記者近期在北京、武漢、廣州等多個(gè)省會城市采訪了解到，隨著住房市場的調(diào)控力度不斷加大，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)正成為規(guī)避調(diào)控政策的投資洼地，開發(fā)商和居民投資商業(yè)地產(chǎn)的熱情明顯升高。
一些房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士和專家認(rèn)為，近年來我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，商業(yè)地產(chǎn)面臨發(fā)展機(jī)遇。但是，如果短期內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模過大和集中入市，可能會孳生市場風(fēng)險(xiǎn)。尤其是商業(yè)地產(chǎn)售價(jià)高昂，其產(chǎn)生的價(jià)格“傳導(dǎo)效應(yīng)”可能會加大住房市場的調(diào)控難度，對此政府部門應(yīng)適時(shí)出臺政策予以引導(dǎo)。
居民買商用房興趣增強(qiáng)
“俗話說，一個(gè)鋪?zhàn)羽B(yǎng)三代人，何況住房投資的黃金期可能已經(jīng)過了�！痹趦�(nèi)蒙古呼和浩特市新華東街附近的一處售樓部里，籌劃買商鋪的鄂爾多斯市居民陳君義說。
陳君義之前已經(jīng)以每平方米約2萬元的價(jià)錢，在呼和浩特市如意開發(fā)區(qū)買了一處50平方米的鋪面，如今每平方米已經(jīng)增值1萬元以上，而且每年還能收租金。
2005年以來，陳君義也投資過幾套住宅，但眼下更傾向于買商鋪。他說，住房價(jià)格涉及社會穩(wěn)定，去年以來，國家實(shí)施了物業(yè)稅試點(diǎn)、限貸、限售、限價(jià)等一系列政策，投資獲利的難度越來越大。相比之下，買商用房限制少，而且隨著城市化進(jìn)程加快和居民消費(fèi)能力的釋放，商貿(mào)業(yè)發(fā)展會比較快，未來商用房的市場需求必然增加。
由于市場紅火，商鋪等商用房的行情較高。記者近日在呼和浩特市走訪了一批商業(yè)樓盤，發(fā)現(xiàn)位置好的商鋪不僅價(jià)格高，有些還只租不售。例如，運(yùn)營商實(shí)力強(qiáng)、位置較好的維多利摩爾城，臨街商鋪售價(jià)為每平方米19萬元，目前即將售罄，別的樓層和室內(nèi)攤位的均價(jià)為每平方米4萬元。其他中等以上地段的樓盤，商鋪售價(jià)一般在2萬元到6萬元之間。
其他城市也存在類似的情況。記者采訪了解到，去年以來武漢市的部分商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格也上漲較快，中心城區(qū)尤其明顯。例如位于武漢市江漢路的一處商業(yè)樓盤，商鋪均價(jià)已經(jīng)超過每平方米10萬元。而位于武漢市積玉橋附近的一處大型商業(yè)樓盤，商鋪預(yù)計(jì)明年才能上市，但現(xiàn)在前來咨詢并有購買意向的購鋪者，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了鋪源數(shù)量。
另據(jù)武漢億房網(wǎng)監(jiān)測，今年以來，武漢商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商們開始主打“不限購、不限貸”牌，主推商鋪、酒店式公寓等產(chǎn)品。與此同時(shí)，一向不受投資者熱衷的寫字樓、廠房等項(xiàng)目也逐漸受到關(guān)注。
億房網(wǎng)研究中心研究員陳龍分析說，2005以來，武漢商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格的年增幅，一般比住房價(jià)格的年增幅高約5個(gè)百分點(diǎn)。在今年住宅調(diào)控力度大的背景下，商鋪投資熱潮開始涌動，可能會推動商鋪的價(jià)格以更快的速度上漲。
廣州仲量聯(lián)行發(fā)布的區(qū)域市場報(bào)告顯示，2010年以來，廣州零售市場優(yōu)質(zhì)商鋪的需求持續(xù)走俏，2010年全年新增吸納量超過新增供應(yīng)，年底時(shí)的空置率同比下降2.1個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到3.7%左右。
商業(yè)地產(chǎn)迎來開發(fā)熱潮
由于商業(yè)地產(chǎn)在國家調(diào)控政策范圍之外，當(dāng)前許多資金已經(jīng)開始加大對商業(yè)地產(chǎn)市場的開拓力度�！�
北京市土地整理儲備中心的公告顯示，今年第一季度，北京市共供應(yīng)經(jīng)營性用地37宗，其中除了7宗純住宅用地之外，其余的均為商業(yè)、金融等性質(zhì)的用地。
而在已經(jīng)成交的20宗土地中，純住宅用地更是鳳毛麟角，總共只有兩宗，總規(guī)模約為3.24萬平方米。其他18宗商業(yè)、金融等性質(zhì)用地的規(guī)模達(dá)237萬平方米，是住宅用地供應(yīng)規(guī)模的73倍，而且這18宗土地的總成交價(jià)高達(dá)138.5億元，是住宅用地成交價(jià)的58倍。
