美國房地產(chǎn)市場是金融危機(jī)的“風(fēng)暴中心”。金融危機(jī)過后，房地產(chǎn)市場仍萎靡不振。目前，美國政府的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)措施都未能有效刺激房產(chǎn)市場復(fù)蘇。加上經(jīng)濟(jì)衰退陰霾不散，消費(fèi)者信心減退，美國房地產(chǎn)市場短期內(nèi)仍難改頹勢。
房地產(chǎn)市場萎靡不振
2010年年初，美國房地產(chǎn)市場一度顯示出復(fù)蘇跡象，部分市場住房價(jià)格跌勢趨緩。但這主要是受到美國政府給予新購房者8000美元稅收減免政策的刺激。隨著這一稅收減免措施于去年4月底到期，住房銷售又再度萎縮。
與此同時(shí)，許多市場上的房地產(chǎn)價(jià)格也開始加速下跌，其中一個(gè)重要原因是此前被收回的抵押貸款住房被以更低的價(jià)格出售，而這又迫使其他賣家也不得不壓低價(jià)格。
目前，美國房地產(chǎn)價(jià)格甚至觸及金融危機(jī)以來的最低點(diǎn)。與此同時(shí)，壓低的價(jià)格并沒有刺激房屋銷售。根據(jù)美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)最新數(shù)據(jù)，今年7月份舊房銷量環(huán)比減少3.5%；同時(shí)，當(dāng)月二手房簽約銷售指數(shù)環(huán)比下降1.3%，為3個(gè)月來首次下降。
另據(jù)美國商務(wù)部公布的最新數(shù)據(jù)，7月份美國建筑開支環(huán)比下降1.3%，顯示其房地產(chǎn)市場復(fù)蘇依然動(dòng)力不足。
刺激政策未能對(duì)癥下藥
金融危機(jī)爆發(fā)以來，美國聯(lián)邦儲(chǔ)備委員會(huì)或美國財(cái)政部一系列救市措施及刺激政策均未能挽救房地產(chǎn)市場，而近期的調(diào)控政策又將著眼點(diǎn)放在了就業(yè)市場方面。此外，美國監(jiān)管部門最近對(duì)擁有大量抵押資產(chǎn)的銀行業(yè)的調(diào)查恐又將進(jìn)一步削弱房地產(chǎn)市場。市場人士認(rèn)為，政策方面對(duì)房地產(chǎn)市場難有正面提振。
首先，第二輪量化寬松政策到期后，美聯(lián)儲(chǔ)將出臺(tái)何種刺激政策引人關(guān)注。華爾街人士普遍預(yù)計(jì)，美聯(lián)儲(chǔ)很可能會(huì)在保持資產(chǎn)負(fù)債表平衡的同時(shí)，賣出短期國債，買入長期國債，以激活再融資和房屋銷售。
然而，不少市場人士認(rèn)為這種方式恐怕難以見效。原因是，美聯(lián)儲(chǔ)實(shí)行了兩輪量化寬松政策后，住房抵押貸款利率已處于很低水平，但各項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)市場上仍未見強(qiáng)烈的購房和貸款需求。
另外，最近美國監(jiān)管部門針對(duì)金融機(jī)構(gòu)的調(diào)查可能會(huì)削弱擁有大量抵押貸款的銀行機(jī)構(gòu)的實(shí)力，這也加劇了投資者對(duì)房地產(chǎn)市場的擔(dān)憂。本月初，美國聯(lián)邦住房金融局對(duì)17家金融機(jī)構(gòu)提起訴訟，要求它們賠償以欺詐方式給“兩房”(房地美和房利美)出售住房抵押貸款證券而給后者造成的損失。這17家金融機(jī)構(gòu)包括美國銀行、花旗集團(tuán)、摩根大通等。投資者擔(dān)心如果這些擁有大量抵押貸款的銀行最終被監(jiān)管部門課以上億乃至數(shù)十億美元的重罰后，原本資本金就不足的銀行業(yè)將會(huì)面臨更大的危機(jī)。隨著損失的擴(kuò)大，這些銀行發(fā)放房貸的行為無疑將受到限制，從而進(jìn)一步削弱房地產(chǎn)市場。
房地產(chǎn)市場年內(nèi)難見改觀
分析人士認(rèn)為，除了政策方面無法提振房地產(chǎn)之外，美國目前的經(jīng)濟(jì)形勢也無法給予房地產(chǎn)市場以正面支持，短期來看，美國房地產(chǎn)市場復(fù)蘇仍然無望。
美國商務(wù)部最新數(shù)據(jù)顯示，今年第二季度美國國內(nèi)生產(chǎn)總值第二次預(yù)估值按年率增長1.0%，增幅低于首次預(yù)估值1.3%。美聯(lián)儲(chǔ)則認(rèn)為，在接下來幾個(gè)季度中美國經(jīng)濟(jì)仍將面臨多重挑戰(zhàn)。
而美國經(jīng)濟(jì)面臨的最大挑戰(zhàn)就是就業(yè)市場嚴(yán)重低迷。美國勞工部本月初的一份報(bào)告顯示，8月份美非農(nóng)業(yè)部門失業(yè)率仍保持在9.1%的高位；同時(shí)，當(dāng)月新增就業(yè)崗位為零。此外，在就業(yè)環(huán)境未現(xiàn)改善，工資增長停滯，食品和汽油等價(jià)格不斷上漲的情況下，美國國內(nèi)個(gè)人消費(fèi)也受到限制。
密歇根大學(xué)和路透社8月底聯(lián)合宣布，8月份美國消費(fèi)者信心指數(shù)終值為55.7，低于此前市場平均預(yù)期的56.0。美國行業(yè)研究機(jī)構(gòu)世界大型企業(yè)聯(lián)合會(huì)發(fā)布的最新數(shù)據(jù)也顯示，8月份美國消費(fèi)者信心指數(shù)從前一個(gè)月修正后的59.2降至44.5，為2009年4月以來的最低水平，同時(shí)這也是該指數(shù)2008年10月以來的最大單月降幅，顯示美國消費(fèi)者信心仍十分不足。
分析人士認(rèn)為，只有在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇跡象足夠明顯，消費(fèi)者信心大幅增強(qiáng)的情況下，美國房地產(chǎn)市場才能吸引更多的購買者。
