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在宏觀調(diào)控大背景下，一季度江蘇房地產(chǎn)企業(yè)資金面出現(xiàn)異常，人民銀行南京分行就此發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)提示。
不僅如此，從全國范圍看，房地產(chǎn)企業(yè)“貸款下降，投資增加”的情況也普遍存在，其資金來源既有自有資金，也有境外融資，這引起了監(jiān)管部門和國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的高度警覺。
信貸吃緊
在日前召開的江蘇省金融系統(tǒng)經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)分析會(huì)上，一份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一季度江蘇省房地產(chǎn)業(yè)來自銀行的新增貸款大幅減少，但房地產(chǎn)投資卻在高速增長(zhǎng)，人民銀行方面據(jù)此判斷，可能是房地產(chǎn)企業(yè)在大量使用自有資金進(jìn)行開發(fā)。
該數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度，江蘇省新增房地產(chǎn)貸款比去年同期減少了33.94%，而其中大部分還是保障性住房貸款，這意味著房地產(chǎn)企業(yè)從銀行貸款吃緊。
同期，商品房銷售面積比去年四季度下降42.8%，成交均價(jià)比去年下降7.5%，顯示出一季度開發(fā)商收入不及往年。而在銀行資金來源吃緊的同時(shí)，一季度房地產(chǎn)投資卻仍然保持較高增速。房地產(chǎn)投資比去年同期上漲30%多。
國家統(tǒng)計(jì)局日前披露的數(shù)據(jù)顯示，一季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資8846億元，同比增長(zhǎng)34.1%。其中，住宅投資6253億元，增長(zhǎng)37.4%。全國商品房銷售面積17643萬平方米，增長(zhǎng)14.9%。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)14.3%。
資金來源方面，一季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源19268億元，同比增長(zhǎng)18.6%。其中，國內(nèi)貸款為3837億，同比微幅增長(zhǎng)4.4%，自籌資金、其他資金(定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款)增長(zhǎng)顯著，增幅分別為27.2%和18.7%，其中，定金及預(yù)收款同比上漲28.7%。
人行南京分行副行長(zhǎng)李文森提醒，這種反差應(yīng)該引起商業(yè)銀行警惕�！皟烧叩姆床铒@示，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)在大量使用自有資金。在房屋銷售低迷的情況下，部分融資能力不強(qiáng)、應(yīng)對(duì)市場(chǎng)能力弱的房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈可能會(huì)出現(xiàn)緊張局面，可能引發(fā)貸款安全風(fēng)險(xiǎn)，其后期走勢(shì)值得關(guān)注�！崩钗纳跁�(huì)議上說。
廣州一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于統(tǒng)計(jì)部門沒有將保障性住房的投資情況單獨(dú)統(tǒng)計(jì)，因此還難以判斷投資增長(zhǎng)中有多少成分是來源于政府保障房大面積動(dòng)工所致。
不過，房地產(chǎn)貸款日益吃緊已是不爭(zhēng)事實(shí)。
“不管是四大行還是其他小型銀行，對(duì)房地產(chǎn)貸款都卡得很緊，開發(fā)貸款和按揭貸款都在降，”江蘇無錫一家大型房地產(chǎn)開發(fā)商的總經(jīng)理告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者，“以前，一二季度銀行幾乎放完全年的額度，今年貨幣政策卡緊，要求按季度劃分額度，實(shí)行‘3：3：3：1’分配，貸款非常難。”
“很多開發(fā)商根據(jù)前幾年的銷售情況開發(fā)，現(xiàn)在，糟糕！銀行資金出問題了�！碧K州房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、兆豐不動(dòng)產(chǎn)董事長(zhǎng)楊肇鋒告訴本報(bào)記者，“開發(fā)商不但借不到錢，銀行還往回要，大部分貸款是一年期的，銀行說你先還過來然后繼續(xù)借，等開發(fā)商好不容易湊齊了交過去，銀行說對(duì)不起我不借給你了，這種情況很常見�！�
