近日，深圳市萬科商業(yè)管理有限公司單獨成立。萬科總裁郁亮此前公開授予深圳、上海、北京等大區(qū)以“改革特區(qū)”的權利，各一線公司可以成立商業(yè)籌備小組，先行先試，以便總結商業(yè)地產(chǎn)的運營經(jīng)驗。從2010年下半年開始，這些商業(yè)管理小組相繼成立。
盡管房地產(chǎn)行業(yè)正在面臨史無前例的調(diào)控，但人們依然相信，中國房地產(chǎn)市場的未來潛力巨大，而調(diào)控正是加劇優(yōu)勝劣汰并使行業(yè)長遠健康發(fā)展的契機。事實上，在流動性收緊、限購令頒發(fā)等一系列組合拳下，諸多房企開始探尋轉型之路。
隨著5月業(yè)績報告陸續(xù)面世，人們忽然發(fā)現(xiàn)，房企轉型已經(jīng)出現(xiàn)分水嶺。其中，中海單月銷售業(yè)績突破100億、碧桂園單月銷售環(huán)比增長180%成為轉型成功的佼佼者；而越秀地產(chǎn)卻成為目前披露出的1-
5月銷售金額同比下跌最大的房企之一，一向被視為“扛價”代表的綠城中國1-
5月完成銷售額152億，占全年目標約28%。
上述這些焦點中，萬科、保利作為中國房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)一數(shù)二的兩大巨頭淡出人們的視野。他們在做什么？調(diào)控大局下領軍者在默默潛行。
深圳萬科商業(yè)管理公司低調(diào)成立
事實上，5月份萬科取得了銷售超90億元、環(huán)比大增14%的戰(zhàn)績，只不過中海地產(chǎn)單月百億的銷售額超越萬科，吸引了人們更多的目光。
“為了順應城市發(fā)展趨勢，萬科必須在發(fā)揮傳統(tǒng)住宅開發(fā)能力優(yōu)勢的同時，強化商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營能力�！比f科相關負責人接受南都記者采訪時表示，調(diào)控背景下，萬科所探索的商業(yè)地產(chǎn)，主要是那些符合城市發(fā)展的方向、能夠與住宅相配套的物業(yè)類型。
在這樣的戰(zhàn)略思路下，萬科開始低調(diào)轉型商業(yè)地產(chǎn)，近日，深圳市萬科商業(yè)管理有限公司單獨成立，新建公司法人代表周彤正是深圳萬科的總經(jīng)理。對于深圳萬科商管團隊來說，目前已經(jīng)開業(yè)的有深圳萬科紅商業(yè)廣場，預計后期還將運營管理萬科雙月灣等項目。據(jù)悉，萬科雙月灣位于廣東惠州，總建筑面積超過130萬平方米，定位為高端旅游地產(chǎn)項目。
這似乎并不引人注目。此前，萬科總裁郁亮公開授予深圳、上海、北京等大區(qū)以“改革特區(qū)”的權利，各一線公司可以成立商業(yè)籌備小組，先行先試，以便總結商業(yè)地產(chǎn)的運營經(jīng)驗。從2010年下半年開始，這些商業(yè)管理小組如北京萬科商業(yè)發(fā)展部以及無錫萬科商業(yè)小組等相繼成立。
而此番深圳率先成立商業(yè)地產(chǎn)公司，在諸多業(yè)界人士看來，這正表明了試水商業(yè)，正成為萬科低調(diào)轉型的征兆。不過萬科相關負責人向南都記者回應稱：“萬科的定位仍然是住宅開發(fā)企業(yè)，公司的發(fā)展策略是穩(wěn)定、延續(xù)的，目前并未發(fā)生任何變化。”
萬科向南都記者證實商業(yè)小組和深圳萬科商業(yè)管理公司的事實。“萬科是為了進一步做好住宅而做商業(yè)，并不是為商業(yè)而商業(yè)。公司對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)能力的提升也是一個循序漸進的過程，不會急于全面展開�！比f科相關人士表示，與此同時，2011年萬科預計完成200萬平米的工業(yè)化項目開工目標，這一計劃并無調(diào)整。
依然高舉住宅工業(yè)化大旗的萬科正在各大區(qū)域穩(wěn)步推進這一戰(zhàn)略，不同的是，調(diào)控之下，萬科正在發(fā)力與住宅配套的社區(qū)型商業(yè)地產(chǎn)。“萬科的非住宅業(yè)務占比，長期來看，希望控制在20%以內(nèi)，短期來看希望不超過10%�！比f科相關人士向南都記者表示。
保利放緩拿地深耕商業(yè)經(jīng)營
保利地產(chǎn)5月份公司實現(xiàn)簽約面積61.73萬平方米，同比增長31.71%；實現(xiàn)簽約金額74.06億元，同比增長132.09%。
