一則監(jiān)管機構清查綠城信托的消息，將這家過去幾年商業(yè)模式爭議不斷的房企，再次推向輿論風暴的中心。
面臨當下資金和市場的雙重困境，宋衛(wèi)平堅守的高負債、高端產品線的運行體系，受到前所未有的質疑。低迷的去化率下，信托違規(guī)和退市傳言，令市場似乎聽到這個龐然大物搖搖欲墜的聲音。幾日內，A股涉房板塊因此蒸發(fā)的市值數(shù)以百億計。
來自消息面的誤會隨后被澄清，綠城中國的常務副董事長、執(zhí)行主席壽柏年告訴本報，綠城資金鏈足以維系，當前的任務是“少買地多賣房，降低凈資產負債至100%以下”。
綠城高管也在過去一段時間里不斷釋放信號：將通過發(fā)展代建、商業(yè)地產等新業(yè)務，來改善綠城的業(yè)務結構和財務配比。
種種跡象表明，持續(xù)的高壓調控下，執(zhí)拗的宋衛(wèi)平已然在調整。其老伙伴壽柏年說，今后綠城將轉變?yōu)橥顿Y開發(fā)和品牌管理服務并舉的房地產運營商，不再通過高負債發(fā)展。
由重轉輕，正是經過三次調控后的宋衛(wèi)平，給綠城的新定位。當然，這個轉型將帶來整個體系的變化，對于這輛一度曾逼近萬科霸主地位的杭州戰(zhàn)車，此番面臨的挑戰(zhàn)不是小打小鬧。
信托風波
9月，一些浙江開發(fā)商無法償還高利貸跑路，引起市場對房企資金鏈的聚焦。綠城當時凈資產負債率達到163%，在國內各大房企中名列前茅，去化率同比下降甚多。
23日，一家外媒稱，綠城的有關信托公司正受到銀監(jiān)會的調查。這家堅持高負債運營的開發(fā)商，再一次被推向風口浪尖。
素來清高的綠城此次反應迅速。24日，綠城高管在杭州召開發(fā)布會，綠城中國執(zhí)行董事、執(zhí)行總經理曹舟南稱：未接到通知；綠城的信托合法合規(guī)；公司運營情況很穩(wěn)健。
事實上，風傳所指銀監(jiān)會查的是與綠城有關的信托公司，而非綠城本身。綠城中國常務副董事長、執(zhí)行主席壽柏年28日在接受本報專訪時說，“據(jù)我們了解，一、這是銀監(jiān)會對信托業(yè)務的正常調查，并不限于綠城，更不是因為對綠城債務的擔心進行的針對性調查；二、最近房地產調控政策在原有基礎上也并沒有新的變化�！�
但這次發(fā)布似乎并未杜絕人們對綠城的質疑，28日一家國內媒體援引匿名人士稱，綠城擬仿效復地從H股退市，以吸引戰(zhàn)略投資者進入。一時內地香港房企股市大幅下挫，幾日風波令A股房產板塊數(shù)百億市值蒸發(fā)。
“完全不存在，沒有這樣的安排。即便是引入合作伙伴也并不是只有退市這條路�！眽郯啬暾J為，復地退市是由于其流通股主要在大陸，做進一步融資安排需要通過中國證監(jiān)會的審批，難度頗大，且其退市后便于大股東的支持�！斑@與綠城的情況有很大的不同�！�
壽柏年說，公司確實做了一些信托，但這是正常融資渠道。其實今年綠城有銀行授信，但由于開發(fā)貸規(guī)模(信貸指標)不夠，所以選擇信托。
另外，更有傳聞稱，綠城今年信托量劇增是用于償還其他高息借款。壽柏年稱，信托的成本比銀行成本高，但我們所有信托成本最高一筆也只是14%多一點。
本報統(tǒng)計了截至2011年6月底綠城的融資，其源于銀行、信托、其他借款的資金總計達到129億元，其中信托籌款33.2億元，占到總融資來源的25%左右。
標準普爾分析師符蓓的看法是，綠城雖然取道信托來籌集資金，但是這部分占據(jù)融資總額的比例并不算高。
