8月2日上午，北京通州金隅花石匠售樓處門可羅雀。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，該項(xiàng)目于2010年6月30日取得銷售許可證的352套房，至今僅售出66套；而其于2010年11月28日取證的1231套房源，至今僅售出7套。最近兩月該項(xiàng)目一套未售。
這是目前通州樓盤典型的銷售狀態(tài)。
在繼珠江拉維小鎮(zhèn)率先拋出降價(jià)萬(wàn)元之后，截至目前，為了突圍銷售困境，北京已經(jīng)有多個(gè)郊區(qū)樓盤迅速跟進(jìn)降價(jià)促銷。華業(yè)東方玫瑰購(gòu)房人張偉就遭遇剛簽訂合同就驚聞開(kāi)發(fā)商降價(jià)千元的“噩耗”。
在限購(gòu)令向二三線擴(kuò)容和一線城市限購(gòu)長(zhǎng)期化政策的推動(dòng)下，以萬(wàn)科、龍湖、碧桂園、華僑城等房企巨頭為代表的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始規(guī)模降價(jià)求生。
房企降價(jià)的動(dòng)機(jī)
越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商清醒地認(rèn)識(shí)到，降價(jià)是當(dāng)前樓市困境中突圍最好的方式。
7月通州樓盤珠江拉維推出近40套特價(jià)房后，兩周認(rèn)購(gòu)率達(dá)到80%。這打破了通州一直以來(lái)持續(xù)的銷售僵局。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，通州區(qū)目前存量商品房達(dá)13269套，而7月份，通州區(qū)僅成交了263套商品住宅。
“成交與供應(yīng)形成了明顯的對(duì)比，自然會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商的焦急和憂慮。為了促進(jìn)銷售，許多開(kāi)發(fā)商進(jìn)行了打折促銷。據(jù)了解，當(dāng)前通州區(qū)許多項(xiàng)目如華業(yè)東方玫瑰、M5朗峰、珠江拉維小鎮(zhèn)等項(xiàng)目均以不同的方式進(jìn)行讓利促銷，力度頗大。不僅通州如此，房山、大興、昌平等遠(yuǎn)郊新城許多項(xiàng)目均出現(xiàn)打折促銷的行為，打折促銷似乎逐漸形成了風(fēng)氣，大有持續(xù)蔓延的趨勢(shì)�！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅稱。
不僅北京。在限購(gòu)令擴(kuò)容烏云籠罩下，近期以房企巨頭為代表的規(guī)模促銷搶占市場(chǎng)份額更是引起市場(chǎng)一場(chǎng)躁動(dòng)。
7月23日，萬(wàn)科在深圳11個(gè)項(xiàng)目推出1萬(wàn)套房源獲得每套5000元的優(yōu)惠，涉及首次置業(yè)類、改善置業(yè)類和養(yǎng)生度假類等在內(nèi)的多個(gè)產(chǎn)品系列。
7月13日起，龍湖在重慶推出了1000套優(yōu)惠房源，包括重慶的10多個(gè)項(xiàng)目，有普通高層、洋房、別墅和商業(yè)地產(chǎn)，其中住宅最高優(yōu)惠8%。
CRI研究中心總經(jīng)理、克而瑞首席研究員陳嘯天對(duì)本報(bào)記者表示，龍湖降價(jià)的方式很明智。調(diào)控反而給了龍湖加速進(jìn)入房企第一梯隊(duì)的機(jī)會(huì)。
龍湖地產(chǎn)相關(guān)人士也坦承，降價(jià)就是為了搶占更高的市場(chǎng)份額。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，重慶龍湖半年銷售合同金額超過(guò)60億，共計(jì)房源7540套，接近去年全年約
9000套的83%。與此同時(shí)，今年上半年龍湖在重慶的市場(chǎng)份額也達(dá)到11.8%，創(chuàng)下有史以來(lái)最高水平。正常年份龍湖重慶的市場(chǎng)份額為6%-7%。
龍湖相關(guān)人士稱，越是市場(chǎng)環(huán)境惡劣的年份，其市場(chǎng)份額就會(huì)爆發(fā)性地走高，比如在遭受金融危機(jī)的2008年，重慶龍湖地產(chǎn)的市場(chǎng)份額就增至9%。
陳嘯天認(rèn)為，當(dāng)政策出現(xiàn)不確定性時(shí)，這是房企的自然應(yīng)對(duì)措施。萬(wàn)科、恒大、保利、綠地等規(guī)�；髽I(yè)，降價(jià)是為了加速周轉(zhuǎn)；而中海、招商、華僑城等以追求利潤(rùn)為目標(biāo)的企業(yè)，也需要通過(guò)調(diào)整價(jià)格推動(dòng)銷售，加強(qiáng)其在三四線非限購(gòu)城市的布局；此時(shí)，最困難的是沒(méi)有把握好節(jié)奏而出現(xiàn)資金困境的中小型房企，此類房企降價(jià)動(dòng)機(jī)僅是為了自保。
北京3000億資金被套
華業(yè)東方玫瑰是中小房企降價(jià)求生的典型。
根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)，從4月底開(kāi)盤到目前，華業(yè)東方玫瑰3個(gè)月簽約468套房源，擬售均價(jià)最高為24545元/平方米，成交均價(jià)僅為15956
元/平方米。記者計(jì)算，這個(gè)京房售證字(2011)41號(hào)的項(xiàng)目，目前仍有1010套房源尚未售出。該樓盤前身為中新集團(tuán)旗下有名的“自由小鎮(zhèn)”，后轉(zhuǎn)予華業(yè)地產(chǎn)。
根據(jù)項(xiàng)目消息，華業(yè)東方玫瑰近日推出的特價(jià)房，每平米下調(diào)約1000元。另?yè)?jù)該項(xiàng)目售樓員透露，部分較低樓層單價(jià)甚至只在14500元/平方米左右。這幾乎是目前通州在手新房項(xiàng)目的最低價(jià)。
“3季度之后，中小房企項(xiàng)目或?qū)⒙氏瘸霈F(xiàn)實(shí)質(zhì)性降價(jià)�！辨溂业禺a(chǎn)分析師張?jiān)路Q。
據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，截至目前，北京新建商品房庫(kù)存10690套。大型房企所占庫(kù)存比重約為35%，中小房企占65%，承載庫(kù)存量為6.9萬(wàn)套，市值大概超過(guò)3000億元。
張?jiān)抡J(rèn)為，目前，大部分庫(kù)存壓力向中小房企傾斜，隨著新項(xiàng)目入市和滯銷情況的增多，銷售壓力還將持續(xù)增大。同時(shí)，3000億庫(kù)存市值積壓套牢流動(dòng)資金，未來(lái)
“降價(jià)放量”以增加資金回流成為必然。調(diào)控政策下，中小房企受影響更加明顯，市場(chǎng)份額不斷減少。下半年，“降價(jià)釋壓”成為主要現(xiàn)象。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍也認(rèn)為，當(dāng)前，打折促銷的風(fēng)潮正在蔓延。出于業(yè)績(jī)要求及緩解資金壓力，許多開(kāi)發(fā)商不得不加速推貨，降價(jià)促銷成為必然。進(jìn)入三季度，下半年京城樓市將迎來(lái)重要轉(zhuǎn)變。