經(jīng)過一年多的房地產(chǎn)調(diào)控，國內(nèi)樓市投機、投資性需求得到明顯抑制，多數(shù)城市房價環(huán)比下降，調(diào)控效果正在顯現(xiàn)。對于未來房地產(chǎn)市場的"前途"，此前業(yè)界對"兩會"給予厚望，期待會上能夠給出一個更加明確的政策預(yù)期。不過，昨日接受證券時報記者采訪的業(yè)內(nèi)專家認為，盡管溫總理的政府工作報告及國家發(fā)改委主任張平的答記者問中表明了今年要繼續(xù)堅持調(diào)控政策不動搖的決心，但今年的看點仍在于中央政府與地方政府的博弈以及政府與開發(fā)商的博弈上。
"促進房價合理回歸"首次列入政府工作報告
溫總理在政府工作報告中表示：要繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控，嚴格執(zhí)行并逐步完善抑制投資、投機性需求的政策措施，進一步鞏固調(diào)控成果，促進房價合理回歸。
"盡管'促進房價合理回歸'是近幾個月來溫總理在多個不同場合反復(fù)強調(diào)過的，但是寫在政府工作報告中是第一次。"社科院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立接受記者采訪時說，這也是與歷年政府工作報告中強調(diào)重點的不同之處，2005年以來，政府工作報告中涉及房地產(chǎn)方面更多的是強調(diào)要穩(wěn)定、平穩(wěn)增長。
"從近期調(diào)控目標來說，我們還是希望房地產(chǎn)的價格能夠有一個合理的回歸，這也是總理在政府工作報告中特別強調(diào)的。"國家發(fā)改委主任張平在答記者問時強調(diào)。
北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉認為，調(diào)控效果雖已顯現(xiàn)，但距離"房價回歸合理"還有比較遠的距離，城市房價仍然居高不下，房價收入比、房價租金比等參考性指標還沒有接近"合理"的區(qū)間，促使房價反彈的因素依然存在。
在上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭看來，"房價合理回歸"只能說是最終結(jié)果，能否在今年內(nèi)實現(xiàn)很難說，因為"合理"原本就很難界定。他認為，房價在上半年還會維持下跌態(tài)勢，三季度筑底，四季度會小幅上漲。如果房價隨著二季度成交量的反彈而上漲，則調(diào)整時間偏短，極有可能招致新一輪的政策打壓；房價如果今年一直下跌，則會產(chǎn)生明顯的負面效果，比如老板跑路、樓盤爛尾、業(yè)主砸售樓處、建筑業(yè)欠薪失業(yè)、銀行貸款風(fēng)險上升、經(jīng)濟受拖累等。2008年那輪房地產(chǎn)市場調(diào)整，70個城市房價環(huán)比下跌了6個月，這一輪應(yīng)該保持9～12個月，才能稱得上階段性回歸合理，調(diào)控效果顯著，短期目標基本完成。
產(chǎn)權(quán)聯(lián)網(wǎng)、房產(chǎn)稅等長效機制需加快建立
溫總理的政府報告中還表示，要加快建設(shè)城鎮(zhèn)住房信息系統(tǒng)，改革房地產(chǎn)稅收制度，促進房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展。張平也表示，"在堅持現(xiàn)行政策措施的基礎(chǔ)上，我們正在研究建立房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的長效機制"。財政部部長謝旭人也公開表態(tài)稱，"現(xiàn)在財政、稅務(wù)部門已經(jīng)會同有關(guān)部門，與上海、重慶兩市人民政府一起總結(jié)試點經(jīng)驗，想在此基礎(chǔ)上進一步研究推進房產(chǎn)稅改革的方案，適當擴大試點范圍"。
楊紅旭認為，"住房信息系統(tǒng)"是指所謂的6月底實現(xiàn)40個城市住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，這將為調(diào)控提供重要的數(shù)據(jù)支撐，而全國聯(lián)網(wǎng)后，調(diào)控將更加精準。"改革房地產(chǎn)稅收制度"是指房產(chǎn)稅，盡管單靠房產(chǎn)稅不可能完全抑制投資投機性購房需求，卻是完善調(diào)控和稅制的應(yīng)有之義。房產(chǎn)稅試點今年極有可能增加試點城市。這兩項工作涉及房地產(chǎn)市場的長期發(fā)展。
對于張平提到的"長效機制"，楊紅旭認為，現(xiàn)在的限購、限貸等是行政手段，長效機制是經(jīng)濟和法律手段。經(jīng)濟手段包括稅收和信貸政策，法律手段包括基本住房保障法等。
張大偉也認為，個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)將為后續(xù)政策出臺奠定基礎(chǔ)。如果全國產(chǎn)權(quán)聯(lián)網(wǎng)，將使得樓市數(shù)據(jù)更加清晰，有利于房產(chǎn)稅等政策加速落地，可以打擊異地炒房等目前難以監(jiān)控的部分。而房產(chǎn)稅可能是后期全國樓市調(diào)控的新方向，一旦房產(chǎn)稅試點增加，對多套房擁有者的心理影響將非常大，也有可能給市場帶來大量的存量供給，預(yù)期后市特別是非普通住宅市場將可能繼續(xù)有稅費等調(diào)控政策出臺。
未來市場發(fā)展關(guān)鍵看兩大博弈
張平在答記者問時強調(diào)，"中央政府的態(tài)度是非常明確的，就是要繼續(xù)堅持房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的各項政策不動搖，促進房地產(chǎn)業(yè)長期健康穩(wěn)定發(fā)展"。
對此，楊紅旭認為，政府工作報告中強調(diào)要"進一步鞏固調(diào)控成果"，那就是繼續(xù)保持房價下跌或平穩(wěn)的勢頭，避免年內(nèi)再度出現(xiàn)顯著上漲。如果堅持到第四季度才出現(xiàn)小幅復(fù)蘇，并不算是破壞"成果"。從很大程度上可以說，"保衛(wèi)成果"就是2012年房地產(chǎn)政策的指導(dǎo)方針。
尹中立則認為，今年房地產(chǎn)市場的看點還在于中央政府與地方政府的博弈以及政府與開發(fā)商的博弈上。首先，當調(diào)控影響經(jīng)濟增長時調(diào)控政策能否持續(xù)？第二，地方政府有多大的承受能力？第三，開發(fā)商的財務(wù)資金狀況能維持多久？"未來如何發(fā)展，取決于這幾方面博弈的情況。"他說。