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時(shí)間：3月7日
訪談嘉賓：全國(guó)政協(xié)委員、清華大學(xué)教授
蔡繼明
全國(guó)人大代表、山西華宇集團(tuán)總裁
趙華山
著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家 華生
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話題一：房地產(chǎn)與城鎮(zhèn)化的關(guān)系 |
主持人：大家好！這里是《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》與和訊網(wǎng)聯(lián)合舉辦的兩會(huì)高端訪談第二場(chǎng)，這場(chǎng)的主題是“城鎮(zhèn)化——中國(guó)經(jīng)濟(jì)的引擎”。
眾所周知，二十一世紀(jì)，中國(guó)將有八億農(nóng)民進(jìn)入城市。同時(shí)中國(guó)經(jīng)濟(jì)還要保持高速增長(zhǎng)的速度。無(wú)論是城市化還是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，都離不開(kāi)房地產(chǎn)，可是現(xiàn)在房地產(chǎn)又成了國(guó)家主要調(diào)控的對(duì)象。最新出臺(tái)的“新國(guó)八條”和限購(gòu)政策，導(dǎo)致了新房和二手房成交量大幅度下降，與此同時(shí)，國(guó)家又提出在“十二五”期間，要建3600萬(wàn)套保障房。我們?cè)谶@樣一種形勢(shì)下來(lái)討論房地產(chǎn)調(diào)控與城鎮(zhèn)化，以及保增長(zhǎng)之間的關(guān)系。在討論開(kāi)始之前，我先介紹一下參加訪談的三位嘉賓。從我左手開(kāi)始依次是全國(guó)政協(xié)委員、清華大學(xué)教授蔡繼明教授。
蔡繼明：各位網(wǎng)友晚上好！
主持人：第二位是著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家華生教授。
華生：大家好！
主持人：接下來(lái)的是全國(guó)人大代表、山西華宇集團(tuán)總裁趙華山先生。
趙華山：大家晚上好！
主持人：我們現(xiàn)在開(kāi)始這次訪談的討論。我們討論的第一個(gè)話題是城鎮(zhèn)化到底能不能成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)新的引擎和發(fā)動(dòng)機(jī)？
前兩天國(guó)家統(tǒng)計(jì)局原局長(zhǎng)李德水在記者招待會(huì)上提出一個(gè)觀點(diǎn)，他認(rèn)為，城鎮(zhèn)化能夠支持中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)三十年的增長(zhǎng)，但是也有一些人擔(dān)心，城鎮(zhèn)化恰恰會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲，房?jī)r(jià)的上漲又會(huì)抑制城鎮(zhèn)化。那么我們到底怎樣看待城鎮(zhèn)化對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的地位。請(qǐng)蔡教授先發(fā)表觀點(diǎn)。
蔡繼明：（城市化和房地產(chǎn)）這二者之間應(yīng)該是不矛盾的，是相輔相成的。沒(méi)有房地產(chǎn)的健康發(fā)展很難推進(jìn)城市化，而城市化的健康發(fā)展，城市化進(jìn)程的加快，肯定對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)起到極大地推動(dòng)作用。
人們之所以把它們對(duì)立起來(lái)，是因?yàn)楝F(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)是在畸形發(fā)展。如此高的房?jī)r(jià)會(huì)讓人“望房興嘆”。不僅城市原有的居民買房困難，進(jìn)入城市的農(nóng)民更不用說(shuō)了，包括留校留下來(lái)的本科生、碩士生、博士生，那么，這樣的城市化肯定會(huì)受到嚴(yán)重的阻礙。
不僅如此，如此高的房?jī)r(jià)又吸引了大量資本從實(shí)體經(jīng)濟(jì)向虛擬經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)化，我們的制造業(yè)和其它服務(wù)業(yè)發(fā)展都會(huì)受到壓抑，這就是所謂“一業(yè)興旺百業(yè)衰”。另外，如果說(shuō)居民畢生收入的絕大部分都投入在房地產(chǎn)上，那么他也就不大可能有更多的貨幣用于其他的消費(fèi)，這樣的城市化進(jìn)程肯定會(huì)放慢。
華生：我覺(jué)得“城市化是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)二十年到三十年的基礎(chǔ)”這個(gè)說(shuō)法是對(duì)的。因?yàn)閺闹苓叴蠹夜J(rèn)成功實(shí)現(xiàn)城市化轉(zhuǎn)型的國(guó)家，像日本、韓國(guó)在城市化過(guò)程中都伴隨了經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，大概都持續(xù)了二十年到三十年。我們現(xiàn)在的問(wèn)題是，為什么城市化和房地產(chǎn)產(chǎn)生了矛盾？確實(shí)是因?yàn)樽叱鞘谢缆返倪^(guò)程中出現(xiàn)了一些問(wèn)題。幾年前我就說(shuō)過(guò)，確實(shí)我們走的是一條畸形的城市化道路，我們主要搞的是土地的城市化、基建城市化和基礎(chǔ)設(shè)施的城市化，但是沒(méi)有人口的城市化，沒(méi)有市民的城市化。
所謂城市化，就是農(nóng)村居民變成城市居民，就是農(nóng)民的市民化，成功的城市化轉(zhuǎn)型的國(guó)家，都是在二三十年的過(guò)程中，把人口中的30-50%從農(nóng)村人口變?yōu)槌鞘腥丝�。我們�(cè)谶@個(gè)過(guò)程中，現(xiàn)在城市戶籍人口增加非常少，進(jìn)來(lái)的農(nóng)民工一億多，接近兩億，基本是沒(méi)有住房的。所以，現(xiàn)在的主要矛盾還是我們的城市化走了一個(gè)不是很正常的道路，由于這種城鄉(xiāng)隔絕的體制，由于這種戶籍制度，這些都是中國(guó)獨(dú)一無(wú)二的。
實(shí)際上，如果我們城市化道路走對(duì)的話，房地產(chǎn)本身的發(fā)展應(yīng)該對(duì)城市化有推動(dòng)作用，也不會(huì)造成房?jī)r(jià)過(guò)高的上升，使得居民不能承受�；仡^來(lái)看，日本和韓國(guó)在有將近40%-50%的人口移居城市的年代，日本大概是在（上個(gè)世紀(jì)）五十年代到七十年代，韓國(guó)大概是從（上個(gè)世紀(jì)）六十年代到九十年代，在那個(gè)階段，房?jī)r(jià)一直是大家都能夠負(fù)擔(dān)起的。所以，主要還是我們?cè)谒悸飞铣隽藛?wèn)題。我覺(jué)得最主要的是什么是城市化？就是外來(lái)的，從農(nóng)村、小城鎮(zhèn)的人到大城市、到沿海地區(qū)來(lái)集聚，這是城市化的普遍過(guò)程。因此，城市化的主要任務(wù)是如何安居這些人。
