億股。
“一般來說，投資界不認(rèn)可開發(fā)商質(zhì)押股權(quán)。因為他們會覺得這個東西太虛，很多投資機構(gòu)寧愿要項目公司的股權(quán)。但黃偉和他的新湖系卻能在這條路上走得相當(dāng)順暢，這與黃偉在資本市場上的長袖善舞有很大關(guān)系�！辈苄駯|說。
新湖中寶公布的資料顯示，新湖集團持有新湖中寶62.15%的股份。
曹旭東告訴記者，在浙商和很多開發(fā)商眼中，黃偉相當(dāng)?shù)驼{(diào)、務(wù)實。
“除了主業(yè)房地產(chǎn)，新湖集團還投資了礦產(chǎn)、醫(yī)藥和證券。2004年和2006年通過兩次收購，新湖集團成為哈高科實際控制人。黃偉還是湘財證券的大股東，去年還投資了大智慧�！辈苄駯|指出，正是因為在資本界有這樣的背景，因此黃偉非常熟悉資本操作的手法。新湖集團也因此獲得了比其它房企更多的投資界資源。
上海項目開發(fā)受阻
為何一家上市房企的大股東，會將近半的股份質(zhì)押出去？
對此，新湖中寶證券事務(wù)代表高莉告訴本報記者，這與大股東的發(fā)展和融資思路有很大關(guān)系�！肮蓹�(quán)質(zhì)押是大股東的決定，我們并沒有太多的決定權(quán)。大股東認(rèn)為與其把股份放在那里，不如把它拿出來質(zhì)押后進(jìn)行融資�！备呃蛘f。
分析人士指出，頻繁質(zhì)押公司股份與房企想解圍資金有直接關(guān)系。
新湖中寶2011年年報顯示，公司的營業(yè)總收入由2010年的81.4億下降至2011年的66.8億元，下降17.83%；而營業(yè)利潤則由2010年的21.3億元下降至2011年的13.9億元，下降幅度高達(dá)34.93%。
而該公司一季報披露，公司一季度僅利息支出就高達(dá)2.53億元，比年初1.53億元的利息支出增加了65%。
“現(xiàn)在房企們除了加快銷售就是四處融資，都是和找錢有關(guān)。在拿不到銀行信貸的時候，地產(chǎn)信托、股權(quán)質(zhì)押、民間借貸，都一一派上用場了。”張宏偉表示。
根據(jù)新湖中寶2011年年報，該公司經(jīng)營產(chǎn)生的現(xiàn)金流已經(jīng)連續(xù)兩年為負(fù)值；其中2010年為-24.05億元，2011年為-25.49億元。與此同時，新湖中寶的負(fù)債額從2010年的194.7億元，上升至2011年的239.5億元，負(fù)債增幅達(dá)23%。
“新湖中寶一半的項目分布在浙江、上海一帶，所以受調(diào)控影響很大�！辈苄駯|說。
“今年上半年地產(chǎn)形勢不好，當(dāng)然會影響到銷售收入，這也是行業(yè)的普遍情況。而一些項目因此而投資力度減小或放緩開發(fā)進(jìn)程，也在情理中。”高莉表示。
近日上海傳出消息稱，由于與股東產(chǎn)生糾紛，新湖中寶在滬的兩個大型項目——華商大公館和上海新湖青藍(lán)國際，在獲得土地已經(jīng)兩年后，卻沒有進(jìn)行開發(fā)。
據(jù)新湖中寶2011年年報披露的信息，青藍(lán)國際和華商大公館在計劃開發(fā)列表一欄中，開工面積均顯示為“0”。這意味著新湖中寶今年并沒有開發(fā)項目的計劃。
“我們的項目的確籌備了蠻長時間了，但到現(xiàn)在也沒有確定究竟會什么時候開工。這要由上面來定了�！鄙虾Ｐ潞嗨{(lán)國際項目公司人士告訴記者。
而新湖中寶旗下的上海新湖明珠公司內(nèi)部人士告訴記者，華商大公館的開發(fā)進(jìn)程的確進(jìn)展不順利。
“華商大公館項目與投資人之間發(fā)生了一些分歧，這可能是基于開發(fā)理念和定位的不同。我們想考慮得更長遠(yuǎn)，把項目準(zhǔn)備得更充分些。但這個項目的投資人可能覺得市場不太好，有退出的想法�！鄙鲜錾虾Ｐ潞髦楣緝�(nèi)部人士向記者表示，明年這個項目可能會開工。
對于因股東糾紛而使項目開發(fā)受阻的說法，業(yè)內(nèi)人士指出，這只是原因之一。
“未來一年內(nèi)，上海的住宅開發(fā)走向并不明確。那些已經(jīng)建成的樓盤都不知道能否賣得出去，更不要說開發(fā)新的項目了。在走勢不明朗的前提下，開發(fā)商肯定不愿開發(fā)新的項目，尤其是那些業(yè)績下滑得厲害的開發(fā)商。”張宏偉說。