不斷攀升的資產(chǎn)負(fù)債率，從一個(gè)側(cè)面反映了開(kāi)發(fā)商的艱難處境。
截至2011年9月30日，有8家A股上市房企資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)85%，16家上市房企資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)80%。受破產(chǎn)傳聞困擾的綠城中國(guó)，截至上半年資產(chǎn)負(fù)債率為87.71%。
如果單從資產(chǎn)負(fù)債率來(lái)看，A股至少有7家房企比綠城中國(guó)的資金鏈更為緊張，有兩家超過(guò)100%，資不抵債。
資產(chǎn)負(fù)債率是衡量企業(yè)健康與否的重要財(cái)務(wù)指標(biāo)�！斑^(guò)高的資產(chǎn)負(fù)債率將意味著該企業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān)嚴(yán)重，財(cái)務(wù)壓力大，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大。”廣發(fā)證券分析師沈愛(ài)卿在接受本報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)表示。
這些公司是否會(huì)先于綠城而倒下？
擴(kuò)張帶來(lái)資金壓力
根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)，今年上半年末，房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)高達(dá)71.28%。其中，總負(fù)債為1.24萬(wàn)億元，總資產(chǎn)為1.73萬(wàn)億元，總負(fù)債較去年年底增加1514億元。與過(guò)去10年的年報(bào)數(shù)據(jù)相比，今年房地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到最高值�！坝捎谪�(cái)務(wù)數(shù)據(jù)總是有一定滯后性，從目前的市場(chǎng)情況來(lái)看，開(kāi)發(fā)商的資金狀況還在惡化�！鄙驉�(ài)卿說(shuō)。
根據(jù)A股上市房地產(chǎn)企業(yè)三季報(bào)顯示，在資產(chǎn)負(fù)債率由高到低排名前20位的企業(yè)中，第一名為目前依舊處于停牌狀態(tài)的ST興業(yè)，資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)968.7%；第二名ST園城資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)109.95%。從數(shù)據(jù)上看，這兩家企業(yè)已經(jīng)資不抵債。高新發(fā)展資產(chǎn)負(fù)債率為95.27
%，位列第三。ST昌魚(yú)資產(chǎn)負(fù)債率為
91.21%，位列第五。如果說(shuō)前述四家公司均已在等待重組，不具備代表性，有著較長(zhǎng)歷史的魯商置業(yè)，其92.29%的資產(chǎn)負(fù)債率則備受關(guān)注。
齊魯證券研究顯示，魯商置業(yè)2010
年開(kāi)始進(jìn)入快速擴(kuò)張期和加速開(kāi)工期，三季度末凈負(fù)債率達(dá)到125%，比期初的43%顯著提高，短期資金壓力尤大。周轉(zhuǎn)率已達(dá)極致。
其高資產(chǎn)負(fù)債率是由擴(kuò)張帶來(lái)的。2010
年至今，魯商置業(yè)土地儲(chǔ)備翻番，截至上半年未付地價(jià)款88億元，其中預(yù)計(jì)今年尚需支付30億-40 億，全年資金需求或達(dá)150
億元。
不止一位分析師向本報(bào)記者表示，盡管公司快速擴(kuò)張帶來(lái)資金面偏緊，但背靠國(guó)資背景較強(qiáng)的魯商集團(tuán)，公司仍有較強(qiáng)的融資支撐。2011
年大股東魯商集團(tuán)和關(guān)聯(lián)方的借款額度提至50 億，并提供50 億融資擔(dān)保，截至目前預(yù)計(jì)仍有40
億大股東借款和擔(dān)保額度，其融資成本均低于今年以來(lái)多家房企。
資產(chǎn)負(fù)債率不斷提高，說(shuō)明房地產(chǎn)上市企業(yè)的處境不斷惡化，但審視一家，資產(chǎn)負(fù)債率并非衡量企業(yè)資金鏈安全性的唯一指標(biāo)。
“還要看企業(yè)的流動(dòng)性，短期負(fù)債有多少，現(xiàn)金流量能否償還銀行貸款，銷(xiāo)售狀況如何。”沈愛(ài)卿說(shuō)。但70%以上的資產(chǎn)負(fù)債率已屬偏高。
和魯商置業(yè)同屬于區(qū)域性公司，資產(chǎn)負(fù)債率較高，且股東資金背景較強(qiáng)的還有天津松江，其資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到90.7%。該公司已在今年年中整售部分項(xiàng)目。
中小房企抵抗力弱
三季報(bào)顯示資產(chǎn)負(fù)債率為78.2%的中華企業(yè)，也被認(rèn)為是資金壓力較大、抗風(fēng)險(xiǎn)不足的公司。早在今年3月份，中航證券分析師杜麗虹就指出，公司75%的土地儲(chǔ)備位于上海，土地成本和銷(xiāo)售均價(jià)都較高，面臨20%以上的降價(jià)壓力，抗沖擊能力弱。
天相投資顧問(wèn)近期的研究報(bào)告顯示，企業(yè)經(jīng)營(yíng)及負(fù)債到期，正逐步凸顯中華企業(yè)面臨的巨大經(jīng)營(yíng)資金壓力。從資產(chǎn)負(fù)債上看，三季度與年初比，貨幣資金增加14億元；預(yù)付款項(xiàng)增加近8億元；長(zhǎng)期股權(quán)投資增加近9億元；應(yīng)付賬款及其他應(yīng)付款增加9億元；一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債增加34億元，原因?yàn)椴糠珠L(zhǎng)期借款及信托將于一年內(nèi)到期。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷，2011年公司業(yè)績(jī)有較大壓力。
受限購(gòu)影響較大的不止中華企業(yè)一家。專(zhuān)注于二、三線(xiàn)城市的合肥城建，盡管其資產(chǎn)負(fù)債率僅為66.15%，但資金狀況依然很緊張。
10
月23 日，合肥城建公布的2011 年三季度財(cái)務(wù)報(bào)告顯示，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 8.4
億元，同比增長(zhǎng)15.4%。平安證券(微博)指出，受限購(gòu)影響，銷(xiāo)售進(jìn)度放緩，是業(yè)績(jī)?cè)鏊傧陆档闹饕�。合肥城建目前在合肥地區(qū)共有4 個(gè)項(xiàng)目，其中2
個(gè)處于限購(gòu)地區(qū)。
合肥城建已逐步顯示出資金緊張、土地儲(chǔ)備不足的跡象。三季報(bào)數(shù)據(jù)顯示：公司賬面現(xiàn)金3 億元，銀行借款10
億，資產(chǎn)負(fù)債率為66%，剔除預(yù)售款之后的有效負(fù)債率為43%。平安證券認(rèn)為，公司的資金狀況面臨一定的壓力。首先是后續(xù)土地價(jià)款的支付，延安路等地塊依然有3
億左右的未付地價(jià)。其次，在建工程款的支付，預(yù)計(jì)4 季度需要支付的工程款為2 億元左右。另，該公司目前儲(chǔ)備土地建筑面積約為170
萬(wàn)平方米，且多位于非核心地段，公司后續(xù)發(fā)展受限。
業(yè)內(nèi)觀(guān)察人士表示，合肥城建在受限購(gòu)政策影響的中小房地產(chǎn)企業(yè)里，頗具代表性。調(diào)控再持續(xù)一年，倒閉現(xiàn)象或在這批企業(yè)里出現(xiàn)。
