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　  擁有歐洲最多的人口和最大的經(jīng)濟(jì)規(guī)模，德國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻一直是炒房客的滑鐵盧。
　　兩周前在法蘭克福，善解人意的當(dāng)?shù)厝A人導(dǎo)游主動(dòng)說(shuō)起了關(guān)于房地產(chǎn)的段子：前兩年一批溫州炒房客在當(dāng)?shù)赝度肓藥资畠|炒房資金，但房?jī)r(jià)絲毫未動(dòng)，結(jié)果溫州人只好收手。說(shuō)到得意之處，導(dǎo)游提到自己在法蘭克福住了20多年，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)幾乎沒(méi)有太大變動(dòng)。
　　不過(guò)最終我發(fā)現(xiàn)導(dǎo)游的信息有點(diǎn)水分。實(shí)際情況是，最近30年德國(guó)平均房?jī)r(jià)上漲了60%，不過(guò)同期個(gè)人收入增加了近3倍。
　　最近30年，美國(guó)平均房?jī)r(jià)翻了2倍以上，歐洲大部分國(guó)家也經(jīng)歷了房地產(chǎn)價(jià)格的飆升。與德國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)類(lèi)似的只有日本，但日本是因?yàn)橐恢睕](méi)有從1990年代的經(jīng)濟(jì)泡沫破滅中恢復(fù)過(guò)來(lái)，房?jī)r(jià)一直處于下跌之中。
　　作為歐洲目前最大的經(jīng)濟(jì)體和除了俄羅斯之外人口最多的國(guó)家，德國(guó)也是歐洲人口密度比較高的國(guó)家之一，過(guò)去10年人均GDP增速也是全球七大發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體中最快的。這使得德國(guó)看起來(lái)完全具備了房?jī)r(jià)飆升的條件，那么為什么房地產(chǎn)在德國(guó)始終熱不起來(lái)呢？
　　足夠供應(yīng)。德國(guó)目前人口8200萬(wàn)，但可用住房4000萬(wàn)套左右。州、市等各級(jí)政府都會(huì)根據(jù)當(dāng)?shù)厝丝谥贫ㄔ敿?xì)的建房規(guī)劃，基本保證每個(gè)家庭有一套住房。德國(guó)沒(méi)有像倫敦這種人口超過(guò)500萬(wàn)的大城市，其人口過(guò)百萬(wàn)的城市只有4個(gè)，且不同規(guī)模城市之間的基礎(chǔ)設(shè)施、工作機(jī)會(huì)和社會(huì)醫(yī)療保障等條件差別不大，德國(guó)人不必?cái)D進(jìn)大城市就能獲得不錯(cuò)的工作機(jī)會(huì)。比如擁有德國(guó)第三大機(jī)場(chǎng)的杜塞爾多夫，市區(qū)人口僅約58萬(wàn)人，而以其為中心的萊茵—魯爾經(jīng)濟(jì)區(qū)有1150 萬(wàn)人口。
　　控制利潤(rùn)。在德國(guó)通過(guò)地產(chǎn)很難獲得暴利。買(mǎi)賣(mài)房不但要繳納3.5%的交易稅，還要繳納差價(jià)盈利稅。德國(guó)法律規(guī)定，房?jī)r(jià)超過(guò)“合理房?jī)r(jià)”的20%即為“超高房?jī)r(jià)”，如果不降到合理范圍內(nèi)，出售者將面臨最高5萬(wàn)歐元罰金。房?jī)r(jià)超過(guò)合理水平50%則為“房?jī)r(jià)暴利”，地產(chǎn)商則會(huì)觸犯《刑法》構(gòu)成犯罪，最高可被判處3年徒刑。價(jià)格是否合理由獨(dú)立地產(chǎn)評(píng)估師來(lái)評(píng)估，但評(píng)估師對(duì)出具的評(píng)估價(jià)格要負(fù)責(zé)30年，對(duì)相關(guān)錯(cuò)誤負(fù)有法律責(zé)任。
　　打破壟斷。住房合作社形式的合作建房占德國(guó)每年新建住宅總數(shù)的30%。住房合作社成員在根據(jù)合作社章程繳納了一定數(shù)量的會(huì)員費(fèi)后，再根據(jù)居住房屋的面積、位置等每月交付租金，租金低于普通住宅，會(huì)員對(duì)合作社住房享有終生使用權(quán)。德國(guó)政府為合作社建房提供低息貸款、稅收減免和補(bǔ)貼租金等扶持政策，同時(shí)也通過(guò)免稅和補(bǔ)貼的方式鼓勵(lì)公司修建非營(yíng)利性的居民住宅。
　　鼓勵(lì)租房。約有60% 的德國(guó)人選擇租房生活，而法國(guó)為45%，英國(guó)為30%，西班牙約為15%。德國(guó)《租房法》規(guī)定3年內(nèi)房租漲幅不能超過(guò)20%，否則便是違法。而且人口超過(guò)5萬(wàn)的城市每?jī)赡旮�新一次“租房�(jī)r(jià)格表”，如果房租價(jià)格超出指定價(jià)格的20%，就會(huì)受到巨額罰款，超出50%則會(huì)構(gòu)成犯罪。1997年至2007年，德國(guó)房租10年平均漲幅僅為1.1%。
　　所有的線(xiàn)索都顯示著德國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的壓制，那么德國(guó)經(jīng)濟(jì)為什么不依靠房地產(chǎn)？要知道在中國(guó)高速的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中它扮演的角色有多重要。
　　德國(guó)依賴(lài)制造業(yè)，而不是房地產(chǎn)和那些金融工具，其工業(yè)制造業(yè)占GDP的29%。不過(guò)德國(guó)依靠的是比中國(guó)更專(zhuān)業(yè)化的制造能力，在機(jī)械制造業(yè)的31個(gè)部門(mén)中，德國(guó)有17個(gè)占據(jù)全球領(lǐng)先地位，處于前3位的部門(mén)共有27個(gè)。
　　發(fā)展制造業(yè)并非難事，但讓制造業(yè)領(lǐng)先全球，則一定有國(guó)家戰(zhàn)略在其中。而對(duì)于德國(guó)來(lái)說(shuō)，國(guó)家戰(zhàn)略一定是通過(guò)各種稅收之類(lèi)手段來(lái)完成，這里就看出政府的角色了。房地產(chǎn)業(yè)確實(shí)可以解決一時(shí)之發(fā)展問(wèn)題，但投資者、地產(chǎn)商、政府稅收如果都建立在信貸基礎(chǔ)之上，并不是一件讓人放心的事。所以關(guān)鍵點(diǎn)并非是否給炒房者提供機(jī)會(huì)，而是政府鼓勵(lì)和解決了什么問(wèn)題。與民爭(zhēng)利的政府會(huì)讓社會(huì)進(jìn)入浮躁?duì)顟B(tài)，如果有誰(shuí)感慨“世風(fēng)日下”那一定是政府的方向出了問(wèn)題。如同企業(yè)戰(zhàn)略，你確定了一個(gè)唯利是圖的方向，那么就只能目光短淺。商業(yè)是這樣，政府也是一樣。