隨著中央繼續(xù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行政策調(diào)控和大規(guī)模建設(shè)保障性住房，我國(guó)樓市正逐步開(kāi)始回歸理性。面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)“暴利時(shí)代”的終結(jié)，專(zhuān)家認(rèn)為，房產(chǎn)企業(yè)將開(kāi)始分化，小型企業(yè)應(yīng)逐步退出，大、中型企業(yè)則應(yīng)著眼于復(fù)合型地產(chǎn)以及提升房產(chǎn)品質(zhì)、質(zhì)量和服務(wù)水平等，通過(guò)轉(zhuǎn)型升級(jí)、提高行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)渡過(guò)“寒冬”。
樓市“暴利時(shí)代”終結(jié)
2012城市觀點(diǎn)論壇3月22日在青島舉行，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)代表、房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)家和房地產(chǎn)企業(yè)代表等分析預(yù)測(cè)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)。他們認(rèn)為，我國(guó)樓市“高燒期”已經(jīng)過(guò)去，房地產(chǎn)行業(yè)正在走向常態(tài)化。
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一在論壇上說(shuō)：“國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策堅(jiān)定不動(dòng)搖，調(diào)控方向明確，那就是要抑制投機(jī)和投資性需求，這在長(zhǎng)遠(yuǎn)有利于經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展。另外，大量保障性住房能促使樓市向健康方向發(fā)展。在當(dāng)前情況下，房地產(chǎn)行業(yè)的‘暴力時(shí)代’已經(jīng)結(jié)束。”
著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮表示，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在走向常態(tài)化。超低利率和寬松貨幣政策下，房地產(chǎn)企業(yè)享受較輕債務(wù)和財(cái)務(wù)成本壓力的時(shí)代已經(jīng)終結(jié)�！�2011年至2015年，正常、溫和的通脹率就在每年3%至5%，而歐債危機(jī)等國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境的復(fù)雜化將使通脹壓力更大，預(yù)期的通脹壓力會(huì)使現(xiàn)在的貨幣政策更緊而不是更松�！彼f(shuō)。
此外，陳淮表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)依靠恐慌性、過(guò)度占有資源的需求，即“為賣(mài)而買(mǎi)”的時(shí)代結(jié)束了；房地產(chǎn)行業(yè)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資、無(wú)風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)營(yíng)和拿地就賺錢(qián)的時(shí)代結(jié)束了；房?jī)r(jià)不斷上漲的時(shí)代結(jié)束了。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，今年1月，全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比全線(xiàn)停漲。2月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)與上月相比，價(jià)格下降的城市有45個(gè)，持平的城市有21個(gè)，上漲的城市有4個(gè)。
“寒冬”中房產(chǎn)企業(yè)逐步分化
從事房地產(chǎn)投資理財(cái)服務(wù)的高和投資董事長(zhǎng)蘇鑫說(shuō)，除房地產(chǎn)調(diào)控政策導(dǎo)致行業(yè)規(guī)則的改變外，保障性住房使房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了雙軌制�！霸瓉�(lái)房地產(chǎn)企業(yè)面臨的是一個(gè)22人參與的足球場(chǎng)，現(xiàn)在變成了只能容納10個(gè)人參加的籃球場(chǎng)。以前我們熟悉的房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有了，房地產(chǎn)將進(jìn)入震蕩加劇時(shí)代。”他說(shuō)。
逐步回歸理性的中國(guó)樓市讓開(kāi)發(fā)商感受到了“寒意”，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始分化�！捌放破髽I(yè)開(kāi)始走復(fù)合地產(chǎn)之路，因?yàn)樵械纳唐贩坎辉偈艿降胤秸С�，拿不到地。要得到政府支持，房地產(chǎn)企業(yè)就要提供稅收。因此走復(fù)合地產(chǎn)之路，例如建設(shè)商業(yè)、旅游或養(yǎng)老地產(chǎn)等是他們的發(fā)展趨勢(shì)�！碧K鑫說(shuō)。