而南京高科置業(yè)銷售主管彭友向本報(bào)記者分析，目前信貸收緊，開發(fā)商主要依靠前幾年積累下的資金進(jìn)行投入，民間借貸或者其他渠道的融資，相對(duì)較少。而目前占用資金的項(xiàng)目，多是去年前年拿的地�！敖衲旮骷倚履玫氐姆e極性已經(jīng)不高了，不再像前幾年那么瘋狂。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)里面所說的投資增長(zhǎng)，應(yīng)該主要來源于以前拿的地塊、還未完成的項(xiàng)目。”他說。
“不知道能撐多久”
“目前自有資金足以支撐，但是不知道能撐多久。一年？一年半？如果房?jī)r(jià)再下降，開發(fā)商壓力就大了�！鄙鲜鰺o錫房企的總經(jīng)理說。他向本報(bào)記者介紹，前幾年市場(chǎng)形勢(shì)好，開發(fā)商攢了不少錢，但靠自有資金開發(fā)，很難有可持續(xù)性�！艾F(xiàn)在也有一小部分企業(yè)以別的渠道融資，發(fā)債、發(fā)信托，但是信托開口就要18%的利率，關(guān)系好的13%、15%，資金成本太高了。”他說。
“現(xiàn)在手里有錢還不怕，但接下來恐怕會(huì)受很大影響�！苯K吳江一家房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴本報(bào)記者，“大家怕政策再變，都在抓緊開發(fā)，趕快動(dòng)、趕快賣�！�
楊肇鋒分析認(rèn)為，未來一段時(shí)間，大的開發(fā)商，例如央企、上市公司，不會(huì)受影響，因?yàn)樗鼈冇卸嘣娜谫Y渠道。但中小開發(fā)商，則會(huì)面臨巨大的困難，另外隨著成交量下跌，大量的房產(chǎn)中介將會(huì)受到巨大沖擊�！耙郧澳玫�、現(xiàn)在還沒交付的，不管銀行貸款多難，也得硬著頭皮上啊。”他說，“現(xiàn)在資金問題已經(jīng)反映在房?jī)r(jià)上了，你上網(wǎng)查查價(jià)格，各種變相降價(jià)已經(jīng)滿天飛了�！�
境外融資引警覺
另外值得注意的是，與開發(fā)貸款額度收緊相對(duì)應(yīng)的是，諸多擁有“境外資源”的大型房地產(chǎn)企業(yè)充分利用了境外融資的便利，發(fā)行相當(dāng)規(guī)模的優(yōu)先票據(jù)和可換股債券。
比如1月14日，恒大地產(chǎn)宣布將發(fā)行55.5億元3年期及37億元5年期以美元結(jié)算的人民幣債券，利率分別為7.5%和9.25%，兩筆共計(jì)融資92.5億。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前三個(gè)月，中資房企境外舉債超過30億美元，包括恒大、碧桂園、龍湖、仁恒、合景泰富、寶龍、雅居樂等。
中國開發(fā)商大規(guī)模境外發(fā)債的行為，已經(jīng)引起評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的關(guān)注。日前，全球三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)之一的標(biāo)準(zhǔn)普爾向部分中資房地產(chǎn)開發(fā)商提出風(fēng)險(xiǎn)警告，認(rèn)為這些近期激進(jìn)的大規(guī)模發(fā)債行為將削弱企業(yè)的信用狀況。今年以來，標(biāo)普已將9家房企債券(非投資級(jí))的評(píng)級(jí)由穩(wěn)定下調(diào)至負(fù)面，比去年年底新增了4家。
新增的被下調(diào)評(píng)級(jí)的房企，包括恒盛地產(chǎn)控股有限公司、佳兆業(yè)集團(tuán)控股有限公司、人和商業(yè)控股有限公司等。標(biāo)普表示，這幾家新增企業(yè)被下調(diào)評(píng)級(jí)，主要是由于其用激進(jìn)的債務(wù)融資來支持企業(yè)擴(kuò)張。今年其余被下調(diào)評(píng)級(jí)的開發(fā)商還有上海證大房地產(chǎn)有限公司、綠城中國控股有限公司、沿海綠色家園有限公司、花樣年控股集團(tuán)有限公司和碧桂園控股有限公司。
不過，上述業(yè)內(nèi)人士也指出，從一季度的資金情況還不能判斷開發(fā)商已經(jīng)陷入資金緊張的困境，現(xiàn)金的流動(dòng)性依舊保持穩(wěn)定。但如果銀行開發(fā)貸款持續(xù)收縮，以及房屋銷售市場(chǎng)陷入長(zhǎng)時(shí)間低迷，則有可能對(duì)開發(fā)商的現(xiàn)金流形成沖擊。
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