符蓓說，銷售額下降和國內外信貸緊縮是推動開發(fā)商流動性壓力上升的主要原因，并給出了較低去化率將導致資金鏈緊張的6家開發(fā)商，綠城赫然在列�！叭绻�2012年銷售額下降10%，這6家企業(yè)就會非常難受�！�
“資金緊是事實，但不至于過不去。房地產企業(yè)現(xiàn)在說自己資金鏈寬裕，恐怕不正常�！眽郯啬暾f，“如果我們倒下，一定有更多房地產公司先倒下。”
壽柏年認為綠城還有牌可打。即便是在今年年底到明年，各家房企都受到短期現(xiàn)金流困擾，其認為債務也不會影響到公司的維系。“綠城這么多年沒有一筆債務逾期，這一點是可以保證的。也不排除今后繼續(xù)會通過多種方式來融資�！�
連續(xù)的風波，綠城老板宋衛(wèi)平亦坐不住了。27日，其在杭對記者撂下“狠話”：先促銷、再賣項目，如果再不奏效，就把價格降到底賣光，自此再不做房產。
宋衛(wèi)平轉彎
圈里人熟知，宋衛(wèi)平偏執(zhí)。這個學歷史的開發(fā)商，迷戀“品質”，愛講“人文”，談“理想主義”，信“種瓜得瓜、種豆得豆”，并將這一個性植根于綠城。
2009年上半年，連環(huán)債務危機曾使綠城險遭滅頂之災，甚至面臨被收購的困境。但很快市場行情逆轉。擁有大量存貨的綠城收入如火箭般躥升，該年度其合同加協(xié)議銷售額接近500億元，僅次于萬科。絕處逢生的虛驚并未讓綠城改變此前激進策略。宋衛(wèi)平隨即提出千億目標，并在土地市場兇猛拿地。
在宋衛(wèi)平的圈地邏輯中，“土地資產是否貶值是公司唯一風險，而非高負債率�！痹谄淇磥�，只要有錢，就去買地，再轉化成好產品，就能實現(xiàn)快速變現(xiàn)，資金鏈由此無虞。
宋敢于“豪賭”的資本大概緣由兩點：除了長期看好土地的增值溢價性，更重要的是對綠城產品的絕對自信。作為業(yè)內公認的產品狂熱者，宋衛(wèi)平強調房子及與城市文化的深度對接，令綠城獲得“豪宅制造專家”的盛贊，其產品具備公認的高溢價力。
理想主義者宋衛(wèi)平大概沒有預測到調控者會祭出限購、限貸政策。他此前對人說：綠城在過去買地，都是在不限購、不限貸的情況下，那時都是能賣得掉的，現(xiàn)在市場環(huán)境發(fā)生了非常大的變化。如果當時知道政策發(fā)生變化，就會非常謹慎。
任志強說，“限購令對企業(yè)的影響是有區(qū)別的，有的企業(yè)在非管控的城市，可能繼續(xù)擴大，有的企業(yè)可能一半一半，有的一條腿可能就有非常大的問題�！本G城可謂這輪調控中最大的不幸者。其產品定位高端，且項目集中在長三角區(qū)域和京滬等一線城市，無論是產品線還是分布區(qū)域都是調控重災區(qū)。
宋衛(wèi)平不得不妥協(xié)。經歷了2005、2008、2010年三次調控，綠城開始考慮高成本擴張和精品戰(zhàn)略之間的矛盾�！斑^去十七年綠城的高負債運行是正確的，但這一輪調控開始，我們已根據(jù)行業(yè)趨勢對戰(zhàn)略進行調整。今后三年綠城就是要降低資產負債率。如果市場非常旺，負債率偏高有效。反之，必然要把負債合理下降，不必要把公司推到風險境地�！辈苤勰险f。
除了土地沉淀了大量資金外，綠城精品策略導致了其在開發(fā)和銷售過程中的成本亦居高不下。據(jù)不完全統(tǒng)計，綠城近年來的年度銷售利潤大約在9%—10%，在大型房企中并不顯優(yōu)勢�！熬G城的產品完全是成本支撐起來的，土地、建安、營銷成本在國內開發(fā)商中都是非常高的。”中房信(微博)分析師薛建雄說。