主持人：剛才兩位學(xué)者都抨擊了現(xiàn)在“畸形的房?jī)r(jià)”，下面請(qǐng)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士趙總發(fā)表一下看法。因?yàn)槿A宇集團(tuán)是搞商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的。
趙華山：您的命題是城市化和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)系，這是兩個(gè)不同的概念。城市化是一個(gè)社會(huì)進(jìn)步發(fā)展的必然過(guò)程，這是一個(gè)非常大的宏觀的概念和形態(tài)。城市化的過(guò)程涉及到社會(huì)、政治、經(jīng)濟(jì)、文化多個(gè)方面，涉及到參與城市化的主體也是很多的。這里面有政府、有企業(yè)、有市民，有各種各樣的很多方面。
房地產(chǎn)業(yè)不是這樣，房地產(chǎn)業(yè)是在城市和過(guò)程中興起和產(chǎn)生的一個(gè)產(chǎn)業(yè)。在中國(guó)城市化過(guò)程中，我覺(jué)得首先城市化的基礎(chǔ)是工業(yè)化。在工業(yè)化的過(guò)程中，參與的主要是企業(yè)，企業(yè)是為主導(dǎo)的。在城市化的過(guò)程中，在城市規(guī)劃建設(shè)中更多應(yīng)該是政府來(lái)主導(dǎo)的。企業(yè)在住宅建設(shè)上，包括商業(yè)設(shè)施、服務(wù)設(shè)施的建設(shè)上有地產(chǎn)界來(lái)參與。
現(xiàn)在的問(wèn)題是中國(guó)是十三億人口的大國(guó)，中國(guó)的城市化進(jìn)程是非常了不得的，我覺(jué)得這是二十一世紀(jì)人類文明的一個(gè)壯舉。八億人從農(nóng)村轉(zhuǎn)到城市是什么概念呢？相當(dāng)于三個(gè)美國(guó)的人口總量。在這個(gè)過(guò)程中，如果完全靠企業(yè)，靠房地產(chǎn)業(yè)來(lái)推動(dòng)，這完全是一個(gè)錯(cuò)誤的概念。那么要靠什么呢？首先要靠政府。
這兩年在人民代表大會(huì)上，我連續(xù)幾年說(shuō)公租房、廉租房的問(wèn)題，我一直在講，中國(guó)作為一個(gè)十三億人口的大國(guó)，同時(shí)又是這么有限的國(guó)土面積和土地，要解決好十三億人口的住房問(wèn)題，完全交給房地產(chǎn)市場(chǎng)肯定是不行的，這是政府應(yīng)該擔(dān)起來(lái)的責(zé)無(wú)旁貸的責(zé)任。所以，我也非常高興地看到，今年的政府工作在這方面做了非常有效地調(diào)控和改善。
“十二五規(guī)劃”中提出，我們要在五年內(nèi)建3600萬(wàn)套廉租房和公租房。今年我們看到政府的力度更大了。建設(shè)部和各個(gè)省市簽了（責(zé)任書），今年就要?jiǎng)庸?000萬(wàn)套，五年就不是3600萬(wàn)套了，比這個(gè)數(shù)還要大。我覺(jué)得在中國(guó)這么一個(gè)特定的社會(huì)背景下，要解決居民的住房問(wèn)題，政府應(yīng)該承擔(dān)主要的責(zé)任。
但是高端人群、有錢人、富人通過(guò)市場(chǎng)來(lái)解決住房問(wèn)題是可以的。另外一些有收益的房地產(chǎn)，像商業(yè)地產(chǎn)、商鋪、商場(chǎng)，也可以通過(guò)市場(chǎng)化來(lái)進(jìn)行配置，這一點(diǎn)問(wèn)題都沒(méi)有。前面兩位老師也講到了，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是畸形的，確實(shí)是這樣，這么高的房?jī)r(jià)老百姓買不起，和老百姓沒(méi)關(guān)系，北京的房?jī)r(jià)漲到五萬(wàn)我買不起，降到四萬(wàn)我買不起，降到三萬(wàn)我還是買不起，跟我沒(méi)有關(guān)系。所以，無(wú)論新“國(guó)八條”還是“限購(gòu)令”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)肯定是有影響的，但是要解決中國(guó)城市化進(jìn)程中，不解決普通老百姓的住房問(wèn)題是沒(méi)有用的。
針對(duì)這個(gè)問(wèn)題，提供1000萬(wàn)套廉租房有作用了：第一，能夠解決廣大居民在城市化過(guò)程中的住房問(wèn)題；第二，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范，我覺(jué)得起到了非常重要的作用�！皣�(guó)八條”我覺(jué)得就是揚(yáng)湯止沸，1000萬(wàn)套廉租房就是釜底抽薪。不管什么東西，只要你承認(rèn)它是商品，商品房的特征首先是商品。商品就由供求關(guān)系決定價(jià)格。這么大的一個(gè)需求市場(chǎng)，這么一點(diǎn)點(diǎn)的供應(yīng)，房?jī)r(jià)不高沒(méi)有道理，它一定是高的。假如那部分需求分流出去的話，我相信房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展慢慢就會(huì)規(guī)范的。
主持人：趙總作為人大代表，在前兩屆人大都參與提出了“發(fā)展保障房”的議案，現(xiàn)在國(guó)家也采納了。剛才三位老師都已經(jīng)發(fā)表了對(duì)城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)關(guān)系的看法，比較公認(rèn)的是城鎮(zhèn)化是個(gè)趨勢(shì)，同時(shí)也共認(rèn)房地產(chǎn)是畸形的。那么現(xiàn)在問(wèn)題是，我們?cè)趺礃釉谕七M(jìn)城鎮(zhèn)化的過(guò)程中，解決房地產(chǎn)業(yè)的畸形問(wèn)題？下面我們請(qǐng)蔡教授發(fā)表一下看法，您認(rèn)為靠“限購(gòu)”也罷，靠“保障房”也罷，能不能把畸形的房地產(chǎn)變得不畸形，然后來(lái)推動(dòng)我們的城鎮(zhèn)化。
蔡繼明：（限購(gòu)和保障房建設(shè)）這兩方面的措施都是必要的，限購(gòu)解決的是在房地產(chǎn)畸形發(fā)展中的一個(gè)方面，就是對(duì)房地產(chǎn)需求當(dāng)中大量地投機(jī)型（購(gòu)房），限購(gòu)令有一定的遏制作用。剛才趙總說(shuō)到的保障性住房，即解決城市化進(jìn)程當(dāng)中低收入階層買不起房，租不起房，在這種情況下，政府有責(zé)任給他們提供廉租房、公租房，這是社會(huì)保障房。
除了這兩頭之外，保障房覆蓋面的20%，3600萬(wàn)套，即使建成，這邊限購(gòu)令也發(fā)揮了作用，成交量也下跌，但是我們很可能會(huì)看到房?jī)r(jià)仍然不下跌。這對(duì)于80%左右的人群，他們還是買不起房。當(dāng)然，像趙總說(shuō)的百分之幾的有錢人買兩三套別墅沒(méi)有問(wèn)題，關(guān)鍵是中間的“夾心層”，現(xiàn)在這種價(jià)格不是說(shuō)遏制它過(guò)快上漲，就是再下降20%、30%依然買不起，因此仍然會(huì)阻礙城市化的進(jìn)程，你總不能讓城市里全部住的都是低收入階層，也不能讓城市里都住著億萬(wàn)富翁，恰恰是中間階層，他們也許是城市化中最有活力的中產(chǎn)階級(jí)，他們有年輕人、大學(xué)生，怎么解決他們的問(wèn)題，我感到目前政府出臺(tái)的政策好像還沒(méi)有兼顧到。
