雖然房地產(chǎn)交易市場(chǎng)不活躍，但房地產(chǎn)業(yè)受關(guān)注度絲毫不減。
6月9日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)，2012年1月-5月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比下降18.7%，商品房銷售面積同比下降12.4%。同一天稍早時(shí)，由國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所等共同組成的“中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組”發(fā)布的報(bào)告認(rèn)為，在“穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)”的基調(diào)下，未來(lái)一段時(shí)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)將延續(xù)調(diào)整走勢(shì)，市場(chǎng)多方博弈態(tài)勢(shì)還將持續(xù)。
關(guān)于行業(yè)“持續(xù)博弈”的形勢(shì)判斷，從上周的兩則消息也能看出端倪。6月7日晚，央行三年來(lái)首次降息，住建部緊隨其后下調(diào)了公積金貸款利率；6月8日，備受煎熬的綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（下稱“綠城”）宣布引入戰(zhàn)略投資者九龍倉(cāng)集團(tuán)有限公司（下稱“九龍倉(cāng)”），融資51億港元資金。
綠城賣股權(quán)：大大有利
2011年以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈偏緊已不是秘密，緊到何種程度才是秘密。在苦盼政策利好的歲月里，眾房企四處化緣，避免成為多米諾骨牌的第一張。不幸的是，綠城自去年下半年曝出賣地新聞后，一直成為被重點(diǎn)“懷疑”的對(duì)象。
“九龍倉(cāng)的加盟，將大大有利于增強(qiáng)綠城的財(cái)務(wù)穩(wěn)定性�！�6月8日，綠城董事局主席宋衛(wèi)平對(duì)外宣布，綠城通過(guò)配股形式，引入九龍倉(cāng)，融資51億港元。
數(shù)據(jù)顯示，2011年年底，綠城的公司負(fù)債比率為148.7%。對(duì)于這個(gè)財(cái)務(wù)數(shù)字，宋衛(wèi)平雖未在公開(kāi)場(chǎng)合進(jìn)行解讀，但透過(guò)“經(jīng)過(guò)18年的高速發(fā)展之后，已面臨一定的內(nèi)外瓶頸”的話語(yǔ)，不難看出，樓市宏觀調(diào)控使公司“傷痕累累”。
其實(shí)，受傷的又何止綠城一家。在鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部陳雪看來(lái)，綠城現(xiàn)象并不是房地產(chǎn)業(yè)個(gè)案，2009年-2010年，開(kāi)發(fā)商過(guò)度利用資本杠桿的現(xiàn)象很普遍，2012年進(jìn)入償債高峰期，資金壓力高企的企業(yè)，已經(jīng)很難單純依靠清除庫(kù)存實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)。
房企“化緣”在所難免。據(jù)記者了解，綠城將發(fā)行兩批共近4.9億股新股，認(rèn)購(gòu)價(jià)為每股5.2港元，較股份停牌前收市價(jià)5.35港元折讓2.8%，股份涉資25.48億港元。另外，綠城還向九龍倉(cāng)發(fā)行價(jià)值25.5億港元的永久次級(jí)可換股證券。
數(shù)據(jù)顯示，完成兩次配股后，九龍倉(cāng)將持有綠城24.6%股權(quán)，成為綠城第二大股東。綠城中國(guó)董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平及總裁壽柏年的股權(quán)將被分別稀釋至25.4%和18.1%。值得注意的是，如果兌換可換股證券后，宋衛(wèi)平所持有的綠城股份將被進(jìn)一步稀釋至21.9%，九龍倉(cāng)持股升至35.1%，成為綠城第一大股東。
對(duì)于大股東地位，宋衛(wèi)平頗為“大度”，笑稱“已經(jīng)突破‘第一大股東’這個(gè)禁錮”，戲言“在這個(gè)公司做一個(gè)董事長(zhǎng)，或者做普通員工，或者做一個(gè)看門(mén)的也可以�！�
事實(shí)上，根據(jù)協(xié)議，九龍倉(cāng)3年內(nèi)不可以把該批可換股證券換股，因?yàn)榫G城準(zhǔn)備3年內(nèi)贖回，所以九龍倉(cāng)不可能成為第一大股東。對(duì)此，九龍倉(cāng)負(fù)責(zé)人吳天海也表示，“雖然理論上及數(shù)字上九龍倉(cāng)有可能成為最大股東，但相信綠城能在5年限期內(nèi)贖回有關(guān)可換股證券�！�
房?jī)r(jià)走勢(shì)：沒(méi)法降價(jià)？
綠城此次配股完成后，公司凈資產(chǎn)負(fù)債率將由140%降至89%�！拔磥�(lái)會(huì)把比率控制至穩(wěn)定范圍�！彼涡l(wèi)平稱，今年綠城的目標(biāo)是圖生存、促轉(zhuǎn)型，今年會(huì)采用騰挪的形式求生存，不會(huì)再用高負(fù)債形式去發(fā)展，騰挪的目標(biāo)是100億元。
宋衛(wèi)平坦言，內(nèi)地調(diào)控時(shí)間已經(jīng)超出預(yù)期，公司過(guò)往做法很不穩(wěn)健，因此決定引入作風(fēng)穩(wěn)健的九龍倉(cāng)以解決公司財(cái)困。資料顯示，自2011年以來(lái)，為了緩解資金緊張，綠城已合計(jì)出售6個(gè)項(xiàng)目，回籠近60億元現(xiàn)金，SOHO中國(guó)、融創(chuàng)中國(guó)都是其買家。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，房企籌措資金，首先考慮的是銀行信貸，其次是降價(jià)促銷，最后才會(huì)賣股、賣地、賣項(xiàng)目。因此，部分房企出售資產(chǎn)，正反映資金鏈趨于緊張。