今年以來，在其他一些城市的土地市場，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也是主力。例如，2010年底以來，呼和浩特已經(jīng)向市場出讓國有建設(shè)用地50宗，其中45宗為商業(yè)用地或商業(yè)、住宅混合用地。
一些房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，也已經(jīng)開始把握商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來的商機(jī)。南京市一家大型房產(chǎn)中介公司的業(yè)務(wù)經(jīng)理說：“限購令落地南京后，已經(jīng)有不少購房者放棄購買住房的念頭，轉(zhuǎn)而關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)投資。比如不久前江北地區(qū)的首批14套地鐵臨街商鋪，均價(jià)為每平方米2萬多元，一上市就被搶購一空，所以他們公司今年的主營業(yè)務(wù)也將轉(zhuǎn)向租房及商鋪。
多位接受記者采訪的開發(fā)商認(rèn)為，去年以來，政府接連出臺殺傷力很強(qiáng)的政策調(diào)控住房市場，導(dǎo)致住房市場觀望情緒加重，有些沿海城市的住房價(jià)格甚至出現(xiàn)松動。為了消化調(diào)控壓力，許多開發(fā)商把商業(yè)地產(chǎn)作為“避風(fēng)港”，如萬科、綠地、保利地產(chǎn)等大開發(fā)商都在調(diào)整以住房為主的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，增加對商業(yè)地產(chǎn)的投資。
同時(shí)，當(dāng)前地方政府調(diào)控住房價(jià)格的壓力很大，也希望和鼓勵(lì)開發(fā)商能多將精力分流向商業(yè)地產(chǎn)，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)目前受調(diào)控政策影響較小。此外，由于當(dāng)前住房市場觀望氣氛濃厚，銷售量下滑明顯，開發(fā)商拿地普遍較為謹(jǐn)慎，地方政府也希望以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，來緩沖調(diào)控政策對土地市場乃至整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的影響。
及早引導(dǎo) 理性發(fā)展
我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展，確實(shí)為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來了機(jī)遇。然而商業(yè)地產(chǎn)投資熱潮涌動，也潛伏著風(fēng)險(xiǎn)。
廣東省房地產(chǎn)協(xié)會的一位負(fù)責(zé)人認(rèn)為，我國可供開發(fā)的土地資源有限，長遠(yuǎn)看，房地產(chǎn)行業(yè)需要以商業(yè)地產(chǎn)做業(yè)務(wù)支撐。目前，商業(yè)地產(chǎn)在國內(nèi)還處于初級階段，存在廣闊的發(fā)展空間，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民收入增長，將來商業(yè)地產(chǎn)大有可為。
中國指數(shù)研究院華中分院高級研究員李國政指出，當(dāng)前一些商鋪價(jià)格高昂，受財(cái)富效應(yīng)的示范，有些普通居民可能會參與到商業(yè)地產(chǎn)投資中去。但是，即使處在最為成熟的商圈里，目前的投資回報(bào)也不太理想，一旦產(chǎn)生泡沫，中小投資者將損失慘重，也會影響房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。
商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格上漲還可能對住房價(jià)格產(chǎn)生的“傳導(dǎo)效應(yīng)”。武漢億房研究中心研究員陳龍認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)和商品住宅存在隱形的價(jià)格聯(lián)動，住宅價(jià)格上漲，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格也會上漲，反之亦然，一旦住宅市場遇冷，商業(yè)地產(chǎn)紅火的時(shí)間也不會太久。
一些開發(fā)商認(rèn)為，2011年，將是一些城市商業(yè)地產(chǎn)放量入市的一年，也將是商業(yè)地產(chǎn)“扎堆”建設(shè)問題突出顯現(xiàn)的一年。為了商業(yè)地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，相關(guān)部門及早出臺政策，防止商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)過熱現(xiàn)象。