與會(huì)專(zhuān)家認(rèn)為，中型企業(yè)應(yīng)該走專(zhuān)業(yè)化道路，專(zhuān)注于提升自身產(chǎn)品品質(zhì)，例如質(zhì)量和物業(yè)服務(wù)水平等；占房地產(chǎn)市場(chǎng)絕大多數(shù)的小型企業(yè)，尤其是2008年以后才進(jìn)入這個(gè)行業(yè)的、沒(méi)有積累的企業(yè)就應(yīng)該退出，轉(zhuǎn)作專(zhuān)業(yè)投資人。
今年年初，一些涉足房地產(chǎn)較晚的企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)而向礦業(yè)等領(lǐng)域投資。此外，一些非房地產(chǎn)主業(yè)的公司也在紛紛退出房地產(chǎn)行業(yè)。據(jù)中原集團(tuán)研究中心統(tǒng)計(jì)，非房地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)加速推進(jìn)了房企并購(gòu)浪潮。2011年1月至12月上旬，這類(lèi)企業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易達(dá)238宗，總金額超過(guò)400億元。
陳淮表示，雖然房?jī)r(jià)不斷上漲的時(shí)代已經(jīng)終結(jié)，但中國(guó)對(duì)住宅的剛性需求依然很大�，F(xiàn)在中國(guó)城市化率為51.27%，中國(guó)城市化還將有近20年的時(shí)間，中國(guó)房地產(chǎn)就還有20年的輝煌期�！�20年的輝煌期不等于房?jī)r(jià)還將漲20年，回歸常態(tài)也不等于房?jī)r(jià)將直線(xiàn)下降。根據(jù)地域、時(shí)期和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不同有漲有跌才是常態(tài)�！彼f(shuō)。
盡快回籠資金謀求新發(fā)展
朱中一認(rèn)為，繼續(xù)留在房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)應(yīng)跳出行業(yè)看行業(yè)，不能以前兩年房地產(chǎn)快速發(fā)展的暴利時(shí)代作為評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)來(lái)抱怨，而應(yīng)主動(dòng)適應(yīng)規(guī)則，做好房地產(chǎn)區(qū)域地位和產(chǎn)品定位；以合理價(jià)格銷(xiāo)售，盡快回籠資金，謀求新的發(fā)展。
青島海爾地產(chǎn)集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)兼首席執(zhí)行官盧鏗表示，在樓市進(jìn)入“寒冬”后，很多開(kāi)發(fā)商都放棄了創(chuàng)新。其實(shí)，這個(gè)時(shí)候更應(yīng)該注重創(chuàng)新，從產(chǎn)品的思想、理念、主題和模式等方面創(chuàng)新，提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，這也許是“寒冬”中的“冬泳之道”。
此外，一些業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，幾年前房地產(chǎn)企業(yè)都在研究節(jié)能、環(huán)保的問(wèn)題，而現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商都放棄了科技觀。建筑節(jié)能是節(jié)能環(huán)保的重要領(lǐng)域，注重節(jié)能、環(huán)保能提升產(chǎn)品品質(zhì)。品質(zhì)提升，能增加產(chǎn)品的附加值，價(jià)格就能上漲，有利于他們?cè)谛袠I(yè)競(jìng)爭(zhēng)中“越冬”。
“我們還注重從產(chǎn)業(yè)的服務(wù)和管理提升產(chǎn)品品質(zhì)�，F(xiàn)在不是拿到地、蓋好房子就賺錢(qián)，更應(yīng)該從后續(xù)的服務(wù)和人性化管理上運(yùn)營(yíng)上下工夫，提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力�！北R鏗說(shuō)。
從事商用房地產(chǎn)綜合服務(wù)的易城中國(guó)副總裁尹寶軍提醒，對(duì)于計(jì)劃進(jìn)入商用房地產(chǎn)項(xiàng)目的企業(yè)要有一定的資本沉淀和懂得后續(xù)經(jīng)營(yíng)。因?yàn)樯虡I(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目需要培育3年至5年，風(fēng)險(xiǎn)壓力很大。例如，2008年金融危機(jī)，許多城市商業(yè)綜合體都停工了，隨后寫(xiě)字樓的租金達(dá)到最低點(diǎn)，但現(xiàn)在市場(chǎng)上的租金又翻了三倍，進(jìn)入之前要掌握一定的資源和能力。
蘇鑫表示，未來(lái)房地產(chǎn)還是民眾投資的一個(gè)重要領(lǐng)域，因?yàn)榉慨a(chǎn)的天然屬性就決定了這一點(diǎn)�！耙虼�，我們必須把愿意投到房地產(chǎn)的錢(qián)梳理起來(lái)，這沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)答案，需要我們繼續(xù)去探索�！彼f(shuō)。