不能視為房產(chǎn)調(diào)控政策的改變，只是局部的細(xì)節(jié)調(diào)整，目的是為了更好地實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)
新年伊始，房貸政策不再像去年年底那么緊繃。在北京，銀行首套房貸利率已逐步回歸基準(zhǔn)利率。去年首套房利率上浮10%的深圳發(fā)展銀行昨天下發(fā)通知全面執(zhí)行基準(zhǔn)利率，部分外資銀行甚至出現(xiàn)優(yōu)惠利率折扣。同時(shí)，上海也釋放出相關(guān)房產(chǎn)市場(chǎng)信息：在執(zhí)行差別化信貸政策方面，上海的相關(guān)部門將落實(shí)居民購(gòu)買首套房的貸款利率和首付款比例。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策持續(xù)的兩年來(lái)，最近一段時(shí)間，隨著市場(chǎng)成交量的急劇減少，有關(guān)調(diào)控政策將出現(xiàn)改變的聲音便開(kāi)始在市場(chǎng)上出現(xiàn)。但目前首套房貸利率的放松，不能視為市場(chǎng)調(diào)控政策的改變，它只是調(diào)控政策局部的細(xì)節(jié)調(diào)整，而且這種調(diào)整本質(zhì)上說(shuō)是一種糾偏行動(dòng)，它的目的是為了更好地實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的目標(biāo)是什么？
雖然現(xiàn)在有很多人將其理解為推動(dòng)房?jī)r(jià)下跌，但嚴(yán)格地說(shuō)這并不是最根本的目標(biāo)，因?yàn)橥苿?dòng)房?jī)r(jià)下跌的目的是讓大量存在的中低收入者，包括隨著城市化浪潮的出現(xiàn)大量從內(nèi)地進(jìn)入大城市的異地求職者買得起房。但即使這個(gè)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)了，對(duì)于這部分人群來(lái)說(shuō)，由于其個(gè)人財(cái)富積累有限，要求其拿出大把資金購(gòu)買商品房仍然是很困難的，因此他們對(duì)商業(yè)銀行的房貸普遍存在很大的依賴。然而，商業(yè)銀行提高首套房貸利率以后，實(shí)際上提高了這部分應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)的剛性需求的購(gòu)房門檻，因此，這是一種必須糾正的行為。
在既往的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中，收緊房貸利率曾經(jīng)作為調(diào)控政策的一個(gè)重要選項(xiàng)加以推行。在投資投機(jī)力量橫掃房地產(chǎn)市場(chǎng)的時(shí)候，商業(yè)銀行深度參與其中，大量信貸資金被炒房者用來(lái)“借雞生蛋”，銀行也因此而收獲了豐厚的房地產(chǎn)市場(chǎng)紅利。但是，在中央政府頻繁推出的調(diào)控政策中，只是要求利用利率杠桿來(lái)遏制首套房以外的多套房購(gòu)買者，要求商業(yè)銀行停止向其提供房貸，從來(lái)沒(méi)有要求商業(yè)銀行收緊首套房貸的利率。商業(yè)銀行利用其在貸款利率上得到的自主經(jīng)營(yíng)權(quán)，提高首套房貸利率，其實(shí)質(zhì)是損害了首套房購(gòu)買者的利益，從根本上說(shuō)是不符合調(diào)控政策的方向的。
在商品房限購(gòu)政策全面推行以后，投資投機(jī)力量已被清除出市場(chǎng)之外，限購(gòu)政策以外的房貸需求也大幅減少，目前的房貸需求者，基本上都是限購(gòu)政策之內(nèi)的首套房或二套房的居住型、改善型需求者，這部分需求被市場(chǎng)稱為“剛性需求”，他們并不是調(diào)控政策的遏制對(duì)象。
目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)進(jìn)入很微妙的階段，由于房?jī)r(jià)下跌開(kāi)始形成趨勢(shì)，即使是剛性需求者也普遍開(kāi)始觀望，希望在一個(gè)更低的價(jià)位進(jìn)入，因此即使房?jī)r(jià)有所下跌，但市場(chǎng)成交也難以在近期回升。在此背景下，調(diào)控政策若隨市場(chǎng)變化而進(jìn)行適度調(diào)整，只要這種微調(diào)不會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)反彈，而是有利于剛性需求者滿足購(gòu)房需求，就應(yīng)該得到肯定。