雖然這兩端堵住了之后，可能預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)下降，但現(xiàn)在來(lái)看這種預(yù)期還是看不到苗頭。因此，我想還應(yīng)該有更強(qiáng)有力的措施，這個(gè)更強(qiáng)有力的措施就是能不能考慮推出一種自住性的或改善性的廉價(jià)商品房，我說(shuō)它是自住性的，就是十年之內(nèi)不能再轉(zhuǎn)讓，說(shuō)它是改善性的，五年之內(nèi)不許再轉(zhuǎn)讓，但它是商品房，你可以來(lái)購(gòu)，我不限制你買，但我限制你賣，因?yàn)榉慨a(chǎn)證上注明自購(gòu)買之日內(nèi)十年之內(nèi)不許再交易，那個(gè)自購(gòu)買之日起五年之內(nèi)不許再交易。這一項(xiàng)肯定是把投機(jī)性的需求排除了。
怎么能讓（房?jī)r(jià)）又廉價(jià)，能夠讓70%、80%的人買得起？我認(rèn)為只要限制他不許再賣，這個(gè)地價(jià)肯定就降下來(lái)了，比如說(shuō)趙總是開(kāi)發(fā)商，你拍這塊地，明知道這塊地將來(lái)是限制他再轉(zhuǎn)賣的，不可能有投機(jī)的人在這兒買房，因此，他不可能出天價(jià)把這塊地拍下來(lái)，左一個(gè)地王右一個(gè)地王就不可能再產(chǎn)生，這是一個(gè)因素可以促使地價(jià)下降，地價(jià)下降房?jī)r(jià)就會(huì)下降。
第二個(gè)措施是提高容積率，既然我們是為中低收入階層提供基本住房的需要，沒(méi)必要搞得那么奢侈，那么豪華。據(jù)說(shuō)現(xiàn)在北京的容積率還達(dá)不到1。
華生：它是綜合的。
蔡繼明：就從綜合的角度來(lái)說(shuō)，我們把容積率提高到4，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)大幅度下降。
趙華山：那不行，那樣就沒(méi)法住人了。
蔡繼明：你比蝸居的，蟻居的，沒(méi)有房子，在大院子里弄個(gè)“雞蛋殼”，比“城中村”，“握手樓”、“親吻樓”、“擁抱樓”總要好吧？把容積率提高到4應(yīng)該是沒(méi)有問(wèn)題的，減少一些綠地，減少一些其它的豪華設(shè)施，達(dá)到最基本的人居要求，我們是發(fā)展中國(guó)家，初級(jí)階段，只要做到居者有其所，在二十、三十年內(nèi)維持這樣的住房水平，老百姓是可以接受的，這樣一來(lái)，你的城市化和房地產(chǎn)的健康發(fā)展就不矛盾了，如果70%、80%的人都能買上商品房，那么每年按照一兩千萬(wàn)人口進(jìn)城的速度，每年房地產(chǎn)的凈需求、凈增量不過(guò)10億左右平方米，那還愁房地產(chǎn)事業(yè)不能夠發(fā)展嗎？還愁上游產(chǎn)業(yè)、下游產(chǎn)業(yè)不能帶動(dòng)嗎？因此，在這種情況下又加劇了剛才了華生教授說(shuō)的，人口就可以迅速地進(jìn)入城市，不僅進(jìn)城務(wù)工，可以落戶，也不再繼續(xù)遷徙，可以相對(duì)穩(wěn)定的定居，這樣房地產(chǎn)的健康發(fā)展和城市化的快速推進(jìn)就可以相輔相成。
主持人：蔡教授提出了解決畸形房?jī)r(jià)的兩個(gè)措施：一是所謂自住型或改善型的商品房，都是限制它出售時(shí)間的；二是提高城市的容積率。容積率的概念，我看到（國(guó)家發(fā)改委中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)秘書長(zhǎng)）王建老師有一個(gè)觀點(diǎn)，他統(tǒng)計(jì)了一個(gè)數(shù)據(jù)，容積率是指城市所有的建筑面積除以城市的總面積，中國(guó)的平均水平是0.5，上海和北京大概是0.9，東京是2，臺(tái)北是1.2，香港1.6，如果以東京為參照的話，即使是上海也可以容積率提高一倍，但是可能提高到4，居住環(huán)境可能會(huì)差一點(diǎn)。
蔡繼明：他說(shuō)的是全市，整個(gè)城市還有道路，建筑小區(qū)可以提得很高。
趙華山：蔡老師說(shuō)的是出讓土地的容積率，這個(gè)4都不高。
主持人：也就是說(shuō)小區(qū)容積率，這是城市容積率，您說(shuō)的是小區(qū)容積率。
蔡繼明：我再補(bǔ)充一個(gè)，就房地產(chǎn)本身來(lái)講，另外我想高房?jī)r(jià)還可以有一個(gè)很有力的措施使它降下來(lái)，就是打破政府對(duì)土地的壟斷，現(xiàn)在是17萬(wàn)平方公里的農(nóng)村集體建設(shè)用地，城市建設(shè)用地面積已經(jīng)達(dá)到5萬(wàn)多平米，所以是3倍多，我們也不可能都進(jìn)入市場(chǎng)，納入三分之二差不多夠。農(nóng)村的宅基地經(jīng)過(guò)整治之后可以節(jié)省大概三分之二左右的土地，拿出三分之一到三分之二的農(nóng)村集體建設(shè)用地，讓他們進(jìn)入土地市場(chǎng)，打破政府對(duì)土地供給的壟斷，地價(jià)肯定大幅度下降。第二，與此相應(yīng)的，在集體用地上建設(shè)大量小產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)過(guò)系統(tǒng)、系列地審查、考核、評(píng)估，完全不合乎建筑標(biāo)準(zhǔn)、建筑規(guī)格，沒(méi)有任何防火、防震等等這些取締，其它的讓它合法地進(jìn)入市場(chǎng)。房?jī)r(jià)能不下降嗎？
主持人：蔡教授的建議都很有吸引力，華生老師您有什么補(bǔ)充？
華生：你要叫我說(shuō)實(shí)話呢？我覺(jué)得蔡教授這些主張基本上不太可行。實(shí)際上剛才說(shuō)的是解決城市化過(guò)程中的居住問(wèn)題，保障房肯定要搞一部分，保障房比例可以搞得很大，也可以搞得很小，都可以解決。比如說(shuō)日本保障房比例很小，大概不到10%，韓國(guó)保障房比例很大，最高的時(shí)候40%—50%，都可以。我認(rèn)為我們最主要的問(wèn)題還是剛才說(shuō)的問(wèn)題，包括保障房是給誰(shuí)蓋的，如果保障房還是給城市戶籍人口蓋的，那么中國(guó)城市化問(wèn)題根本沒(méi)解決。因?yàn)槌鞘谢亲屴r(nóng)村和其它地方的人來(lái)住的，如果自己城里面的人住得越來(lái)越大，越來(lái)越好，每個(gè)人都有地方住了，這不是城市化，是你們自我升級(jí)，現(xiàn)在保障房為誰(shuí)蓋沒(méi)說(shuō)清楚，總體上原來(lái)中國(guó)保障房太少，如果按照現(xiàn)在這樣蓋到20%能夠解決一些問(wèn)題，但首先要明確保障房是為誰(shuí)蓋，現(xiàn)在這一點(diǎn)基本是不明確的。
主持人：至少根據(jù)北京市的政策是給本市戶口的人蓋的。
華生：如果是這樣，這跟城市化就沒(méi)關(guān)系了。
蔡繼明：不完全，保障房里公租房估計(jì)是向外來(lái)人口開(kāi)放的。
華生：現(xiàn)在是說(shuō)廉租房剩下那一點(diǎn)可以考慮外來(lái)的人，是把城里邊的困難戶解決了，說(shuō)還有剩余可以適當(dāng)考慮，我看現(xiàn)在各地政府是這樣一個(gè)說(shuō)法。
蔡繼明：這可以理解。
華生：這可以理解，但和城市化的方向基本上是不一致的，因?yàn)槌鞘谢饕前才磐鈦?lái)人口，否則搞什么城市化，城市沒(méi)有土地，農(nóng)民在農(nóng)民的地上，城市人只能在自己的地上。
蔡繼明：我補(bǔ)充一下，建保障房并沒(méi)有直接和城市化連在一起，如果只主要面向本市的居民完全是可以理解的，不是從吸引外來(lái)人口的角度來(lái)建保障性住房的。
主持人：它是解決本市居民的住房難問(wèn)題。
蔡繼明：現(xiàn)在說(shuō)實(shí)在的，鬧騰房?jī)r(jià)高是農(nóng)民工鬧騰的嗎？不是農(nóng)民工鬧騰的，都是當(dāng)?shù)鼐用耵[的，大學(xué)生在這兒鬧，外地的居民沒(méi)有想著在你這兒買房，你再往下降他也買不起。