宋衛(wèi)平將2011年定為綠城的成本控制年。一位接近綠城人士透露了這樣的細節(jié)，今年春天綠城在中高管間組織了一次內部集訓，集訓的規(guī)格和重視程度都極為罕見：參加者每天出勤上課，由授課者課后出題打分，最后按照分數(shù)進行末位淘汰，高管們如臨大敵，沒有以往集訓就等于“慶功”的輕松氣氛。其中一個極為重要的論文課題是，如何讓綠城在保證高品質的同時，將成本降低，可在二、三線城市落腳，卻又不失高品質大旗。
綠城已經不再執(zhí)著于高端高溢價的產品。“比如新的代建業(yè)務，很多都在二、三線城市，談不上豪宅。比如保障房項目，我不可能再用頂級的材料�！眽郯啬暾f。
不過，此前的存貨仍需要消化。在銀根、市場雙緊的境況下，綠城也早已開始通過多種模式來降低風險，其中重要一條是為項目找合作者。薛建雄認為，“綠城的高負債源于土地，但這些都是優(yōu)質資產。資產周轉不匹配，萬一傷筋動骨，只要肯把有些項目拿出去，轉讓一部分股份就行了。”
今年1—9月，綠城的銷售收入為270億元，僅為年初計劃的一半。壽柏年坦陳，“年初定下來540億的銷售額，現(xiàn)在看來完成有困難，但是已經進入第四季度，沒有必要再調低目標�！�
事實上，在持續(xù)政策高壓之下，在調整的絕非綠城，開發(fā)商開始普遍降低預期，富力從年初400億銷售目標調低至320億元，與去年銷售完成量基本持平。而此前萬科5年計劃是能達到3000億的規(guī)模，但王石(微博)近期的一些表態(tài)，似乎向市場暗示其已基本放棄上述目標。
高負債到輕資產
業(yè)內人真正擔心綠城倒下的或許并不多，大家更關注其如何應對后市�！艾F(xiàn)在的資金到年底沒問題，我們更多的在考慮中長期的問題�！眽郯啬暾f，“綠城今后一方面繼續(xù)做投資開發(fā)，當然也需要降低負債；另一方面要通過代建、合作、房地產基金等形式，實現(xiàn)品牌和管理的輸出。”
去年9月，宋衛(wèi)平組建了綠城建設管理公司，并調集干將曹舟南主持新公司業(yè)務，曹同時升任綠城中國執(zhí)行董事。
曹舟南日前對這一戰(zhàn)略有過闡釋：行業(yè)正從地產時代過渡到房產時代，對開發(fā)商營造能力的高要求，使得投資和開發(fā)勢必分離�！熬G城的核心競爭能力不是投資能力，而是開發(fā)�！�
曹介紹，綠城建設管理公司主推政府代建、商業(yè)代建、資本代建三大類，保障房、安置房等政府代建項目為優(yōu)先；持續(xù)、快速拓展商業(yè)代建項目；積極探索、落地資本代建項目。“三年內實現(xiàn)代建項目超150個的目標，目前已經簽約了50多個項目�！钡壳斑@部分業(yè)務尚未對收入有所貢獻。
在壽柏年看來，通過這種方式開拓業(yè)務，投資風險完全由代建方承擔，成本都在項目公司，不會影響綠城現(xiàn)金流�！爱斎晃覀儠剂看ǚ降馁Y金實力，土地是否合法合規(guī)，是否認同綠城。”
按照曹舟南的觀點，代建業(yè)務并非長工，“實事求是講，盈利能力也不低，綠城過去銷售利潤率9個點，代建則是按照銷售額的7個點去做的，這種模式符合未來趨勢�！�
除了代建的業(yè)務模式，綠城還在集中推進綜合體等商業(yè)地產，宋衛(wèi)平已經組建了綜合體發(fā)展公司，專門做綜合體。
“十年前宋董也考慮過，但是住宅地產發(fā)展得太好，投入綜合體的注意力不夠多，他希望今后有更好的發(fā)展。目前代建項目里也有5個綜合體了，比如西溪濕地的綜合體，轉塘的鳳凰大廈綜合體。西溪濕地項目是非常典型的綜合體。”曹舟南說。
