在通常的理解中，地價是房地產(chǎn)開發(fā)中的主要成本，但這一理解或被泛海建設(shè)旗下的北京樓盤泛海國際居住區(qū)二期所“顛覆”。
泛海國際居住區(qū)地處北京東四環(huán)邊上的朝青板塊。目前該樓盤只開發(fā)了一期，二期尚在建設(shè)之中。目前開發(fā)商對于二期的銷售價格還未公布，但多位業(yè)內(nèi)人士推測，該樓盤二期的銷售均價會在4.5萬元/平方米左右�！睹咳战�(jīng)濟新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，如果該樓盤二期最終以4.4萬元/平方米的價格入世，房價將達(dá)到地價的近170倍；如果以4.5萬元/平方米開盤，該比例將攀升近173倍。
房價或高達(dá)地價的170倍
多位業(yè)內(nèi)人士推測，泛海國際居住區(qū)二期的銷售均價會在4.5萬元/平方米左右。記者從北京部分中介處獲知，該樓盤前期入市的一期樓盤，目前二手房均價約4.4萬元/平方米。
《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪發(fā)現(xiàn)，該樓盤一期一個186平方米、三室兩廳兩衛(wèi)一廚的房間，業(yè)主出售時的報價為850萬元，均價為45699元/平方米。
北京搜房網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，該樓盤二手房目前均價約4.4萬元/平方米，據(jù)此，行內(nèi)人士推測，依照正常推盤邏輯，該樓盤二期推出時，均價應(yīng)在4.5萬元/平方米左右。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，如果該價格預(yù)測準(zhǔn)確，此價格與該樓盤2006年7月時的報價14500元/平方米相比，已上漲3倍多。
如果這個數(shù)據(jù)還不太令人意外的話，該樓盤超低的地價，肯定讓人大跌眼鏡。
根據(jù)去年國土部公布的1457宗閑置土地的公開資料顯示，2004年8月，泛海建設(shè)旗下公司以2.249億元拿下該樓盤所在的地塊，共計供地面積為29.159萬平方米，建筑面積為86.47萬平方米，樓面價僅約260元/平方米。
如果該樓盤二期開盤價為4.5萬元/平方米，那么該樓盤開盤價將為樓面價的近173倍。即使以該小區(qū)目前二手房成交價開盤，房價與地價的差距也高達(dá)近170倍。換句話說，該樓盤土地成本在房價中的占比微小。
實際上，由于開發(fā)商拿地時的樓面價極低，該樓盤的房價與地價間的差距一直較大。比如該樓盤于2009年初的時候，銷售價為32600元/平方米，房價與地價的差距也達(dá)到驚人的近125倍。
泛�；貞�(yīng)：開發(fā)成本不低
“新國八條”中要求，將對高利潤樓盤進(jìn)行增值稅清算。地價是樓盤建設(shè)的主要成本，這是時下樓市中的共識。因此泛海國際居住區(qū)地價在房價中的占比如此之低，不得不令行業(yè)人士猜測，該樓盤開發(fā)商的利潤率極高。
《每日經(jīng)濟新聞》記者致電該樓盤開發(fā)商北京泛海信華置業(yè)有限公司時，該公司相關(guān)人士回應(yīng)說，泛海國際居住區(qū)二期相關(guān)拆遷等問題還未接到公司總部的相應(yīng)通知，因此二期開盤價也還沒有最終確定。該人士建議記者致電公司總部泛海建設(shè)。
當(dāng)《每日經(jīng)濟新聞》記者與泛海建設(shè)取得聯(lián)系時，該公司相關(guān)負(fù)責(zé)人對此回應(yīng)說，該樓盤的開發(fā)成本并不低。除了地價之外，該地塊的拆遷補償費、代征綠地七通一平費等，也是一筆不菲的支出。目前該樓盤相關(guān)開發(fā)成本已高達(dá)40億元以上。此外，該樓盤這幾年發(fā)生的財務(wù)費用、管理費用數(shù)額也是很大的。同時，該樓盤所在地塊東風(fēng)鄉(xiāng)項目為北京市綠隔項目，項目用地除建設(shè)用地外，還有面積大過建設(shè)用地的代征綠化用地，代征綠化用地的拆遷及費用全部由開發(fā)商負(fù)責(zé)和承擔(dān)，這部分費用預(yù)計也會很大。如果這些成本全算在一起，項目用地成本很大。
中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強認(rèn)為，正常情況下，一個樓盤的建安成本達(dá)到5000元/平方米就已經(jīng)很高了，一般最終確定的房價不會超出樓面價3倍以上。一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一般的地產(chǎn)開發(fā)中，地價是主要的成本。