華生：買房的人大多數(shù)是外來(lái)流動(dòng)人口。
蔡繼明：這也解決不了城市化，他是從另一個(gè)城市來(lái)的。
華生：這也是城市化的一部分，所以中國(guó)人對(duì)這個(gè)理解有偏差。
蔡繼明：由小城市到大城市。
華生：是的，城市化有兩部分，一是農(nóng)村人口進(jìn)城，二是從邊遠(yuǎn)地區(qū)和中小城市到大城市和沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，這是城市化的過(guò)程，所以城市化第一要解決什么是城市化，城市化就是要解決外來(lái)宜居人口的安置問(wèn)題，這一點(diǎn)我們到今天為止不明確。這是我們出了所有問(wèn)題的根源，所有問(wèn)題根源就在這兒，你做的就不是城市化。我們?yōu)槭裁搓P(guān)心房地產(chǎn)呢？因?yàn)檫@是中國(guó)今后二十、三十年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)大背景就是城市化，城市化是現(xiàn)在中國(guó)最大的國(guó)情，外國(guó)人說(shuō)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有信心，是因?yàn)橹袊?guó)有好幾億人進(jìn)城，還要有上百億平方米的房屋要建筑，相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施和人口城市化要產(chǎn)生巨大的需求，這是全部的根源，所以我們討論這個(gè)問(wèn)題的時(shí)候把它忘掉是不行的，這是你的基礎(chǔ)。所以，我講保障房比重可以大可以小，路徑都可以走成功。剛才蔡教授說(shuō)的很對(duì)，建完3600萬(wàn)保障房面積達(dá)到20%，還有80%的人呢？不可能80%都是富人，像剛才老總講的，都讓他們到市場(chǎng)上，價(jià)格到5萬(wàn)、6萬(wàn)沒(méi)關(guān)系，那80%的人不可能是富裕人口，富裕人口只有1%，說(shuō)明即使搞了保障房，商品房的部分仍然是我們必須要關(guān)注的一個(gè)重點(diǎn)。你不能指望說(shuō)我搞了保障房以后，商品房就隨它去了，這是不可能的。
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話題二：關(guān)于抑制房?jī)r(jià)的討論 |
華生：解決我們現(xiàn)在房地產(chǎn)的問(wèn)題，保障房要提供，商品房的價(jià)格要下來(lái)，現(xiàn)在成交量下跌，價(jià)格不下跌，這是我們最不要的東西，這是最壞的結(jié)果，我們需要的是價(jià)格下跌，大家能買得起，成交活躍，成交兩旺，經(jīng)濟(jì)發(fā)展才有動(dòng)力，現(xiàn)在成交沒(méi)有了，經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力出現(xiàn)了問(wèn)題，價(jià)格不下來(lái)，這是最壞的結(jié)果，最不要的就是這個(gè)結(jié)果。我們最希望的是價(jià)格下跌，成交量放大，房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)幾十個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展是最好的。
城市化問(wèn)題，我認(rèn)為人家成功的經(jīng)驗(yàn)很多，剛才蔡教授說(shuō)了，是不是蓋高樓，把容積率提高（就可以）？我認(rèn)為部分可以做，說(shuō)實(shí)話，你到臺(tái)北一看，發(fā)現(xiàn)北京、上海的高樓比臺(tái)北已經(jīng)多得多了，我不知道（王建）怎么算出來(lái)人家的容積率比我們高，但是你到那兒一看，人家那兒沒(méi)幾個(gè)高樓，沒(méi)像咱們這么多高樓，所以它的問(wèn)題不在這個(gè)地方。
主持人：趙總，您有什么高見(jiàn)？
趙華山：總體來(lái)說(shuō)我還是贊同華生老師的意見(jiàn)，首先，保障性住房從市場(chǎng)的問(wèn)題上是解決供給問(wèn)題，相當(dāng)一部分人住房需求有了保障，就等于擠出來(lái)了一部分需求，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)為什么要限購(gòu)，我體會(huì)中央政府的意思是，他是限制房地產(chǎn)的過(guò)度投機(jī)，比如你買三套房、五套房倒房子賺錢。這是個(gè)揚(yáng)湯止沸的辦法，不是釜底抽薪的辦法，讓他去買去，這個(gè)房子要不漲，那誰(shuí)投機(jī)就讓你虧錢，是這么個(gè)道理。
現(xiàn)在的問(wèn)題是，你既然承認(rèn)商品房是個(gè)商品，就應(yīng)該認(rèn)同它的價(jià)格是由市場(chǎng)決定的，我們是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)�，F(xiàn)在為什么房子瘋漲？就是供求關(guān)系失衡，需求大，供給小，肯定價(jià)格還要漲。第一，我們加大公租房、廉租房、保障性住房的建設(shè)力度，我們就可以釋放出一部分需求，擠出一部分需求，需求減少了。第二，我們加大供給，剛才蔡老師說(shuō)的也非常好，多蓋房子，蓋得高一點(diǎn)。我專門去做過(guò)新加坡保障性住房的調(diào)研，最漂亮的樓都是保障性住房，因?yàn)樗�、整體、一片，底下全部是花園，看起來(lái)非常好看，它實(shí)際上是保障性住房、公租房，是這么個(gè)道理。加大供給就可以把房?jī)r(jià)打下來(lái)。
我覺(jué)得我們現(xiàn)在“十二五”規(guī)劃里說(shuō)的3600萬(wàn)套，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠�，F(xiàn)在的新增城市人口至少2億，我認(rèn)為不止2億，這些人在城市里沒(méi)根，沒(méi)有房子住，住在貧民窟里，城中村里，很差的生活環(huán)境里，才有我們每年春節(jié)3億人的大遷徙，他要有很好的住宅為什么不把父母接來(lái)，干嘛過(guò)年要回家，騎著摩托車開(kāi)幾千公里，這問(wèn)題太大，道理是在這兒。所以，加大保障房建設(shè)力度。我倒是建議一年兩千萬(wàn)套，蓋上它五年，一億套出來(lái)以后，至少現(xiàn)在城市里的這兩億人居者有其屋，我不管它覆蓋率是多少。第二，“十二五”規(guī)劃城市化率提高幾個(gè)點(diǎn)，我又新增多少城市人口，把這部分也考慮進(jìn)去，效果一樣。地產(chǎn)商蓋房子把也要建材、混凝土，也要拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，國(guó)家投資也是一樣的，都是對(duì)經(jīng)濟(jì)和城市化做貢獻(xiàn)。
蔡繼明：就沒(méi)有那么高利潤(rùn)了。我想請(qǐng)教華生教授，我提了幾條：一是放開(kāi)土地市場(chǎng)，集體建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)；二是小產(chǎn)權(quán)房放開(kāi)；三是高容積率蓋房。剛才華生教授說(shuō)基本上行不通，大面積的廉租房再建，我想了解你所說(shuō)的夾心層怎么解決，怎么能行得通？
趙華山：這個(gè)問(wèn)題我來(lái)回答，非常簡(jiǎn)單，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)高，因?yàn)榉績(jī)r(jià)高，所以?shī)A心層買不起。
