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在建房地產(chǎn)項(xiàng)目逼近48萬(wàn)公頃，這或許是當(dāng)下國(guó)土資源部最為擔(dān)憂(yōu)的事情之一。
4月17日，一場(chǎng)視頻會(huì)議在國(guó)土資源部召開(kāi)，各省及副省級(jí)城市國(guó)土部門(mén)負(fù)責(zé)人悉數(shù)出現(xiàn)，“形成住房有效供應(yīng)”在會(huì)議上被頻頻提及。
在土地市場(chǎng)冷清、土地出讓金大幅下滑的形勢(shì)之外，國(guó)土部給出了一個(gè)不同于外界的形勢(shì)判斷：“處于在建狀態(tài)的已供土地?cái)?shù)量充足，應(yīng)促進(jìn)已供土地盡快開(kāi)發(fā)建設(shè)�！�
樓市調(diào)控并未放松，開(kāi)發(fā)商普遍放慢了投資速度，甚至開(kāi)始放緩?fù)涎娱_(kāi)工。國(guó)土部人士對(duì)本報(bào)稱(chēng)，部里已出臺(tái)細(xì)則，隨時(shí)監(jiān)測(cè)市場(chǎng)變動(dòng)，并將促開(kāi)發(fā)、促竣工作為2012年的重點(diǎn)工作，防范未竣工土地成為閑置土地。
巨量施工中
“第一不拿地，第二不開(kāi)工，第三緩施工。”這是住建部政策研究中心主任秦虹對(duì)2008年那場(chǎng)開(kāi)發(fā)商“縮工保價(jià)”運(yùn)動(dòng)的總體描述�，F(xiàn)在，一切都有可能重現(xiàn)。
四年前出現(xiàn)的那場(chǎng)“縮工保價(jià)”運(yùn)動(dòng)，帶來(lái)了2009年之后樓市有效供應(yīng)的大幅下滑，其結(jié)果是一兩年后在市場(chǎng)上蓋成出售的房子供給量比過(guò)去要少了。而在2009年，刺激樓市政策的密集出臺(tái)帶來(lái)了需求量的暴漲，供不應(yīng)求，隨之而來(lái)的則是房?jī)r(jià)的報(bào)復(fù)性上漲。
沒(méi)有人希望這樣的局面重新出現(xiàn)，因此秦虹強(qiáng)調(diào)，“下一步政策面控制投資性需求短期不能放松，無(wú)論是主觀、客觀都不敢放。如果放了，市場(chǎng)出現(xiàn)新的變化，那政府是不能接受的”。
住建系統(tǒng)強(qiáng)調(diào)的是繼續(xù)“控需求”，而在國(guó)土部門(mén)，工作的重點(diǎn)則是“促供給”。4月17日國(guó)土系統(tǒng)的視頻會(huì)議上，“形成住房有效供應(yīng)”便被反復(fù)提及。在國(guó)土部看來(lái)，最需要擔(dān)心的顯然不是開(kāi)發(fā)商“不拿地”，而是開(kāi)發(fā)商“不開(kāi)工”、“緩施工”。
“處于在建狀態(tài)的已供土地?cái)?shù)量充足，總體上能夠滿(mǎn)足持續(xù)開(kāi)發(fā)需求�！眹�(guó)土部做出如此判斷的則是依據(jù)兩個(gè)數(shù)據(jù)：15.04萬(wàn)宗和47.99萬(wàn)公頃，這是截至2011年底，國(guó)內(nèi)尚在開(kāi)發(fā)過(guò)程中的房地產(chǎn)用地宗數(shù)和面積，這個(gè)數(shù)字相當(dāng)于過(guò)去三年年均供應(yīng)量的4倍。
盡管?chē)?guó)土部未對(duì)47.99萬(wàn)公頃房地產(chǎn)用地具體組成進(jìn)行說(shuō)明，其中包括保障房和商服文化等類(lèi)型的用地，但依照過(guò)去幾年出讓的比例來(lái)看，其中屬于商品住宅用地的面積至少在50%以上。假如以容積率1.5估算，其轉(zhuǎn)化為商品房開(kāi)發(fā)面積便高達(dá)36億平方米。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的另一份數(shù)據(jù)也可以側(cè)面證明國(guó)土資源部的數(shù)據(jù)。