上海易居房地產(chǎn)研究院今年3月份發(fā)布的專題研究報(bào)告顯示，2011年全年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金狀況綜合指數(shù)得分為0.60，資金狀況處于“緊張”的藍(lán)色區(qū)間，但是今年第一季度房企資金面將進(jìn)一步惡化。
上述報(bào)告指出，一方面，根據(jù)2012年1月－2月份房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)與銷售數(shù)據(jù)可以預(yù)計(jì)，除去季節(jié)性因素影響，商品房銷售量同比下降，預(yù)計(jì)2012年第一季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金緊張的問(wèn)題將會(huì)惡化，可能接近甚至低于2008年水平。另一方面，今年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源中自籌資金比重創(chuàng)下歷史新高，預(yù)計(jì)未來(lái)，自這一比重仍將進(jìn)一步提高。
至于房?jī)r(jià)的下一步走向，宋衛(wèi)平6月8日給記者的回答是“綠城的房子是沒(méi)有辦法大幅降價(jià)，只能做適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠，因?yàn)樗某杀竞蛢r(jià)值就在那里�！蓖顿Y者不禁想問(wèn)，綠城愿意賣股權(quán)，愿意賣地，甚至愿意“未來(lái)如果有好的合作伙伴，不排除再次合作”，但是綠城為何不愿再降房?jī)r(jià)？
利率下調(diào)：先喘口氣
底氣也許緣于宏觀政策的微調(diào)。
6月7日晚間，央行3年來(lái)首次宣布降息0.25個(gè)百分點(diǎn)，此外央行還將金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動(dòng)區(qū)間的上限調(diào)整為基準(zhǔn)利率的1.1倍;將金融機(jī)構(gòu)貸款利率浮動(dòng)區(qū)間的下限調(diào)整為基準(zhǔn)利率的0.8倍。
隨后，6月8日，住建部也宣布下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率，五年期以上貸款利率下調(diào)至4.70%。
一般來(lái)說(shuō)，降息對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的影響體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是降息給市場(chǎng)的第一感覺(jué)往往是經(jīng)濟(jì)形勢(shì)比較嚴(yán)峻了，保增長(zhǎng)的需求迫切了，那么房地產(chǎn)調(diào)控政策會(huì)否放松呢？二是降息將直接降低購(gòu)房者的成本，也可部分緩解開(kāi)發(fā)商的資金壓力，那么，房?jī)r(jià)是否會(huì)重拾升勢(shì)？
“今年信貸政策比2011年有了明顯的松動(dòng)，盡管放松銀根是為了穩(wěn)增長(zhǎng)，并不是要救樓市，但房地產(chǎn)行業(yè)仍將從降息中受益。”一位房企內(nèi)部人士告訴記者，對(duì)大部分開(kāi)發(fā)商而言，降息是利好消息，貸款利率下調(diào)意味著開(kāi)發(fā)商從銀行貸款的利率更低，融資成本更低，加上市場(chǎng)的回暖，開(kāi)發(fā)商的資金壓力得以緩解。
中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄對(duì)記者表示，結(jié)合此前很多城市出臺(tái)的微調(diào)政策，比如，調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、公積金政策松綁、減稅或補(bǔ)貼等政策，救市的“組合拳”已經(jīng)形成，預(yù)計(jì)市場(chǎng)后期還會(huì)進(jìn)一步回暖。
海通證券分析認(rèn)為，從歷史規(guī)律看，降息周期中地產(chǎn)銷售和地產(chǎn)股在首次降息6個(gè)月之內(nèi)都有明顯好轉(zhuǎn)。此外，本次央行同時(shí)將銀行利率浮動(dòng)區(qū)間下限進(jìn)一步擴(kuò)大。目前“穩(wěn)剛需”政策意圖明顯，不排除后期首次購(gòu)買普通住房享受八折優(yōu)惠利率（此前最高利率優(yōu)惠是八五折）。
不過(guò)，愛(ài)建證券分析認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)仍然沒(méi)有改變，貨幣政策的寬松能否惠及房地產(chǎn)行業(yè)仍然要看中央對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度以及銀行對(duì)利益權(quán)衡后的選擇。此外，購(gòu)房成本的降低對(duì)需求的刺激更多的也將是對(duì)首套剛需的刺激，且一次降息的實(shí)質(zhì)影響程度也有限。
在中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)宋會(huì)雍看來(lái)，短期內(nèi)，限購(gòu)政策不會(huì)取消，房?jī)r(jià)也不會(huì)有很大變動(dòng)。未來(lái)樓市如何還取決于買賣雙方的博弈結(jié)果。