蔡繼明：那么怎么把房?jī)r(jià)降下來(lái)？
趙華山：為什么房?jī)r(jià)高？我始終這么認(rèn)為，是供求關(guān)系決定的：第一，國(guó)家土地出讓，因?yàn)槭袌?chǎng)有這么高的利潤(rùn)，出讓部門也算開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間，不能讓開(kāi)發(fā)商都把利潤(rùn)都賺走，所以我的土地拍賣價(jià)格就上去了，開(kāi)發(fā)商就看我能賣2萬(wàn)元/平米的房子，我就敢買樓面價(jià)1.5萬(wàn)元/平米的土地。假如我的房?jī)r(jià)市場(chǎng)供求關(guān)系決定，只能賣1萬(wàn)元/平米，我就不能買樓面價(jià)1.5萬(wàn)元/平米的土地，如果我這么干就腦子進(jìn)水了。就這么簡(jiǎn)單。
蔡繼明：城里面能賣2、3萬(wàn)就是需求決定的，大量的投機(jī)得限制。
趙華山：不用，加大供給就可以了。
蔡繼明：什么樣的方法既能夠遏制投機(jī)需求，又能夠保證正常的房地產(chǎn)購(gòu)買？
趙華山：加大供給。
華生：加大供給是一個(gè)方面。供給和需求兩個(gè)方面，因?yàn)閮r(jià)格是供給需求兩個(gè)方面決定的，一是加大供給這是不錯(cuò)的，客觀地說(shuō)我們這些年房子蓋了不少，全國(guó)到處都是工地，人家一進(jìn)中國(guó)，說(shuō)中國(guó)到處都在蓋房子，這個(gè)房子蓋了不少，問(wèn)題是我們需求膨脹得太快了，你看報(bào)上登著一個(gè)山西人買了三十幾套，現(xiàn)在房?jī)r(jià)這么漲，供需失衡完全可以理解。所有人都不傻，股市十年漲了0.5倍，十年前是2000點(diǎn)，今天碰到3000點(diǎn)又退回去了，還有那么多人進(jìn)股市，才漲0.5倍，存款這十年存下來(lái)負(fù)利率，倒貼，照樣存。所以，樓市這么火爆。中國(guó)人的經(jīng)濟(jì)頭腦要是再好點(diǎn)，應(yīng)該所有的存款都沒(méi)了，股市也不進(jìn)了，都進(jìn)房市。
�。ń捣�?jī)r(jià)）采取的辦法簡(jiǎn)單，兩大辦法：第一，你要是買多套房的我讓你賺不了錢，讓你賺不了錢就沒(méi)有人買多套房，日本當(dāng)年城市化高速發(fā)展期的時(shí)候，第二套出售的稅率是70%，就是說(shuō)你賺的錢70%交給國(guó)家，這樣大家就講不值得買了，自住房沒(méi)問(wèn)題，你說(shuō)我買二套、三套，想賺錢，基本沒(méi)戲，韓國(guó)也是這樣，這是第一條打住了，基本你不多買了。第二，高的保有稅，在韓國(guó)買別墅占有稅是4%，北京別墅3000萬(wàn)的話，4%，一年交120萬(wàn)，還能有幾個(gè)人住別墅？一年交120萬(wàn)的保有稅，按照韓國(guó)的辦法，北京的別墅馬上基本拆的拆，全部蓋成高樓了，人家是有成功的經(jīng)驗(yàn)，
人家減什么稅呢？剛才我說(shuō)增稅，大家一聽(tīng)說(shuō)增稅不好，但人家也減稅，減什么稅？交易稅很低，再增加交易稅全部轉(zhuǎn)嫁給買方了，特別是買首套房的。
剛才蔡教授很對(duì)不起，我為什么說(shuō)你有的辦法不好呢？比如你說(shuō)可以限制出售的商品房、限價(jià)房，實(shí)際上就是類似于經(jīng)濟(jì)適用房，我限制你五年不讓你賣，中國(guó)千千萬(wàn)萬(wàn)不能搞這個(gè)東西，我們的樓市沒(méi)有解決這個(gè)問(wèn)題就是因?yàn)橛羞@一塊�，F(xiàn)在大家都希望搞限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房，這是變相的福利分房。你只要開(kāi)了這個(gè)口子，就擋不住黨政事業(yè)機(jī)關(guān)和有資源的地方全在這個(gè)口子下，他也不搞商品房了，他說(shuō)我搞限價(jià)房，五年、十年沒(méi)關(guān)系，大家做房產(chǎn)都是做長(zhǎng)期投資的，十年后再漲十倍，太值了，所以千萬(wàn)不能搞限價(jià)房，特別是在中國(guó)。要搞這個(gè)，所有有權(quán)、有資源的單位馬上放手搞這個(gè)，變成變相的福利分房，現(xiàn)在擋都擋不住，所以，我認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用房一定要取消，看看別人的意見(jiàn)。
我們?cè)倩貋?lái)說(shuō)韓國(guó)和日本，韓國(guó)和日本也可以說(shuō)企業(yè)有土地可以搞公租房，但是永遠(yuǎn)不能賣，不是十年不能賣，十年不能賣人人都敢買，十年之后留給兒子也好啊，是永遠(yuǎn)不能賣。
主持人：永遠(yuǎn)是租的？
華生：不，可以賣，政府回購(gòu)，按原價(jià)收購(gòu)，加上利息，那么所有的人都不打這個(gè)主意，你想升值就去買商品房，而且只能買自住的，多一套高稅率，基本沒(méi)什么利潤(rùn)可賺。所以實(shí)際上成功的辦法，我今天在這里不能一一列舉，我正準(zhǔn)備寫一篇文章，凡是像日本、韓國(guó)世界上這些跳過(guò)了中等收入的陷阱，成功實(shí)現(xiàn)了城市化，把50%、60%的國(guó)民從農(nóng)村、小城市變到大城市，日本更是這樣，全部進(jìn)到東京的大城市圈，人家一定有成功的經(jīng)驗(yàn)。
所以，我在基本思想上是贊成蔡教授的，但方法上一定要考慮中國(guó)國(guó)情，千萬(wàn)不能搞各種各樣變相的福利分房，要么搞保障房，我告訴你，保障房一輩子都不能賣，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)適用房也是限購(gòu)五年，五年一過(guò)這些人發(fā)了大財(cái)了。今后你再搞經(jīng)濟(jì)適用房，現(xiàn)在上海和很多地方還在搞，肯定大家都要去買，經(jīng)濟(jì)適用房誰(shuí)不知道五年以后賣……
趙華山：容易造成腐敗、造成尋租。
華生：造成各種各樣的腐敗、尋租，所以不能搞，保障房就永遠(yuǎn)是保障房，要賣只能賣給政府，原價(jià)加點(diǎn)利息。另外就是搞商品房，這需要一套措施，關(guān)鍵是兩條：第一，買多套的人沒(méi)錢可賺，就沒(méi)有人買多套了，他還搶著出手；第二，他用固定保有稅，使得全買小套的，不買大套的。日本有一個(gè)，原來(lái)我們提倡蓋70—90平米，誰(shuí)也不聽(tīng)你的，開(kāi)發(fā)商變著招把140平米的分成兩個(gè)房產(chǎn)證說(shuō)70—90平米的。
你想小兩口一結(jié)婚，兩個(gè)人，兩口一住140平米的，人均70平米，中國(guó)現(xiàn)在哪能住人均70平米的房子呢？還有幾億農(nóng)民沒(méi)住呢？人家怎么解決這個(gè)問(wèn)題？日本的GDP可是我們的十倍。他很簡(jiǎn)單，國(guó)家規(guī)定，我認(rèn)為90平米是我鼓勵(lì)的戶型，90平米的房產(chǎn)保有稅定個(gè)稅率，超過(guò)這個(gè)翻一倍，再高再翻，所以日本最有意思的一個(gè)現(xiàn)象，他的人均收入是我們的10倍，他有個(gè)限制，超過(guò)120平米住房保有稅就翻一倍，所以，日本最搶手的房子是119.90平米，大家都愿意買這樣的房子。所以，解決供需平衡的問(wèn)題，方法很多，人家都有成功的經(jīng)驗(yàn)，問(wèn)題是我們想不想真搞，如果你想我們能變點(diǎn)花樣搞福利房，那這個(gè)事情就沒(méi)解。
主持人：蔡教授您有沒(méi)有什么補(bǔ)充？
蔡繼明：有補(bǔ)充，首先華老兄把我自住改善的商品房誤解為經(jīng)濟(jì)適用房了。
主持人：他是認(rèn)為有相似之處。