依照《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2011》的數(shù)據(jù)說(shuō)明，在2010年度，全國(guó)各地區(qū)正在施工的住宅面積約達(dá)49.3億平方米，其中商品房達(dá)31.5億平方米。同樣是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2011年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積達(dá)10.99億平方米，為近年來(lái)最高。正在開(kāi)發(fā)中的量，足夠3年銷(xiāo)售。
閑置的風(fēng)險(xiǎn)
在龐大的數(shù)字壓力下，國(guó)土部已將防治土地閑置放在首要位置。
對(duì)于2012年的房地產(chǎn)用地供應(yīng)工作，除繼續(xù)強(qiáng)調(diào)保障房用地“應(yīng)保盡保”外，國(guó)土資源部?jī)H要求各地“合理增加普通商品住房用地供給”；而對(duì)于已供用地，則強(qiáng)調(diào)“及時(shí)依法依規(guī)查處違約違規(guī)用地，加大閑置土地處理力度，促進(jìn)已供土地盡快開(kāi)發(fā)建設(shè)”。
按照國(guó)土部土地利用司副司長(zhǎng)竇敬麗的說(shuō)法，前述正在開(kāi)發(fā)中的土地之中，閑置土地的數(shù)量非常少，絕大部分為最近幾年的新增供應(yīng)量，完全可以迅速形成樓市的有效供應(yīng)。
“社會(huì)上總說(shuō)我們土地供應(yīng)不夠，但我們最擔(dān)心的，卻是一旦經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)下滑，這些供應(yīng)出去的土地會(huì)不會(huì)成為爛尾工程�！痹�2011年初，一位國(guó)土資源部官員曾這樣向記者抱怨，一年之后，當(dāng)初的擔(dān)憂(yōu)很有可能成為現(xiàn)實(shí)。
有國(guó)土資源部人士對(duì)記者稱(chēng)，部里已出臺(tái)細(xì)則，隨時(shí)監(jiān)測(cè)市場(chǎng)變動(dòng)，并將促開(kāi)發(fā)、促竣工作為2012年的重點(diǎn)工作，促進(jìn)已供土地的開(kāi)發(fā)，增加住房有效供給，并防范未竣工土地成為閑置土地。不過(guò)，該人士并未向記者透露細(xì)則的具體內(nèi)容。
另一個(gè)問(wèn)題是，為何會(huì)出現(xiàn)如此龐大的正在施工中土地?cái)?shù)量，僅達(dá)過(guò)去三年年均供應(yīng)量的4倍之巨。依照《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2011》的數(shù)據(jù)顯示，2006年至2010年間，每年住宅的施工面積均保持著5億平方米左右的增長(zhǎng)，而住宅竣工面積五年累計(jì)增幅才只有5億平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于施工面積的增長(zhǎng)。
上述國(guó)土部人士解答稱(chēng)，地方政府行政審批效率，過(guò)去出讓單宗土地面積過(guò)大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大盤(pán)過(guò)多等都會(huì)影響施工面積和竣工面積的數(shù)據(jù)，“國(guó)土資源部對(duì)此也曾出臺(tái)措施，例如要求各地以小幅地塊出讓為主等等進(jìn)行糾正”。
但現(xiàn)在，擺在國(guó)土資源部面前的是一個(gè)近48萬(wàn)公頃的未竣工房地產(chǎn)用地面積，以及房地產(chǎn)調(diào)控依舊繼續(xù)，樓市投資性需求將繼續(xù)受抑的預(yù)期。如何消化這巨量土地，土地閑置，以及囤地等違法違規(guī)現(xiàn)象的大規(guī)模出現(xiàn)，成為一個(gè)大難題。
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