事實上，同為行業(yè)的領軍者，保利與萬科有著驚人的相似。雖然沒有提出類似于住宅工業(yè)化的理念，但縱觀保利多年的發(fā)展，保利地產(chǎn)在高經(jīng)營杠桿和高財務杠桿“雙杠桿”驅動下保持著年均78%的資產(chǎn)擴張，依靠當年拿地、當年開工的快速開發(fā)模式，極限“奔跑”在財務安全底線的邊緣。
“保利是一個復制型企業(yè)，對規(guī)模有較強依賴，發(fā)展模式特點使其抗周期性較弱�！敝袊粍赢a(chǎn)研究中心認為，保利地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模之快，被業(yè)界形象地稱為“奔跑的大象”。而驅動這只大象的就是保利地產(chǎn)獨有的融資能力和拿地能力。
而今保利拿地節(jié)奏卻正在放緩。雖然昨日保利對此并未給予回應，但5月份，國內(nèi)一家券商赴保利調(diào)研時，保利表示，在調(diào)控政策下，土地市場預計會趨于冷靜，公司在2011年將放緩拿地節(jié)奏，等待更好的拿地時機。盡管當月保利地產(chǎn)及2家全資子公司以7.5億元分別在吉林通化、上海兩個城市拿下4幅地塊，用地面積總計為36.22萬平方米。
在中航證券地產(chǎn)金融分析師杜麗虹看來，保利正在經(jīng)歷一次深刻的轉型探索。“當土地升值速度高于資本成本時，所有的地產(chǎn)企業(yè)都在尋求儲備更多的土地；但當土地升值速度減緩時，土地儲備本身的價值貢獻在減弱。”杜麗虹認為，長期來看企業(yè)將重新調(diào)整自己的策略，即縮短土地儲備周期，把從土地儲備上釋放出來的資本金重新配置于經(jīng)營環(huán)節(jié)，而非儲備環(huán)節(jié)，以加速資金周轉、提升資本使用效率。“保利正是在做這樣的轉型�！�
據(jù)悉，保利地產(chǎn)將于6月份在廣州同時推出6個寫字樓項目，總面積超過100萬平方米。按照保利地產(chǎn)的“十二五”規(guī)劃，到2015年將持有的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模提升至總資產(chǎn)的10%，一年的營業(yè)收入計劃達到20億到25億�！肮緦杏媱澋卦龀忠恍┰谥行某鞘械纳虡I(yè)物業(yè)，除此外，還有一些酒店的增持。預期在2015年，應該會逐步地形成一個相對穩(wěn)定的商業(yè)收入�！北＠禺a(chǎn)董事長宋廣菊曾如此表示。
咄咄逼人的追趕者
“保利這么大的規(guī)模，放緩拿地幾乎是不可能的。但是根據(jù)調(diào)控有意識地調(diào)整拿地節(jié)奏卻不出奇。”一位接近保利地產(chǎn)的人士向南都記者表示，從目前的銷售情況來看，保利拿地的速度就算減緩，也不會放慢太多。
一方面是歷年來規(guī)模發(fā)展的慣性，另一方面，盡管默默潛行，但保利萬科亦感受到追趕者的壓力。事實上，中國房地產(chǎn)20年的發(fā)展歷史而言，沒有人敢說自己能永遠保持第一。就連萬科總裁郁亮自己也坦承：“我對我們國家很有信心，國家發(fā)展到今天賦予我們巨大的機會，你不抓住對不起自己啊。中國房地產(chǎn)行業(yè)不可能那么分散，未來一定會有若干個世界級的企業(yè)誕生�！�
中國房地產(chǎn)行業(yè)未來若干個世界級的企業(yè)中將會有誰？“老牌”領軍房企萬科、保利在低調(diào)轉型、悄然探路，而后起直追者咄咄逼人。在目前房地產(chǎn)企業(yè)陣營的第一集團里，恒大、中海氣勢洶洶，大有問鼎之意。
一度在銷售業(yè)績上被萬科遠遠拋離的中國海外，終于在2011年5月首次超過萬科，成為實實在在的領先者。業(yè)績面前沒有幸運兒。事實上，中海從2009年起很長一段時間都沒有補充土地儲備，但在2011年，中海不但在內(nèi)地積極拿地，而且已經(jīng)多次出現(xiàn)在香港的土地市場上，積極擴充香港土地資源。沉寂多年，中海開始活躍。
而在上周五的業(yè)績發(fā)布會上，恒大總裁夏海鈞高調(diào)表示：“在內(nèi)地樓市限購令、限價令等一系列宏觀政策調(diào)控深化、銀根緊縮的環(huán)境下，恒大保持快速開發(fā)、快速銷售的節(jié)奏，不囤地、不捂盤的戰(zhàn)略決策，使其規(guī)避了國內(nèi)宏觀調(diào)控風險，并成為2011年房企保持高增長的成功樣本�！�2011年1到5月，恒大累計實現(xiàn)合約銷售額337.3億元，完成全年目標48.2%，業(yè)內(nèi)人士認為，按照這樣的速度，極可能超額完成700億的銷售目標，直追千億級企業(yè)。