蔡繼明：完全沒(méi)有任何相似之處。
華生：因?yàn)槟銊偛耪f(shuō)五年、十年以后可以賣，說(shuō)是商品房的性質(zhì)。
蔡繼明：這里邊基本沒(méi)有政府補(bǔ)貼的性質(zhì)，經(jīng)濟(jì)適用房有政府財(cái)政補(bǔ)貼的；第二，經(jīng)濟(jì)適用房會(huì)有大量的變相，比如本來(lái)經(jīng)濟(jì)適用房是60、80平米，他可以建到160平米、250平米；第三，經(jīng)濟(jì)適用房在出售過(guò)程當(dāng)中因?yàn)樗钱a(chǎn)權(quán)，必然一部分政府官員用團(tuán)購(gòu)的方式再轉(zhuǎn)讓給公務(wù)員。我一直反對(duì)有經(jīng)濟(jì)適用房，這上面我們兩個(gè)的觀點(diǎn)是一致的。
我現(xiàn)在的概念里房子分為三類：第一類保障性住房，是不能買賣的，只有使用權(quán)，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，現(xiàn)在20%的保障性住房據(jù)說(shuō)分幾個(gè)層面，最低層面的是廉租，然后公租、限價(jià)等等，到最高層面其實(shí)還是有一定使用權(quán)、所有權(quán)的，這個(gè)撇開(kāi)不說(shuō)，我們理解就是廉租房和公租房，這是第一類。第二類是投資、投機(jī)房，我還是留出15%，畢竟房子有雙重屬性，一重是消費(fèi)品，第二重是資本品，它可以投資，你總得給大家留出投資的余地，投資多少呢？我不是從價(jià)格上，是從量上劃出新增、新供的土地15%用于投資，你愛(ài)建什么房我不管，你愛(ài)買十套，你全都包下來(lái)，比如趙老總有錢，你就包吧，到時(shí)候我有其它的稅來(lái)，這點(diǎn)和趙代表的意見(jiàn)是一樣的。中間肯定是商品房，但這個(gè)商品房不是完全的商品房，不是福利房，也不是經(jīng)濟(jì)適用房，是按照市場(chǎng)運(yùn)作，只不過(guò)政府給你這塊地的時(shí)候就列入規(guī)劃，我是用規(guī)劃來(lái)管制，我規(guī)劃這塊地就是自住房，我做這種規(guī)劃的結(jié)果，地價(jià)就降下來(lái)，從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)政府少拿了一塊。
華生：還是變相補(bǔ)貼。
蔡繼明：這是市場(chǎng)行為，大家自愿的，因?yàn)檎膶?dǎo)向主要的目的就是要把住房更多地體現(xiàn)消費(fèi)品的性質(zhì)，而淡化它的資本品的性質(zhì)，既然是這樣一個(gè)目的，我這樣限制也是符合市場(chǎng)行為的，我就限定他只能夠買，不能夠賣，完全按市場(chǎng)價(jià)格來(lái)買，我只是限定他不能賣，至于他賣到2萬(wàn)還是3萬(wàn)由市場(chǎng)供求決定，這和經(jīng)濟(jì)適用房是兩個(gè)概念。
主持人：您的前提是十年之內(nèi)不能賣？
蔡繼明：是的，不能賣，那么你買來(lái)，有人愿意買，那就可能價(jià)格提高到兩萬(wàn)，沒(méi)人愿意買，價(jià)格可能到5000元，這個(gè)價(jià)格是由市場(chǎng)調(diào)配的。因此，這樣的結(jié)果和剛才華生教授說(shuō)的，華生教授說(shuō)一是保有稅，二是增值稅，所有這些手段的結(jié)果和這個(gè)是一樣的，最終就是你不能投資，你買房只能自住。結(jié)果是一樣的，你想想按我這種方法買的房就是自住，按你那個(gè)方式買的房還是自住，你也說(shuō)了，不可能買一套房子閑置在那兒，還要付高額的持有稅。你要增值也不可能，既然增值不可能，他買房的目的是什么？不就是自住嗎？因此，這不矛盾。
華生：那么你是什么房？
蔡繼明：它叫廉價(jià)自住改善型的商品房。
主持人：叫限賣型商品房。
華生：以后能不能賣？
蔡繼明：十年以后可以賣。
華生：我就說(shuō)這不行啊。
蔡繼明：那么你有本事就持有它十年。
趙華山：對(duì)這個(gè)商品屬性進(jìn)行了一部分限制，它不是一個(gè)完全的商品。所以說(shuō)限制它的商品性和價(jià)格。
華生：我認(rèn)為這千萬(wàn)不能搞，因?yàn)檫@個(gè)房子說(shuō)到底和市場(chǎng)上的商品房有什么區(qū)別呢？就是國(guó)家給了補(bǔ)貼，是變相的補(bǔ)貼，說(shuō)把土地出讓金不收了，土地價(jià)格很低。
主持人：照樣賣。
華生：一切都照樣的話，價(jià)格有什么不一樣呢？
蔡繼明：當(dāng)然有不一樣了，就是因?yàn)樾再|(zhì)，它的性質(zhì)不是投資品。
主持人：他是通過(guò)限賣限制開(kāi)發(fā)商的競(jìng)價(jià)。
趙華山：這很難操作。
華生：我可以告訴你，這個(gè)價(jià)格跟市場(chǎng)價(jià)格差不了多少。有幾家房子準(zhǔn)備買了之后馬上就賣的，大家買房子起碼要住幾年，十年以后就可以賣了，這吃了定心丸了，這是商品房，產(chǎn)權(quán)證在手上，十年以后自己可以賣，兒子可以賣，女兒也可以賣，這怕什么怕？這和商品房有多大區(qū)別？區(qū)別有一點(diǎn)但很小。
蔡繼明：可以規(guī)定十年以后賣的話賣給我政府。
華生：那就不一樣了，和你剛才的主張就不一樣了。
主持人：我再提一個(gè)問(wèn)題，大家都認(rèn)為大量的保障性住房的推出會(huì)抑制一部分對(duì)商品房的購(gòu)買需求，乃至于降低房?jī)r(jià)，起到這種作用。但有一部分人擔(dān)心，因?yàn)楸Ｕ闲宰》客瞥�，和商品房去�?zhēng)料，爭(zhēng)錢，爭(zhēng)地，最后商品房推出量少了，反而價(jià)格出現(xiàn)大幅度回升？
趙華山：這是我們國(guó)家的體制造成的，大家一直在議論土地財(cái)政，房?jī)r(jià)上漲過(guò)程中誰(shuí)是最大的受益者，誰(shuí)就是這個(gè)事情的始作俑者，各級(jí)地方政府就是這樣。去年上海人代會(huì)期間說(shuō)，上海去年一年財(cái)政收入在2008年金融危機(jī)800多億，土地創(chuàng)收成為地方財(cái)政收入非常大的一部分，必須解決這個(gè)問(wèn)題。因?yàn)楣┙o問(wèn)題要解決，房?jī)r(jià)是不一樣的，首先它得有土地才能蓋房，土地在國(guó)家手里控制著，解決土地供給問(wèn)題，才能解決房子供給問(wèn)題，需求問(wèn)題剛才說(shuō)了，供給問(wèn)題怎么解決？很簡(jiǎn)單的辦法，現(xiàn)在的土地供給，多一半留給地方了，少一半交給中央了。五年前我就說(shuō)了，調(diào)一下就解決這個(gè)問(wèn)題，多一半交給中央財(cái)政，少一半交給地方財(cái)政，土地價(jià)格肯定下來(lái)。
主持人：下面我們進(jìn)入最后一個(gè)單元的討論，不管我們要建多少房，建什么樣的房都涉及到建在什么地方的問(wèn)題，也就是說(shuō)中國(guó)到底要的是城鎮(zhèn)化還是城市化。我引述王建的觀點(diǎn)，他認(rèn)為中國(guó)可能未來(lái)不應(yīng)該是現(xiàn)在所提倡的城鎮(zhèn)化，而是城市化，而且城市化是集中在東部沿海地區(qū)，在那個(gè)地方會(huì)出現(xiàn)大片大城市和特大城市，而不是在全國(guó)遍地開(kāi)花的城鎮(zhèn)，因?yàn)閿?shù)據(jù)支撐的就是80%的農(nóng)民工都在東部待著，沒(méi)有在中西部待著，在中西部建那么多房子有那么多需求嗎？
蔡繼明：至于分布在哪兒，分布在東南沿海一帶還是……
主持人：還是全國(guó)遍地？
蔡繼明：不一定全國(guó)遍地，美國(guó)有三大城市群也不都在沿海，日本有三大都市群。現(xiàn)在我們有長(zhǎng)三角、珠三角，我們說(shuō)環(huán)渤海環(huán)了多少年環(huán)不起來(lái)，最后沒(méi)辦法說(shuō)京津冀，這不是沿海。我倒是贊成提城市化而不提城鎮(zhèn)化。當(dāng)然，城鎮(zhèn)化已經(jīng)約定俗成了，而且寫進(jìn)了黨的文獻(xiàn)就不好改，據(jù)說(shuō)有些職能部門上報(bào)文件的時(shí)候改成城市化，到了主管領(lǐng)導(dǎo)這兒自覺(jué)不自覺(jué)就改為城鎮(zhèn)化。因?yàn)橹鞴茴I(lǐng)導(dǎo)的概念，都城市化不行，都往北京跑，北京容不下；另外我們還有幾萬(wàn)個(gè)小城鎮(zhèn)，你把它們丟了怎么辦？因此來(lái)個(gè)“城鎮(zhèn)化”，但城鎮(zhèn)化的提法有問(wèn)題在哪兒？全世界城市發(fā)展規(guī)律都是從小城鎮(zhèn)到大城市，到特大城市，小城鎮(zhèn)是逐漸減少的，如果還有，是圍繞著大都市作為衛(wèi)星城和都市群他才能夠生存。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，人口集中的方向是逐漸向大城市，它不是城鎮(zhèn)化。要提城鎮(zhèn)化問(wèn)題就來(lái)了，我們現(xiàn)在大概兩萬(wàn)個(gè)小城鎮(zhèn)是不是都要化？不僅要把兩萬(wàn)個(gè)小城鎮(zhèn)提升，而且還要再增加，化著就是得朝著這個(gè)方向發(fā)展。這樣一來(lái)，兩萬(wàn)個(gè)小城鎮(zhèn)最多能夠涉及到兩千個(gè)城關(guān)鎮(zhèn)和中心鎮(zhèn)，根本輪不到一萬(wàn)九千個(gè)，要不然當(dāng)年小城鎮(zhèn)遍地開(kāi)花的時(shí)候是六萬(wàn)個(gè)，怎么越化越少了？所以中國(guó)城鎮(zhèn)化的進(jìn)程已經(jīng)顯示出它不是城鎮(zhèn)化，應(yīng)該是城市化。這是我的觀點(diǎn)。
另外，我對(duì)這個(gè)提法提出一個(gè)商榷的地方，我們過(guò)去提的是大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，這句話我認(rèn)為等于沒(méi)說(shuō)，什么叫協(xié)調(diào)發(fā)展？大中小城市和小城鎮(zhèn)都照顧到了，既要發(fā)展沿海城市，又要發(fā)展內(nèi)地城市，這樣都是兩點(diǎn)論，你分不出重點(diǎn)，而且什么樣的比例是協(xié)調(diào)，什么樣的比例是不協(xié)調(diào)。還有一種提法有問(wèn)題，大中小城市，小城市小到什么城市就是縣級(jí)市，市以下就是鎮(zhèn)了，鎮(zhèn)里面有大鎮(zhèn)、中鎮(zhèn)、小鎮(zhèn)，你光提小城鎮(zhèn)是干什么？小城鎮(zhèn)的概念到底是指純粹的鎮(zhèn)還是既包括城又包括鎮(zhèn)？如果既包括城又包括鎮(zhèn)等于把前面的話重復(fù)了一遍，把小已經(jīng)拿進(jìn)來(lái)了，既然它是鎮(zhèn)那就不是小城鎮(zhèn)，有些鎮(zhèn)很大，溫州很多鎮(zhèn)都是幾十萬(wàn)人口、上百萬(wàn)人口，它已經(jīng)達(dá)到中等、大城市（50萬(wàn)以上算大城市的話）的規(guī)模，你還說(shuō)它是小城鎮(zhèn)就不合適了。因此，我認(rèn)為這個(gè)提法學(xué)術(shù)上來(lái)說(shuō)是應(yīng)該加以糾正的，至于政治上，習(xí)慣上媒體這么說(shuō)，我們這么理解就好了。
主持人：據(jù)說(shuō)城鎮(zhèn)化是中國(guó)發(fā)明的。
華生：肯定是城市化。全世界都說(shuō)城市化，城鎮(zhèn)化既然文件已經(jīng)提了，文件也是可以修改的，以后修改只是時(shí)間問(wèn)題，城鎮(zhèn)化只是個(gè)錯(cuò)誤的提法，為什么這么說(shuō)了？第一，全世界都說(shuō)城市化，但是城市化里包括了小城鎮(zhèn)的發(fā)展，西方漂亮的全是小城鎮(zhèn)，小城鎮(zhèn)很小的，我在英國(guó)生活了很多年，遍地都是小城鎮(zhèn)，城市化包含了小城鎮(zhèn)的存在。
主持人：但小城鎮(zhèn)一定是依附于城市的？
華生：也不絕對(duì)，現(xiàn)在是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，它肯定有經(jīng)濟(jì)中心，也是依附的。核心問(wèn)題不在這兒。我的觀點(diǎn)更深入一步，中國(guó)提城鎮(zhèn)化正好損害了小城鎮(zhèn)的發(fā)展，中國(guó)講城鎮(zhèn)化結(jié)果限制了鎮(zhèn)的發(fā)展，適得其反。為什么呢？剛才蔡教授提了，我們有些鎮(zhèn)發(fā)展得很大了，在國(guó)外就是個(gè)大城市、中等城市了，它還叫鎮(zhèn)。我們的鎮(zhèn)和市是個(gè)行政概念，是有級(jí)別的，如果是個(gè)市你就可以設(shè)多少個(gè)局，多少個(gè)編制，甚至連警察都有多少個(gè)，如果是鎮(zhèn)就什么都沒(méi)有。所以，鎮(zhèn)再大也是一個(gè)科級(jí)單位，市再小也得至少是個(gè)處級(jí)單位，本來(lái)我今天要專門寫一篇文章，我們的城鎮(zhèn)化口號(hào)第一脫離了世界聞名的大道，沒(méi)有必要，城市化里包括了城鎮(zhèn)化，包括了小城鎮(zhèn)，沒(méi)有必要這么提。而且這個(gè)提法遏制了鎮(zhèn)的發(fā)展。
這是我今天第一次在這兒說(shuō)，我們城鎮(zhèn)化的口號(hào)實(shí)際上幫了倒忙，限制住了這些鄉(xiāng)鎮(zhèn)的發(fā)展，所以這是第一個(gè)觀點(diǎn)。
第二個(gè)觀點(diǎn)，實(shí)際上我是贊成多元化發(fā)展的，但我們現(xiàn)在也要注意兩個(gè)：
一是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)有規(guī)律的，從農(nóng)村邊遠(yuǎn)的中小城市向沿海地區(qū)發(fā)達(dá)、大中城市、城市圈移居，這是城市化的潮流，美國(guó)、日本、韓國(guó)所有成功的地方都是這個(gè)規(guī)律，中國(guó)能不能打破這個(gè)規(guī)律？這要實(shí)踐檢驗(yàn)。我懷疑也不太能打破，人家有這個(gè)規(guī)律以后，人家的鎮(zhèn)仍然很發(fā)展，城鎮(zhèn)依然很漂亮。
二是我們說(shuō)的是協(xié)調(diào)發(fā)展，但實(shí)際上我們搞的是特大城市化，做的是特大城市化，我們喊的是這個(gè)口號(hào)，做的不是這個(gè)東西。為什么呢？你要想發(fā)展小城鎮(zhèn)、中小城市，怎么做呢？就要把就業(yè)、投資、機(jī)關(guān)擺到哪兒，這樣大家人就跟著去了，人家不講城鎮(zhèn)化，講城市化，但美國(guó)政府不在大都市，紐約在一個(gè)中等城市華盛頓，澳大利亞政府不在悉尼，在堪培拉一個(gè)小城。世界上最牛的跨國(guó)公司總部都在小城鎮(zhèn)上，很多世界著名的大學(xué)，，也都在小城鎮(zhèn)上。所以，中國(guó)要真想搞，我認(rèn)為搞什么都可以，標(biāo)準(zhǔn)的提法世界潮流在那兒，不用討論，中國(guó)要真想搞就真做，如果你根本就不想做就先不要說(shuō)了。
華生：又回到房?jī)r(jià)了，北京的房?jī)r(jià)當(dāng)然會(huì)高了，不可能不高。
主持人：中央政府在這兒。
華生：這是一個(gè)原因。當(dāng)時(shí)我和潘石屹、張欣夫妻倆好幾年前聊天，因?yàn)閺埿朗俏以趧虼髮W(xué)的鄰居，她說(shuō)北京的房?jī)r(jià)將來(lái)要大漲，二零零幾年的時(shí)候北京房?jī)r(jià)不怎么樣，挺蕭條的。我說(shuō)為什么？他說(shuō)奧運(yùn)投資幾千億往里面投，這個(gè)房?jī)r(jià)一定要漲的。所以我們的房?jī)r(jià)全是我們自己大投資，大工程堆出來(lái)的，你要真想搞中小城鎮(zhèn)很簡(jiǎn)單，大機(jī)關(guān)遷一部分到中小城鎮(zhèn)去，大項(xiàng)目擺一部分到中小城鎮(zhèn)去，大投資擺一部分去，這樣人口自然就跟著去了，奧運(yùn)擺在北京，世博擺在上海，亞運(yùn)擺在廣州，大運(yùn)擺在深圳，馬上迪斯尼幾百億投資到上海，那就是號(hào)召大家都到那兒去。投資去了以后，投資需要人去蓋，需要建筑工人，需要就業(yè)，大家就往那兒涌，所以我覺(jué)得在這個(gè)問(wèn)題上我們是要自己好好反思的，不在于提什么口號(hào)，說(shuō)的和做的至少要一致。
主持人：趙總有什么補(bǔ)充嗎？
趙華山：城鎮(zhèn)化和城市化我還是同意“城市化”，城鎮(zhèn)化概念不太清楚，第二中國(guó)城市化和工業(yè)化是緊密結(jié)合的，就是剛才兩位老師說(shuō)的這個(gè)問(wèn)題，你不要擔(dān)心城市都建在東南沿海，因?yàn)槟壳皷|南沿海經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)，那邊城市發(fā)展得比較快，過(guò)一段時(shí)間隨著我們西部大開(kāi)發(fā)，中部省份的崛起，那邊的經(jīng)濟(jì)也慢慢地會(huì)繁榮起來(lái)，那邊的城市群落也會(huì)慢慢地發(fā)展起來(lái)，城市化是依托于工業(yè)化的概念，當(dāng)然包括你的政治中心和文化活動(dòng)、旅游中心，三亞是旅游中心，這是很美麗的城市。你不要擔(dān)心會(huì)集中在哪兒去。
另外剛才兩位老師講的我認(rèn)為非常有道理，這實(shí)際上涉及到我們國(guó)家的政治體系，為什么虎門那么大的地方還叫鎮(zhèn)，它是科級(jí)單位，不叫縣。為什么那么多大項(xiàng)目進(jìn)入大城市，北京、上海天天塞車，一下雨、一下雪就癱瘓，因?yàn)樗募?jí)別高。為什么不能放到青海去呢？道理是一樣的，這就涉及到我們國(guó)家行政管理體系的問(wèn)題。
主持人：三位老師說(shuō)的都挺好，我查到一個(gè)數(shù)據(jù)給老師們的話做一個(gè)注解，我在百度上搜索到關(guān)于城市化的S型曲線變動(dòng)是這么說(shuō)的，從人口流動(dòng)來(lái)看，當(dāng)城市化率低于50%的時(shí)候，是以農(nóng)村流入城市為主，而超過(guò)50%的時(shí)候是以小城市流入大城市為主，目前中國(guó)所謂城市化率官方公布的是46%左右，按這個(gè)數(shù)據(jù)來(lái)講，我們農(nóng)村流入城市這個(gè)過(guò)程都快要完了，要開(kāi)始從小城市流入大城市的過(guò)程開(kāi)始。未來(lái)我們是走城市化還是城鎮(zhèn)化的路可能就比較清楚一些了。
最后，在這次訪談結(jié)束之前，我們希望每位嘉賓做一個(gè)總結(jié)性的發(fā)言，概括一下自己的觀點(diǎn)，同時(shí)我希望做總結(jié)發(fā)言中間順便回答我們一個(gè)問(wèn)題，房地產(chǎn)的調(diào)控和城市化、保增長(zhǎng)三者之間的關(guān)系怎么來(lái)解決，調(diào)控好房地產(chǎn)的同時(shí)解決好這三者之間的關(guān)系，下面請(qǐng)蔡教授先說(shuō)。
蔡繼明：在保證能向最低收入階層能夠提供保障性住房，給投資、投機(jī)人員留有一定空間的前提下，絕大多數(shù)住房應(yīng)該作為商品房提供給消費(fèi)者，這樣房地產(chǎn)行業(yè)才能夠健康地發(fā)展，促進(jìn)城市化的進(jìn)程，而城市化還是應(yīng)該走以大城市為依托的道路。
華生：實(shí)際上我們中國(guó)處在城市化過(guò)程當(dāng)中，這不用擔(dān)心，某種意義上，真正拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的是建筑業(yè)，不是房地產(chǎn)，房地產(chǎn)是因?yàn)楹竺嬗薪ㄖ�，房地產(chǎn)就那么幾個(gè)小姐在賣樓，能拉動(dòng)什么，什么也不消耗，實(shí)際上是建筑業(yè)。建筑業(yè)要讓水泥、鋼筋，搞了建筑業(yè)之后要裝修，涉及到化工等，拉動(dòng)幾十個(gè)產(chǎn)業(yè)，城市化，幾億人口要進(jìn)城市，需要住房，需要基本建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施，所以經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是有保證的，沒(méi)有問(wèn)題的。在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，因?yàn)槭歉闶袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)，只要制度框架是對(duì)的，房地產(chǎn)業(yè)就會(huì)蓬勃發(fā)展，因?yàn)樗星熬霸谀抢�，現(xiàn)在暫時(shí)出現(xiàn)問(wèn)題是我們制度上出現(xiàn)了差錯(cuò)。把它校正了之后，不要忘記根本，中國(guó)城市化剛剛進(jìn)入加速期，還差得遠(yuǎn)，還要有五六億人進(jìn)城，這個(gè)需求確實(shí)夠中國(guó)發(fā)展幾十年。這個(gè)需求能不能正確反映在房地產(chǎn)市場(chǎng)上取決于我們的制度。拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的不是那幾個(gè)賣樓的人，是建房子、裝修房子和圍繞房子的所有基礎(chǔ)設(shè)施，所以對(duì)這個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)我是有信心的。
趙華山：我覺(jué)得中國(guó)城市化的進(jìn)程，因?yàn)橹袊?guó)這么大，城市化進(jìn)程又這么快，又有這么多人突然一下子涌進(jìn)城市，在這個(gè)過(guò)程中，我認(rèn)為政府還是應(yīng)該發(fā)揮解決城市化過(guò)程中的居民住房問(wèn)題中發(fā)揮重要的作用，我還是建議大量建公租房、廉租房。作為房地產(chǎn)業(yè)，在城市化過(guò)程中也是一個(gè)非常重要的方面，但現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)出了一些問(wèn)題，我們應(yīng)該好好反省一下，通過(guò)加強(qiáng)廉租房的建設(shè)，擠出需求，另外通過(guò)增加供給來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，兩方面我覺(jué)得都非常重要。只有把這兩個(gè)問(wèn)題都解決好的時(shí)候，我們房地產(chǎn)業(yè)才能健康地發(fā)展，城市化的進(jìn)程道路才是順暢的。
主持人：非常感謝三位嘉賓的精彩發(fā)言，今天我們的討論很熱烈，圍繞城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)調(diào)控話題，各位嘉賓都發(fā)表了精彩的觀點(diǎn)，進(jìn)行了激烈的碰撞，我相信也能夠給網(wǎng)友們帶來(lái)一定的收獲。謝謝三位嘉賓的參與，也謝謝網(wǎng)友的參與！
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